Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании отказа в государственной регистрации права долевой собственности незаконным, -

у с та н о в и л:

ФИО4, в лице представителя ФИО1 обратилась в Чертковский районный суд Ростовской области с административным иском к административному ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об обжаловании действий государственного регистратора.

В обоснование требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Право аренды приобретено по договору № 1 перенайма земельный участков от 19 декабря 2018 года, договор зарегистрирован в ЕГРН 14 января 2019 года. 6 марта 2019 года между продавцом земельной доли ФИО5 в лице представителя ФИО1, и покупателем ФИО4 заключен договор купли-продажи земельной доли. Указанный договор предоставлен в учреждение юстиции по Ростовской области в Чертковском районе через МФЦ, для регистрации перехода права собственности с ФИО5 на ФИО4 22 марта в адрес ФИО4 направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации по вышеуказанной сделке за № 61/048/002/2019-971. основание для приостановления регистрационных действий послужило то обстоятельство, что ФИО4 не является пользователем земельного участка с кадастровым номером №, либо сособственником земельного участка.

Истец полагает, что данное утверждение противоречит статье 12 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом, а не владеть им взимается арендная плата. Арендатор земельного участка - лицо, владеющее и пользующееся земельным участком по договору аренды, договору субаренды. Им может быть и лицо непосредственно не ведущее хозяйственную деятельность на участке, но являться владельцем на праве аренды. Считает, что утверждение государственного регистратора о том, что при заключении договора субаренды у арендатора прекращаются все права и обязанности перед арендодателями и ответственность перед ними несет субарендатор, противоречит статье 615 ГК РФ. Субаренда это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть, субаренда не освобождает арендатора от обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды.

На основании изложенного, просила суд признать приостановление государственной регистрации права долевой собственности от 22 марта 2019 года, незаконным. Зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по сделке совершенной в простой письменной форме между ФИО5 и ФИО4

В ходе судебного разбирательства административный истец в порядке ч. 1 ст. 46 КАС Российской Федерации изменил заявленные требования, повторяя доводы первоначального административного иска, указал, что 25 июня 2019 года в адрес истца поступило сообщение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности от 21 июня 2019 года, основанием для отказа являлись те же основания, по которым государственная регистрация была приостановлена. С учетом изложенного, просил суд признать отказ в государственной регистрации права долевой собственности от 21 июня 2019 года, незаконным и зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по сделке совершенной в простой письменной форме между ФИО5 и ФИО4

Определением Чертковского районного суда Ростовской области от 13 июня 2019 года в качестве заинтересованного лица по настоящему гражданскому делу привлечено ООО «Луч».

В судебное заседание административный истец ФИО4 не явилась, уведомлена о времени и месте судебного разбирательства, ее интересы по доверенности представлял ФИО1, который поддержал исковые требования и доводы, изложенные в иске, в том числе с учетом их изменения.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, считала действия государственного регистратора, об отказе в регистрации прав по заявлению ФИО4 законными на основании положений ст. 27 Закона о регистрации недвижимости. Свою позицию по делу она представила, исходя из доводов письменного отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, о том, что нормы действующего законодательства не нарушены, в отношении административного истца неправомерных действий Управлением совершено не было. Исполнение государственным органом обязательных требований Закона о регистрации не может характеризовать действия Управления как незаконные. Вышеизложенное свидетельствует о том, что со стороны Управления отсутствует нарушение права ФИО4, требования административного истца о нарушении норм действующего законодательства при отказе в регистрации права являются несостоятельными и неподлежащими удовлетворению.

Представитель заинтересованного лица ООО «Луч» поддержал доводы представителя административного ответчика, полагал в иске отказать, дополнительно сообщил, что земельный участок с кадастровым номером № находится в субаренде и используется в полном объеме по целевому назначению.

Заинтересованное лицо ФИО5 в судебном заседании не присутствовала, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Дело рассмотрено в ее отсутствие на основании статьи 150 КАС Российской Федерации.

Ознакомившись с иском, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, полномочия по осуществлению государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В судебном заседании установлено, что заинтересованному лицу ФИО5 на праве общей долевой собственности: 494 баллогек., 12,83 гектаров, принадлежит земельный участок (земельная доля) из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения – для с\х производства, площадью 288,7 га, с кадастровым номером №, местоположение которого следующее: Ростовская обл., р-н Чертковский, рабочие участки № 4,5,6,7,9,10, северная часть рабочего участка № 8 и вкрапливаемые в них пастбища, южная часть пастбищного участка № 2 земельного массива с кадастровым номером 61:42:240000:00 (х. ФИО6) (свидетельство о государственной регистрации права от 19 мая 2005 г. сери 61 № АБ 191579 (л.д. 10).

В отношении земельного участка установлено обременение в виде аренды. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:42:60 00 13:0033 от 14 апреля 2005 года между собственниками земельного участка и ФИО7 (л.д.11-19).

19 декабря 2018 года между ФИО7 (арендатора) и ФИО4 (нового арендатора) заключен договор перенайма земельных участков и переданы права и обязанности по договорам аренды, в том числе и по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Ростовской области 14 января 2019 года (л.д. 28-29).

