Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к дополнительному офису межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании отказа в регистрации перехода права собственности в отношении помещения незаконным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением к дополнительному офису межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - дополнительный офис межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по ХМАО - Югре), Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра по ХМАО - Югре) о признании отказа в регистрации перехода права собственности в отношении помещения незаконным.

В обоснование заявленных исковых требований административным истцом указано, что 02.11.2021 ФИО3 через своего представителя ФИО4 обратилась в дополнительный офис межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по ХМАО - Югре с заявлением об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в отношении помещения с кадастровым номером (-), расположенного по адресу: (-).

В качестве основного документа (основания для регистрации) было предоставлено соглашение от 02.11.2021 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. 13.11.2021 государственная регистрация права была приостановлена, предложено устранить причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации права, указанные в ст. ст. 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 29.12.2021 ФИО3 предоставила пояснения по факту приостановления государственной регистрации права. 15.02.2022 в связи с не устранением причин приостановления государственной регистрации государственным органом отказано в регистрации права.

С решением дополнительного офиса межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по ХМАО - Югре об отказе в регистрации перехода права собственности в отношении помещения административный истец не согласен ввиду следующего.

Государственный орган пришел к выводу о полном исполнении сторонами условий договора, в том числе условий об оплате, в связи с чем, действие договора прекращено, и стороны не вправе были заключать соглашение о его расторжении. Данный вывод, по мнению ФИО3, является ошибочным.

04.06.2020 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, - помещения (номер), расположенного по адресу: (-). В п. 7 данного договора указано, что на момент заключения договора покупатель осуществил оплату стоимости имущества в полном объеме, о чем продавцом выдана расписка. Однако оплата по договору фактически не состоялась, расписка, подтверждающая оплату стоимости имущества, покупателем не выдавалась, факт неоплаты по договору не оспаривается обеими сторонами. Таким образом, обязательство по оплате покупателем стоимости имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества не исполнено, действие договора прекращено не было. Оснований для отказа в государственной регистрации по заявлению ФИО3 не было, решение об отказе в государственной регистрации является неправомерным.

Административный истец просил суд признать незаконным отказ дополнительного офиса межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по ХМАО - Югре в регистрации перехода права собственности в отношении помещения с кадастровым номером (-), расположенного по адресу: (-), по заявлению ФИО3 (запись в книге учета входящих документов № КУВД-001/2021-46103289/8); обязать дополнительный офис межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по ХМАО - Югре осуществить регистрацию перехода права собственности в отношении помещения с кадастровым номером (-), расположенного по адресу: (-), на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.11.2021 и иных документов, имеющихся в реестровом деле по заявлению ФИО3 (регистрационный номер: КУВД-001/2021-46103289/8).

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, письменно ходатайствовала о проведении судебного заседания в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по ХМАО - Югре ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель административного ответчика дополнительного офиса межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по ХМАО - Югре в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом судебной повесткой, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Из содержания письменные возражений Управления Росреестра по ХМАО - Югре на административное исковое заявление ФИО3 следует, что в соответствии с п. 7 договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2020 спорный объект оплачен покупателем в полном объеме на момент заключения договора. В силу ст. ст. 549, 551, 450, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации, а исполненным, - если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость, передал объект по акту приема-передачи. Следовательно, расторжение договора, внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил свое действие, в связи с чем в удовлетворении административного иска просили отказать в полном объеме.

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебном заседании выразил согласие с заявленными ФИО3 требованиями, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. Из содержания отзыва следует, что право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано 17.06.2020. При этом, оплата по договору фактически им не была произведена, в связи с чем, указанная в п. 7 договора расписка в получении денег продавцом не выдавалась; данный документ не был представлен при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

На основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судом определено рассмотреть дело в отсутствие административного истцаФИО3, представителя административного ответчика дополнительного офиса межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по ХМАО - Югре.

Выслушав представителяадминистративного ответчика Управления Росреестра по ХМАО - Югре, заинтересованное лицо ФИО2, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно положениям ч. 2 ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Судом установлено, что 04.06.2020 между ФИО3 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность следующее недвижимое имущество: помещение (номер), расположенное в цокольном этаже пятиэтажного здания, назначение: нежилое, общей площадью 204,7 кв. м, с кадастровым номером (-), расположенное по адресу: (-).

Из п. п. 6, 7 договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2020 следует, что стоимость имущества составляет 5000000 руб. На момент заключения договора покупатель осуществил оплату стоимости имущества в полном объеме, о чем продавцом выдана расписка.

Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО2 17.06.2020.

02.11.2021 ФИО2 и ФИО3 в лице представителя ФИО4 обратились в Югорский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении помещения, расположенного по адресу: ул(-).

В качестве правоустанавливающего документа представлено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.11.2021, а также нотариально удостоверенная доверенность от 18.02.2020 на представление интересов ФИО3 ФИО4, расчетный чек от 02.11.2021 на сумму 2000 руб., подтверждающий уплату ФИО3 государственной пошлины за регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из соглашения от 02.11.2021 следует, что ФИО3 и ФИО2 пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2020 в порядке ч. 1 ст. 450 ГК РФ в связи с неисполнением покупателем обязательств по оплате стоимости имущества. По условиям соглашения покупатель возвращает, а продавец принимает в собственность спорное недвижимое имущество. Согласно п. 3 соглашения имущество считается возвращенным в момент подписания соглашения; в соответствии со ст. 556 ГК РФ данное соглашение является документом, подтверждающим передачу объекта недвижимого имущества покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов; продавец не имеет претензий к покупателю по состоянию передаваемого имущества. В соответствии с п. 4 соглашения, на момент заключения соглашения продавец не получил от покупателя никакие денежные средства в счет оплаты стоимости имущества по договору, в связи с чем у продавца отсутствует обязанность по их возврату; продавец не имеет претензий к покупателю по факту неоплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2020.

