Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Смирновой Ольги Владимировны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, заинтересованное лицо – ООО «Стайл-Строй», о признании незаконным уведомления от 31.05.2019г. № о приостановлении государственной регистрации сделки договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019г. №, обязании произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019г. №,

установил:

Смирнова О. В. обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с административным исковым заявлением о признании незаконным уведомления административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра по СПб) от 31 мая 2019 г. № о приостановлении государственной регистрации сделки договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 г. №, заключенного между Смирновой Ольгой Владимировной и ООО «Стайл-Строй» и обязании административного ответчика произвести государственную регистрацию указанного договора участия в долевом строительстве.

Мотивируя свои требования Смирнова О. В. указала, что 21 мая 2019 года на государственную регистрацию в Управление Росреестра по СПб было подано заявление № о регистрации договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 №, заключенного между Смирновой Ольгой Владимировной и Обществом с ограниченной ответственностью «Стайл-Строй». 31 мая 2019 года за № Управлением Росреестра по СПб подписано уведомление о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 №. Административный истец, изучив уведомление о приостановлении государственной регистрации сделки, полагает изложенные в нем доводы необоснованными, поскольку ООО «Стайл-Строй», выступая в качестве «Застройщика» заключило договор участия в долевом строительстве со Смирновой О. В., располагая при этом, в соответствии с положениями статей 214-ФЗ всеми необходимыми документами, в том числе договором аренды земельного участка № от 24.10.2016 года и разрешением на строительство от 28.06.2018 года. Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию, не оспорен, не признан недействительным либо ничтожным, каких-либо споров, относительно признания недействительными отдельных условий указанного договора аренды также не имеется, в связи с чем, ссылка ответчика о несоответствии содержания договора аренды требованиям законодательства РФ несостоятельна, а решение о приостановлении государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве незаконно, поскольку препятствий для его заключения не имеется.

Административный истец в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о дате и времени слушания дела, что подтверждается распиской в получении судебной повестки.

Представитель административного истца Дёмина Я. О., явившись в судебное заседание, доводы искового заявления поддержала в полном объеме, дополнительно пояснив, что ООО «Стайл-Строй», выступая в качестве застройщика по договору участия в долевом строительстве от 20.05.2019 № является участником инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ», которое реализует стратегический инвестиционный проект. Исходя из условий договора инвестиционного товарищества от 28.01.2016 года, а также из условий дополнительных соглашений к договору инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ» от 29.07.2016 года и от 03.03.2017 года каждый товарищ реализует самостоятельно инвестиционные проекты, входящие в состав стратегического проекта. Так, согласно п. 2.3 Дополнительного соглашения к договору инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ» от 29.07.2016 года ООО «Стайл-Строй» (именуемое по договору «Товарищ 3») является управляющим товарищем. В п. 4.3. данного соглашения указано, что каждый управляющий товарищ самостоятельно осуществляет ведение дел товарищей в части реализации соответствующего инвестиционного проекта, включая право на заключение любых гражданско-правовых договоров с третьими лицами в части реализации инвестиционного проекта на конкретном земельном участке (пп. 4.3.2). Инвестиционные условия предоставления земельного участка предусмотрены в Постановлении Правительства № 371. На основании указанного Постановления ООО «Стайл-Строй» (Застройщик) был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № от 24.10.2016 года, в котором в п. 2.5. предусмотрено право застройщика привлекать денежные средства третьих лиц для строительства объекта инвестирования. Застройщиком получено разрешение на строительство на земельном участке по адресу: <адрес>, а также получено заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, при выдаче которых было проверено в том числе право застройщика на земельный участок, а также допустимость размещения объекта на вышеуказанном земельном участке и привлечение участников долевого строительства. При указанных обстоятельствах, представитель административного истца полагала, что препятствий для заключения договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 №, заключенного между Смирновой Ольгой Владимировной и Обществом с ограниченной ответственностью «Стайл-Строй» не имеется, решение о приостановлении государственной регистрации указанного договора незаконно и влечет за собой нарушение прав и законных интересов Смирновой О. В. Просила суд удовлетворить требования административного искового заявления в полном объеме.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по СПб, явившись в судебное заседание, требования административного искового заявление не признала. Поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на административное исковое заявление, полагая, что договор участия в долевом строительстве от 20.05.2019 №, заключенный между Смирновой Ольгой Владимировной и Обществом с ограниченной ответственностью «Стайл-Строй» не соответствует требованиям законодательства, поскольку Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 года № 166 «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга» постановлено признать инвестиционное товарищество, в которое входит ООО «НОВЫЙ ВЕК», ООО «НОВЫЕ ТЕРРИТОРИИ ДЕВЕЛОПМЕНТ», ООО «Управляющая компания АУРУМ МЕНЕДЖМЕНТ», ООО «ВЕЧНАЯ КРЕПОСТЬ», ООО «Стайл-Строй», ООО «ПЛАЗА ЛОТОС ГРУПП» стратегическим инвестором Санкт-Петербурга. Пунктом 3 ст. 9 Федерального закона от 28.11.2011 года № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» установлено, что решения, касающиеся общих дел товарищей, принимает управляющий товарищ, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом или договором инвестиционного товарищества. При этом в соответствии с п. 4 ст. 14 Закона № 335-ФЗ существенным условием любого договора, заключаемого любым из управляющих товарищей от имени всех участников договора инвестиционного товарищества, является, в том числе, указание на управляющего товарища как на сторону договора, заключившую его от имени и в интересах всех участников договора инвестиционного товарищества, индивидуальное обозначение которого также подлежит указанию.

