Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Кулик П.П., при секретаре Мотенко Т.Ю., с участием представителя административного истца Щ.С. - С.С., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) Р.М., действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица СПК «Советский» Т.А., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кировского районного суда Ставропольского края административное дело по административному иску Щ.С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) о признании незаконным отказа государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец Щ.С. обратился в суд с административным иском к административному ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) о признании незаконным приостановления государственной регистрации.

Из поданного административного искового заявления следует, что ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом Щ.С. и Г.Т. сроком на 10 лет был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, участок находится примерно в 3 км. по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка. Земельный массив СПК «Советский».

ДД.ММ.ГГГГ административный истец предоставил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) заявление о государственной регистрации права, с приложенными документами: договором аренды, свидетельством о праве собственности на земельный участок, квитанцией об оплате гос. пошлины за регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ административный ответчик приостановил государственную регистрацию указанного договора в связи с противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, так как согласно сведений имеющихся в ЕГРН в отношении указанного земельного участка имеется более ранняя запись об обременении в виде аренды № регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым указанный земельный участок передан арендатору в аренду до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор не расторгнут.

Кроме того, административным истцом в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК (Кировский отдел) были предоставлены заявления о регистрации договоров аренды земельных участков между ним и гражданами, имеющими в собственности земельные участки (с Д.В.; П.Т., Г.Т., Н.Л., Н.Т., С.Н., Ф.А., Б.Н., О.Л., П.Н., П.Н., П.Л., Б.А., З.Н., К.М., Ш.А., Б.Е.). В государственной регистрации указанных прав ему также было отказано по указанным выше основаниям.

Административный истец считает данные действия административного ответчика незаконными.

Считает, что данные выводы являются незаконными и противоречат ст. 421 ГК РФ предусматривающей свободу договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Ссылка административного ответчика на ст. 432 ГК РФ не является обоснованной, так как указанные в данной статье требования касаются лиц заключающих договор и не регулируют отношения между лицами заключившими договор, в данном случае арендатором и арендодателем. Более того, договоры аренды заключенные между истцом и собственниками начинают действовать после окончания договора аренды заключенного между ними и СПК «Советский», то есть с ДД.ММ.ГГГГ, тогда как срок договора аренды с СПК «Советский» истекает. Целесообразность же заключения договора не является предметом ведения регистрирующего органа.

Принятие решений административным ответчиком об отказе в государственной регистрации договоров аренды нарушает права административного истца на государственную регистрацию его права аренды на указанный объект.

На основании изложенного просит признать незаконным приостановление государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) договора аренды земельного участка заключенного между Щ.С. и Г.Т. на объект недвижимого имущества – земельный участок площадью 2,42 Га с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, участок находится примерно в 3 км. по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка. Земельный массив СПК «Советский», содержащийся в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Кировский отдел) осуществить государственную регистрацию договора аренды между Щ.С. и Г.Т.

Представитель административного истца Щ.С. - С.С. в судебном заседании изменил заявленные исковые требования и просил суд признать незаконным отказ в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) договоров аренды земельных участков заключенных между Щ.С. и Д.В. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с П.Т. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с Г.Т. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с Н.Л. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с Н.Т. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; со С.Н. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с Ф.А. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с Б.Н. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с О.Л. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с П.Н. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с П.Н. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с П.Л. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с Б.А. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с З.Н. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с К.М. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с Ш.А. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; с Б.Е. (земельный участок КН/УН №) от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Кировский отдел) осуществить государственную регистрацию указанных договоров аренды.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) Р.М. в судебном заседании заявленные исковые требования не признала и просила суд отказать в их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица СПК «Советский» Т.А. в судебном заседании заявленные исковые требования также считала необоснованными и просила суд отказать в их удовлетворении.

Суд, выслушав процессуальных участников, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Как установлено в судебном заседании, на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону, выданного нотариусом по Кировскому нотариальному округу С.О. и зарегистрированного в реестре за №, Г.Т. является собственником земельного участка площадью 24200 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <адрес>, участок находится примерно в 3 км. от ориентира по направлению на северо-восток на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный для сельскохозяйственного производства (л.д. 36).

ДД.ММ.ГГГГ между Щ.С. и Г.Т., сроком на 10 лет, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, участок находится примерно в 3 км. по направлению на северо-восток от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка. Земельный массив СПК «Советский».

ДД.ММ.ГГГГЩ.С. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды, с предоставлением договора аренды, свидетельства о праве собственности на земельный участок, квитанции об оплате гос. пошлины за регистрацию.

