Гражданский кодекс часть 1

с участием административного истца – Маслова И.И., представителя административного ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, - Дрокина А.А., действующего на основании доверенности №08-17/280 от 30.12.2015 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Маслова И.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации от 10.03.2016 г. договора аренды земельного участка №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г., возложении обязанности погасить препятствующую регистрации упомянутого договора предыдущую запись об аренде земельного участка по договору №АФЗ-148/0710 от 13.09.2005 г.,

установил:

Маслов И.И. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее также – Управление Росреестра по Свердловской области, Управление), в котором просит признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение об отказе в государственной регистрации от 10.03.2016 г. договора №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г. аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, с целевым использованием: под гаражи для личного пользования, общей площадью 682 кв.м., сроком до 01.05.2064 г., заключенного между ТУ Росимущества в Свердловской области и Масловым И.И.; возложить на административного ответчика обязанность погасить препятствующую регистрации упомянутого договора предыдущую запись в ЕГРП об аренде названного земельного участка по договору №АФЗ-148/0710 от 13.09.2005 г., заключённому между ТУ Росимущества в Свердловской области и ОПГСК Октябрьского района, внести в ЕГРП запись о заключении между Масловым И.И. и ТУ Росимущества в Свердловской области договора аренды земельного участка №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г. для придания этому договору юридической силы. При этом обязать Управление Росреестра по Свердловской области принять ранее оплаченную 16.10.2015 г. государственную пошлину в размере 2000 руб. за осуществление регистрационных действий.

В обоснование исковых требований Маслов И.И. указал, что с 07.05.2013 г. является собственником гаражного бокса ***, находящегося на данном земельном участке, кадастровый ***. 13.09.2005 г., действуя в его интересах как члена кооператива, ОПГСК Октябрьского района заключил с ТУ Росимущества в Свердловской области договор №АФЗ-148/0710 аренды земельного участка, на котором находится упомянутый выше гаражный бокс ***. 24.12.2010 г. между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение №2 к названному договору аренды сроком до 31.07.2015 г.

Однако с сентября 2012 года ОПГСК Октябрьского района фактически прекратил свою деятельность из-за наличия финансовой задолженности, ареста счетов и отсутствия на них денежных средств. При этом собственникам боксов, входящих в состав кооператива, рекомендовалось обратиться лично в уполномоченные органы для решения вопроса о переоформлении договоров аренды земельных участков на конкретных физических лиц – собственников гаражей.

14 ноября 2013 года было заключено дополнительное соглашение №3 к договору аренды земельного участка №АФЗ-148/0710 от 13.09.2005 г. Согласно этому дополнительному соглашению арендатор в лице ОПГСК Октябрьского района был заменен на собственников гаражных боксов, в том числе и Маслова И.И. Срок действия предыдущего дополнительного соглашения и договора аренды оставлен без изменения и истекал 31.07.2015 г.

Поскольку с 2015 года продление истекших договоров аренды земельных участков путём заключения дополнительных соглашений Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено, 25.06.2015 г. ТУ Росимущества в Свердловской области заключило с Масловым И.И. новый договор аренды земельного участка №АЗФ-440/0564.

16 октября 2015 года Маслов И.И. обратился в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора и уплатил государственную пошлину в сумме 2000 руб. Однако, 29.10.2015 г. Управление вынесло уведомление о приостановлении государственной регистрации, в обоснование принятия такого решения сослалось на то, что согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на заявленный объект, подлежащий регистрации, установлено обременение в виде аренды между Российской Федерацией (арендодателем) и ОПГСК Октябрьского района (арендатором). Управление также указало, что, несмотря на истечение срока этого договора, регистрационная запись об аренде не погашена. Следовательно, по мнению Управления, имеется противоречие между заявленными и уже зарегистрированными правами. В связи с этим Маслову И.И. было предложено погасить такую регистрационную запись об аренде.

