Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Иванец Е.Н. к Управлению Росреестра по Калининградской области, заинтересованные лица – Устарханов А.Ш., Устарханова Р.Ш., Устарханова З.М., администрация городского округа «Город Калининград», о признании незаконными действий по государственной регистрации прав,

УСТАНОВИЛ:

Иванец Е.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором указала, что она на основании договора аренды №, заключенного с мэрией г. Калининграда, является единоличным арендатором земельного участка с кадастровым номером №, а также титульным приоритетным собственником жилого дома <адрес> с 2004 года. На основании запроса в Росреестр от 17.06.2023 ей были предоставлены ранее неизвестные сведения о присоединении к указанному договору аренды трех дополнительных соглашений от 04.10.2022. Она считает свои права и законные интересы нарушенными действиями регистрирующего органа, внесшего и зарегистрировавшего вышеуказанные дополнительные соглашения без проверки их юридической чистоты, а также оснований для их внесения. Заявленный по делу иск является способом, позволяющим в судебном порядке установить несоответствие существующей записи фактическому положению дел, то есть является оспариванием соответствующей записи в ЕГРН в судебном порядке, что предусмотрено ч. 5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Она полагает, что основания для регистрации дополнительных соглашений подлежат признанию недействительными. Договор аренды земельного участка был ею заключен сроком на 49 лет до брака, дом достроен и введен в эксплуатацию в период брака. 11.10.2004 супруги заключили соглашение об установлении общей долевой собственности и определили по ? доли в праве на индивидуальный дом. После расторжения брака с ФИО21. бывшие супруги остались сособственниками по ? доли в праве на дом, аренда земельного участка в полном объеме осталась за административным истцом. Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда по делу № 2-243/2010 ФИО20 отказано в выделе в натуре доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. В передаче в аренду ? доли в праве на земельный участок ФИО18 мэрия г. Калининграда отказала на основании отсутствия согласия административного истца и отсутствия судебного решения. В п. 1 договоров дарения, заключенных между ФИО22 и ФИО23ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО19 и Устархановым А.Ш. ДД.ММ.ГГГГ, указано, что на момент подписания права на вышеуказанный земельный участок за дарителем надлежащим образом не оформлены. Она право аренды доли в праве на земельный участок никому не передавала, дополнительных соглашений с мэрией г. Калининграда не подписывала, аренда со множественностью лиц может быть заключена только при условии, если все участники договора аренды добровольно согласились заключить сделку. Законом, действующим на момент заключения договора в 1999 году, не предусмотрено следование земельного участка судьбе здания. Дополнительные соглашения в связи с введением новых Федеральных законов между мэрией и административным истцом не заключались. Согласно п. 8.1 договора аренды любые изменения и дополнения к договору (кроме изменения размеров арендной платы) должны быть совершены в виде дополнительных соглашений между арендодателем и арендатором. Мэрия г. Калининграда не обращалась к ней за подписанием изменений, дополнений либо дополнительных соглашений к договору. Однако дополнительные соглашения присутствуют в выписке из ЕГРН. Содержание вышеуказанных дополнительных соглашений к договору с ней не согласовывалось. Договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них. В заключенном договоре отсутствует право мэрии в одностороннем порядке вносить дополнительные соглашения к договору без согласования с арендатором. Стороны договора не включали в договор условие, согласно которому при изменении законодательства новые нормы будут применяться к их отношениям по договору на будущее. В договоре аренды отсутствуют пункты о возможности присоединения к договору дополнительных соглашений с третьими лицами. Согласно решению суда дом не подлежит разделу в натуре, выдел доли в праве на дом невозможен по техническим причинам. Административный истец не является стороной договоров дарения не выделенной в натуре ? доли в праве на дом, являющийся неделимым объектом недвижимости. Одаряемые соглашения о порядке пользования домом с ней не заключали, в суд за определением порядка пользования и вселением в дом не обращались, права пользования домом у них не возникало. Доля в праве не является недвижимостью, доля находится в праве, а не в имуществе. Право общей долевой собственности возникает только при наличии согласия всех совладельцев о праве пользования, владения и распоряжения. При передаче ? доли в праве на дом одаряемым не передавалась ? доля в праве на арендуемый земельный участок, поскольку права на аренду земельного участка у первоначального сособственника дома ФИО24 не возникло. Договор с последним одаряемым Устархановым А.Ш. заключен в 2014 году до вступления в силу Земельного кодекса РФ, на момент заключения договора действовал Земельный кодекс РСФСР, закон обратной силы не имеет. Основания для регистрации дополнительных соглашений, заключенных мэрией с третьими лицами в нарушение закона, прав и законных интересов административного истца, у регистрирующего органа отсутствовали. Административный ответчик осуществил регистрацию дополнительных соглашений без каких-либо оснований, но данная запись существует и она согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» является единственным доказательством существования зарегистрированных дополнительных соглашений. Чтобы удалить неправомерно совершенную запись из реестра, необходимо судебное решение. Основанием для признания оспариваемой госрегистрации недействительной является ненадлежащее исполнение Росреестром требований закона о госрегистрации, действующего на момент заключения договора, что привело к незаконной регистрации дополнительных соглашений третьих лиц к договору административного истца с мэрией г. Калининграда. Просит суд признать недействительной регистрацию дополнительных соглашений к договору №, заключенному между мэрией г. Калининграда и административным истцом, об аренде земельного участка №, находящегося по адресу: <адрес>: дополнительное соглашение о присоединении к договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ; дополнительное соглашение о присоединении к договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, администрация городского округа «Город Калининград», дата государственной регистрации 15.11.2022, номер государственной регистрации №; дополнительное соглашение о присоединении к договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, администрация городского округа «Город Калининград», дата государственной регистрации 15.11.2022, номер государственной регистрации №; исключить из ЕГРН запись о регистрации указанных дополнительных соглашений.

