Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконным решения Управления Росреестра по Омской области о приостановлении осуществления государственной регистрации,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконным решения Управления Росреестра по Омской области о приостановлении осуществления государственной регистрации, указав в обоснование на то, что 03 октября 2018 года административный истец в лице своего представителя представил административному ответчику для целей государственной регистрации договор долгосрочной аренды части нежилого помещения, принадлежащего административному истцу на праве собственности по адресу: <адрес>. Уведомлением Управление Росреестра сообщило о приостановлении регистрации ограничения прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости. С указанным приостановлением в государственной регистрации договора аренды не согласна, считает указанное решение государственного регистратора о приостановлении незаконным и необоснованным. Основанием для вынесения оспариваемого решения о приостановлении явилось то обстоятельство, что в аренду сдается часть здания, которая отдельно на кадастровый учет не поставлена. Однако данная позиция ошибочна, так как противоречит части 5 ст. 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, в которой указано, что если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блоксекция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются. То есть отдельная постановка на кадастровый учет в данном случае не требуется, государственный регистратор должен был самостоятельно поставить часть здания на временный кадастровый учет и зарегистрировать соответствующее право.

Административный истец ФИО2 надлежащим образом извещалась судом о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, о причине неявки суду не сообщила.

Представитель административного истца ФИО1, действующий на основании письменного заявления, представленного в суд административным истцом, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске. При этом пояснил, что в силу части 5 ст. 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блоксекция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. Отдельная постановка на кадастровый учет в данном случае не требуется, государственный регистратор должен был самостоятельно поставить часть здания на временный кадастровый учет и зарегистрировать соответствующее право. Это согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ. Считает, что при сдаче в аренду части здания необязательна изолированность и обособленность данной части. Та часть этажа, которая передана по договору аренды, огорожена гипсокартоном. Изменения в технический план здания не внесены.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Омской области ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования не признала, представила отзыв на заявленные требования. Пояснила, что законом предусмотрена возможность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении части здания или сооружения, но на конкретные обособленные и/или изолированные части здания. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате объект получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей, что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки. При учете зданий, сооружения, помещений в них ( в связи с образованием, изменением характеристик либо прекращением существования объекта недвижимости) описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки). Согласно плану расположения объекта, а также плану первого этажа здания торгового комплекса, часть здания, заявленная к постановке на государственный кадастровый учет не обособлена и не изолирована. Считает, что действия Управления Росреестра по приостановлению регистрации ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости являются законными и обоснованными.

Представитель заинтересованного лица ПАО «Сбербанк России», будучи надлежащим образом извещенным о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явился, о причине неявки суду не сообщил (л.д. 18).

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Реализуя указанные конституционные предписания, ст. 218 КАС РФ предоставляет гражданину, организации, иным лицам право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из материалов дела усматривается, что ФИО4 является правообладателем торгового комплекса, назначение: нежилое, площадь общая 817.6 кв.м., количество этажей – 3, в том числе подземных площадей – 1, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 5).

03 октября 2018 года между ИП ФИО5, действующим на основании нотариальной доверенности от имени ФИО2, и ПАО «Сбербанк России» заключен договор № долгосрочной аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель ИП ФИО5 обязуется передать арендатору ПАО «Сбербанк России» за плату во временное владение и пользование часть первого этажа здания с кадастровым номером №, наименование: торговый комплекс, назначение: нежилое, площадь общая 817.6 кв.м., количество этажей – 3, в том числе подземных площадей – 1, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 47 кв.м., а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенным настоящим договором (л.д. 39-58)

Согласно пункту 1.3 договора план расположения объекта (заштриховано и выделено цветом) на этаже является неотъемлемым приложением № к настоящему договору.

03 октября 2018 года представитель ФИО2ФИО5, действующий на основании доверенности, обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости.

25 октября 2018 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области приостановило государственную регистрацию договора аренды на основании п.п. 19, 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (л.д. 32-34).

Не согласившись с решением Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации договора аренды ФИО2 обратилась в суд с административным иском, ссылаясь на то, что отдельная постановка на кадастровый учет в данном случае не требуется, государственный регистратор должен был самостоятельно поставить часть здания на временный кадастровый учет и зарегистрировать соответствующее право.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 7 названного Закона Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости).

В силу части 1 статьи 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ).

Из положений части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (пункт 1); договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества (пункт 2); вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5); межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (пункт 7).

В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, в том числе, в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав.

К заявлению о государственной регистрации прав в силу пунктов 1, 2, 3 части 4 статьи 18 Закона 218-ФЗ прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственной регистрации прав документы, в том числе документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 5 статьи 44 Закона № 18-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Кадастровый учет объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обременении в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности.

Вышеизложенное следует из пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 года и до настоящего момента не признанного утратившим силу.

Кроме того, вышеизложенное подтверждается и Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018 года, согласно которому учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом, как указывает Верховный Суд РФ, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

В этой связи ссылка Управления Росреестра по Омской области на пункт 34 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости подлежит отклонению, поскольку предусмотренная им норма права не подлежит применению в рассматриваемом споре. В настоящем деле кадастровый учет осуществляется по специальным правилам, предусмотренным статьей 44 Закона о регистрации с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения).

Исходя из разъяснений в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Вместе с тем, в спорном договоре аренды указана площадь части здания, передаваемая в аренду, однако не указаны данные, позволяющие определить его расположение относительно иных частей здания, его границы, то есть сторонами не согласовано текстуальное описание предмета аренды, пользование которым будет осуществляться арендатором. Текстуальное описание передаваемой в аренду части здания не позволяет индивидуализировать объект аренды. Графическая часть предмета аренды содержит не все параметры передаваемой в аренду части здания, а именно арендуемой площади на поэтажном плане. Указанное делает невозможным отражение в государственном кадастре недвижимости сведений о переданной в пользование части недвижимой вещи.

Учитывая, что в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд,-

решил:

В удовлетворении административного иска ФИО2 к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконным решения Управления Росреестра по Омской области о приостановлении осуществления государственной регистрации отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Первомайский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение не вступило в законную силу

Мотивированное решение изготовлено 10 декабря 2018 года.