Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шеховцова СВ к администрации ГО «город Калининград», комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и Картографии по Калининградской области, заинтересованное лицо – ЗАО «Стройпрогресс – Инвест», о признании незаконными действий, обязании устранить допущенное нарушение,

У С Т А Н О В И Л:

Шеховцов С.В. обратился в суд с вышеназванным иском, в котором указал, что является участником долевого строительства объекта капитального строительства "Комплекс жилых домов", расположенных по адресу: < адрес > в части пятого этапа строительства - жилого дома №5 по ГП по договору участия в долевом строительстве №5/48 от 10 октября 2017 года, зарегистрированного управлением Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области, о чем в едином государственном реестре сделана запись регистрации №. Согласно условий договора ЗАО "Стройпрогресс-Инвест" (Застройщик) осуществляет строительство на земельном участке, который принадлежит ему на праве аренды с кадастровым номером № расположенным по адресу: < адрес > Целевое назначение земельного участка – под строительство многоквартирных жилых домов. Данное обстоятельство подтверждается договором аренды земельного участка №011678 от 29.04.2013 года. В соответствии с договором аренды, ЗАО "Стройпрогресс-Инвест" (Застройщик) получило разрешения на строительство 8-ми многоквартирных жилых домов. На сегодняшний день, три дома из восьми были сданы ЗАО "Стройпрогресс-Инвест" в эксплуатацию в 2016 и 2018 годах, все объекты долевого строительства были переданы надлежащим образом участникам долевого строительства. В настоящее время ЗАО "Стройпрогресс-Инвест" окончило строительство жилого дома №5 по ГП, в котором административному истцу принадлежит объект долевого строительства и осуществляет ввод его в эксплуатацию. Однако, при обращении в Администрацию города Калининграда за присвоением адреса ЗАО "Стройпрогресс-Инвест" было обнаружено, что земельный участок с кадастровым номером № снят по распоряжению Администрации городского округа "Город Калининград" с кадастрового учета, не смотря на то, что находится в залоге у участников долевого строительства. Согласно выписке из реестра объектов недвижимости дата снятия с кадастрового учета земельного участка - 18.04.2018 года. Вместо снятого с кадастрового участка земельного участка с кадастровым номером № на кадастровом учете числятся два образованных земельных участка с кадастровыми номерами: - ЗУ с КН № с разрешенным использованием "Спорт" и - ЗУ с КН № с разрешенным использованием «среднеэтажная жилая застройка». Полагает, что образование двух спорных земельных участков не входит в перечень случаев, когда такое согласие не требуется брать у участников долевого строительства, которым и является истец. В связи с чем, образовать спорные земельные участки путем раздела земельного участка с КН № без согласия залогодержателя - участников долевого строительства не законно. ЗАО "Стройпрогресс-Инвест" обратилось с соответствующей претензией в администрацию городского округа "Город Калининград", которая, признав, что такой раздел не соответствует закону и нарушил права третьих лиц, совершила действия по исправлению сложившейся ситуации и отменила свое распоряжение о разделе земельного участка с кадастровым номером КН № и с целью восстановлении указанного земельного участка в органах кадастрового учета обратилась в управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с соответствующими заявлениями, а именно с заявлениями о снятии земельных участков с КН № и КН ЗУ с КН № с кадастрового учета и восстановлении на кадастровом учете земельного участка с КН №. Росреестр отказал в заявлениях администрации, сославших на отсутствие правовых оснований для этого.

Просил признать действия администрации городского округа города "Город Калининград" по образованию земельных участков КН № и с КН № путем раздела земельного участка с кадастровым номером № незаконными. Признать действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области по регистрации земельных участков с кадастровым номером № и № в едином государственном реестре недвижимости незаконными. Снять с кадастрового учета и исключить из сведений единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № Устранить нарушение прав ЗАО "Стройпрогресс-Инвест" путем восстановления сведений о земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 22749 кв.м., расположенным по адресу: < адрес > в едином государственном реестре недвижимости.

Впоследствии истец уточнил свои требования, в которых просит признать действия администрации городского округа города "Город Калининград" по образованию земельных участков КН № и с КН № путем раздела земельного участка с кадастровым номером № незаконными.