6 марта 2019 года между ФИО5, продавец, в лице ФИО1, действующего на основании доверенности, и ФИО4 в статусе индивидуального предпринимателя главы К(Ф)Х, покупателя, заключён договор купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок сельскохозяйственного назначения (л.д. 9).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

13 марта 2019 года договор купли-продажи поступил в Чертковский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на государственную регистрацию перехода права и права собственности на указанную земельную долю.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

При проведении правовой экспертизы представленного договора купли продажи от 6 марта 2019 года государственный регистратор прав пришел к выводу о наличии оснований для приостановления.

22 марта 2019 года государственная регистрация в отношении вышеуказанного объекта недвижимости была приостановлена с 22 марта до 21 июня 2019 года в соответствии с пунктом 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости.

В силу статьи 27 Федерального закона данного федерального закона в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

21 июня 2019 года государственным регистратором Чертковского районного отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности.

Согласно сообщению об отказе в государственной регистрации от 21 июня 2019 года №61/048/002/2019-971, основанием для отказа в государственной регистрации права общей долевой собственности явилось то, что ФИО4, являющаяся покупателем по Договору, не является ни участником долевой собственности на земельный участок, ни лицом, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, т.е. является лицом, не имеющим право на покупку земельной доли и в силу положений закона не имеет права на заключение договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, со ссылкой на положения части 1 статьи 167 и статьи 168 ГК Российской Федерации (л.д. 76).

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

В обоснование фактического использования ФИО4 земельного участка, находящегося в долевой собственности, представителем административного истца в судебное заседание представлен договор перенайма земельного участка от 19 декабря 2018 года, акт обследования земельного участка от 29 мая 2019 года, паспорта на самоходные машины, ведомость выдачи натуральной оплаты (масло подсолнечное) от 1 июля 2019 года, акт выполнения работ по рекультивации земельного участка от 10 июля 2019 года.

Вместе с тем судом установлено, что 23 января 2015 года ФИО7 (арендатор) заключил договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № с ООО «Луч» (субарендатор) на срок 7 лет. Договор зарегистрирован в Росреестре 19 февраля 2015 года (л.д.20-23).

Оценивая представленные истцом доказательства, с учетом их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что, по сути, представленный договор перенайма земельного участка от 19 декабря 2018 года, является единственным доказательством использования земельного участка.

При этом сам по себе факт заключения такого договора не подтверждает фактическое использование земельного участка за такой непродолжительный период действия договора перенайма (аренды).

Кроме того, следует отметить, что в УФРС указанные документы, в подтверждение фактического использования земельного участка, не были представлены, а изготовлены только после обращения истца в суд.

Более того, представленные документы, подтверждают соблюдение прав и обязанностей новым арендатором ФИО4 условий договора субаренды (п.п. 4.1.2), а не подтверждение фактического использования земельного участка, на чем настаивает представитель истца.

Доводы представителя административного истца о том, что ООО «Луч» ненадлежащим образом использует земельный участок, не является юридически значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, ФИО4 стала арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора перенайма № 1 от 19 декабря 2018 года. На дату заключения договора перенайма, а также договора купли продажи земельной доли от 6 марта 2019 года, указанный земельный участок фактически использовался субарендатором ООО «Луч» на основании договора субаренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, государственный регистратор, по мнению суда, пришел к обоснованному выводу, что представленный на регистрацию договор купли-продажи земельной доли от 6 марта 2019 года между ФИО5 и ФИО4 (ИП К(Ф)Х не может являться основанием для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно правовым положениям, изложенным в пункте 2 части 2 статьи 227 КАС Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, при необоснованности требований, судом принимается решение об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Положения, предусмотренные ст.ст. 14,26,27,29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, а также ст.ст.12, 13, 14 Закона №101-ФЗ, при приостановлении и в последующем отказе в регистрации права общей долевой собственности соблюдены.

Учитывая вышеизложенное, у регистрирующего органа имелись правовые основания для отказа ФИО4 в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества и права общей долевой собственности на долю в праве общей долевой собственности в размере 494 балло-гектаров (12,83 га), на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 288,7 га, с кадастровым номером №, местоположение которого следующее: Ростовская обл., р-н Чертковский, рабочие участки № 4,5,6,7,9,10, северная часть рабочего участка № 8 и вкрапливаемые в них пастбища, южная часть пастбищного участка № 2 земельного массива с кадастровым номером №, по договору купли-продажи, заключённому 6 марта 2019 года в простой письменной форме между ФИО5 и ИП ФИО4

Административным истцом незаконность оспариваемого приостановления и отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебном заседании не доказана, как и не доказано наличие обстоятельств, нарушающих права административного истца.

Представленные в судебном заседании доводы представителя административного истца по своей позиции суд не может признать обоснованными, так как они основаны на неправильном толковании норм права.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований административного истца, по изложенным обстоятельствам.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175, 176, 177, 178, 179, 180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании отказа в государственной регистрации права долевой собственности незаконным и возложении обязанности зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок, оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Чертковский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 июля 2019 года.

Председательствующий: