Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску Ильиной Ольги Дмитриевны, ООО «СЗ «Гарантия» к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар о признании незаконными отказов Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар,

УСТАНОВИЛ:

Участник долевого строительства ООО «ФИО2» ФИО3 и ООО «СЗ «Гарантия» обратились в Октябрьский районный суд <адрес> с административным исковым заявлением о признании незаконными отказа Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> № №р от ДД.ММ.ГГГГ в продлении разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Многоэтажный жилой дом по <адрес> внутригородском округе <адрес>» - 21-этажный 1-секционный жилой дом (площадь застройки -597,7 кв.м., строительный объем 33237,9 кв.м., в том числе, ниже отм.0,000-1421,9 м3, площадь жилого здания 10730,2 кв.м., общая площадь встроенных помещений- 386,2 кв.м., общая площадь жилых помещений (за исключением балконов и лоджий) - 5909,6 кв.м., количество квартир - 147 шт., в том числе 1-комнатных - 105 шт., 2-комнатных - 21 шт., квартир-студий - 21 шт., вместимость автостоянки - 120 м/мест, этажность -21 этажей, количество этажей – 22 этаж) на земельном участке, площадью 2943 кв.м., с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес> внутригородском округе, и отказа Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ в выдаче разрешения на строительство ООО «СК «Гарантия» объекта: «Многоэтажный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес>, в Центральном внутригородском округе <адрес>» 5-12 этапы строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, Центральный внутригородской округ, <адрес>.

Требования административных истцов мотивированы тем, что обжалуемые отказы Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с частью 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; при проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, в полном объеме, в связи с чем, судом исследованы все обстоятельства, имеющие значение для верного разрешения спора.

Представители административных истцов в судебном заседании заявленные исковые требования и доводы иска поддержали в полном объеме.

Административный истец Ильина О.Д. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежаще и своевременно, реализовала свои процессуальные права и обязанности через своего представителя, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель административного ответчика Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований возражал, согласно письменным возражениям считает, что оспариваемые заявителями в рамках настоящего дела решения Департамента об отказе в выдаче разрешения на строительство вышеуказанного объекта капитального строительства и об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство являются законными и обоснованными, соответствуют нормам действующего законодательства.

Представитель заинтересованного лица ООО «ФИО2» в судебном заседании просил суд исковые требования административных истцов удовлетворить.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В судебном заседании установлено, что и следует из представленных доказательств ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования <адрес> и ООО «ФИО2» заключен договор аренды земельного участка № (л/с №), расположенного в Центральном внутригородском округе <адрес>, общей площадью 2943 кв.м., для целей жилищного строительства с кадастровым номером №.

Постановлением Администрации МО <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> внутригородском округе <адрес>.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес>ДД.ММ.ГГГГ выдан градостроительный план земельного участка № RU233№.

ДД.ММ.ГГГГ приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес>№ внесены изменения в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № № в раздел наименование объекта капитального строительства.

ООО «ФИО2» получены технические условия владельцев инженерных коммуникаций, разработан проект строительства многоэтажного жилого дома, получено положительное заключение негосударственной экспертизы №, согласно выводам которой проектная документация «Многоэтажный жилой дом по <адрес> внутригородском округе <адрес>» соответствует требованиям нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий.

ООО «ФИО2» Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес>ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство № № объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по <адрес> внутригородском округе <адрес>» - 21-этажный 1-секционный жилой дом (площадь застройки -597,7 кв.м, строительный объем 33237,9 кв.м, в том числе, ниже отм.0,000-1421,9 м3, площадь жилого здания 10730,2 кв.м, общая площадь встроенных помещений- 386,2 кв.м, общая площадь жилых помещений (за исключением балконов и лоджий)- 5909,6 кв.м, количество квартир-147 шт., в том числе 1-комнатных -105 шт., 2-комнатных -21 шт., квартир-студий-21 шт., вместимость автостоянки – 120 м/мест, этажность -21 этажей, количество этажей – 22 этаж) на земельном участке, площадью 2943 кв.м, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> внутригородском округе. Срок действия разрешения на строительство истек ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ за ООО «ФИО2» зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект степенью готовности 10% с проектируемым назначением многоквартирный дом.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО2» в лице генерального директора ФИО12 и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № А-2014-35, предметом которого стала квартира со строительным номером № в строящемся 21-этажном односекционном жилом доме, с объектами инженерной инфраструктуры по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