10 ноября 2015 года административный истец передал в Управление документы об изменении стороны в договоре аренды земельного участка. 25.11.2015 г. от имени ТУ Росимущества в Свердловской области он подал в Управление Росреестра по Свердловской области заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении права по договору аренды земельного участка от 13.10.2005 г. Несмотря на это, 10.03.2016 г. Управление отказало в государственной регистрации договора аренды, сославшись на то, что запись о предшествующем договоре аренды не была погашена. Кроме того, Управление считает, что помимо предоставленных документов необходимо соглашение о расторжении договора аренды с предыдущим арендатором, которое также подлежит государственной регистрации. Такая позиция Управления Росреестра по Свердловской области не соответствует действующему законодательству – нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды земельного участка, заключённый между ТУ Росимущества в Свердловской области и ОПГСК Октябрьского района, прекратил своё действие 30.06.2015 г., так как стороны не заявили о его пролонгации на новый срок. Соответственно, во исполнение требований п. 93 Приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 г. №765 в ЕГРП должна быть внесена соответствующая запись о таком событии. В данном приказе не указано о заявительном характере внесения записей по требованию сторон договора. Следовательно, Управление должно было внести такую запись самостоятельно по факту прекращения действия договора. Необходимость предоставления сторонами соглашения о расторжении договора имелась бы лишь в том случае, если договор расторгается в период его действия, то есть до 30.06.2015 г.

Административный истец в судебном заседании на удовлетворении требований по основанию,предмету и доводам, изложенным в заявлении,настаивал и дополнительно пояснил, что оспариваемое решение нарушает его права как арендатора земельного участка. Договор аренды земельного участка №АФЗ-148/0710 от 13.09.2005 г. прекратил своё действие в связи односторонним отказом ОПГСК Октябрьского района от его исполнения, о чём свидетельствует письмо председателя кооператива от 01.09.2012 г.

Представитель административного ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился в полном объёме, в обоснование возражений представил письменный отзыв, по доводам которого пояснил, что в ходе правовой экспертизы представленного Масловым И.И. 16.10.2015 г. договора аренды земельного участка №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г., заключённого между ним и ТУ Росимущества в Свердловской области, установлено наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи №66-66-01/366/2005-546 от 19.01.2006 г. о регистрации договора аренды земельного участка №АЗФ-148/0710 от 13.09.2005 г., сторонами которого являются Российская Федерация (арендодатель) и ОПГСК Октябрьского района (арендатор). Данная регистрационная запись об аренде не погашена. Следовательно, имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, что является основанием для отказа в государственной регистрации прав в соответствии с абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Доводы истца о том, что запись о прекращении действия договора аренды, по которому истёк срок, Управление должно было внести самостоятельно, не обоснованы. Кроме того, сам факт истечения срока договора аренды не свидетельствует о прекращении арендных отношений. Государственная регистрация прекращения обременения путём погашения регистрационной записи об аренде может быть осуществлена только по заявлению стороны договора аренды земельного участка №АЗФ-148/0710 от 13.09.2005 г. и документов, подтверждающих прекращение арендных отношений. 25.11.2015 г. Маслов И.И. обращался с заявлением от имени Российской Федерации,действуя по доверенности, о прекращении ограничения права в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601030:28. Документов, подтверждающих прекращение арендных отношений с арендатором ОПГСК Октябрьского района, приложено не было, в связи с чем 11.01.2016 г. в государственной регистрации было отказано. Представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение №3 к договору аренды земельного участка №АЗФ-148/0710 от 13.09.2005 г. о замене арендатора ОПГСК Октябрьского района на собственников гаражных боксов, в том числе Маслова И.И., не может быть рассмотрено, поскольку не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовательно, не считается заключённым. Провести государственную регистрацию второго договора аренды без погашения регистрационной записи существующей аренды не представляется возможным, поскольку природа договора аренды не позволяет существование одновременно двух самостоятельных договоров в отношении одного объекта недвижимости, передаваемого в пользование разным арендаторам в полном объёме. Законодательством предусмотрена передача во временное пользование одного земельного участка по одному договору нескольким лицам (аренда с множественностью лиц на стороне арендатора), либо передача арендатором во временное пользование арендованного земельного участка другому лицу (субаренда).