В договорах аренды предусмотренные п. 4 ст. 14 Закона № 335-ФЗ существенные условия не соблюдены. В соответствии с п. 1 ст. 11 Закона № 282-43 в состав инвестиционных условий входит правовая форма предоставления объекта недвижимости и результата инвестирования инвестору: предоставление на инвестиционных условиях земельного участка с правом его застройки, в аренду, в собственность, безвозмездное пользование и с возникновением права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) инвестора на результат инвестирования. Кроме того, согласно п. 44 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 года № 166 реализация проекта должна быть осуществлена за счет собственных средств инвесторов. В то же время, застройщиком в целях строительства объекта недвижимости привлекаются денежные средства иных лиц посредством заключения договора участия в долевом строительстве, который представлен в Управление для регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что не соответствует вышеуказанным нормам. При указанных обстоятельствах, представитель административного ответчика полагала заявленные требования Смирновой О. В. незаконными и необоснованными и просила суд в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица – ООО «Стайл-Строй» в судебное заседание не явился, был надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания, представил письменный отзыв, в котором требования Смирновой О. В. поддержал в полном объеме, полагал заявленный административный иск подлежащим удовлетворению.

Суд, руководствуясь ст. 150 КАС РФ, учитывая мнение представителей административного истца и административного ответчика, не возражавших о рассмотрении дела в отсутствии надлежащим образом извещенных административного истца и заинтересованного лица, полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Суд, выслушав представителей административного истца и административного ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

20 мая 2019 года между ООО «Стайл-Строй» и Смирновой Ольгой Владимировной был заключен договор № участия в долевом строительстве, по которому Застройщик (ООО «Стайл-Строй») обязуется в предусмотренных договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство на земельном участке, в соответствии с проектной декларацией, гостиницу по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Дольщику (Смирнова О. В.) объект долевого участия, а Дольщик обязуется уплатить Застройщику обусловленную договором цену и принять по акту приема-передачи объект долевого строительства.

Согласно п. 1.1. указанного договора Застройщик осуществляет строительство объекта на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № от 24.10.2016 года, заключенного между Застройщиком и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 декабря 2016 года сделана запись регистрации обременения № и на основании разрешения на строительство № от 28 июня 2018 года, выданного службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

20 мая 2019 года договор № участия в долевом строительстве был представлен на государственную регистрацию в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Уведомлением от 31 мая 2019 года № государственная регистрация сделки была приостановлена по причине несоответствия договора № участия в долевом строительстве требованиям законодательства Российской Федерации, в частности положениям ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 28.11.2011 года № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе», п. 1 ст. 11 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 года № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного пользования», Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 года № 166 «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга».

Согласно доводам представителя Управления Росреестра по СПб представленный на регистрацию договор участия в долевом строительстве не может быть заключен и подписан ООО «Стайл-Строй», поскольку указанное юридическое лицо, являясь стороной договора инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ» от 28.01.2016 года, не наделено соответствующими полномочиями.

Судом указанный довод не может быть признан обоснованным, поскольку из представленного в материалы дела договора инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ» от 28.01.2016 года, удостоверенного нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга Скрынником В. Л., следует, что ООО «Стайл-Строй» является стороной данного договора, именуемый «Товарищ 3».

Согласно п. 2.3. нотариально удостоверенного дополнительного соглашения к договору инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ» от 29.07.2016 года ООО «Стайл-Строй» («Товарищ 3») является Управляющим товарищем и согласно п. 4.3.2. имеет право на заключение любых гражданско-правовых договоров с третьими лицами в части реализации соответствующего инвестиционного проекта на конкретном земельном участке.

Согласно Политике ведения общих дел (инвестиционная декларация) к Договору инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ» (Приложение № 1) объект инвестирования (инвестиционный проект) № 3 – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> является частью инвестиционного проекта и реализуется Товарищем 3.

Дополнительным соглашением к договору инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ» от 03.03.2017 года стороны определили, что входящие в состав Стратегического проекта «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга» инвестиционные проекты реализуются каждым соответствующим товарищем самостоятельно.

