Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании действий (бездействий) органа местного самоуправления неправомерными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с административным иском, в котором указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 650 кв.м., земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГг. по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГг. (далее договор). Согласно пункту 2.1 договора, ежегодный размер арендной платы устанавливается в размере 3 103 800 рублей. Размер арендной платы был сформирован в ходе аукциона, проведённого в соответствии со ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Однако, при подготовке проекта договора аренды, размещенного в аукционной документации, ответчиком в нарушение ст. 10 ГК РФ в пункт 8.5 Договора включено явно обременительное условие, фактически лишившее административного истца прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, и существенно нарушившие баланс интересов сторон. Так, пунктом 8.5 договора предусмотрено «При досрочном расторжении Договора, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) возлагается обязанность на арендатора внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 Договора». Согласно пункта 8.6 Договора денежные средства, указанные в пункте 8.5 договора подлежат оплате в течение 3 рабочих дней с даты подписания соглашения о расторжении Договора сторонами. То есть, исходя из условий договора, в случае выкупа земельного участка в собственность, его фактическая стоимость составит 62 млн. 076 тыс. рублей, что явно несоразмерно и обременительно, т.к. согласно справки <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№ рыночная стоимость указанного выше земельного участка составляет 1 млн. 500 тыс. рублей. Важным значением является то, что кабальные условия, предусмотренные п. 8.5 Договора, на территории РФ включены, только в договоры, заключаемые администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик, то есть муниципалитетом введен искусственный «заградительный барьер» на пути реализации законных прав граждан по выкупу в собственность арендуемых земельных участков, путем создания заведомо кабальных и невыполнимых условий договоров (выкупная цена 62 млн. при оценочной 1.5 млн.). Также необходимо отметить, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 870 406 руб. При этом, мной уже внесены арендные платежи на сумму 3 103 800 рублей, что даже превышает его кадастровую стоимость. За такую цену (62 млн. руб.) и даже гораздо дешевле, можно было бы приобрести готовый жилой дом в этом районе, а не брать в аренду земельный участок и ещё вкладывать денежные средства в строительство дома и освоение земельного участка. В этой связи, административный истец обратился с заявлением от ДД.ММ.ГГГГг. в администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик в котором просил, изменить условия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ№, а именно: исключить п. 8.5, п.8.6, в остальном договор оставить без изменений. Данное заявление административный ответчик получил заявление ДД.ММ.ГГГГ, которое осталось без ответа, таким образом, иначе как в судебном порядке восстановить нарушенные права не представляется возможным.

Просит суд признать бездействия администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, выраженные в непредставлении ответа на заявление от ДД.ММ.ГГГГ неправомерными. Обязать администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик устранить нарушение прав ФИО3 путем внесения изменений в условия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенные по результатам аукциона, а именно, исключить из договора п.8.5, п.8.6, в остальном договор оставить без изменений.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 по доверенности ФИО2 требования, изложенные в заявлении, поддержал, ссылаясь на изложенные в нем обстоятельства.

Представитель административного ответчика в судебное заседание не явился, от времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, представил отзыв, в котором просил в удовлетворении административного иска отказать ввиду следующего.

Пунктом 8.5 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГг. договора предусмотрено, что при досрочном расторжении договора, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) возлагается обязанность на арендатора внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 договора». То есть, принимая на себя права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору, ФИО3 подтвердил факт согласия по соблюдению и выполнению требований, содержащихся в названном договоре, с учетом оспариваемых пунктов.

Заслушав объяснения административного истца и исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, суд находит административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как следует из материалов дела, ФИО3 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 650 кв.м, земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГг. по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГг. (далее Договор), что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГг.

Согласно пункту 2.1 Договора ежегодный размер арендной платы устанавливается в размере 3 103 800 рублей.

Размер арендной платы был сформирован в ходе аукциона, проведённого в соответствии со ст. 39.11 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 8.5 Договора предусмотрено: «При досрочном расторжении Договора, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) возлагается обязанность на Арендатора внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 Договора».

Согласно пункту 8.6 Договора денежные средства, указанные в пункте 8.5 Договора, подлежат оплате в течение 3 рабочих дней с даты подписания соглашения о расторжении Договора сторонами.

То есть, исходя из условий Договора, в случае выкупа земельного участка в собственность, его фактическая стоимость составит 62 млн. 076 тыс. рублей.

Согласно справке <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ№ рыночная стоимость указанного выше земельного участка составляет 1 млн. 500 тыс. рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 870 406 руб.

Административным истцом ФИО3 внесены арендные платежи на сумму 3 103 800 рублей, что превышает его кадастровую и рыночную стоимость.

Учитывая то, что Арендатор не участвует в формировании условий договоров аренды, заключаемых по результатам аукциона, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе, как путем присоединения к предложенному договору в целом, то указанный вид договора является договором присоединения.

В силу п. 1 ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

При заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ с административным ответчиком арендатор, подписав его, присоединился к стандартным условиям, определенным Администрацией МО г. Геленджик.

Согласно пункту 2 ст. 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции, либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" предусмотрено, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Муниципальные власти должны создавать условия для соблюдения прав граждан и баланса интересов в сфере землепользования.

Пунктом 11 ст. 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Суд находит пункт 8.5 Договора не соответствующим принципам определения арендной платы, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, при которых арендная плата должна соответствовать: принципу экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования; принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев; принципу учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, к числу которых относится жилищное строительство.

Поскольку пункт 8.5 Договора обязывает арендатора внести арендные платежи за земельный участок, во много раз превышающие его рыночную и кадастровую стоимость, то он содержит в себе условия, являющиеся явно обременительными для арендатора и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), арендатор был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора). В этой связи, суд считает применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения.

Административный истец ФИО3 обратился с заявлением от ДД.ММ.ГГГГг. в администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик, в котором просил изменить условия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ№, а именно: исключить п. 8.5, п.8.6, в остальном договор оставить без изменений.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № административный ответчик получил заявление ДД.ММ.ГГГГ, однако ответ на заявление не последовал.

В соответствии с положениями части 3 статьи 8, пунктов 4 и 5 части 1 статьи 10 Федерального закона от 02 мая 2006 года N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо обязан дать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, если указанные вопросы входят в его компетенцию; если же поставленные вопросы в его компетенцию не входят, то он в течение 7 дней со дня регистрации, пересылает обращение гражданина по подведомственности и уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией. В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 2 мая 2006 года N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения.

В этой связи, бездействие административного ответчика, выраженное в непредоставлении решения на заявление административного истца также следует признать неправомерным.

Согласно части 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Признать бездействие администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, выраженное в непредставлении ответа на заявление ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, неправомерным.

Обязать администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик устранить нарушение прав ФИО3 путем внесения изменений в условия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенные по результатам аукциона, а именно: исключить из договора п.8.5, п.8.6, в остальном договор оставить без изменений.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья Октябрьского районного суда

г. Новороссийска /подпись/ Г.М. Чанов

Мотивированное решение изготовлено 17.09.2021г.