Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО1 к администрации МО «Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области» о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, обязании устранить допущенное нарушение путем принятия решения о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, подготовки и направления трех экземпляров проекта договора купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: для размещения домов и баз отдыха, баз спорта и туризма, пансионатов, кемпингов, санаториев и профилакториев, детских оздоровительных лагерей, общей площадью 5852 кв.м, расположенного по адресу: ***, обязании устранить допущенное нарушение путем принятия решения о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов указанного земельного участка.

В обоснование иска указано, что ему принадлежит указанный земельный участок на основании договора аренды земельного участка № 10/20-а от 22.04.2020, заключенного с администрацией МО «Сиверское городское поселение». На спорном земельном участке расположены три объекта недвижимости, принадлежащие административному истцу на праве собственности: нежилое здание (спальный корпус), оставшаяся часть 34%, с кадастровым номером №, нежилое здание (пищеблок), оставшаяся часть 44%, с кадастровым номером №, нежилое здание (гостевой дом), с кадастровым номером №. *** он обратился к административному ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственности за плату без проведения торгов по основаниям, предусмотренным подпунктами 6 и 7 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ). Письмом от 22.04.2021 № 356-о административный ответчик отказал в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, указав, что площадь, расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимого имущества, значительно превышает площадь расположенных на нем объектов, в связи с чем, необходимо произвести раздел участка. Административный истец полагает решение административного ответчика незаконным, необоснованным, подлежащим отмене, поскольку ранее указанный земельный участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования правопредшественнику административного истца – ОАО «Фармстандарт», у которого ФИО1 приобрел объект недвижимости расположенный на участке. Договор аренды № 86/14 от 31.03.2015 первоначально был заключен с ОАО «Фармстандарт» в процессе переоформления права постоянного бессрочного пользования на спорный земельный участок, в соответствии с постановлением администрации МО «Сиверское городское поселение» № 165 от 31.03.2015. Спорный земельный участок имеет исторически сложившиеся границы, площадь, в соответствии с видом разрешенного использования, определенным на момент первоначального предоставления. На основании договора уступки права по договору № 86/14 аренды земельного участка от 31.03.2015, заключенного 26.02.2016, права и обязанности арендатора земельного участка были переданы от ОАО «Фармстандарт» к административному истцу.

Поскольку спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет до обращения административного истца к административному ответчику, последний не вправе отказывать в предоставлении участка под предлогом несоответствия его площади расположенным на нем объектам недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «Сиверское городское поселение», утвержденными Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству ЛО от 20.05.2016 № 28, спорный земельный участок относится к территориальной зоне Р-З – зоне размещения объектов отдыха и туризма. Раздел испрашиваемого земельного участка с соблюдением требований ПЗЗ (в части минимальной площади озелененной территории, обеспеченности машиноместами, отступами до границ смежных участков) и одновременно выполнением требований статьи 11.9 ЗК РФ в части рационального использования земли, запрета чересполосицы, невозможен. Административным истцом был предоставлен исчерпывающий комплект документов, при этом административный ответчик незаконно отказал ему в предоставлении земельного участка в собственности за плату без проведения торгов, чем нарушил его права, вследствие чего он вынужден обратиться с данным административным иском в суд.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель административного ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения (л.д. 69-73), в которых указал на тот факт, что спорный земельный участок испрашивается административным истцом в собственность как участок, на котором расположены принадлежащие ему строения и сооружения, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью, при этом площадь земельного участка составляет 5852 кв.м, что превышает площади объектов недвижимости более чем в 100 раз. Обоснованность испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, административным истцом не доказана.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат:

- нежилое здание (спальный корпус), оставшаяся часть 34%, с кадастровым номером №,

- нежилое здание (пищеблок), оставшаяся часть 44%, с кадастровым номером №,

- нежилое здание (гостевой дом), с кадастровым номером №, площадью 44,5 кв.м, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: для размещения домов и баз отдыха, баз спорта и туризма, пансионатов, кемпингов, санаториев и профилакториев, детских оздоровительных лагерей, общей площадью 5852 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Право собственности на здания зарегистрировано в ЕГРН, в отношении земельного участка право собственности не зарегистрировано, содержатся сведения о регистрации обременения в виде аренды в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № 10/20-а от 22.04.2020, сроком действия с 05.06.2020 по 22.04.2069, границы участка установлены (л.д. 92-124).

Постановлением администрации МО «Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области» от 22.04.2020 № 281 расторгнут договор аренды земельного участка № 86/14 от 31.03.2015, ФИО1 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: для размещения домов и баз отдыха, баз спорта и туризма, пансионатов, кемпингов, санаториев и профилакториев, детских оздоровительных лагерей, общей площадью 5852 кв.м, расположенного по адресу: ***, в аренду сроком на 49 лет (л.д. 44-47).

22.04.2020 между МО «Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области» и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № 10/20-а, предметом договора явился указанный земельный участок, договор аренды зарегистрирован в ЕГРН, о чем свидетельствует вышеуказанная выписка из ЕГРН (л.д. 38-43).

Первоначально спорный земельный участок был предоставлен администрацией МО «Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области» в аренду ОАО «Фармстандарт» по договору аренды № 86/14 от 31.03.2015 сроком на 5 лет, на основании постановления администрации МО «Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области» от 31.03.2015 № 165 (л.д. 48-58).

На основании договора уступки права по договору № 86/14 аренды земельного участка от 31.03.2015, заключенного 26.02.2016, права и обязанности арендатора земельного участка были переданы от ОАО «Фармстандарт» к административному истцу, договор зарегистрирован в ЕГРН 10.05.2016 (л.д. 59-63).