Рассмотрев представленные документы, ДД.ММ.ГГГГ административный ответчик приостановил государственную регистрацию указанного договора в связи с противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, так как согласно сведений имеющихся в ЕГРН в отношении указанного земельного участка имеется более ранняя запись об обременении в виде аренды № регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым указанный земельный участок передан арендатору СПК «Советский» в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ, административный ответчик уведомил административного истца об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды на вышеуказанный земельный участок, в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Не согласившись с отказом, административный истец обратился в суд с требованием о признании его незаконным.

Удовлетворяя заявленные административные исковые требования, суд исходит из следующего.

Для удовлетворения требования о признании недействительным (незаконным) ненормативного правового акта публичного органа власти необходимо одновременно наличие двух условий: несоответствие его закону и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (пункт 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с п. 3 части 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Между тем арендные правоотношения являются обязательственными и в публичном реестре регистрируются не права на имущество, а сам договор аренды.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Нет никакого противоречия в том, что арендодатель более одного раза сдает в аренду вещь. Поэтому регистрация этих договоров не противоречит ни смыслу Гражданского кодекса РФ, ни смыслу государственной регистрации оборота недвижимости. Напротив, отказ в регистрации очевидным образом ущемляет интересы участников оборота. Во-первых, органы государственной регистрации не должны брать на себя защиту прав частных лиц, в том числе первого арендатора, который вправе потребовать исполнения договора. Если он не делает этого сам, тем меньше оснований защищать его государственному органу. Во-вторых, второй арендатор лишается права требования из договора, который после отказа в регистрации оказывается незаключенным. В-третьих, и это еще более важно, оборот недвижимости вынужденно загоняется в тень и уходит из-под публичного контроля, при том, что одна из главных задач системы регистрации недвижимости - сделать весь оборот недвижимости открытым и публичным.

Характерным является то обстоятельство, что участники оборота - арендодатель, первый и второй арендаторы - не имеют никакого спора по поводу сделки; все возражения следуют со стороны регистратора, который, конечно, защищает не интересы оборота и его участников, а собственный ведомственный интерес.

Вполне логичным выглядит обращение Пленумом ВАС внимания на то, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Ведь если по поводу одного и того же имущества допустимо заключать несколько договоров аренды, то, конечно, не должно существовать и препятствий к их регистрации, если в силу закона она необходима.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение во всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

В силу изложенного, суд приходит к выводу о возможности внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним нескольких записей об аренде одной и той же вещи.

В пункте 2 определения Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 135, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ" указано, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о возможности внесения нескольких записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде одной и той же вещи при соблюдении требований, предусмотренных Законом о регистрации, в связи с чем, отказ Управления Росреестра по Ставропольскому краю в совершении регистрационных действий в отношении спорного договора является незаконным и нарушает права заявителя.

Проанализировав указанные выше нормы права и разъяснения высших судебных инстанций, суд приходит к выводу о том, что каких-либо противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами в связи с государственной регистрацией второго договора аренды одного и того же земельного участка не имеется.

Таким образом, оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права административного истца, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Данный вывод суда согласуется с судебной практикой по аналогичной категории дел в частности с постановлением от ДД.ММ.ГГГГ№.

В соответствии с частью 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Часть 10 статьи предусматривает, что в случае, если по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, федеральными законами ограничены основания для оспаривания таких решений, действий (бездействия) (в частности, в отношении некоторых решений, действий (бездействия) квалификационных коллегий судей и экзаменационных комиссий), суд выясняет обстоятельства, указанные в пунктах 1 и 2, подпунктах "а" и "б" пункта 3 части 9 настоящей статьи. Если установленные федеральными законами основания для оспаривания действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, не вошли в число этих обстоятельств, суд проверяет эти основания.

В части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что согласно представленным доказательствам у суда имеются основания для признания незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и возложении на административного ответчика обязанности устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Пунктом 2 части 9 статьи 226 КАС РФ установлено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, соблюдены ли сроки обращения в суд.

Согласно ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Как установлено в судебном заседании, каких-либо данных свидетельствующих о пропуске административным истцом Щ.С. срока обращения в суд не имеется.

Производство по делу в части признания незаконным отказа в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) договоров аренды земельных участков заключенных между Щ.С. и иными собственниками земельных участков, отдельным определением суда прекращено, по изложенным в нем основаниям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 - 228 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования Щ.С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) о признании незаконным отказа в государственной регистрации, удовлетворить.

Признать незаконным отказ в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) договора аренды земельного участка, заключенного между Щ.С. и Г.Т..

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Кировский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья П.П.КУЛИК.