Заслушав административного истца и представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с определением, данным в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ предусмотрено, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Судом установлено и подтверждается расписками, заявлениями из дела правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, что 16.10.2015 г. Маслов И.И. обратился в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации заключённого между ним и ТУ Росимущества в Свердловской области договора аренды №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г. земельного участка, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гаражи для машин личного пользования, площадью 682 кв.м.

В силу п. 2 ст. 16 Федерального закона №122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Как видно из расписки №66/001/024/2015 от 16.10.2015 г., к заявлению о государственной регистрации Масловым И.И. были приложены вышеуказанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601030:28, распоряжение ТУ Росимущества в Свердловской области от 22.05.2015 г. №316-р о заключении с Масловым И.И. договора аренды земельного участка и поручении ему осуществить государственную регистрацию договора, копия свидетельства от 07.05.2013 г. о государственной регистрации права собственности Маслова И.И. на гаражный бокс, находящийся на данном земельном участке, квитанция об оплате государственной пошлины от 16.10.2015 г. на сумму 2000 руб.

29 октября 2015 года на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона №122-ФЗ, в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, Управлением Росреестра по Свердловской области вынесено уведомление №66/001/024/2015-1702 о приостановлении государственной регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером *** по причине того, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись *** от 19.01.2006 г. о регистрации договора аренды земельного участка №АЗФ-148/0710 от 13.09.2005 г., сторонами которого являются Российская Федерация (арендодатель) и ОПГСК Октябрьского района (арендатор). Данная регистрационная запись об аренде не погашена. Государственный регистратор усматривает противоречие между заявленными и уже зарегистрированными правами. Для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, Маслову И.И. предложено погасить регистрационную запись об аренде №66-66-01/366/2005-546 от 19.01.2006 г.

25 ноября 2015 год Маслов И.И., действуя от имени Российской Федерации по доверенности, обратился в Управление с заявлением о прекращении ограничения права в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601030:28. 11.01.2016 г. решением №66/001/454/2015-774 в государственной регистрации было отказано на том основании, что не представлены документы, подтверждающие прекращение арендных отношений с арендатором ОПГСК Октябрьского района. Данное решение Масловым И.И. не обжаловано в установленном законом порядке, в суд или вышестоящему должностному лицу. Следовательно, в рамках рассмотрения настоящего дела суд не вправе оценивать решение №66/001/454/2015-774 от 11.01.2016 г. на предмет соответствия нормативно-правовым актам.

10 марта 2016 года Управлением Росреестра по Свердловской области на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона №122-ФЗ вынесено решение, оформленное сообщением №66/001/024/2015-1702, об отказе в государственной регистрации договора №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601030:28.

06 апреля 2016 года в срок, установленный ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Маслов И.И. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения №66/001/024/2015-1702 от 10.03.2016 г.

Оценивая доводы Маслова И.И. о незаконности решения Управления Росреестра по Свердловской области об отказе в государственной регистрации, суд учитывает следующее.

Оспариваемое решение принято Управлением Росреестра по Свердловской области в соответствии с компетенцией и в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом №122-ФЗ, Положением «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. №457.

На основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.05.2016 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, площадью 682 кв.м., находящегося в собственности Российской Федерации, 19.01.2006 г. зарегистрировано ограничение (обременение) права за номером 66-66-01/366/2005-546 в виде аренды сроком действия с 19.01.2006 г. по 31.07.2010 г. в пользу ОПГСК Октябрьского района. Основанием для государственной регистрации является договор аренды земельного участка №АЗФ-148/0710 от 13.09.2005 г.

Из материалов регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601030:28 также видно, что до настоящего времени регистрационная запись об аренде за номером 66-66-01/366/2005-546 от 19.01.2006 г. не погашена. Данное обстоятельство явилось причиной отказа Управления в государственной регистрации договора аренды земельного участка №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г.