В соответствии с частью 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи, или со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа. В случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения, для принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство необходимы документы, предусмотренные частью 7 настоящей статьи. Представление указанных документов осуществляется по правилам, установленным частями 7.1 и 7.2 настоящей статьи. Уведомление, документы, предусмотренные пунктами 1 - 4 части 21.10 настоящей статьи, заявление о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство), а также документы, предусмотренные частью 7 настоящей статьи, в случаях, если их представление необходимо в соответствии с настоящей частью, могут быть направлены в форме электронных документов. Решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство направляется в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, в случае, если это указано в заявлении о внесении изменений в разрешение на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ участник долевого строительства ФИО3 обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> с заявлением о продлении действия разрешения на строительство № №.

Письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ФИО3 отказано в продлении срока действия разрешения на строительство в связи с истечением срока его действия.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования <адрес> и ООО «Строительная компания «Гарантия» заключено соглашение о взаимодействии, согласно которому общий объем инвестиций, направляемых на достройку объектов <данные изъяты> с целью восстановления прав 1 252 обманутых дольщиков, составит 1 млрд. 405 млн. рублей. Источником финансирования вышеуказанных объектов является часть прибыли, получаемой застройщиком при реализации проектов, расположенных по адресу: <адрес> и <адрес>. Бюджетные деньги для достройки объектов не привлекаются.

Данные договоры заключены в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с привлечением средств дольщиков, являющихся непосредственными участниками строительства.

Согласно части 1 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Указанное свидетельствует, что граждане, являющиеся участниками долевого строительства, должны получить в результате строительства объект, соответствующий параметрам, указанным в договорах долевого участия.

В соответствии с соглашением о взаимодействии от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения № к соглашению о взаимодействии от ДД.ММ.ГГГГ), заключенным между администрацией муниципального образования <адрес> и ООО «Строительная компания «Гарантия», стороны с целью содействия в восстановлении в правах обманутых дольщиков, выразили готовность к сотрудничеству по завершению строительства <данные изъяты> (<адрес>), <данные изъяты> и строительству многоквартирного жилого комплекса на стилобате со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> и многоэтажных жилых домов по адресу: <адрес>, квартал, ограниченный улицами им. Павлова, им. Вишняковой и Адыгейская Набережная.

Кроме того, в указанном соглашении администрация муниципального образования <адрес> зная о том, что срок разрешения на строительство многоэтажного жилого дома по <адрес> внутригородском округе <адрес> истек ДД.ММ.ГГГГ в соглашении о взаимодействии от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения №) предусмотрела возможность рассмотрения вопроса получения ООО «Строительная компания «Гарантия» разрешения на строительство объектов 1, 7, разрешений на строительство объектов 5-6 в соответствии с согласованными администрацией муниципального образования <адрес> эскизными проектами и указанными в них технико-экономическими показателями, а также положительными заключениями экспертизы по объектам 1, 5-7, а также по заявлению ООО «Строительная компания «Гарантия» или иного уполномоченного лица в пределах установленной компетенции и в порядке, установленном законодательством рассмотрений вопроса касающегося внесения изменений в разрешение (разрешения) на строительство, а равно выдачи нового разрешения (разрешений) на строительство объектов 3-4.

Указанное соглашение в подпункте 2.1.3 пункта 2.1 содержит обязательства администрации муниципального образования <адрес> по оказанию содействия в приобретении в установленном законодательством порядке прав застройщика в целях строительства объектов 1, 3-7 включая право на земельные участки под такими объектами.

Таким образом, отказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> препятствует исполнению как обязательств администрации муниципального образования <адрес> по указанному соглашению, так и приводит к невозможности исполнения по нему своих обязательств застройщиком.