10.03.2021 ФИО1 обратился в администрацию МО «Сиверское городское поселение Гатчинского района Ленинградской области» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № площадью 5852 кв.м в собственность за плату без проведения торгов на основании подпунктов 6 и 7 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, приложив к указанному заявлению выписки из ЕГРН на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке, а также перечень объектов недвижимости.

Ответом администрации МО «Сиверское городское поселение Гатчинского района Ленинградской области» от 22.04.2021 № 356-о ФИО1 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № было отказано и предложено произвести раздел участка в границах, необходимый для размещения указанных объектов (л.д. 13).

В силу пункта 2 статьи 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с этим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 этого Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 этого Кодекса.

Положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 ЗК РФ следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть, никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу приведенных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений и строений.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ.

Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов. Данный приказ действует с 09.01.2021, после признания утратившим приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1.

В силу статьи 39.17 ЗК РФ, в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются в том числе: фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина), кадастровый номер испрашиваемого земельного участка, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований, вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав, цель использования земельного участка, реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом; реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения; почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания, при которых уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Указанный перечень не подлежит расширительному толкованию.

Таких оснований административным ответчиком в своем отказе от 22.04.2021 в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, не указано.

Из представленных документов следует, что границы спорного земельного участка были установлены ОАО «Фармстандарт» указанной площадью, сведения о них внесены в ЕГРН.

Согласно доводам представителя административного ответчика, земельный участок, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования, расположен в зоне отдыха и туризма (Р-3), в которой не предусмотрен вид разрешенного использования земельного участка «для размещения и эксплуатации базы отдыха», допустимые виды – «спорт», «туристическое обслуживание», «санаторная деятельность».

В материалы дела истцовой стороной представлено заключение № 54/2-07/2021 от 06.07.2021, выполненное ООО «Бенчмарк Перитум», о возможности раздела спорного земельного участка, из которого усматривается, что заключение специалиста было подготовлено на основании действующих Правил землепользования и застройки Сиверского городского поселения Гатчинского района, региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области, а также административных регламентов Ленинградской области в сфере градостроительной политики, специалист пришел к выводу о том, что возможные варианты раздела земельного участка с соблюдением вышеприведенных правил и сохранением целевого назначения отсутствуют. Практически вся площадь участка, а именно, 92% от его площади, необходма для обеспечения эксплуатации расположенных на нем объектов с соблюдением установленных градостроительных норм. Выдел оставшихся 8% площади земельного участка приведет к чересполосице и нерациональному использованию земель, что прямо запрещено ЗК РФ (л.д. 129-201).

Согласно статье 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

С учетом положений, содержащихся в вышеназванных нормах права, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и иной документации.

Однако подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При рассмотрении настоящего дела суд приходит к выводу о том, что на испрашиваемом административным истцом земельном участке имеются строения, зарегистрированные в установленном законом порядке в ЕГРН, назначение строений соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка. Земельный участок площадью 5852 кв.м был предоставлен истцу в аренду в установленном законом порядке. При этом в указанном постановлении обоснована необходимость предоставления земельного участка в указанном размере для эксплуатации по назначению расположенных на нем объектов (для размещения и эксплуатации базы отдыха), что порождает право административного истца на заключение договора купли-продажи данного земельного участка в указанном размере без проведения торгов.

Доводы административного ответчика, изложенные в ответе от 22.04.2021 № 356-о об отказе в предоставлении ФИО1 в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка по основаниям, указанным в подпунктах 1, 25 статьи 39.16 ЗК РФ являются несостоятельными, а потому суд признает такой ответ незаконным.

Согласно статье 227 КАС РФ, в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд принимает решение о признании оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Таким образом, решение, принимаемое в пользу административного истца, обязательно должно содержать два элемента: признание незаконным решения, действия (бездействия) и указание на действия, направленные на восстановление нарушенного права.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должны содержаться, в частности, указание на признание оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на удовлетворение заявленного требования полностью или в части со ссылками на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), и на существо оспоренных решения, действия (бездействия). В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

В то же время, судебный контроль ограничен принципом разделения властей (статья 10 Конституции Российской Федерации), который препятствует вмешательству в сферу исключительной компетенции соответствующих органов и должностных лиц.

В этой связи, суд не уполномочен возлагать на орган обязанности, напрямую вытекающие из его исключительной компетенции, подменяя органы исполнительной власти, в том числе, решать вопрос о принятия решения о предоставлении ФИО1 земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Обратное явилось бы неправомерным вмешательством в деятельность органов местного самоуправления.

На основании изложенного, суд считает необходимым возложить на административного обязанность повторно рассмотреть вопрос предоставления административному истцу в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка, сообщив об этом суду и заявителю.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ,

решил:

признать незаконным отказ администрации МО Сиверского городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области, изложенный в письме от 22.04.2021 № 356-о, в предоставлении ФИО1 в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения домов и баз отдыха, баз спорта и туризма, пансионатов, кемпингов, санаториев и профилакториев, детских оздоровительных лагерей, общей площадью 5852 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Обязать администрацию МО «Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области» повторно рассмотреть вопрос предоставления ФИО1 в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения домов и баз отдыха, баз спорта и туризма, пансионатов, кемпингов, санаториев и профилакториев, детских оздоровительных лагерей, общей площадью 5852 кв.м, расположенного по адресу: ***.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение в окончательной форме

принято 11.10.2021