Суд принимает во внимание, что по смыслу Федерального закона №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит исключительно заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (п. 1 ст. 16 Федерального закона №122-ФЗ). Действующее законодательство не наделяет Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и её территориальные органы полномочиями осуществлять государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав, прекращения прав и ограничений (обременений) прав по собственной инициативе, в том числе в случаях отсутствия сторон договора (ликвидации юридических лиц, смерти физических лиц и т.п.) или истечения срока действия договора, являвшегося основанием для государственной регистрации прав.

Сведений о ликвидации ОПГСК Октябрьского района, ОГРН 1026605422898, и исключении его из Единого государственного реестра юридических лиц в материалах дела не имеется.

Вопреки доводам административного истца, органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии согласно Федеральному закону №122-ФЗ и иным нормативно-правовым актам, относящимся к сфере их деятельности, не вправе принимать решения о прекращении действия зарегистрированных ими договоров, в том числе в связи с отказом одной из сторон от исполнения своих обязательств.

Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 г. №765, на который административный истец ссылается в обоснование наличия у органов Росреестра таких полномочий, утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, формы свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требования к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требования к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме. Однако названные Правила не регулируют порядок и основания проведения государственной регистрации.

Кроме того, исходя из положений статей 450, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, факт истечения срока действия договора аренды земельного участка №АЗФ-148/0710 от 13.09.2005 г. сам по себе не свидетельствует о прекращении арендных отношений между Российской Федерацией и ОПГСК Октябрьского района.

Суд соглашается с доводами представителя Управления о том, что осуществление государственной регистрации договора аренды земельного участка №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г. невозможно без погашения регистрационной записи 66-66-01/366/2005-546 от 19.01.2006 г. об аренде, сделанной на основании договора аренды земельного участка №АЗФ-148/0710 от 13.09.2005 г. Природа договора аренды не допускает существование одновременно двух самостоятельных договоров в отношении одного объекта недвижимости, передаваемого в пользование разным арендаторам в полном объёме. Законодательством предусмотрена передача во временное пользование одного земельного участка по одному договору нескольким лицам (аренда с множественностью лиц на стороне арендатора – п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), либо передача арендатором во временное пользование арендованного земельного участка другому лицу (субаренда – п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд считает, что решение об отказе в государственной регистрации от 10.03.2016 г. соответствует требованиям нормативно-правовых актов, регулирующих основания и порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принято при наличии оснований, предусмотренных такими нормативно-правовыми актами.

Оспариваемое решение, безусловно, препятствует реализации прав Маслова И.И. как арендатора земельного участка по договору №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г. Вместе с тем, суд отмечает, что Маслов И.И. не лишен возможности защитить нарушенные права путём обращения с иском в суд в порядке, предусмотренном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, суд отказывает Маслову И.И. в удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решения об отказе в государственной регистрации от 10.03.2016 г. договора №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г. аренды земельного участка, возложении на административного ответчика обязанности погасить препятствующую регистрации упомянутого договора запись в ЕГРП об аренде земельного участка по договору №АФЗ-148/0710 от 13.09.2005 г., заключённому между ТУ Росимущества в Свердловской области и ОПГСК Октябрьского района, внести в ЕГРП запись о заключении между Масловым И.И. и ТУ Росимущества в Свердловской области договора аренды земельного участка №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г. для придания этому договору юридической силы.

В соответствии с ч. 3 ст. 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой административный истец освобожден в силу п. 12 ч. 1 ст. 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации, возмещается за счет средств бюджетных ассигнований федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175, 178, 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Маслова И.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации от 10.03.2016 г. договора аренды земельного участка №АФЗ-440/0564 от 25.06.2015 г., возложении обязанности погасить препятствующую регистрации упомянутого договора предыдущую запись об аренде земельного участка по договору №АФЗ-148/0710 от 13.09.2005 г. – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья С.А. Волкоморов