Учитывая изложенное отказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> препятствует решению проблем участников долевого строительства, и создает условия для увеличения в муниципальном образовании <адрес> количества недостроенных многоквартирных домов, строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Кроме того, при отказе в продлении срока действия разрешения на строительство в связи с истечением срока его действия Департаментом не учтено, что в соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 настоящей статьи не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. В случае, предусмотренном частью 11.1 настоящей статьи, основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является также поступившее от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, заключение о несоответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства или описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Иных оснований для отказа в продлении срока разрешения на строительство объекта капитального строительства не предусмотрено.

Определением Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-КГ17-16206 разъяснено, что действие разрешения на строительство может быть продлено федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по заявлению застройщика.

В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

На момент подачи заявления о продлении срока разрешения на строительство степень готовности объекта составляла 10%, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и отчетом ООО «БСК аудит» №-О-20 от ДД.ММ.ГГГГ.

Действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного на выдачу разрешения на строительство органа в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки (пункт 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Поскольку строительство объекта капитального строительства начато в период действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным) в установленном порядке, не имеется и предусмотренного частью 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ основания к отказу в продлении срока действия разрешения на строительство. Указанная правовая позиция находит свое подтверждение в сложившейся судебной практике (постановление Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Ф06-47965/2019; постановление Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А68-13351/2018; постановление двадцатого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ№АП-1823/2019 по делу № А68-13351/2018; решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А46-1171/2018).

В процессе судебного разбирательства судом по ходатайству административного истца назначена и проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Альфа-Строй». Согласно выводам заключения эксперта ООО «Альфа-Строй» АСТ -21-09-03-3Э параметры объектов капитального строительства, предусмотренные разрешением на строительство № RU 23306000-3665-р от ДД.ММ.ГГГГ, соответствуют ограничениям градостроительного, земельного и иного законодательства, действовавшего на момент его выдачи, а также соответствуют ограничениям, установленным градостроительным планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № RU 23№; ограничения градостроительного, земельного и иного законодательства не препятствуют продлению разрешения на строительство № RU 23306000-3665-р.

У суда не имеется оснований не доверять выводам эксперта, поскольку заключение не содержит противоречий, неясностей, неточностей, неполноты и нарушений закона, составлено в соответствии с действующим законодательством. Эксперту разъяснены его процессуальные права и обязанности, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, в соответствии с соглашением о взаимодействии от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения №), заключенными между администрацией муниципального образования <адрес> и ООО «Строительная компания «Гарантия», администрация муниципального образования <адрес> приняла на себя обязательства рассмотреть вопрос получения ООО «СК «Гарантия» разрешений на строительство объектов в рамках соглашения о сотрудничестве (ныне ООО «СЗ Гарантия»).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО <адрес> и ФИО13 заключен договор аренды земельного участка №, заключенный по результатам торгов (конкурсов, аукционов), состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ по лоту №-З, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, общей площадью 77940 кв.м., расположенный по <адрес> внутригородском округе <адрес>, в том числе земельного участка, площадью 2267 кв.м., расположенного в охранных зонах инженерных коммуникаций, и земельного участка, площадью 3361 кв.м., расположенного в охранной зоне канала, кадастровый №. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 и ООО «СК «Гарантия» заключен договор переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:14515.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13, ООО «СК «Гарантия» и ООО «СЗ «Гарантия» заключено соглашение о замене стороны по договору переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому с даты подписания соглашения к ООО «СЗ «Гарантия» в полном объеме переходят все права и обязанности по договору переуступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 77938 кв.м., категория земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: комплексное освоение в целях жилищного строительства с размещением объектов физической культуры и спорта, расположенного по адресу: <адрес>, Центральный внутригородской округ, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК «Гарантия» Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> выдано разрешение на строительство №-RU № объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> внутригородском округе <адрес>», корректировка №.1, 2, 3, 4, 13, 14 этапы строительства.

ООО «СЗ Гарантия» в рамках соглашения о взаимодействии от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения № к соглашению о взаимодействии от ДД.ММ.ГГГГ), заключенного между администрацией муниципального образования <адрес> и ООО «Строительная компания «Гарантия», предполагала осуществить финансирование работ, необходимых для завершения строительства вышеуказанных объектов, за счет прибыли, получаемой при строительстве многоквартирного жилого комплекса на стилобате со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> Центральном внутригородском округе <адрес>, планируемом к строительству на земельном участке, общей площадью 77 938 кв.м, с кадастровым номером №. Земельный участок приобретен за счет собственных средств ООО «СЗ «Гарантия». Технико-экономические показатели данного комплекса установлены в соглашении, заключенном с администрацией муниципального образования <адрес>, а также в документах территориального планирования муниципального образования <адрес>.

Со своей стороны ООО «СЗ «Гарантия» для получения разрешения на строительство оформлены следующие документы:

- разработан проект строительства комплекса многоэтажных жилых домов по <адрес>, в котором предусмотрено, установленное местными нормативами градостроительного проектирования количество парковочных мест, детских и спортивных площадок;

- получены следующие технические условия:

1. ООО «Краснодар Водоканал» на подключение объекта капитального строительства к сетям водоотведения <адрес>;

2. ООО «Краснодар Водоканал» на подключение объекта капитального строительства к сетям водоснабжения <адрес>;

3. Департамента транспорта и дорожного хозяйства администрации муниципального образования <адрес> об условиях подключения к ливневой канализации;

4. ООО «Идеал Лифт» на диспетчеризацию лифтов в проектируемом объекте;

5. ПАО «Ростелеком» на предоставление комплекса услуг связи;

6. ООО «Бизнес Проект» об условиях подключения к системе теплоснабжения объекта;

7. ООО «Краснодарэнерго» об условиях присоединения к электрическим сетям;

- получено положительное заключение негосударственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ по многоэтажному жилому комплексу со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> внутригородском округе <адрес>.

В соответствии с письмом ФГБУ «Краснодарское водохранилище» от ДД.ММ.ГГГГ№ в случае аварии с максимальным ущербом на напорном фронте Краснодарского водохранилища, при котором возможен демонтаж затворов водосбросного сооружения и сбросной расход превысит 4000 куб.м/с, участок с кадастровым номером № не попадает в зону возможного затопления.

На основании письма Министерства природных ресурсов <адрес> земельный участок с кадастровым номером № расположен вне границ существующих и планируемых к созданию особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения и их охраняемых зон.

После разработки всех необходимых документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и получения положительных заключений заинтересованных служб ООО «СЗ Гарантия» обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоэтажный жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес>, 5-12 этап в Центральном внутригородском округе <адрес>».

Письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ ООО «СК «Гарантия» отказано в выдаче разрешения на строительство по основаниям, не предусмотренным статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Данный отказ нарушает права и законные интересы как ООО «СК «Гарантия», так и обманутых дольщиков ЖК «Центральный парк», так как отсутствие прибыли от реализации объекта не позволит ООО «СЗ Гарантия» завершить строительство ЖК «Центральный парк».

Одной из причин оспариваемого отказа указано, что проектная документация, получившая положительное заключение негосударственной экспертизы разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № RU 23306№, срок действия которого истек.

Вместе с тем, на основании части 1 статьи 9 Федерального закона № 373-ФЗ Российской Федерации «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации», отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», информация, указанная в ГПЗУ, утвержденном до ДД.ММ.ГГГГ, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем три года и более чем восемь лет, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком ГПЗУ, не допускается. Вместе с тем, Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 и 2021 годах» (далее - Постановление №) установлены особенности применения разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, в частности на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает после дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ, на один год продлевается срок применения проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка для целей, предусмотренных частью 5.2 статьи 49 ГрК РФ, в случае, если указанный срок истекает после дня вступления в силу постановления до ДД.ММ.ГГГГ, также на один год продлевается срок использования информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, для целей, предусмотренных пунктом 2 части 7, пунктами 3 и 4 части 21.15 статьи 51, части 10 статьи 57.3 ГрК РФ, в случае, если указанный срок истекает после дня вступления в силу Постановления № до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, согласно статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ, генеральный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Выдача генерального плана земельного участка по своей сути является фактом фиксации информации о существующей ситуации. Различиев данных генерального плана земельного участка впрямую зависят от времени его выдачи. ГрК РФ предусмотрен максимально возможный срок для использования генерального плана земельного участка.

Законоположения регламентирующие Градостроительную деятельность на территории Российской Федерации устанавливают равнозначность любого выданного надлежащим образом ГПЗУ, в связи с чем, выдача нового генерального плана земельного участка не отменяет действие раннее выданного. Застройщик по-своему усмотрению может использовать выданные градостроительные планы одного и того же земельного участка в целях подготовки проектной документации получения разрешения на строительство, внесения изменений в разрешение на строительство с учетом продления сроков их действия.

Таким образом, применение генерального плана земельного участка, выданного до ДД.ММ.ГГГГ для внесения изменений в разрешение на строительство, предусмотрено нормами действующего законодательства и не зависит от выдачи нового генерального плана земельного участка в более позднее время. Выдача нового генерального плана земельного участка не отменяет действие ранее выданного и не является основанием для признания ранее выданного генерального плана земельного участка утратившим силу.

Вместе с тем, полученный ООО «СЗ Гарантия» генеральный план земельного участка № РФ№-1261 от ДД.ММ.ГГГГ полностью идентичен градостроительному плану земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № RU 23306№, срок действия которого истек и не содержит каких-либо дополнительных ограничений.

Кроме того, ООО «СЗ Гарантия» обращалось в администрацию муниципального образования <адрес> с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Постановлением администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О назначении публичных слушаний по проекту постановления администрации муниципального образования <адрес> «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Гарантия» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке по адресу: <адрес>, Центральный внутригородской округ, <адрес>» назначены публичные слушания по проекту постановления администрации муниципального образования <адрес> «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Гарантия» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке по адресу: <адрес>, Центральный внутригородской округ, <адрес>».

В соответствии с заключением о результатах проведения публичных слушаний по проекту постановления администрации муниципального образования <адрес> «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Гарантия» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке по адресу: <адрес>, Центральный внутригородской округ, <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ на публичных слушаниях по вышеуказанному проекту постановления возражений заявлено не было.

В силу пункта 5 части 3 статьи 8, части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, подпункта 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов, перечень которых определен в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Орган местного самоуправления отказал в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса, или в случае несоответствия представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Основание как несоответствие действующего проекта планировки Генеральному плану муниципального образования <адрес> для отказа в выдаче разрешения на строительство Градостроительным кодексом не предусмотрено. Список оснований для отказа является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Кроме того, при отказе в выдаче разрешения на строительство Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> не учтены положения части 1 статьи 23 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования <адрес>, утвержденные решением городской Думы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ п. 6 (далее – Правила), согласно которым виды разрешённого использования объектов капитального строительства и земельных участков, соответствующие Классификатору, а также предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленные в документации по планировке территории до утверждения настоящих Правил, являются действительными в том случае, если они утверждены администрацией муниципального образования <адрес> в установленном порядке до вступления в силу Правил и соответствуют действующим на момент утверждения документации по планировке территории нормативам градостроительного проектирования.

Подпунктом 2 части 1 статьи 19 Правил предусмотрено, что на территории муниципального образования <адрес> запрещена застройка многоквартирными жилыми домами за исключением случаев застройки на основании решений о комплексном развитии территории, договоров о комплексном развитии территории и (или) утвержденной документации по планировке территории. Градостроительные регламенты настоящих Правил в части видов разрешенного использования земельных участков, предусматривающих возможность строительства многоквартирных жилых домов действуют только в отношении земельных участков, входящих в территории, в отношении которых приняты решения о комплексном развитии территории, заключен договор о комплексном развитии территории и (или) утверждена документация по планировке территории. В иных случаях виды разрешенного использования градостроительных регламентов, предусматривающие возможность строительства многоквартирных жилых домов не действуют и не подлежат указанию в градостроительных планах земельных участков.

Документация по планировки территории (в составе проекта планировки и проекта межевания), в границах земельных участков по <адрес>, 132/3, 22/1 в Центральном внутригородском округе <адрес> утверждена постановлением администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№.

Указанная документация предусматривает размещение многоэтажной жилой застройки этажностью 24 этажа и более, а также встроенно-пристроенного детского дошкольного учреждения на 300 мест.

Таким образом, указанный проект планировки и Правила позволяют Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> осуществить не только выдачу необходимого разрешения на строительство, но и внести изменения в вышеуказанное разрешение на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

На момент проектирования и получения разрешения на строительство в 2016 году согласно генеральному плану муниципального образования <адрес>, утвержденному решением городской Думы Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ№ п.15, какие-либо социальные объекты на земельных участках по <адрес>, 132/3, 22/1 отсутствовали.

Генеральным планом муниципального образования <адрес>, утвержденным решением городской Думы Краснодара ДД.ММ.ГГГГ№ п. 1, предусмотрено размещение объектов местного значения: плоскостного спортивного сооружения (в том числе спортивные (игровые) площадки; два спортивных поля (включая футбольные поля) по 3000 кв.м. каждое, в функциональной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более), а не на земельных участках по <адрес>, 132/3, 22/1.

Согласно положениям пункта 5 статьи 1, частей 1, 11, 12 статьи 9, части 3 статьи 23 Градостроительного кодекса РФ генеральный план является документом долгосрочного планирования, определяющим назначение территорий, в частности, посредством установления функциональных зон и отображения планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа.

Из указанных норм следует, что генеральный план как документ территориального планирования имеет высшую юридическую силу по отношению к документации по планировке территории, следовательно, земельные участки по <адрес>, 132/3, 22/1 свободны от каких-либо объектов местного значения.

Учитывая изложенное, проект планировки территории, утвержденный постановлением администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, противоречит как генеральному плану муниципального образования <адрес> утвержденному решением городской Думы Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ№ п. 15, так и генеральному плану, утвержденному решением городской думы Краснодара ДД.ММ.ГГГГ№ п. 1, в части размещения встроенно-пристроенного детского дошкольного учреждения на 300 мест в границах земельных участков по <адрес>, 132/3, 22/1.

Согласно части 12 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.

По смыслу приведенных норм, а также части 1 статьи 26, статей 41, 43 Градостроительного кодекса РФ, положения генерального плана, определяющие принципиальное направление развития территории муниципального образования применительно к вопросам строительства, носящим более узкий характер, напрямую не применяются, а реализуются посредством градостроительного зонирования, к документам которого отнесены правила землепользования и застройки и документация по планировке территории, а также принятия решений и совершения действий, указанных в части 1 статьи 26 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 этого Кодекса.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из указанных положений следует, что вновь утвержденный генеральный план может применяться лишь как перспективное развитие муниципального образования и не должен влиять на правовой режим земель, нарушая тем самым права неограниченного круга лиц.

В связи с чем, реализация документов территориального планирования в силу земельного и градостроительного законодательства относится к полномочиям органов местного самоуправления и реализуется, в частности, путем утверждения документации по планировке территории (часть 1 статьи 26 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, корректировки документации по планировке территории в целях размещения каких-либо объектов местного значения, предусмотренных документами территориального планирования, является обязанностью органа местного самоуправления, а не застройщика.

Тем не менее, ООО «СЗ Гарантия» принимает все меры, направленные на строительство социальных объектов (школы и детского дошкольного учреждения), необходимых при комплексном освоении указанных земельных участков. В частности, в рамках разрабатываемой документации по планировке территории (в составе проекта планировки территории и проекта межевании территории) на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0308035:50 общей площадью 21 854 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, запланировано размещение и строительство двух детских дошкольных учреждений. Поскольку указанный земельный участок является муниципальной собственностью ООО «СЗ Гарантия» обратилось в администрацию муниципального образования <адрес> с просьбой провести аукцион по продаже указанного земельного участка. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ Гарантия» заключило с ФИО14 предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № для размещения и строительства на нем школы.

В процессе судебного разбирательства судом по ходатайству административного истца назначена и проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Альфа-Строй». Согласно выводам заключения эксперта ООО «Альфа-Строй» АСТ -21-09-03-3Э ограничения градостроительного, земельного и иного законодательства не препятствуют выдаче разрешения на строительство объекта: «Многоэтажный жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> внутригородском округе <адрес>, 5-12 этапы строительства»; градостроительный план № RU 23№ соответствует ограничениям градостроительного, земельного и иного законодательства, действовавшего на момент его выдачи; объекты капитального строительства, предусмотренные разрешением на строительство № RU 23306000-3665-р, «Многоэтажный жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> внутригородском округе <адрес>, 5-12 этапы строительства» соответствуют требованиям технических регламентов.

При таких установленных в судебном заседании обстоятельствах, в условиях выдачи ДД.ММ.ГГГГ ООО «СК «Гарантия» Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> выдано разрешения на строительство №-RU № объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес> внутригородском округе <адрес>», корректировка №.1, 2, 3, 4, 13, 14 этапы строительства, отказ в выдаче ООО «СЗ «Гарантия» разрешения на строительство объекта: «Многоэтажный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес>, в Центральном внутригородском округе <адрес>» 5-12 этапы строительства является незаконным и необоснованным, нарушающим не только права и законные интересы административного истца, но и участников долевого строительства многоквартирных домов.

В соответствии с ч. 2 ст. 188 КАС РФ в случае отсутствия в настоящем Кодексе прямого запрета на немедленное исполнение решений по административным делам определенной категории суд по просьбе административного истца может обратить решение по административному делу к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление исполнения этого решения может нанести значительный ущерб публичным или частным интересам. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с его принятием.

В судебном заседании представителем административного истца ФИО3 по доверенности ФИО7 заявлено ходатайство об обращении решения суда к немедленному исполнению и поскольку замедление исполнения решения суда может привести к значительному ущербу большого количества участников долевого строительства и дальнейшего нарушения конституционного права граждан на жилище, в связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении данного ходатайства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 188, 227 КАС РФ суд

РЕШИЛ:

Иск Ильиной Ольги Дмитриевны, ООО «СЗ «Гарантия» к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар о признании незаконными отказов Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар – удовлетворить.

Признать несоответствующим ст. 51 ГрК РФ и нарушающим права и законные интересы административных истцов отказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ в выдаче ООО «СЗ «Гарантия», №, разрешения на строительство объекта: «Многоэтажный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес>, в Центральном внутригородском округе <адрес>» 5-12 этапы строительства, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, Центральный внутригородской округ, <адрес>.

Обязать Департамент архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> устранить допущенные нарушения и продлить ООО «ФИО2», №, срок действия разрешения на строительство №-р от ДД.ММ.ГГГГ объекта капитального строительства: «Многоэтажный жилой дом по <адрес> внутригородском округе <адрес>» - 21-этажный 1-секционный жилой дом (площадь застройки 597,7 кв.м., строительный объем 33237,9 м3, в том числе ниже отм. 0,000-1421,9 м3, площадь жилого здания 10730,2 кв.м., общая площадь встроенных помещений 386,2 кв.м., общая площадь жилых помещений (за исключением балконов и лоджий) 5909,6 кв.м., количество квартир – 147 шт., в том числе 1- комнатных – 105 шт., 2-комнатных – 21 шт., квартир-студий – 21 шт., вместимость автостоянки – 120м/мест, этажность – 21 этажей, количество этажей – 22 этаж)», на земельном участке, площадью 2943 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, в Центральном внутригородском округе, до ДД.ММ.ГГГГ без предоставления дополнительных документов.

Обязать Департамент архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> устранить допущенные нарушения и выдать ООО «СЗ «Гарантия», ИНН 2311302618, разрешение на строительство объекта: «Многоэтажный жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по <адрес>, в Центральном внутригородском округе <адрес>» 5-12 этапы строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, Центральный внутригородской округ, <адрес>, в соответствии с ранее предоставленной проектной документацией без предоставления дополнительных документов.

Решение суда обратить к немедленному исполнению.

Департаменту архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар сообщить об исполнении решения суду и административным истцам в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 13.09.2021.

Судья