Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Зарипова Алексея Наиловича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, заместителю руководителя Управления Росреестра по Челябинской обл. Силаевой О.С., государственному регистратору Гурьяновой Н.А., государственному регистратору Яковлеву А.В. о признании действий незаконным, возложении обязанности,

установил:

Административный истец Зарипов А.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнения, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Челябинской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Челябинской области), в котором просит признать незаконными действия административных ответчиков по отказу в государственной регистрации права аренды с правом выкупа дома и земельного участка, расположенных по адресу: , оформленным в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации права и государственного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, от ДД.ММ.ГГГГ г. № № государственного регистратора Яковлевой А.В., ответом заместителя руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Силаевой О.С. от ДД.ММ.ГГГГ г. № № государственного регистратора Гурьяновой Н.А., в уведомлениях об отказе государственной регистрации права и государственного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ г. № № государственного регистратора Гурьяновой Н.А., от ДД.ММ.ГГГГ г. № № государственного регистратора Яковлева А.В. Просит обязать Управление Росреестра по Челябинской области произвести государственную регистрацию права аренды с правом выкупа дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № на котором он расположен, по адресу: на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ г., приложения № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ г., договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенных между административным истцом и ООО «АЛИСА К».

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ г. Зарипов А.Н. обратился с заявлениями к ответчику о регистрации права аренды с правом выкупа дома и земельного участка на котором он расположен по адресу . Согласно уведомлений от ДД.ММ.ГГГГ г. и от ДД.ММ.ГГГГ г. государственная регистрация прав аренды была приостановлена со ссылкой на п.3 прилагаемого договора аренды дома. С учетом положений п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ об единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, ч.1 статьи 652 ГК РФ, где указано, что «По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования», можно прийти к однозначному выводу о необходимости регистрации прав аренды на дом и земельный участок, так как договор аренды с правом выкупа заключен на срок 15 лет. Просит признать уведомления незаконными и возложить обязанность зарегистрировать право аренды на административного истца.

В судебном заседании административный истец Зарипов А.Н. участия не принимал, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя.

Представитель административного истца Князев И.В., заинтересованное лицо Зарипова О.Р. в судебном заседании просили заявленные требования удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Шарпило А.В. просила отказать в удовлетворении требований, по основаниям, изложенным в отзыве.

Административные ответчики заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Силаева О.С., государственный регистратор Гурьянова Н.А., государственный регистратор Яковлев А.В. участия в судебном заседании не принимали, извещены.

Заинтересованные лица ООО «Алиса К», Булюкбаева А.И., Сонина Е.И., участия в судебном заседании не принимали, извещены.

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Советского районного суда г. Челябинска.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие не явившихся лиц.

Кроме того, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ г. заинтересованные лица Малая Н.В., Плешанова Н.В. исключены из числа участников процесса в соответствии со ст. 47 КАС РФ.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав и проанализировав имеющиеся и дополнительно представленные доказательства в их совокупности со всеми материалами дела, приходит к следующим выводам.

В развитие статьи 46 Конституции Российской Федерации федеральный законодатель предусмотрел, что всякое заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса в порядке, установленном законом. Тем самым предполагается, что заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права либо охраняемого законом интереса в установленном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 8 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действий (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В соответствии с ч. 9 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лица, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно ч. 11 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ г. Зарипов Алексей Наилович (через представителя по доверенности Князева И.В.) обратился в орган регистрации прав с заявлениями о регистрации права аренды на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № на основании договора аренды жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ г. и договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключённого с ООО «АЛИСА К».

Уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ г. № № от ДД.ММ.ГГГГ г. № Управление Росреестра по Челябинской области приостановило государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на основании п.п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации; право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и или иным федеральным законом.

Не согласившись с действиями государственного регистратора по приостановлении государственной регистрации прав административный истец Зарипов А.Н. ДД.ММ.ГГГГ г. обратился с жалобой к руководителю Управления Росреестра по Челябинской области.

По результатам рассмотрения обращения ДД.ММ.ГГГГ г. подготовлен ответ, в котором по факту административному истцу разъяснили порядок осуществления государственной регистрации прав представленных им на регистрацию документов.

ДД.ММ.ГГГГ г. и ДД.ММ.ГГГГ г. в связи с не устранением причин, препятствующих проведению государственной регистрации и истечением срока приостановления, в государственной регистрации было отказано. Отказ оформлен уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ г. № № от ДД.ММ.ГГГГ г. № №

В обоснование отказа государственным регистратором указано на не предоставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 г № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон о государственной регистрации недвижимости) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости порядок осуществления государственной регистрации прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы государственным регистратором было выявлено следующее.

Согласно представленных на государственную регистрацию права договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. № жилого дома и земельного участка из пункта 3 следует, что договоры аренды жилого дома и земельного участка заключены сроком на 11 месяцев. В случае, если ни одна из сторон в срок за 1 месяц до даты окончания срока, указанного в настоящем пункте, не заявит о прекращении договора аренды, договоры считаются пролонгированными на тот же срок.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), часть 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Срок договора аренды, определяется договором (статья 610 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (частью 2 статьи 26 ЗК РФ).

Исходя из смысла ст. 610, 651 ГК, ст. 26 ЗК РФ договор аренды здания, земельного участка заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок, также не нуждается в государственной регистрации. Данная позиция также отражена в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статьей 624 ГК РФ установлены особенности аренды с правом выкупа арендованного имущества. Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, в целях выкупа арендованного имущества арендатор должен, либо перечислять арендную плату за арендованное имущество согласно договору аренды, а по окончании договора аренды уплатить арендодателю выкупную цену, указанную в договоре, после чего имущество переходит в собственность арендатора, либо выкупная цена перечисляется арендатором не единовременно, а в течение всего срока действия договора аренды в размере указанном в договоре, тогда по окончании срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без внесения дополнительных платежей.

Ни представленный на государственную регистрацию договор аренды жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ ни приложение № к договору не содержат условий выплаты выкупной цены. Учитывая отсутствие согласования цены договора аренды с правом выкупа суд приходит к выводу, что договор аренды жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ не представляет собой договор аренды с правом выкупа.

Суд также обращает внимание на то, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. был заключен между Зариповым А.Н. с одной стороны и финансовым директором ООО «АЛИСА К» Кузьмина М.Б., действовавшего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ г. при этом ни в судебное заседание ни на государственную регистрацию права данная доверенность не представлена.

Доказательств того, что на момент заключения договоров аренды жилого дома и земельного участка Кузмин М.Б. имел право на их заключение матиериалы дела не содержат.

В настоящее время собственником жилого помещения и земельного участка является Булюкбаева А.И., доказательств того, что между собственником и административным истцом заключался договор аренды в судебное заседание не представлено.

В силу части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд, в том числе выясняет, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд. Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возлагается на лицо, обратившееся в суд, что административным истцом в процессе рассмотрения дела не выполнено.

Из изложенного следует, что целью судебной защиты в порядке административного судопроизводства является восстановление действительно нарушенных или оспариваемых прав, а не формальная констатация факта несоответствия оспариваемого решения, действия (бездействия) должностного лица, государственного органа нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

Административный истец, считая свои права нарушенными, не доказал сам факт нарушения своих прав, не представил доказательств, подтверждающих нарушение его прав.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется законных оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку предусмотренная положениями части 1 статьи 218, части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации совокупность таких условий, как несоответствие оспариваемых действий (бездействий), решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца, необходимых для признания оспариваемых решений, действий (бездействий) незаконными в данном деле отсутствует.

При этом суд разъясняет административному истцу, что в случае наличия оснований, которые на момент рассмотрения дела не были известны суду, административный истец не лишен права обратиться в суд с заявлением о пересмотре решения суда по правилам, определенным главой 37 Кодекса административного судопроизводства РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 179, 180 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований Зарипова Алексея Наиловича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконными действий административных ответчиков по отказу в государственной регистрации права аренды с правом выкупа дома и земельного участка, расположенных по адресу: , оформленным в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации права и государственного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, от ДД.ММ.ГГГГ г. № № государственного регистратора Яковлевой А.В., ответом заместителя руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Силаевой О.С. от ДД.ММ.ГГГГ г. № государственного регистратора Гурьяновой Н.А., в уведомлениях об отказе государственной регистрации права и государственного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ г. № № государственного регистратора Гурьяновой Н.А., от ДД.ММ.ГГГГ г. № № государственного регистратора Яковлева А.В. и возложении обязанности произвести государственную регистрацию права аренды с правом выкупа дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № на котором он расположен, по адресу: на основании договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ г., приложения № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ г., договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенных между административным истцом и ООО «АЛИСА К», отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Советский районный суд г. Челябинска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Председательствующий И.С. Андреев