Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному иску Кришталя Владимира Викторовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об оспаривании действия по приостановлению государственнойрегистрации прав,

установил:

Кришталь В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, просил признать незаконным уведомление № КУВД-001/2020-719824/2 от 11 ноября 2020 года о приостановлении государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером № площадью 237 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, возложить на административного ответчика обязанность произвести государственную регистрацию права. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что между ним и Кришталь Л.А. 05 июня 2018 года заключен договор уступки права аренды на вышеуказанный земельный участок и договор купли-продажи ? доли в праве собственности на торговый павильон с кадастровым номером №, расположенный на этом земельном участке. Для регистрации перехода прав на указанные объекты истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области. Административным ответчиком на основании уведомления № КУВД-001/2020-719824/2 от 11 ноября 2020 года приостановлена государственная регистрация прав, с чем истец не согласен, полагал, что правовые основания для принятия такого решения отсутствовали.

В судебном заседании Кришталь В.В. заявленные требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в иске.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области по доверенности Принь Л.Н. иск не признала.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались своевременно и надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности (часть 1).

В силу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет полностью или в части заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту – Закон N 218-ФЗ).

В статье 26 Закона N 218-ФЗ перечислены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно части 1 данной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5);

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7);

- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17).

Судом установлено, что 23 января 2020 года Кришталь В.В., действующий также на основании доверенности от имени Кришталь Л.В., обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области с заявлениями от 06 июня 2018 года о государственной регистрации перехода права на ? долю торгового павильонас кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> а также о государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 237 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу, на основании договоров купли-продажи от 05 июня 2018 года, заключенными с Кришталь Л.А., по которым Кришталь Л.А. продала Кришталю В.В. ? долю торгового павильона и право аренды на земельный участок, на котором расположен торговый павильон.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области № КУВД-001/2020-719824/2 от 11 ноября 2020 года приостановлена государственная регистрация права аренды на земельный участок, поскольку содержание представленных документов противоречит основному принципу земельного законодательства - единству судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов со ссылками на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 и пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации; сделка не содержит установленные ограничения прав сторон такой сделки, а именно в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости объекты недвижимости находятся в ипотеке и аренде; не представлены письменные согласия залогодержателей на заключение договора со ссылкой на пункт 4 статьи 53 Закона N 218-ФЗ.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области№ КУВД-001/2020-725726/4 от 11 ноября 2020 года приостановлена государственная регистрация права на ? долю торгового павильона. Основания для приостановления государственной регистрации прав указаны те же.

В рамках настоящего дела истцом оспаривается уведомление ответчика № КУВД-001/2020-719824/2 от 11 ноября 2020 года о приостановлении государственной регистрации права аренды на земельный участок. Требования о признании незаконным уведомления за № КУВД-001/2020-725726/4 от 11 ноября 2020 года, которым приостановлена государственная регистрация права на ? долю торгового павильона, истцом не заявлено.

Рассмотрев административное дело в пределах заявленных требований, суд приходит к выводу об их необоснованности ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, непринадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерациии статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Судом установлено, что ранее Кришталь В.В. в своих интересах и как представитель Кришталь Л.А. уже обращался в 2018 году в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области с этими же заявлениями, приложив тот же пакет документов, что и в настоящем случае.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области от 19 июня 2018 года № 48/001/2018-21195 приостановлена государственная регистрация права аренды на земельный участок с кадастровым номером № ссылкой в том числе на то, что содержание представленных документов противоречит основному принципу земельного законодательства - единству судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 и пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кришталь В.В. и Кришталь Л.В. не согласились с таким решением и обжаловали его в суд.

Решением Советского районного суда г. Липецка от 09 августа 2018 года отказано в удовлетворении административного иска Кришталя В.В. и Кришталь Л.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 01 октября 2018 года решение Советского районного суда г. Липецка от 09 августа 2018 года оставлено без изменения.

В судебных актах получил оценку договор купли-продажи (уступки) аренды земельного участка от 05 июня 2018 года, который был представлен в 2018 году для совершения регистрационных действий, как и в рассматриваемом случае.

Судебными инстанциями указано, что Кришталь Л.А. произведены действия по отчуждению ? доли в праве собственности на торговый павильон с кадастровым номером № с оставлением другой ? доли в своей собственности, а потому отчуждение имеющегося у нее права аренды всего земельного участка, влекущее юридически прекращение у нее прав на земельный участок с кадастровым номером №, противоречит нормам закона, нарушает принцип единствасудьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Закрепление в законе права собственника объекта недвижимости на земельный участок, необходимый для его использования, не освобождает участников гражданского оборота от необходимости соблюдения норм действующего законодательства при отчуждении уже имеющихся и зарегистрированных прав на земельный участок.

Также получил оценку и договор субаренды земельного участка, заключенный 05 июня 2018 года между Кришталем В.В. и Кришталь Л.А., в соответствии с которым Кришталь В.В. передает Кришталь Л.А. в субаренду 29,25 кв.м под размещение принадлежащей ей ? доли торгового павильона (в качестве одного из доводов в обоснование правовой позиции о незаконности приостановления регистрационных действий в настоящем делеадминистративный истец ссылается на этот договор, указывав, что, заключив данный договор, Кришталь В.В. и Кришталь Л.А. определили порядок пользования земельным участком). Судами установлено, что данный договор субаренды был заключен до государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок к Кришталю В.В., т.е. до возникновения у истца вещного права на земельный участок.

С учетом этих обстоятельств, суд приходит к выводу, что административным ответчиком обоснованно в качестве основания для приостановления государственной регистрации прав указано, что содержание представленных документов противоречит в данном случае земельному законодательству, а именно принципу единства судьбы земельного участка с прочно связанного с ним объекта (торгового павильона).

Данное обстоятельство является достаточным основанием дляприостановления государственной регистрации в силу части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.

Доводы истца о возможности отдельного отчуждения прав на земельный участок независимо от прав на расположенные на нем объекты недвижимости основаны на ошибочном толковании закона.

Ссылки Кришталя В.В. на решение Тверского районного суда г. Москвы от 11 сентября 2014 года, которым обращено взыскание на право аренды земельного участка, и на заочное решение Советского районного суда г. Липецка от 07 декабря 2017 года, которым был признан действительным договор купли-продажи ? доли торгового павильона и права аренды земельного участка, а также произведена государственная регистрация перехода права на ? долю торгового павильона и права аренды на весь земельный участоккКришталь Л.А.,во внимание судом не принимаются.Для решения вопроса возможности последующего отчуждения прав на земельный участок отдельно от прав на находящийся на нем объект недвижимости данные решения преюдициального значения не имеют.

Также основаниями для приостановления регистрационных действий ответчиком было указано, что сделка не содержит установленные ограничения прав сторон такой сделки, а именно в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости объекты недвижимости находятся в ипотеке и аренде; не представлены письменные согласия залогодержателей на заключение договора (пункт 4 статьи 53 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участкас кадастровым номером № следующие ограничения:09 апреля 2015 года произведена регистрация ипотеки в пользу ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами»; 09 января 2013 года произведена регистрация ипотеки в пользу ООО «Коммерческий банк «Юниаструм Банк».

Все регистрационные записи об обременениях земельного участка являются актуальными, не погашены.

Что касается здания - торгового павильона, расположенного на этом участке, то в отношении него на момент принятия оспариваемого решения в Едином государственном реестра недвижимости имелись регистрационная запись от 20 апреля 2018 года об ипотеке в пользу ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами»,регистрационная запись от 20 апреля 2018 года об ипотеке в пользу ООО «Коммерческий банк «Юниаструм Банк». Эти записи были погашены только 07 декабря 2020 года. Также в реестре содержится регистрационная запись от 20 апреля 2018 года об аренде в пользу ООО «Минута», которая до настоящего времени является актуальной.

Согласно части 4 статьи 53 Закона N 218-ФЗ, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

С учетом того обстоятельства, что в отношении земельного участка регистрационные записи об ипотеке на момент обращения Кришталь В.В. к административному ответчику не были погашены и являлись актуальными, письменные согласия залогодержателей заявитель в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области не представил, суд приходит к выводу, что отсутствие таких согласий на регистрацию в силу части 3 статьи 53 Федерального закона от N 218-ФЗпрепятствовали совершению регистрационных действий.

Кроме этого, судом установлено, что сведения обо всех уже существующих ограничениях имуществав представленном договорекупли-продажи отсутствуют, отдельного документа также не представлено.

Указанное также явилось основанием для правомерных действий ответчика о приостановлении государственной регистрации на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.

Ссылки административного истца на то обстоятельство, что ипотека прекращена, во внимание не принимаются,с учетом того обстоятельства, что записи об обременениях в Едином государственном реестре недвижимости являются актуальными, не свидетельствуют о незаконности действий ответчикапри рассмотрения заявления Кришталя В.В., поданного 23 января 2020 года.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о законности принятого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области уведомления от 19 июня 2018 года № 48/001/2018-21195 о приостановлении государственной регистрации прав, с учетом чего в иске Кришталь В.В. надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать Кришталю Владимиру Викторовичув удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об оспаривании действий по приостановлению государственной регистрации прав.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 01 февраля 2021 года.