Гражданский кодекс часть 1

административное дело по административному исковому заявлению Комаровой С.В. к администрации Лужского муниципального района о признании незаконными решений, обязании принять в эксплуатацию нежилое помещение и выдать Акт приемочной комиссии,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально Комарова С.В. обратилась в суд с административным иском к администрации Лужского муниципального района, в котором просила:

- признать незаконным решение администрации Лужского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ№;

- обязать административного ответчика принять в эксплуатацию нежилые помещения №№,42 в <адрес> в <адрес>;

- обязать административного ответчика выдать Акт приемочной комиссии о завершении работ при переводе жилого помещения в нежилое помещение (л.д. 26-27).

В ходе рассмотрения дела истец увеличила заявленные требования, представив уточненное административное исковое заявление, в котором просила:

- признать незаконным решение администрации Лужского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ№;

-признать незаконным решение администрации Лужского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ№;

- обязать административного ответчика принять в эксплуатацию нежилые помещения №№ в <адрес> в <адрес>;

- обязать административного ответчика выдать Акт приемочной комиссии о завершении работ при переводе жилого помещения в нежилое помещение (л.д. 96-97).

Заявленные требования мотивированы тем, что она является собственником расположенных на первом этаже жилого <адрес> в <адрес> квартир №№ приобретенных с целью перевода в нежилой фонд и оборудования в них косметологического салона. Для реализации данной цели в ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «<данные изъяты>» разработан Проект переустройства и перепланировки квартир с организацией отдельного входа путем демонтажа оконного проема и переоборудования его в дверной проем, который был представлен ответчику наряду с заявлением о переводе квартир в нежилые помещения и разрешении их перепланировки и переустройства. Постановлением администрации Лужского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ№ обе квартиры переведены в нежилой фонд и разрешена их перепланировка и переустройство в соответствии с разработанным Проектом.

В соответствии с проектной документацией проведены строительные работы по перепланировке квартир и устройству отдельного входа, о чем уведомлена администрация Лужского муниципального района. Поданные ответчику заявления о выдаче Акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение работ, оставлены без удовлетворения оспариваемыми ответами ответчика от 11.03.2016 г. и от 27.10.2016 г. со ссылкой на отсутствие согласия собственников многоквартирного жилого дома на распоряжение общим имуществом дома.

Отказ в выдаче Акта приемочной комиссии противоречит положениям ст. 23 ЖК РФ, поскольку Акт приемочной комиссии является документом, подтверждающим окончание работ по перепланировке и переустройству помещений и получение подобного документа не может ставиться в зависимость от наличия либо отсутствия согласия собственников помещений в многоквартирном доме на распоряжение общим имуществом дома.

Будучи уведомленной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, административный истец Комарова С.В. в судебное заседание не явилась. Интересы истца в судебном заседании представлял на основании доверенности от 21.07.2016 г., диплома о наличии высшего юридического образования, ордера адвоката А 1644400 от 18.04.2017 г. адвокат Екатеринчев П.В., который настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, указанным в иске.

Администрация Лужского муниципального района, уведомленная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителя в суд не направила, представив письменные возражения на иск, согласно которых постановлением от 11.08.2014 г. № 2913 Комаровой С.В. разрешены перепланировка и переустройство квартир с организацией отдельного входа и благоустройством прилегающей территории, выполнение которых п. 4.2 постановлено выполнять в соответствии с требованиями ЖК РФ в части соблюдения прав собственников многоквартирного дома на распоряжение общим имуществом дома. Согласия собственников многоквартирного жилого дома на организацию отдельного входа, влекущую распоряжение общим имуществом многоквартирного дома (стеной и земельным участком) Комаровой С.В. не представлено в администрацию, в связи с чем, отказы в выдаче Акта приемочной комиссии, данные в ответах от 11.03.2016 г. и от 27.10.2016 г., не противоречат закону (л.д. 40-43, 146-148).

Суд, выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив материалы административного дела, приходит к следующему.

Судом установлено:

На основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, истец Комарова С.В. является собственником квартир №№ и №, расположенных на первом этаже жилого <адрес> в <адрес> (л.д. 6,7).

С целью перевода указанных квартир в нежилой фонд и оборудования в них косметологического салона в ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «<данные изъяты>» разработан Проект переустройства и перепланировки квартир, согласованный с главным архитектором администрации Лужского муниципального района (л.д. 161-186, 120).

Указанный Проект предусматривает объединение указанных квартир с созданием в несущей кирпичной стене между квартирами арочного проема, демонтаж ненесущих перегородок, встроенного шкафа, кладовых, монтаж новых перегородок (л.д. 175-176).

Отдельный вход запроектирован взамен существующего двухстворчатого окна квартиры № № с восточной стороны (ширина окна <данные изъяты> м). По проекту убирается часть кирпичной стены под окном до уровня чистого пола. Проектом предусматривается взамен окна установка одностворчатого дверного блока из металлопластика.

Крыльцо запроектировано с приставной входной площадкой из металлического профиля с металлическими поручнями. Над входом запроектирован козырек с покрытием из поликарбоната по металлическому каркасу.

Проектом предусмотрено выполнение расчистки полисадника, организация дорожки для прохода к новому крыльцу со стороны <адрес> из тротуарной плитки (л.д. 179).

Как установлено судом, истцом указанный Проект первоначально был представлен в администрацию Лужского городского поселения с заявлением о переводе квартир №№ и № в нежилые помещения.