13.11.2021 дополнительным офисом межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по ХМАО - Югре на основании п. п. 3, 4, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» принято решение о приостановлении действий по государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного помещения до 14.02.2022. Основанием для приостановления регистрационных действий явилось то, что обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2020 выполнены в полном объеме (согласно п. 7 договора на момент заключения договора покупатель осуществил оплату стоимости имущества в полном объеме; договор являлся документом, подтверждающим передачу объекта недвижимости покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов, о чем свидетельствует п. 5 договора), следовательно, договор надлежащим образом исполнен и действие договора прекращено. Поскольку обязательства сторон по договору купли-продажи прекращены надлежащим исполнением, данный договор не может быть расторгнут на основании соглашения в соответствии с п.п. 2-3 ст. 453 ГК РФ, так как невозможно прекратить обязательство по соглашению сторон в связи с тем, что ранее оно уже было прекращено исполнением.

Дополнительным офисом межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по ХМАО - Югре 10.01.2022, в связи с представлением 29.12.2021 заявления и документов (пояснения от 29.12.12021) для устранения причин приостановления государственной регистрации права, заявители ФИО3, ее представитель ФИО4 и ФИО2 уведомлены о неустранении причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении спорного помещения.

Из представленного письменного пояснения ФИО3 от 29.12.2021 следует, что 04.06.2020 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В п. 7 данного договора указано, что на момент заключения договора покупатель осуществил оплату стоимости имущества в полном объеме, о чем продавцом выдана расписка. Однако фактически оплата по договору не состоялась, расписка в оплату стоимости имущества покупателем не выдавалась, доказательств оплаты сторонами не представлено, а факт неоплаты сторонами не оспаривается. Таким образом, обязательство по оплате покупателем стоимости имущества не исполнено. Учитывая, что обязательства одной из сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2020 в части оплаты фактически не прекращены, сам договор не является прекращенным, следовательно, стороны вправе изменить его условия.

15.02.2022 дополнительным офисом межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по ХМАО - Югре принято решение, выраженное в уведомлении, об отказе в осуществлении государственной регистрации прав в отношении спорного объекта недвижимости в связи с неустранением причин, препятствующих проведению регистрационных действий.

Правоотношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Частью 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Так, согласно п. п. 3, 4, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (п. 3); право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом (п. 4); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7).

Приостанавливая регистрационные действия, а в дальнейшем отказывая в осуществлении государственной регистрации перехода права в отношении спорного объекта недвижимости, административный ответчик указал, что обязательства сторон по договору купли-продажи прекращены надлежащим исполнением, данный договор не может быть расторгнут на основании соглашения, так как невозможно прекратить обязательство по соглашению сторон в связи с тем, что ранее оно уже было прекращено исполнением.

Вместе с тем, суд не может признать данный вывод верным ввиду следующего.

Исходя из положений п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Заключение сделок (соглашений) о расторжении договора, подпадает под правовое регулирование, установленное вышеназванными нормами гражданского законодательства.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Из содержания названных положений следует, что расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества путем заключения соответствующего соглашения допускается и после исполнения обязательств по расторгаемому договору, при этом стороны такого соглашения обязаны произвести возврат полученного. При волеизъявлении обеих сторон договора купли-продажи недвижимого имущества на его расторжение для регистрации перехода права собственности в первоначальное состояние достаточно соглашения сторон о расторжении договора.

Изучив соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.11.2021, содержание которого не противоречит требованиям действующего законодательства, а также учитывая то обстоятельство, что факт неоплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2020 не оспаривается как покупателем (ФИО2), так и продавцом (ФИО3), суд признает решениедополнительного офиса межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по ХМАО - Югре, выраженное в уведомлении об отказе в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного объекта недвижимости от 15.02.2022 не соответствующим требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и , соответственно, нарушающим права и законные интересы административного истца.

Доводы административных ответчиков о том, что отказ в осуществлении перехода прав является законным, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2020 исполнен, судом признаются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства. Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества обусловлено волеизъявлением сторон, в регистрирующий орган представлен подтверждающее данное обстоятельство документ; препятствия для государственной регистрации перехода права собственности отсутствовали.

Ввиду изложенного, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 178-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО3 к дополнительному офису межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании отказа в регистрации перехода права собственности в отношении помещения незаконным, - удовлетворить.

Признать незаконным отказ дополнительного офиса межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре в регистрации перехода права собственности в отношении помещения с кадастровым номером (-), расположенного по адресу: (-), по заявлению ФИО3 (запись в книге учета входящих документов № КУВД-001/2021-46103289/8).

Возложить на дополнительный офис межмуниципального отдела по г. Советский и г. Югорск Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре обязанность осуществить регистрацию перехода права собственности в отношении помещения с кадастровым номером (-), расположенного по адресу: (-), на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.11.2021 и иных документов, имеющихся в реестровом деле по заявлению ФИО3 (регистрационный номер: КУВД-001/2021-46103289/8) и уведомить суд и административного истца об исполнении решения по административному делу в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры через Советский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 25.03.2022.

Председательствующий Казаринова А.А.