Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области (заинтересованные лица Департамент опеки, попечительства и социальной поддержки администрации г.о. Самара, ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5) о признании отказа в осуществлении государственной регистрации права незаконным,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административными исковым заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области о признании отказа в осуществлении государственной регистрации права незаконным, в обоснование заявленных требований указав, что ему принадлежит на праве собственности квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Фактически никаких ограничений и обременений прав на квартиру нет.

В соответствии с письмом Департамент опеки, попечительства и социальной поддержки администрации г.о. Самара № от 16.01.2017г. разрешена сделка по отчуждению 1/20 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащей несовершеннолетней ФИО5, при условии приобретения квартиры по адресу: <адрес>, на имя несовершеннолетней ФИО5

Сделка по отчуждению вышеуказанной доли в квартире проведена успешно, и сразу после указанной сделки совершена вторая, а именно: заключен договор дарения квартиры в простой письменной форме от 19.01.2017 г., между ним (дарителем) и его несовершеннолетней дочерью ФИО5, в лице законного представителя – матери ФИО3

В связи с тем, что у него и его супруги ФИО3 иного жилого помещения для проживания, кроме квартиры по адресу: <адрес>, нет, то семья К-вых пришла к соглашению, что вместе с переходом права собственности на указанную квартиру на имя ФИО5, на квартиру необходимо наложить обременение в виде пожизненного права пользования и проживания, в том числе и тогда, когда квартира перейдет в собственность иных лиц по цепочке сделок. А именно: после достижения совершеннолетия ФИО5, в случае, если она какой-либо сделкой переведет право собственности на квартиру на иное лицо, чтобы указанное иное лицо не смогло в судебном порядке прекратить право пользования и проживания семьи К-вых и выселить их из указанного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения. Для гарантии жилищных прав семьи К-вых в договоре дарения предусмотрен соответствующий пункт и вместе с договором дарения на государственную регистрацию перехода права собственности также предоставлена справка с места жительства на указанную квартиру, где вся семья К-вых зарегистрирована в указанном жилом помещении с правом постоянного места жительства.

Государственная регистрация перехода права по вышеуказанному договору дарения приостановлена в соответствии с уведомлением от 31.01.2017 г., основанием для приостановления послужило несоответствие договора дарения к предъявляемым ему требованиям законодательства в части безвозмездности, а именно: договор дарения не может содержать обременения для одаряемого, такие обременения могут быть только у возмездного договора.

В связи с тем, что он, ФИО1, не может подарить своей несовершеннолетней дочери ФИО5 квартиру с обременениями и в тот же момент не может оформить договор купли-продажи, так как по факту денежные средства он не может получить от своей несовершеннолетней дочери в лице своей законной супруги – ФИО3, семья К-вых решила оформить договор передачи, содержащий в себе элементы различных договоров сделок, что не противоречит требованиям законодательства.

Общая воля семьи К-вых направлена именно на сохранение жилищных прав всех членов семьи, до конца жизни на указанную квартиру в независимости от того, кому она будет принадлежать, для чего они намерены зарегистрировать обременение на квартиру в виде пожизненного права пользования и проживания, все волеизъявления оформить в подписанном ими договоре.

31.01.2017 г. он, ФИО1, заключил договор передачи квартиры с правом пожизненного пользования третьими лицами, с несовершеннолетней дочерью ФИО5, действующей в лице матери ФИО3, в соответствии с которым, ФИО5 переходит право собственности на вышеуказанную квартиру, а за третьими лицами – вся семья К-вых, которые зарегистрированы в квартире с постоянным местом жительства, сохраняется пожизненное право пользования и проживания в квартире, в том числе и после перехода права на квартиру третьим лицам в результате каких-либо сделок с квартирой. Также ФИО5 обязуется не чинить препятствий в проживании семьи К-вых каким-либо способом, действием или бездействием, а также не допускать такого от рук иных лиц.

01.02.2017 г. вышеуказанный договор, а также заявление о государственной регистрации обременения права в виде права пожизненного пользования и проживания за семьей К-вых, сданы на государственную регистрацию.

Однако государственный регистратор права отказал в государственной регистрации перехода права и регистрации обременений на квартиру, выданы соответствующие уведомления.

Исходя из смысла уведомлений, следует, что государственный регистратор прав расценил договор передачи как договор дарения, а не как смешанный договор, а так как по договору дарения нельзя одаряемому ставить условия, то он является недействительным.

