Гражданский кодекс часть 1

Пряжинский районный суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Михеевой С.А., при секретаре Хвитько Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Галуза Ю. М. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации, обязании осуществить государственную регистрацию уступки прав по договору аренды,

установил:

Галуза Ю.М. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Республике Карелия о признании незаконным решения по приостановлению государственной регистрации уступки прав по договору аренды в виде уведомления от 25.06.2018г. №, обязании ответчика осуществить государственную регистрацию уступки прав по договору аренды № от 18.01.2012г. путем регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 18.01.2012г., заключенного и подписанного 13.06.2018г. между Змиевской Л.И. и Галуза Ю.М.

Заявленные требования мотивированы следующим.

Галуза Ю.М. и Змиевская Л.И. обратились в Управление Росреестра по РК с заявлением о государственной регистрации уступки права аренды земельного участка по договору аренды № от 18.01.2012г. в отношении земельного участка с кадастровым номером № с приложением необходимых документов.

25.06.2018 г. административным ответчиком было принято оспариваемое уведомление о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на нормы земельного законодательства по тем основаниям, что поскольку срок договора аренды № от 18.01.2012г. истек в 2017г., у Змиевской Л.И. отсутствуют правомочия передать свои права по договору аренды земельного участка третьему лицу.

Галуза Ю.М. не согласен с указанным решением, считает, что поскольку договор аренды был заключен в 2012г., к спорным правоотношениям применяются нормы земельного законодательства, действующие на момент заключения договора. Так, по истечении срока договора аренды, Змиевская Л.И. (Хохрина) как арендатор имела преимущественное право на заключение нового договора аренды, вместе с тем, она по истечении срока договора как арендатор продолжала пользоваться участком, возражения со стороны арендодателя отсутствовали, считает, что договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок, при этом Змиевская Л.И. (Хохрина) как арендатор имеет право передавать свои права по договору третьим лицам. Вместе с тем, по мнению административного истца, если к спорным правоотношениям применять нормы земельного законодательства, действующие на момент регистрации права, то должен быть применен 20 летний срок действия договора аренды земельного участка, предусмотренный п.п.3 ст. 39.8 ЗК РФ для индивидуального жилищного строительства. На основании изложенного административный истец считает, что договор аренды является действующим, пролонгированным на неопределенный срок, разрешение на переуступку права аренды получено от арендодателя Министерства имущественных и земельных отношений РК, решение административного ответчика незаконным.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи от 24.08.2018г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Администрация Пряжинского национального муниципального района, государственный регистратор А.

В судебном заседании административный истец Галуза Ю.М. и его представитель Тинькин К.Ю., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявление.

Представитель административного ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представлены возражения на иск и ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Администрации Пряжинского национального муниципального района Гомза А.В., действующая на основании доверенности, исковые требования полагала подлежащими удовлетворению.

Иные заинтересованные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили. Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия представлен отзыв на иск, в котором содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Министерства, иных ходатайств не заявлено.

Заслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из смысла статей 218, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что для принятия судом решения о признании действий (бездействий) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями) незаконными необходимо наличие двух условий - это несоответствие действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Учитывая положения пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 г. N 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» исковые требования рассмотрены исходя из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении. При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.

Судом установлено и подтверждается письменными материалами дела, что 15.06.2018 г. Галуза Ю.М. и Змиевская Л.И. обратились в Управление Росреестра по РК с заявлениями о государственной регистрации соглашения об уступки прав и обязанностей по договору аренды № от 18.01.2012г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Уведомлением № от 25.06.2018г. государственным регистратором прав по заявлениям Галуза Ю.М. и Змиевской Л.И. со ссылками на п.7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту -Закон о регистрации) было принято решения о приостановлении государственной регистрации уступки прав по договору аренды, по следующим основаниям, п. 5 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что арендатор земельных участков вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора аренды, предусмотренного п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное, поскольку установленный пунктом 11.1 Договора аренды земельного участка № от 18.01.2012 срок договора истек, у Змиевской Л.И. отсутствуют правомочия передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в связи с чем, государственная регистрация не может быть осуществлена.

В соответствии п.7 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно п.2 ст. 4 ГК РФ, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

До 01.03.2015 пунктом 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Однако на основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ) п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.