Административный истец Иванец Е.Н. в суд не явилась, извещена надлежаще.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Калининградской области по доверенности Перцев Е.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований. Пояснил, что согласно тексту административного искового заявления Иванец фактически выражает свое несогласие с действиями администрации городского округа «Город Калининград». Административный истец указывает на ненадлежащее исполнение обязанностей по регистрации, не приводя ссылки на нормы законодательства. Государственная регистрация прав носит заявительный характер. Государственным регистратором осуществляется правовая экспертиза документов на предмет наличия оснований для приостановления либо отказа в государственной регистрации прав. В Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» таких оснований не содержится. В соответствии с абз. 1 п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком. Согласно Административному регламенту Росреестра органы местного самоуправления вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации прав. При проведении правовой экспертизы государственный регистратор не вправе выходить за рамки полномочий. Действия государственного регистратора законны и обоснованы. Нарушений прав административного истца не установлено, незаконность действий не доказана. Административный истец указывает, что без решения суда невозможно исключить запись из ЕГРН. Данные сведения не исключаются, они погашаются. Административному истцу необходимо обратиться по указанному вопросу с иском к администрации городского округа «Город Калининград». Совокупность обстоятельств, при которых могут быть удовлетворены административные исковые требования, отсутствует. Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, в нашем случае права аренды.

Представитель заинтересованного лица Устарханова А.Ш. по доверенности Шутихина Н.В. возражала против удовлетворения административного иска, указав, что существо данного административного искового заявления – оспаривание законности дополнительных соглашений, при этом административным истцом в рамках настоящего дела могут оспариваться только действия административного ответчика. Если Иванец полагает дополнительные соглашения незаконными, она должна их оспорить. Такого иска нет. Действия административного ответчика законные.

Заинтересованные лица Устарханов А.Ш., Устарханова Р.Ш., Устарханова З.М., администрация городского округа «Город Калининград» в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Администрацией городского округа «Город Калининград» в материалы дела представлены письменные возражения на административное исковое заявление.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) содержится перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

В силу ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Исчерпывающий перечень оснований приостановления государственной регистрации прав установлен ст. 26, отказа – ст. 27 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 названного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (пп.пп. 1, 2 п. 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

В силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

Соответствующая правовая позиция нашла свое отражение в п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между мэрией г. Калининграда (арендодатель) и Иванец Е.Н. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (далее – договор), по условиям которого последней предоставлен в аренду сроком на 49 лет под строительство индивидуального жилого дома земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

В настоящее время кадастровый номер земельного участка №, площадь 815 кв.м, разрешенное использование – под существующий индивидуальный жилой дом.

Иванец Е.Н. в пределах земельного участка возведен жилой дом общей площадью 297,4 кв.м с кадастровым номером №, в котором ей на праве общей долевой собственности принадлежит ? доля в праве, долевыми собственниками также являются Устарханов А.Ш., Устарханова З.М., Устарханова Р.Ш.

04.10.2022 между администрацией городского округа «Город Калининград» и Устархановым А.Ш. заключено дополнительное соглашение № о присоединении к договору, между администрацией городского округа «Город Калининград» и Устархановой Р.Ш. - дополнительное соглашение № о присоединении к договору, между администрацией городского округа «Город Калининград» и Устархановой З.М. - дополнительное соглашение № о присоединении к договору, после чего арендодатель обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлениями о государственной регистрации прав.

15.11.2022 на основании указанных заявлений органа местного самоуправления регистрирующим органом осуществлена регистрация аренды Устархановых.

Учитывая, что с заявлениями обратилось уполномоченное лицо, дополнительные соглашения к договору являются действующим, никем в установленном порядке не оспорены и не отменены, тогда как, исходя из анализа приведенных положений законодательства, оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в государственной регистрации прав в рассматриваемом случае не имелось, действия государственного регистратора по внесению в ЕГРН записи о регистрации аренды земельного участка соответствуют требованиям законодательства и не могут быть признаны нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Государственный регистратор при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, не вправе выйти за рамки полномочий, предоставленных Законом № 218-ФЗ.

Мнение стороны административного истца о незаконности регистрации основано на ошибочном понимании положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

По существу административный истец выражает свое несогласие с дополнительными соглашениями к договору, тогда как такие требования не могут быть заявлены к Управлению Росреестра по Калининградской области, не являющемуся стороной возникших из договора аренды правоотношений, соответственно, доводы Иванец Е.Н. о незаконности действий администрации городского округа «Город Калининград» в рамках рассмотрения настоящего спора проверке не подлежат.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела наличие совокупности обстоятельств, необходимых для удовлетворения административного искового заявления, не установлено, в удовлетворении административных исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Иванец Е.Н. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 ноября 2023 года.

Судья: