Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем аудиофиксации административное дело по административному иску ФИО1 к Администрации муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский Ростовской области» и Главному архитектору города о признании незаконным отказа в предоставлении разрешения на реконструкцию помещения и обязании дать разрешение на реконструкцию квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Администрации г. Каменска-Шахтинского и Главного архитектора города ФИО3 в выдаче разрешения на реконструкцию квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, под магазин; обязать администрацию и главного архитектора выдать разрешение на реконструкцию квартиры под магазин.

В обоснование требований ФИО1 указал, что является собственником <адрес>, которую приобрел для перевода ее в нежилой фонд и обустройства магазина с устройством самостоятельного входа. Согласно акту-заключению ООО «Каменск-Шахтинская АПМ Ростоблжилпроекта, несущие конструкции здания находятся в хорошем состоянии и на них отсутствуют дефекты и повреждения, которые бы препятствовали выполнить с ними работы. По его заявлению администрацией города выполнен Градостроительный план земельного участка, на котором располагается жилой <адрес> будет располагаться магазин. Согласно уведомлению № 62 от 05.04.2017г. ему разрешено перевести данную квартиру из жилого в нежилой вид использования на основании протокола заседания межведомственной комиссии № 3 от 05.04.2017г. ООО «Проектно-сметное бюро» разработана проектная документация на реконструкцию <адрес> под размещение магазина с устройством самостоятельного входа. Собственникам квартир, согласно реестру собственников, были направлены уведомления о реконструкции квартиры и предложено представить свои возражения, однако таковых не поступило. Не смотря на собранный в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ пакет документов, получил уведомление № 1321 от 1810.2017г. Администрации города Каменска-Шахтинского об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Представление разрешения на строительство», а именно, разрешение на реконструкцию квартиры с мотивировкой отсутствия согласия всех правообладателей многоквартирного жилого дома, которое, по мнению ответчика, должно оформляться решением общего собрания собственников помещений в виде протокола. Данный отказ, как полагает истец, является незаконным, что явилось причиной его обращения в суд.

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержал заявленные требования, просил иск удовлетворить, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель административного истца - адвокат Коробейник А.В. просит исковые требования его доверителя удовлетворить, ссылаясь на то, что статья 51 Гр.К РФ для реконструкции квартиры требует согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, но не решения общего собрания. Единственный способ получить согласие или несогласие собственников – это направить в их адрес сообщение, что и сделал ФИО1, указав срок для дачи ответа. Истец исходил из добросовестности собственников. Молчаливое согласие – это согласие. Ст. 45 ЖК РФ на данные правоотношения не распространяется, а поэтому у ответчиков не имелось оснований требовать от ФИО1 решения общего собрания жильцов, которое не предусмотрено законом.

Представитель ответчика – Администрации г. Каменска-Шахтинского ФИО2 иск не признала и пояснила, что истец является собственником квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома. Уведомлением № 62 от 05.04.2017г. Администрации города, по заявлению ФИО1, указанное жилое помещение переведено в нежилое, при этом в пункте 1-б названного уведомления указано на необходимость получения заявителем разрешения на реконструкцию помещения в установленном законом порядке. В соответствии с проектом реконструкции и переоборудования названной квартиры предусмотрено оборудование отдельного входа в помещение со стороны улицы, что требует согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. При этом установлено, что проектом предусмотрено устройство входной группы на земельном участке, который является общим имуществом всех собственников многоквартирного дома, в результате которого произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а поэтому в соответствии с п. 6 ч. 7 ст. 51 Гр.К РФ также необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Исходя из требований ст.ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, ст. 1 Гр.К РФ, п. «в» ч. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, ч. 1, 2 ст. 16 ФЗ № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для разрешения проведения реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию разрешенной. Поэтому 12.10.2017г. ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию жилого помещения под размещение магазина. Просит в иске отказать.

Административный ответчик – Главный архитектор города – начальник отдела архитектуры и территориального развития - ФИО3, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в ее отсутствие, о чем указала в заявлении. В своих возражениях на исковое заявление, административный ответчик указала, что ФИО1 было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию в многоквартирном доме, в связи с отсутствием согласия всех правообладателей объекта капитального строительства и отсутствием решения общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме. Также в Администрацию города поступило коллективное обращение граждан, проживающих в данном многоквартирном доме, с возражениями на реконструкции жилого помещения под нежилое.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика – Главного архитектора города- начальника отдела архитектуры и территориального развития - ФИО3 в порядке ст. 226 ч. 6 КАС РФ.

Выслушав административного истца, его представителя, административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 на праве собственности принадлежит <адрес>, в <адрес>, общей пл. 41,5 кв.м. (л.д. 26).

Как указал заявитель, данная квартира приобретена им в целях перевода ее в нежилой фонд и обустройства в ней магазина.

Из представленных в материалы дела документов следует, что проект отдельного входа в указанную квартиру разработан проектной организацией ООО «Проектно-Сметное Бюро» (л.д. 10-41).

ООО «Каменск-Шахтинская АПМ Ростоблжилпроект» произведено обследование и дано заключение о состоянии несущей стены жилого многоквартирного дома в пределах жилого помещения и возможности устройства дверного проема (л.д.42-43).

Уведомлением № 62 от 05.04.2017г. Администрации города ФИО1 сообщено о разрешении перевода помещения по адресу: <адрес>, кВ. 22 из жилого в нежилое, при условии проведения в установленном порядке следующих работ:

- получения согласия собственников общего имущества многоквартирного дома на реконструкцию до получения разрешительной документации на реконструкцию <адрес>, оформленного протоколом общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома;

- получения разрешительной документации на реконструкцию квартиры в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 8).

Согласно ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается только с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации, а также законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 24 указанного Кодекса, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения.

Таким образом, несоблюдение, в том числе, положений ст. ст. 36 и 44 Жилищного кодекса Российской Федерации является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в гл. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (в том числе, требований о предоставлении документов, указанных в ст. ст. 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).

11.09.2017г. ФИО1 направил уведомление собственникам жилых помещений многоквартирного <адрес>, в <адрес>, в котором сообщил о предполагаемом размещении магазина с устройством самостоятельного входа по указанному выше адресу, а также просил дать согласие на реконструкцию квартиры, о чем сообщить в 7-дневный срок по адресу: <адрес> (л.д. 50-113).

Не получив от жильцов многоквартирного жилого дома ответа в указанный срок и понимая это как молчаливое согласие, ФИО1, для получения разрешения на реконструкцию квартиры под магазин, обратился в Администрацию г. Каменска-Шахтинского Ростовской области с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры.

Уведомлением Главного архитектора города Администрации г. Каменска-Шахтинского Ростовской области № 1321 от 18.10.2017г. было сообщено об отказе в согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения в многоквартирном доме на том основании, что в соответствии с п. 6 ч. 7 ст. 51 Гр.К РФ отсутствует согласие всех правообладателей многоквартирного жилого дома. Также обращено внимание на то, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, оформляется протоколом (л.д. 7).

На основании положений ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно положениям ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, принятие решений:

- о реконструкции многоквартирного дома, строительстве строений, сооружений;

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктами 1 и 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из материалов гражданского дела, ФИО1 намерен произвести реконструкцию и переустройство принадлежащей ему квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, с последующим использованием под магазин. В квартире № административный истец намерен осуществить устройство изолированного входа с лицевого фасада здания с козырьком на месте существующего окна путем разборки подоконной части стены под устройство отдельного входа до уровня вновь устраиваемого пола (высота этажа увеличится с 2,5 м до 3,0 м) первого этажа над подвальным помещением, что влечет необходимость удаления фрагмента несущей стены многоквартирного дома. Козырек над входом будет выполнен из металлических уголков 40 х3 и прикреплен к несущей стене при помощи распорных анкеров. Покрытие площадки входа предусмотрено из тротуарной плитки (л.д.16-17).

Производство данных работ приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, а для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями ст. ст. 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме.

В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, для проведения реконструкции и перепланировки квартиры № по адресу: <адрес>, для которой предусмотрено обустройство отдельного входа, установка козырька и рекламной вывески, требуется согласие всех собственников на указанное изменение объекта.

Поскольку заявителем при обращении в Администрацию г.Каменска-Шахтинского с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию квартиры под магазин с устройством самостоятельного входа такого согласия представлено не было, в материалах дела указанное согласие всех собственников также отсутствует, в связи с чем отказ Главного архитектора Администрации города Каменска-Шахтинского Ростовской области следует признать правомерным.

Более того, 19.10.2017г. в Администрацию города Каменска-Шахтинского поступило заявление от жильца <адрес> с приложением подписей собственников шестидесяти восьми из девяноста квартир о несогласии на реконструкцию квартиры № под магазин (л.д.133-135), что также не может быть не учтено судом.

Административный истец не лишен возможности реализовать свои права и законные интересы, связанные с переводом принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в нежилое, реконструкцией и переоборудованием квартиры, и связанные с дальнейшим использованием имущества, в предусмотренном законом порядке, с соблюдением прав и законных интересов других собственников общего имущества многоквартирного дома, с учетом правового режима общего имущества многоквартирного дома.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ФИО1 к Администрации муниципального образования «<адрес>» и Главному архитектору города о признании незаконным отказа в предоставлении разрешения на реконструкцию <адрес> в <адрес> и обязании дать разрешение на реконструкцию квартиры, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Полный текст решения

изготовлен 28.02.2018г.

С У Д Ь Я :_____________________