Пунктом 21 ст. 1 Федерального закона № 171-ФЗ ЗК РФ дополнена гл. V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Из п. 6 Приложения к Письму Минэкономразвития России от 24.03.2015 № 6786-ПК/Д23и следует: гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в случае если: 1) данные лица имеют в соответствии с законом право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов; 2) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 3) исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо; 4) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным ЗК РФ.

Из смысла указанных норм следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные до 01.03.2015г. и действующие на указанную дату подлежат прекращению по истечении срока договора аренды, на который они были заключены, без возможности их пролонгации в порядке п.2 ст. 621 ГК РФ. Договоры аренды земельных участков, возобновленные в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок до 01.03.2015, не прекращают своего действия до расторжения договора или истечения предельного срока аренды, в случае, если такой срок был установлен законодательством, действовавшим до 01.03.2015г.

В судебном заседании установлено, что 18 января 2012 года между Администрацией Пряжинского национального муниципального района (Арендодатель) и Хохриной Л. И. (Змиевской Л.И. - смена фамилии в связи с заключением брака, актовая запись <данные изъяты>) (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № (далее по тексту Договор). По условиям Договора Арендодатель предоставляет Арендатору за арендную плату земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>., разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, сроком до 18 января 2017г. Пунктом 11.1 Договора сторонами определен срок аренды Участка с ДД.ММ.ГГГГг. по 18 января 2017г. Земельный участок принят Арендатором по акту приема-передачи земельного участка от 18.01.2012г. Договор зарегистрирован в Управление Росреестра по РК 13.03.2012г.

В дальнейшем соглашения о продлении срока действия, указанного договора аренды не заключались.

При этом 13 июня 2018г. между Змиевской Л.И. (Хохриной – до смены фамилии) (сторона -1) и Галуза Ю.М. (сторона-2) заключен Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 18.01.2012г., с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>., разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение <адрес>, по условиям которого Сторона-1 передает Стороне-2 права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № от 18.01.2012г. с согласия Министерства имущественных и земельных отношений РК, выраженное в письме от ДД.ММ.ГГГГ. №. Галуза Ю.М. приняты указанные в договоре уступки права и обязанности по Акту приемки-передачи документов и Земельного участка от 13.06.2018г.

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ. Министерство имущественных и земельных отношений РК по заявлению Змиевской Л.И. согласовало последней передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.01.2012г. № с кадастровым номером №.

Вместе с тем, в ходе разбирательства дела Министерством имущественных и земельных отношений РК представлен отзыв на иск в котором Министерство полагает исковые требования Галуза Ю.М. не подлежащими удовлетворению, полагает, что согласие данное ранее Министерством на передачу прав и обязанностей по Договору аренды является правом, а не обязанностью.

В соответствии с п.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 8 ст. 39.8 ЗК РФ определены сроки, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом положения ст. 39.8 ЗК РФ введены в действие Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014г., вступившего в законную силу 01.03.2015г.

Вместе с тем, согласно п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п.3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Из приведенных норм права следует, что действующим законодательством не предусмотрена возможность продления договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – п.4 указанной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Как следует из п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Исходя из того, что в настоящем случае срок договора аренды по предоставлению земельного участка в аренду Хохриной Л.И. (Змиевской) земельного участка для индивидуального жилищного строительства истек 18.01.2017г., до момента истечения срока договора аренды заявление Змиевской Л.И. о заключении нового договора аренды земельного участка подано не было, у последней отсутствовало право на заключение договора уступки прав и обязанностей по договору аренды № от 18.01.2012г. земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>., разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение <адрес>, соответственно условие, предусмотренное п.п. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, не соблюдено, оснований для государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 18.01.2012г., заключенного и подписанного 13.06.2018г. между Змиевской Л.И. и Галуза Ю.М. не имеется.

Доводы истца о возможности распространения на правоотношения положений земельного законодательства в прежней редакции считаются ошибочными, основанными на неверном толковании норм права.

При таких обстоятельствах, оспариваемое административным истцом решение Управления Росреестра по Республике Карелия в форме уведомления от 25.06.2018г. № о приостановлении государственной регистрации уступки прав по договору аренды являются законным, оснований для его отмены с возложением на ответчика обязанности по осуществлению государственной регистрации уступки прав по договору аренды № от 18.01.2012г., заключенному и подписанному 13.06.2018г. между Змиевской Л.И. и Галуза Ю.М. не имеется, в связи с чем в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Галуза Ю. М. отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Пряжинский районный суд РК в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.А. Михеева

Мотивированное решение изготовлено: 17.09.2018 г.