Шеховцов С.В. в судебном заседании поддержал свои требования с учетом уточнений в полном объеме, настаивал на удовлетворении. Просил обратить решение к немедленному исполнению, представив соответствующее письменное заявление.

Представитель ответчика администрации ГО «город Калининград» и комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» по доверенности – Мясников А.В. в судебном заседании признал, что права истца нарушены. Указал, что действительно они обращались в Росреестр, но им сообщили о необходимости судебного решения.

Представитель ответчика Росреестра по доверенности Шестаков А.С. в судебном заседании указал на то, что раздел участка произошел потому, что права на земельный участок были не разграничены и не зарегистрированы. В настоящее время без судебного решения предпринять никакие меры невозможно.

Представитель заинтересованного лица ЗАО «Стройпрогресс – Инвест» по доверенности Еременко Г.А. в судебном заседании представила кадастровую выписку, согласно которой земельный участок, на котором велось строительство дома истца, находился на учете с 2013 года, а снят был в апреле 2018 году. Административный иск Шеховцова С.В. поддерживала в полном объеме, просила удовлетворить и обратить решение к немедленному исполнению, сославшись на истечение срока передачи построенного объекта дольщикам и необходимость срочного получения акта о вводе дома в эксплуатацию.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц и представителей, исследовав письменные материалы дела, дав им оценку в соответствии с требованиями КАС РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из содержания п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ следует, что решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными возможно при установлении судом совокупности таких условий, как несоответствие этих действий, решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца.

Судом установлено, не оспаривается сторонами и объективно подтверждается материалами дела, что Шеховцов С.В. является участником долевого строительства объекта капитального строительства "Комплекс жилых домов", расположенных по адресу: г. Калининград, ул. Карташева в части пятого этапа строительства - жилого дома №5 по ГП по договору участия в долевом строительстве №5/48 от 10 октября 2017 года.

Согласно условий договора ЗАО "Стройпрогресс-Инвест" (Застройщик) осуществляет строительство на земельном участке, который принадлежит ему на праве аренды с кадастровым номером №, расположенным по адресу: < адрес >. Целевое назначение земельного участка – под строительство многоквартирных жилых домов.

Данное обстоятельство подтверждается договором аренды земельного участка №011678 от 29.04.2013 года. В соответствии с договором аренды, ЗАО "Стройпрогресс-Инвест" (Застройщик) получило разрешения на строительство 8-ми многоквартирных жилых домов.

В настоящее время окончено строительство жилого дома №5 по ГП, в котором административному истцу принадлежит объект долевого строительства, и застройщик осуществляет ввод дома в эксплуатацию

При обращении в Администрацию города Калининграда за присвоением адреса ЗАО "Стройпрогресс-Инвест" было обнаружено, что земельный участок с кадастровым номером № снят по распоряжению Администрации городского округа "Город Калининград" с кадастрового учета, не смотря на то, что находится в залоге у участников долевого строительства.

Согласно выписке из реестра объектов недвижимости дата снятия с кадастрового учета земельного участка - 18.04.2018 года. Вместо снятого с кадастрового участка земельного участка с кадастровым номером № на кадастровом учете числятся два образованных земельных участка с кадастровыми номерами: - ЗУ с КН № с разрешенным использованием "Спорт" и - ЗУ с КН ЗУ с КН № с разрешенным использованием «Среднеэтажная жилая застройка».

По факту обращения ЗАО "Стройпрогресс-Инвест" с соответствующей претензией в администрацию городского округа "Город Калининград", последняя, признав, что такой раздел не соответствует закону и нарушил права третьих лиц, совершила действия по исправлению сложившейся ситуации, в связи с чем, Распоряжением №2653/р-КМИ от 09.06.2018 г. отменила свое Распоряжение от 14.08.2017 г. №3825/р-КМИ о разделе земельного участка с кадастровым номером КН № и 11.06.2018 года обратилась о восстановлении указанного земельного участка в управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с соответствующими заявлениями о восстановлении указанного земельного участка. Однако, Росреестр отказал в осуществлении таких действий, поскольку это противоречит закону.

В соответствии с Федеральным Законом об участии в долевом строительстве (ФЗ 214-ФЗ) земельный участок с кадастровым номером № с момента регистрации договоров долевого участия находится в залоге у участников долевого строительство, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 345 ГК РФ, частей 7,9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды или субаренды на указанный земельный участок считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 11.2. Земельного кодекса РФ часть 1: " Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 4 ст. 11.2. Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки).

Согласно ч.5 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Частью 6 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно ч.7 ст. 11.2 ЗК РФ споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

В связи с изложенным, образование двух спорных земельных участков не входит в перечень случаев, когда такое согласие не требуется брать у участников долевого строительства, которым Шеховцов С.В. и является.

Таким образом, образование спорных земельных участков путем раздела земельного участка с КН № без согласия залогодержателя - участников долевого строительства незаконно.

Кроме того, органы Росреестра не должны были исключать из кадастрового учета земельный участок с КН № в отсутствие согласий всех участников долевого строительства, в том числе, согласия административного истца, во избежание нарушения прав участников долевого строительства.

Поскольку разрешения на строительство, в соответствии с которыми привлекались средства дольщиков, выдавались на строительство на земельном участке с КН №, проектная документация проходила экспертизу на земельный участок с КН №, в договорах долевого участия значится земельный участок с кадастровым номером №, именно этот земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства.

Согласно выписке из ГПЗУ земельный участок с кадастровым номером № считается неделимым.

Как свидетельствуют материалы дела, Администрация ГО «город Калининград» в свою очередь признала нарушение права и предприняла меры по устранению нарушений, обратившись в Росреестр, но получили отказ. При этом, у Администрации ГО «город Калининград» отсутствуют полномочия по обращению в суд за восстановлением таких прав.

В соответствии со ст. 20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В связи с чем, с момента регистрации договора долевого участия в строительстве, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области одновременно регистрирует право залога земельного участка с кадастровым номером №

Таким образом, земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимого имущества" (214-ФЗ) с целью обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками и не может быть просто так снят с кадастрового учета без согласия дольщиков. Иначе весь закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимого имущества" (214-ФЗ) теряет свой смысл, поскольку не способствует защите участников долевого строительства.

Очевидно, что отсутствие в реестре недвижимости земельного участка с КН № нарушает права и законные интересы Шеховцова С.В., поскольку данное обстоятельство влечет невозможность своевременной сдачи построенного объекта в эксплуатацию и своевременной передачи истцу объекта долевого строительства.

Совокупность вышеприведенных норм права и установленных судом обстоятельств позволяют прийти к выводу об обосновании требований Шеховцова С.В., а именно незаконности действий Администрации городского округа «Город Калининград» по образованию земельных участков КН № КН № путем раздела земельного участка с КН №

Решение суда будет являться основанием для восстановления сведений о земельном участке с кадастровым номером 39:15:110648:1090 общей площадью 22749 кв.м., расположенным по адресу: < адрес >, в едином государственном реестре недвижимости.

Административный истец представил ходатайство об обращении решения суда к немедленному исполнению, подержанное ЗАО «Стройпрогресс-Инвест».

Ходатайство мотивировано тем, что строительство дома фактически окончено, но застройщик уже более месяца не может начать процедуру по вводу дома в эксплуатацию, на что ему потребуется от одного до двух месяцев, а срок передачи участникам долевого строительства квартир – третий квартал 2018 года, из-за чего замедление исполнения решения суда может нанести значительный ущерб публичным и частным интересам.

В соответствии с положениями ст. 188 КАС РФ решение суда подлежит немедленному исполнению в случаях, прямо предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае обращения судом принятого им решения к немедленному исполнению. В случае отсутствия в настоящем Кодексе прямого запрета на немедленное исполнение решений по административным делам определенной категории суд по просьбе административного истца может обратить решение по административному делу к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление исполнения этого решения может нанести значительный ущерб публичным или частным интересам. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с его принятием.

Суд, учитывая документальное подтверждение оснований заявления и отсутствие возражений против удовлетворения данного ходатайства со стороны административных ответчиков, полагает возможным обратить решение к немедленному исполнению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 188, 280 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования Шеховцова СВ, - удовлетворить.

Признать действия администрации городского округа города Калининград по образованию земельных участков КН № и КН № путем раздела земельного участка с КН № незаконными.

Решение суда является основанием для восстановления сведений о земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 22749 кв.м., расположенном по адресу: < адрес >, в едином государственном реестре недвижимости.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 июля 2018 года.

Судья: подпись