Полагая данный отказ в государственной регистрации перехода права и регистрации обременений на квартиру, незаконным, ФИО1 просит признать отказ Управления Росреестра по Самарской области в осуществлении государственной регистрации права собственности, в результате сделки по квартире, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО5. изложенный в уведомлении от 04.05.2017г. № незаконным, признать отказ Управления Росреестра по Самарской области в осуществлении государственной регистрации права обременения в виде пожизненного пользования и проживания за ФИО1, ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в квартире по адресу: <адрес>, изложенный в уведомлении от 10.05.2017г. №, незаконным, обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права в течение месяца после вступления решения суда в законную силу, а именно: зарегистрировать право собственности за ФИО5 на двухкомнатную квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировать на вышеуказанную квартиру обременения прав в виде пожизненного пользования и проживания за ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Административный истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные доводам, изложенным в иске, кроме того пояснил, что смешанный договор носит признаки многих договоров, каких именно, он пояснить не может. Волеизъявление заключается в том, чтобы зарегистрировать право собственности на ФИО5 Он оформил бы сделку купли-продажи, однако она будет являться притворной. Основной смысл сделки – передача права собственности, каким договором эта сделка будет оформлена, не имеет существенного значения. Если ответчик считает, что в данной сделке есть не допустимое условие, следовательно, он не должен был регистрировать предыдущие сделки.

Представитель административного ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, пояснил, что первое заявление подано на регистрацию прав, первоначально подавался договор дарения, а затем заявление на регистрацию обременения. Ответчиком установлено, что дарение невозможно с каким-либо условием, в связи с чем, приостановили регистрацию. Впоследствии истец представил договор передачи жилого помещения с правом пожизненного пользования, проведена экспертиза и установлено, что данный договор в большей части относится к договору дарения. Требования истца необоснованны, поскольку представленный договор о передаче квартиры с правом пожизненного пользования имеет признаки договора дарения, следовательно, регистрация обременения невозможна. При регистрации данной сделки будут нарушены права несовершеннолетнего ребенка. Ранее зарегистрированные сделки не являются предметами рассмотрения данного спора, кроме того они являлись сделками купли-продажи квартиры.

Заинтересованные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причины неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, суд считает возможным провести разбирательство дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

При разрешении такого административного искового заявления для удовлетворения заявленных требований необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушение этим решением прав либо свобод административного истца (ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст.26 настоящего Федерального закона.

В силу п.3 ч.1 ст.29 указанного федерального закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

19.01.2017 г. между ФИО1 и ФИО5 заключен договор дарения указанного жилого помещения. Согласно п.5 договора, стороны пришли к согласию, что ФИО9, а также стороны договора сохраняют пожизненное право пользования и проживания в жилом помещении, в том числе и после перехода права на квартиру третьим лицам в результате каких-либо сделок с квартирой.

19.01.2017 г. договор от 19.01.2017 г. с приложенными документами принят на регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области.

Уведомлением от 31.01.2017 г. ФИО6, ФИО5 сообщено о приостановлении государственной регистрации перехода прав собственности в отношении квартиры по адресу: <адрес>, по договору от 19.01.2017 г. поскольку представленный на регистрацию договор по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно: представленный договор дарения содержит условие, под которым осуществляется дарение, что противоречит п.1 ст.572 ГК РФ. Заявителям представлено время для устранения недостатков договора.

В исполнение указанного уведомления 01.02.2017 г. ФИО1 в Управление Росреестра по Самарской области представлен договор передачи квартиры с правом пожизненного пользования третьими лицами от 31.01.2017 г., заключенный между ФИО1 и ФИО5

Согласно условиям договора от 31.01.2017 г., ФИО1 передает, а ФИО5 принимает в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с условием, что в квартире на момент заключения договора проживают и зарегистрированы с постоянным местом жительства, кроме сторон: ФИО3, ФИО4, и все четверо проживающих в квартире граждан, после заключения договора и перехода права собственности на квартиру на имя ФИО5 сохраняют пожизненное право пользования и проживания в квартире, в том числе и после перехода права на квартиру третьим лицам в результате каких-либо сделок с квартирой. ФИО5 обязуется не чинить препятствий в проживании указанным гражданам каким-либо способом, действием или бездействием, а также не допускать такого от рук иных лиц (п.1 договора).

Также 01.02.2017 г. ФИО1 и ФИО5 подано на регистрацию заявление об обременении жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, а именно сохранения права пользования и проживания в указанной квартире лиц, указанных в п.1 договора от 31.01.2017 г.

Уведомлением от 09.02.2017 г. ФИО7 сообщено о приставки государственной регистрации обременения на жилое помещение, в связи с тем, что заявителями на регистрацию не представлены документы, подтверждающие право пожизненного пользования и проживания в квартире адресу: <адрес>, ФИО8 Заявителям представлено время для устранения недостатков договора.

Уведомлением от 04.05.2017 г. Управлением Росреестра по Самарской области ФИО1, ФИО5 сообщено об отказе в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В обоснование данного решения указано, что в рамках правовой экспертизы договора от 31.01.2017 г. установлено, что договор содержит элементы договора дарения. При этом договор содержит условия не соответствующие требованиям действующего законодательства, поскольку дарение под условием законом не допускается.

Уведомлением от 10.05.2017 г. Управлением Росреестра по Самарской области ФИО1, ФИО5 сообщено об отказе в осуществлении государственной регистрации права пожизненного пользования и проживания в отношении квартиры по адресу: <адрес>, ввиду не устранения причин приостановления государственной регистрации обретения жилого помещения, указанных в уведомлении от 09.02.2017 г.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами регистрационных дел, представленными сторонами.

В исполнение требований п.3 ч.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ ответчиком проведена правовая экспертиза договоров от 19.01.2017 г., 31.01.2017 г., представленных ФИО1, ФИО5 на государственную регистрацию.

Оценивая указанные договоры, суд приходит к выводу, что ответчиком им дана верная правовая оценка, в связи со следующим.

Согласно ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п.3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п.1 ст.6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422) (ст.421 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор от 19.01.2017 г. является договором дарения, что сторонами не оспаривается.

Договор от 31.01.2017 г. поименован ФИО7 как договор передачи квартиры с правом пожизненного пользования третьими лицами.

Вместе с тем, исходя из буквального толкования его текста, регистрирующий орган пришел к обоснованному выводу, что фактически сделка от 31.01.2017 г. является договором дарения, поскольку сторонами согласна безвозмездная передача жилого помещения от ФИО1 ФИО5

Элементов других договоров договор от 31.01.2017 г. не содержит. По существу его содержание идентично договору дарения, заключенному 19.01.2017 г.

Само по себе переименование договора не свидетельствует об изменении его правовой природы.

В связи с чем регистрирующий орган пришел к правильному выводу, что по существу договор от 31.01.2017 г., представленный на государственную регистрацию, является договором дарения. В соответствии с ч.1 ст.572 ГК РФ, дарение под условием встречного обязательства, в данном случае сохранения обременения в виде права пользования жилым помещением иными лицами, не допускается. Таким образом, истцом не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации сделки от 19.01.2017 г., указанные в уведомлении от 31.01.2017 г.

Какие-либо документы, помимо договора от 31.01.2017 г., подтверждающие сохранение права пользования и проживания в жилом помещении по адресу: <адрес>, истцом на регистрацию не представлены. Данный договор не подлежит государственной регистрации, в связи с чем, истцом в регистрирующий орган не представлены документы, указанные в уведомлении от 09.02.2017 г. о приставки государственной регистрации обременения на жилое помещение.

При таких обстоятельствах, отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на жилое помещение и осуществлении государственной регистрации права пожизненного пользования и проживания в отношении квартиры по адресу: <адрес>, является обоснованным.

Доводы истца об исполнения им распоряжения органов опеки и попечительства, выдавших разрешение на совершение сделки по отчуждению имущества 1/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО5, при условии приобретения ею квартиры по адресу: <адрес> не могут быть приняты во внимание, поскольку вопрос о наложении на жилое помещение обременения в виде права пользования указанной квартирой с органами опеки и попечительства не согласовывался.

Также не могут быть приняты во внимание доводы истца, что регистрирующий орган должен был проводить совместную правовую экспертизу договоров по отчуждению 1/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО5, и договора в отношении квартиры по адресу: <адрес>, поскольку указанные договоры поступали в регистрирующий орган в разное время, при передаче на регистрацию договоров от 19.01.2017 г., 31.01.2017 г. договоры в отношении 1/20 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в регистрирующий орган не передавались.

В силу п.2 ст.227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствий к их осуществлению либо препятствий к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Из анализа указанного положения следует, что суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято, либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Установив, что действия регистрирующего органа соответствует требованиям закона и не нарушают прав истца, суд, на основании п.2 ч.2 ст.227 КАС РФ, приходит к выводу, что заявленные ФИО1 требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании отказа в осуществлении государственной регистрации права незаконным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 08.09.2017 г.

Председательствующий (подпись) Е.Н. Фирсова

Копия верна.

Судья –

Секретарь –