Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Ардонскому отделу Росреестра по <адрес>, государственному регистратору ФИО3, заинтересованные лица – <адрес>, ФИО5 о признании действий по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> незаконным; обязании административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес> на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от 28.03.2018г.; аннулировании записи регистрации права собственности ФИО4 на объект недвижимости - нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес>; восстановлении записи в ЕГРП о регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимости – нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес>,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с указанными административными исковыми требованиями. В обоснование заявленных требований со ссылками на ст.218 КАС РФ, ст.ст.450, 451, 452, 450, 131 ГК РФ, Федеральный закон от ... №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление Пленума ВАС РФ № от ... «О последствиях расторжения договора» административный истец указал, что между ней и ФИО4 05.03.2018г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения литер А, общей площадью 473,9 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес>, кадастровый №. По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество по указанному адресу.

В п.5.1 договора купли-продажи от 05.03.2018г. указано, что стороны пришли к соглашению о том, что при обнаружении существенных недостатков при передаче объекта недвижимого имущества по настоящему договору, стороны могут расторгнуть настоящий договор купли-продажи при условии возврата всего полученного по нему.

При подписании договора купли-продажи стороны составили Акт приема-передачи недвижимого имущества, в котором в п.2 и 3 указано, что покупатель принял от продавца вышеуказанное недвижимое имущество в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего Акта. Техническое состояние объекта недвижимого имущества соответствует условиям договора, дефектов и недостатков, о которых покупатель не был извещен продавцом, не имеется. Продавец освобождает недвижимое имущество до 15.10.2018г.

Указанный договор и акт приема-передачи был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания за № от 07.03.2018г.

25.03.2018г., Уведомлением по договору купли-продажи от 05.05.2018г., покупатель указал, что при принятии объекта недвижимого имущества установлено, что в помещении не функционирует система обеспечения горячей водой. При детальном изучении установлено, что система отопления также не функционирует.

Впоследствии, стороны пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи от 05.03.2018г., в добровольном порядке и возврате всего полученного по нему заключив соответствующее соглашение. Актом приема передачи подтвердили возврат имущества.

04.10.2018г. стороны обратились в МФЦ <адрес> с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества на основании заключенного соглашения. С заявлением на государственную регистрацию перехода права были поданы следующие документы: соглашение о расторжении договора купли-продажи от 28.03.2018г.; акт приема-передачи недвижимого имущества от 28.03.2018г.; уведомление по договору купли-продажи от 25.03.2018г.; квитанция об оплате государственной пошлины.

Однако уведомлением от 08.10.2018г. административным ответчиком была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности. В устной форме регистратором – ФИО3 было объявлено, что в регистрации перехода права будет отказано по причине того, что сделка совершена и её расторжение возможно только в судебном порядке.

Считает, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания незаконны, нарушают права административного истца, поскольку препятствуют в возврате полученного административным истцом по соглашению о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и регистрации обратного перехода права собственности на прежнего владельца. Считает, что переход права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.ст.450, 453 ГК РФ.

Определением Ардонского районного суда РСО-Алания от 22.05.2019г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО4.

Определением Ардонского районного суда РСО-Алания от 10.06.2019г. административное дело по административному иску ФИО2. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, Ардонскому отделу Росреестра РСО-Алания и государственному регистратору ФИО3 о признании действий по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества незаконными, обязании устранить нарушения закона, передано на рассмотрение в Советский районный суд <адрес>.

Определением Советского районного суда <адрес> от 07.08.2019г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО5

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом. Выдала нотариальную доверенность на представление своих интересов в суде <адрес>