Комиссией по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое на территории Лужского городского поселения ДД.ММ.ГГГГ принято решение о переводе квартир № и № в <адрес> в <адрес> из жилых помещений в нежилые при условии предоставления согласия на перевод в нежилое помещение с организацией отдельного входа собственников данного жилого дома.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Комиссии по рассмотрению заявлений о переустройстве и перепланировке жилого помещения, переводу жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным. На администрацию Лужского городского поселения была возложена обязанность повторно рассмотреть поданное Комаровой С.В. ДД.ММ.ГГГГ заявление и принять по нему решение в установленном законом порядке (л.д. 12-21).

В связи с ликвидацией администрации Лужского городского поселения исполнение полномочий исполнительно-распорядительного органа Лужского городского поселения возложено на администрацию Лужского муниципального района, что предусмотрено ст. 45 Устава (л.д. 60).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Лужского муниципального района по обращению Комаровой С.В. издано постановление №, которым квартиры №№ и № переведены в нежилой фонд. Пунктом 2 постановления Комаровой С.В. разрешена перепланировка и переустройство квартир с организацией отдельного входа и благоустройством прилегающей территории в соответствии с согласованным эскизным архитектурным проектом и с соблюдением требований отдела надзорной деятельности Лужского района и ООО «Городская управляющая компания».

Пунктом 4.2. постановления от ДД.ММ.ГГГГ№ на Комарову С.В. возложена обязанность выполнять организацию отдельного входа и устройство крыльца в соответствии с ЖК РФ в части соблюдения прав собственников многоквартирного дома на распоряжение общим имуществом (л.д. 8-9).

Судом установлено и не опровергнуто сторонами, что согласие собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> на момент принятия постановления администрации Лужского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ№, которым осуществлен перевод двух жилых квартир в нежилые помещения, получено не было.

Не имеется согласия собственников на распоряжение общим имуществом и на момент рассмотрения настоящего административного дела.

Оспариваемыми ответами ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№ Комаровой С.В. отказано в приемке в эксплуатацию нежилых помещений и выдачи Акта приемочной комиссии по причине отсутствия согласия собственников многоквартирного дома на распоряжение общим имуществом дома (л.д. 10-11, 92-93).

Согласно ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Статья 22 ЖК РФ устанавливает: перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ч.1).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч.2).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч.3).

В соответствии с ст. 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

В ч.2 ст.23 ЖК РФ содержится перечень документов, которые должен предоставить собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений для перевода жилого помещения в нежилое.

Согласие собственников многоквартирного жилого дома, в случае если такому собственнику передается часть имущества многоквартирного дома в указанной норме не указано.

Согласно ст.290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 36 ЖК РФ устанавливает: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.4).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением и надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Согласно подпунктов «в», «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения ч.ч. 2, 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, сформулированной в Определении от 21.12.2011 № 1830-О-О, приведенные выше нормы гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, имеет площадь <данные изъяты> кв.м. (л.д. 103).

Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен рассматриваемый дом, находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.

На основании выше приведенных требований законодательства, принятое ответчиком постановление от ДД.ММ.ГГГГ№ «О переводе жилого помещения в нежилое помещение и разрешении переустройства квартир в <адрес>», предусматривающее перевод жилых помещений в нежилые, вклекущий занятие части земельного участка и разбор части наружной стены многоквартирного дома с оборудованием отдельного входа, при отсутствии согласия собственников помещений многоквартирного <адрес>, является незаконным.

Соответственно, фактически произведенные Комаровой С.В. переустройство и перепланировка двух квартир с оборудованием отдельного входа, произведенные без согласия собственников помещений многоквартирного дома, также не соответствуют закону.

Ссылки представителя административного истца на неоднократное принятие Комаровой С.В. мер к созыву общего собрания собственников помещений, которые уклонились от участия в собрании, не могут быть приняты во внимание и служить основанием для освобождения от получения согласия собственников на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома.

Исходя из положений ч. 9 ст. 23 ЖК РФ, Акт приемочной комиссии, подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Учитывая, что произведенные истцом Комаровой С.В. без согласия собственников помещений многоквартирного дома переустройство и перепланировка двух квартир с оборудованием отдельного входа не соответствуют закону, установленные законом основания для приемки администрацией Лужского муниципального района в эксплуатацию помещений косметологического центра и выдачи истцу Акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перевода жилых помещений в нежилые и позволяющего использовать эти помещения в качестве нежилых, отсутствуют.

При установленных обстоятельствах, оспариваемые решения администрации Лужского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ№ и от ДД.ММ.ГГГГ№, которыми истцу отказано в приемке в эксплуатацию помещений косметологического салона и выдачи истцу Акта приемочной комиссии, не противоречат закону.

В силу ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По смыслу ст. 227 КАС РФ, решение об удовлетворении полностью или частично заявленных требований принимается судом в случае, если суд признает оспариваемые решения, действия (бездействие) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Поскольку оспариваемые решения не противоречат закону, требования Комаровой С.В. о признании указанных решений незаконными, удовлетворению не подлежат.

Установленные законом основания для возложения на ответчика обязанности принять помещения косметологического салона в эксплуатацию и выдать Акт приемочной комиссии о завершении работ при переводе жилого помещения в нежилое помещение, судом не установлены, в связи с чем, в указанной части иск удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Комаровой С.В. к администрации Лужского муниципального района о признании незаконными решений, обязании принять в эксплуатацию нежилое помещение и выдать Акт приемочной комиссии, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Лужский городской суд.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Судья Лужского городского суда С.А. Шулындина

Секретарь И.В. Купцова

В окончательной форме решение принято 24 апреля 2017 года

Подлинный документ подшит в материалах административного дела № 2а-429/2017 Лужского городского суда.

Решение вступило в законную силу __________________2017 года

Судья Лужского городского суда С.А. Шулындина

Секретарь И.В. Купцова