Частью 2.1 ст. 3 Федерального закона от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» предусмотрено, что в случае участия в договоре инвестиционного товарищества двух и более управляющих товарищей все юридические и фактические действия каждого из управляющих товарищей, связанные с исполнением договора инвестиционного товарищества и осуществлением совместной инвестиционной деятельности, считаются совместными действиями всех управляющих товарищей и все управляющие товарищи несут солидарную ответственность за последствия таких действий (бездействия). В случае, если настоящим Федеральным законом или договором инвестиционного товарищества право совершения определенного действия или обязанность совершения определенного действия возложены на определенного настоящим Федеральным законом или данным договором управляющего товарища либо если совершение определенного действия относится к лицензируемому виду деятельности и оно может быть совершено только имеющим соответствующую лицензию управляющим товарищем, такое действие не является совместным действием всех участвующих в договоре инвестиционного товарищества управляющих товарищей, но не исключает их солидарную ответственность за последствия такого действия (бездействия) при условии, что оно связано с осуществлением совместной инвестиционной деятельности.

Таким образом, учитывая вышеуказанные положения договора инвестиционного товарищества «РАЗВИТИЕ», а также дополнительные соглашения к данному договору, право/обязанность совершения фактических и юридически действий при реализации конкретного инвестиционного проекта возложены на определенного застройщика (управляющего товарища).

Договор долевого участия не должен содержать условия, предусмотренные ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе», поскольку договор долевого участия заключен не в отношении стратегического инвестиционного проекта «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга», а в отношении отдельного инвестиционного проекта, входящего в состав стратегического инвестиционного проекта, но реализуемого застройщиком самостоятельно.

Таким образом, доводы административного ответчика о наличии противоречий с положениями ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» суд полагает необоснованными.

Относительно доводов Управления Росреестра по СПб о несоответствии представленного на регистрацию договора Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 года № 166 «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга» суд полагает возможным согласится с доводами, изложенными в письменной позиции ООО «Стайл-Строй», поскольку, Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2016 года № 166 «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга» было принято в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.11.2008 года № 742-136 «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга». Указанное Постановление не устанавливает инвестиционные условия, так как оно выдается для присвоения статуса стратегического инвестиционного проекта и стратегического инвестора. Источники финансирования, указанные в Постановлении Правительства № 166 не относятся к числу инвестиционных условий и не носят нормативного, обязывающего характера.

Таким образом, Постановлением Правительства №166 был присвоен статус стратегического инвестора инвестиционному товариществу «РАЗВИТИЕ» и статус стратегического инвестиционного проекта проекту «Строительство сети гостиниц массового сегмента на территории Санкт-Петербурга».

24 октября 2016 года между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (Арендодатель) и ООО «Стайл-Строй» (Арендатор) в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.05.2016 № 371 был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях №.

Согласно условиям договора Арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок, находящийся по адресу: <адрес> на срок по 24.05.2023 год.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

30 апреля 2019 года Комитетом по строительству Санкт-Петербурга было выдано заключение № о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Указанное заключение подтверждает право застройщика ООО «Стайл-Строй» на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объекта: Гостиница по адресу: <адрес>.

В материалы дела представлен ответ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.06.2019 года, из которого следует, что ООО «Стайл-Строй» получены заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ при выдаче которого было проверено, в том числе право застройщика на Участок, а также допустимость размещения объекта на предоставленном в аренду земельном участке и возможность привлечения участников долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ под застройщиком понимается юридическое лицо, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее – Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпункту 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно ч. 1 ст. 3 названного закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Материалами дела установлено, что земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, на котором осуществляется строительство, принадлежит застройщику (ООО «Стайл-Строй») на праве аренды сроком по 24.05.2023 год в соответствии с договором от 24.10.2016 года №, заключенным с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и зарегистрированным в установленном законом порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию. Договором аренды предусмотрено строительство на земельном участке гостиницы и не запрещено привлечение для реализации проекта денежных средств участников долевого строительства.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор № участия в долевом строительстве от 20 мая 2019 года, заключенный между ООО «Стайл-Строй», выступающего по договору на стороне Застройщика и Смирновой Ольгой Владимировной, выступающей на стороне Дольщика, а также документы, представленные на регистрацию одновременно с указанным договором, полностью соответствует действующему законодательству, в том числе требованиям Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акт РФ» от 30.12.2004 года, и полагает, незаконным решение Управления Росреестра по СПб от 31 мая 2019 г. № о приостановлении государственной регистрации сделки договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 г. №, заключенного между Смирновой Ольгой Владимировной и ООО «Стайл-Строй».

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должны содержаться, в частности, указание на признание оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на удовлетворение заявленного требования полностью или в части со ссылками на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), и на существо оспоренных решения, действия (бездействия). В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

А потому суд считает возможным указать Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу на необходимость проведения регистрации договора участия в долевом строительстве с учетом представленных в настоящее судебное заседание документов, в том числе, стороне административного ответчика, в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 175-180, 218, 227 КАС РФ, суд

решил:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 31 мая 2019 г. № о приостановлении государственной регистрации сделки договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 г. №, заключенного между Смирновой Ольгой Владимировной и ООО «Стайл-Строй».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019 г. №, заключенного между Смирновой Ольгой Владимировной и ООО «Стайл-Строй».

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 29.07.2019 года

Подлинный документ находится в материалах

дела № 2а-3960/2019

УИД №

Гатчинского городского суда Ленинградской области