Гражданский кодекс часть 1

Фрунзенский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе председательствующего судьи Михайловой Т.А., при секретаре Обелановой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании решения незаконным, возложении обязанности,

установил:

ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО10 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра по Приморскому краю), указав в обоснование заявленных требований, что дата был отказано в государственной регистрации права по заявлению ФИО3, уведомление № №. С принятым решением административный истец не согласна, указывает, что ссылка на п. 7 ст. 448 ГК РФ несостоятельна, так как при заключении договора аренды от дата№ между администрацией Осиновского сельского поселения и ФИО3 проведение аукциона является необязательным. С учетом этого, просит признать отказ в государственной регистрации права от дата незаконным, обязать ФИО2 по <адрес> зарегистрировать переход права по договору на передачу прав и обязанностей от дата между ФИО3 и ФИО5

В судебное заседание административный истец не явилась, извещена надлежащим образом, что подтверждено данными сайта Почта России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, об отложении судебного заседания не ходатайствовала.

ФИО2 административного истца ФИО6 в судебном заседании на заявленных требованиях не настаивал.

ФИО2 по <адрес>ФИО7 и ФИО8 против удовлетворения заявленных требований возражали по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которым произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой, так как фактически позволила бы определить в качестве стороны договора иное лицо, не участвовавшее в торгах, без учета требований, предъявляемых к участникам соответствующих правоотношений.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Такой необходимой совокупности условий по настоящему делу судом не установлено.

В судебном заседании установлено, что дата администрацией Осиновского сельского поселения Михайловского муниципального района <адрес> издано постановление №-пг «О проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером №».

дата между администрацией Осиновского сельского поселения Михайловского муниципального района <адрес> и ФИО3 на основании Протокола «Рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от дата, заключен договор аренды №г земельного участка с кадастровым номером № из земель: земли населенных пунктов, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 175 м. от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-он ФИО11, <адрес>, площадью 3500 кв.м., разрешенное использование: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа.

В соответствии с п. 2 договора срок договора аренды: 20 лет.

дата в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды на объект недвижимости

дата между ФИО3, именуемой «<...>», и ФИО9, именуемой «Арендатор-2», заключен договор на передачу прав и обязанностей (уступки права), согласно п. 1.1 которого «<...>» в полном объеме передает «Арендатору-2» свои права и обязанности по договору аренды 1/2017 от дата земельного участка.

датаФИО3 обратилась в ФИО2 по <адрес> с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером №, представив в качестве документа для осуществления государственной регистрации перехода права договор на передачу прав и обязанностей (уступки права) от дата.

Уведомлением ФИО2 по <адрес> № <...> от дата административному истцу сообщено о приостановлении государственной регистрации прав в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.072015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до дата.

В обоснование принятого решения указано, что поскольку ФИО3 заключила договор аренды земельного участка по результатам аукциона, то переуступка прав и обязанностей по этому договору третьему лицу противоречит прямому запрету, сформулированному в п. 7 ст. 448 ГК РФ.

Уведомлением ФИО2 по <адрес> № № от дата административному истцу сообщено о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

Уведомлением ФИО2 по <адрес> № № от дата в государственной регистрации прав отказано на основании ст. 27 Федерального закона от 13.072015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Данное решение принято административным ответчиком в соответствии с установленными фактическими обстоятельствами, требованиями действующего законодательства, является мотивированным, и прав, свобод и законных интересов административного истца не нарушает.

Пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

На основании статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Частью 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, положениями статьи 22 ЗК РФ допускается возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение также содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

Как правильно указано государственным регистратором в оспариваемом решении, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой, так как фактически позволила бы определить в качестве стороны договора иное лицо, не участвовавшее в торгах, без учета требований, предъявляемых к участникам соответствующих правоотношений.

Указанный вывод является правильным и согласуется с правовой позицией, приведенной в вопросе № «Гражданско-правовые споры» "Обзора судебной практики по гражданским делам Приморского краевого суда за первое полугодие 2020 года", согласно которой установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ порядок направлен на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ. Иное создает возможность для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

То есть, замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является незаконной, поскольку иное лицо (не участник торгов) в обход установленной процедуры аукциона становится стороной договора.

Поскольку договор аренды №г от дата земельного участка с кадастровым номером № заключен на торгах, проводимых в форме аукциона, административным ответчиком в оспариваемом решении правильно указано на несоответствие содержания представленного совместно с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности договора на передачу прав и обязанностей (уступки права) от дата требованиям действующего законодательства, что в силу пункта 7 части 1 статьи 26, статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ являлось законным основанием для приостановления и последующего отказа государственной регистрации прав.

Ссылка административного истца на п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от дата N 135-ФЗ "О защите конкуренции", согласно которому заключение договора аренды может быть осуществлено без проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров с лицом, подавшем единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, подлежит отклонению, поскольку данная норма предусматривает самостоятельное правовое основание для заключения договора аренды и правового значения при оценке правоотношений, возникших из уже заключенного по результатам аукциона договора аренды, не имеет.

С учетом указанных обстоятельств, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании решения незаконным, возложении обязанности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд города Владивостока в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда – дата.

Судья Т.А.Михайлова