Представитель административного истца ФИО2 – ФИО6 действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от 23.11.2016г. и диплома о высшем юридическом образовании, копии которых находятся в материалах дела, в судебном заседании административные исковые требования поддержала по основаниям и доводам, изложенным в иске, кроме ссылки на п.1 ст.17 ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пояснив, что не было фактического перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю, имущество находилось и находится во владении административного истца, с учетом изложенного просила суд признать действия по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, литер «А», общей площадью 473,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый № незаконным; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение литер «А», общей площадью 473,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № с ФИО4 на ФИО2 на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от 28.03.2018г.; аннулировать запись регистрации права собственности ФИО4 на объект недвижимости - нежилое помещение литер «А», общей площадью 473,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровым номером 15:06:0030611:123; обязать административного ответчика восстановить запись в ЕГРП о регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимости – нежилое помещение литер «А», общей площадью 473,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания ФИО7., действующая на основании доверенности и диплома о высшем юридическом образовании, копии которых находятся в материалах дела, в судебном заседании административные исковые требования ФИО2. не признала, пояснив, что уведомление о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи от 08.10.2018г. законно и обоснованно по изложенным в нем основаниям. На регистрацию соглашения представителем ФИО2 - ФИО6 была предоставлена доверенность, которая не содержит полномочий от ФИО2 на регистрацию соглашения о расторжении договора купли-продажи. Также пояснила, что после приостановления государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи от 28.03.2018г., ФИО2 было отказано в государственной регистрации указанного соглашения, и даже в случае удовлетворения требований административного истца судом, регистрация будет невозможна. Отказ в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи административный истец не оспаривает. В настоящее время в отношении имущества, указанного в иске, имеются обеспечительные меры в виде ипотеки на основании договора об ипотеке (залоге) от 17.04.2019г., заключенного между Главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО5. и собственником данного имущества ФИО4 Ленинским районным судом <адрес> наложен арест на указанное имущество в рамках гражданского дела по иску ФИО5 об обращении взыскания на заложенное имущество. Просила отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Административный ответчик Ардонский отдел Росреестра по РСО-Алания о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представитель Управления Росреестра по <адрес>ФИО7 присутствующая в судебном заседании пояснила, что данный ответчик не является самостоятельным структурным подразделением, их интересы также представляет она и просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Административный ответчик государственный регистратор ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования не признал и просил отказать в удовлетворении требований административного истца полностью. Ранее предоставил в суд возражения на административное исковое заявление ФИО2

Заинтересованное лицо ФИО4., извещенный судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Заинтересованное лицо ФИО5 извещенный судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, выдал нотариальную доверенность на представление своих интересов в суде ФИО8., ФИО9

В судебном заседании представитель ФИО5. – ФИО9., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от 19.06.2019г. и диплома о высшем юридическом образовании, копии которых находятся в материалах дела, административные исковые требования ФИО2 не признала и просила отказать в их удовлетворении, пояснив, что 15.04.2019г. между Главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО5. и ООО «Нефтеком-3» был заключен договор купли-продажи сельскохозяйственной продукции на 5 000 000 рублей. В целях обеспечения залогодателем обязательств ООО «Нефтеком-3» принятых на себя по договору купли-продажи сельскохозяйственных товаров от 15.04.2019г. указанного договора купли-продажи, между Главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО5. и ФИО4. 17.04.2019г. был заключен договор об ипотеке (залоге). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра. В настоящее время в Ленинском районном суде <адрес> находится гражданское дело по иску ФИО5 об обращении взыскания на заложенное имущество ввиду неоплаты товара. ФИО4 распорядился принадлежащим ему имуществом, как его собственник, его представителем была ФИО6., представитель административного истца.

Заслушав лиц, участвующих при рассмотрении административного дела, проверив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьёй 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, возникающие из административных и иных публичных правоотношений.

Частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Согласно части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания и предмет иска определяет административный истец и в соответствии с требованиями части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд выносит решение в пределах заявленных административным истцом требований.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела, ни основания, ни предмет заявленных административных исковых требований, ни административным истцом, ни его представителем, не изменялись, в связи с чем, суд рассмотрел дело в пределах заявленных требований.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Материалами дела установлено, что ... между ФИО2. и ФИО4. заключен договор купли-продажи нежилого помещения литер «А», общей площадью 473,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В пункте 5.1 указанного договора купли-продажи, стороны пришли к соглашению о том, что при обнаружении существенных недостатков при передаче объекта недвижимого имущества по настоящему договору, стороны могут расторгнуть настоящий договор купли-продажи при условии возврата всего полученного по нему.

Согласно Акту приема-передачи недвижимого имущества от ..., составленному между ФИО2. и ФИО4 продавец передал, а покупатель принял в собственность согласно договору купли-продажи от 05.03.2018г. объект недвижимого имущества - литер «А», общей площадью 473,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания Акта, техническое состояние объекта недвижимого имущества соответствует условиям договора, дефектов и недостатков, о которых покупатель не был извещен продавцом, не имеется.

... произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на указанный объект недвижимого имущества.

... между ФИО2 и ФИО4. составлено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ....

С ... до ..., стороны договора купли-продажи недвижимого имущества в Управление Росреестра по <адрес> за государственной регистрацией соглашения не обращались.

Уведомлением от ...№ Управление Росреестра по <адрес> приостановило государственную регистрацию соглашения о расторжении договора купли-продажи до ... ввиду того, что право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Административный истец обратился в суд с указанными требованиями.

Отказывая административному истцу в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.

Отказывая административному истцу в удовлетворении требования о признании незаконными действий по приостановке государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - литер «А», общей площадью 473,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № суд исходил из того, что несмотря на то, что договором купли-продажи от ... предусмотрено расторжение сторонами договора купли-продажи при обнаружении существенных недостатков, доказательств данных существенных недостатков суду не представлено, поскольку принимая объект недвижимого имущества по Акту приема-передачи, таких недостатков покупателем не было обнаружено. Суд также соглашается с основанием приостановления государственной регистрации, что с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, представитель ФИО4 – ФИО6 действующая на основании доверенности от 25.09.2018г., удостоверенной нотариусом <адрес> нотариального округа Чеченской Республики <адрес>. Указанной доверенностью ФИО4. уполномочил ФИО6 быть его представителем в Управлении Росреестра по РСО-Алания по вопросу регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения литер «А», общей площадью 473,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Как пояснил в судебном заседании представитель Управления Росреестра по РСО-Алания ФИО7., действующая на основании доверенности, и не оспаривалось представителем административного истца ФИО6., после приостановления государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи от ..., административному истцу было отказано в государственной регистрации указанного соглашения.

Отказ в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи от ..., административный истец в установленном законом порядке не оспаривал.

Судом также установлено, что 15.04.2019г. между Главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО5 заинтересованным лицом по настоящему делу и ООО «Нефтеком-3» был заключен договор купли-продажи сельскохозяйственной продукции на 5 000 000 рублей. В целях обеспечения залогодателем обязательств ООО «Нефтеком-3» принятых на себя по договору купли-продажи сельскохозяйственных товаров от 15.04.2019г. указанного договора купли-продажи, между Главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО5. и ФИО4. 17.04.2019г. был заключен договор об ипотеке (залоге). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра.

Согласно пункту 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

ФИО4. распорядился принадлежащим ему на праве собственности по договору купли-продажи от ... имуществом - нежилым помещением литер «А», общей площадью 473,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, как его собственник, при этом его представителем по указанному договору залога была ФИО6 представитель административного истца в настоящем деле, что свидетельствует о том, что ФИО4. на момент заключения договора залога считал себя собственником недвижимого имущества, несмотря на соглашение о расторжении договора купли-продажи и судебного спора.

Представитель заинтересованного лица ФИО5 – ФИО9 в судебном заседании пояснила, что в настоящее время в Ленинском районном суде <адрес> находится гражданское дело по иску ФИО5 об обращении взыскания на заложенное имущество ввиду неоплаты товара.

При установленных судом обстоятельствах, оснований для признания действий по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> по соглашению о расторжении договора купли-продажи от ... незаконным, не имеется, поскольку на момент рассмотрения дела, административному истцу уже отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Требования административного истца об обязании административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес> на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от 28.03.2018г.; аннулировании записи регистрации права собственности ФИО4 на объект недвижимости - нежилое помещение расположенное по адресу: РСО-Алания, <адрес>; восстановлении записи в ЕГРП о регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимости – нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес>, являются производными от требования о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи, в удовлетворении которого судом административному истцу отказано, соответственно указанные производные требования также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь главой 15 и 22 КАС РФ, суд

решил:

Административные исковые требования ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Ардонскому отделу Росреестра по <адрес>, государственному регистратору ФИО3, заинтересованные лица – ФИО4, ФИО5 о признании действий по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> незаконным; обязании административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес> на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от 28.03.2018г.; аннулировании записи регистрации права собственности ФИО4 на объект недвижимости - нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес>; восстановлении записи в ЕГРП о регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимости – нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда <адрес> через Советский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья В.В.Колобкова