Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей конкурсного управляющего ФИО2, административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области ФИО3, заинтересованного лица ПАО Сбербанк ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 к Управлению Росреестра по Костромской области, государственному регистратору ФИО7 о признании действия незаконным, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО5 – ФИО6 обратился в суд с вышеуказанным административным иском. Требования мотивировал тем, что решением Арбитражного суда Костромской области от 27.07.2017 по делу № А31-6538/2016 ФИО5 (ИНН №, ОГРНИП №) признан банкротом и введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утвержден ФИО6 ПАО «Сбербанк России» в лице Костромского отделения № 8640 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО5 обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании сделки должника, в котором просит признать сделку - договор уступки права аренды земельного участка dd/mm/yy, заключенный между ФИО5 и МА. А.А. - недействительной; вернуть в конкурсную массу должника имущество в виде права аренды земельного участка №, расположенного по адресу: .... Определением Арбитражного суда Костромской области от 10.03.2020 по делу № А31-6538/2016 заявление ПАО «Сбербанк России» принято к производству. В адрес финансового управляющего должника от МА. А.А. поступило предложение о мирном урегулировании указанного выше спора и добровольном расторжении договора уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015. Финансовый управляющий и МА. А.А. 25.03.2020 подписали соглашение о расторжении указанного выше договора. 29.05.2020 финансовый управляющий должника ФИО6 совместно с МА. А.А. обратились в ОГКУ «Многофункциональный центр представления государственных и муниципальных услуг населению» для регистрации перехода права аренды земельного участка с МА. А.А. на ФИО5 В адрес финансового управляющего должника ФИО6 поступило повторное уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 18.06.2020 №КУВД-001/2020-5692488/2 по следующим основаниям: «В пункте 1.2 договора уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015 указано, что уступаемые права и обязанности по договору аренды земельного участка №4054 от 14.02.2011 года Стороной 1 передаются стороне 2 за 1 000 000,00 рублей. В деле правоустанавливающих документов имеется расписка в получении денежных средств в сумме 1 000 000 рублей от 01.04.2015, акт приема-передачи к договору уступки права аренды от 01.04.2020. Таким образом, согласно записям ЕГРН обязательства по договору уступки права аренды исполнены, такой договор не может быть расторгнут». Финансовым управляющим должника ФИО6 10.12.2020 получено уведомление Управления Росреестра по Костромской области от 18.11.2020 №КУВД-001/2020-5692488/3 об отказе государственной регистрации прав по указанным выше основаниям. Согласно расписке в получении документов на государственную регистрацию прав от 29.05.2020 сторонами к заявлению о регистрации соглашения расторжении договора уступки права аренды земельного участка 01.04.2015 были приложены сами соглашения, акт приема-передачи, в которых имелись сведения о возврате сторонами имущества и документов. Обосновывая отказ в государственной регистрации права аренды земельного участка 44:08:071701:137, расположенного по адресу: ..., административный ответчик указал, что поскольку обязательства по договору уступки права аренды исполнены, такой договор не может быть расторгнут. Вместе с тем, в силу ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. В абзаце втором пункта 29.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, если лицо приобрело имущество по сделке и полагает, что она подпадает под основания недействительности сделок, установленные ст. 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, то после введения в отношении должника любой процедуры банкротства такое лицо вправе вернуть должнику полученное имущество либо уплатить его стоимость, сообщив ему о таком возврате со ссылкой на ст. 61.7 указанного Закона. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению административного истца, данные разъяснения применимы и к спорным правоотношениям, вытекающим из договора уступки прав по договору аренды. В данном случае стороны пришли к обоюдному согласию о необходимости расторжения договора уступки права аренды земельного участка 01.04.2015, возврата в конкурсную массу ФИО5 права аренды спорного земельного участка на основании ст.61.7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Расторжение договора оформлено сторонами письменно, подтверждено ими также при обращении в регистрирующий орган, что следует из их заявлений о регистрации перехода права от 29.05.2020. Более того, в адрес Управления Росреестра по Костромской области было представлено определение Арбитражного суда Костромской области по делу №А31-6538/2016 от 09.06.2020 об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Костромской области от 05.02.2020, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области осуществлять регистрацию сделок и иные регистрационные действия по распоряжению МА. А.А. своими правами аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: .... Как следует из судебного акта основанием для отмены обеспечительных мер послужило то, что между МА. А.А. и финансовым управляющим должника ФИО5 - ФИО6 было подписано соглашение от 25.03.2020 о расторжении оспариваемого договора уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015. 29.05.2020 сторонами сданы документы на осуществление регистрационных действий в Управление Росреестра по Костромской области. При таких обстоятельствах, у регистратора отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права аренды земельного участка №, расположенного по адресу: .... По мнению административного истца, оспариваемый отказ фактически противоречит воле сторон договора (соглашений о расторжении договора), не признанных недействительными в установленном порядке. По мнению административного истца, вмешательство в существующие договорные отношения не относятся к компетенции Росреестра, содержание Соглашения о расторжении договора формируется сторонами по своему усмотрению и своей волей, при этом регистрирующий орган лишен компетенции оценивать содержание договоренностей сторон, изложенных в текстах письменных сделок. Проверка исполнения или не исполнения сторонами условий сделки и причины ее расторжения в задачи Управления Росреестра по Костромской области так же не входит. Полномочия регистрирующего органа ограничены проверкой действительности представленных документов по формальным признакам. При этом правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, производится на предмет наличия или отсутствия установленных Законом №218-ФЗ оснований для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). При таком положении решение Управления Росреестра по Костромской области от 18.11.2020 №КУВД-001/2020-5692488/3 об отказе государственной регистрации прав не соответствует закону и нарушает права заявителя и конкурсных кредиторов ФИО5 В указанных условиях финансовый управляющий лишен возможности осуществлять обязанности, возложенные на него Законом о банкротстве, а именно осуществлять реализацию имущественных прав должника и регистрацию перехода права аренды на земельный участок.

В связи с изложенным, административный истец просил признать незаконным оформленное уведомлением от 18.11.2020 №КУВД-001/2020-5692488/3 решение Управления Росреестра по Костромской области от 18.11.2020 об отказе в государственной регистрации права аренды земельного участка №, расположенного по адресу: ..., обязав управление Росреестра по Костромской области осуществить государственную регистрацию права аренды земельного участка на основании заявления № MFC-0071/2020-31166-1 и представленных документов.

К участию в деле в качестве административного соответчика привлечен государственный регистратор Управления Росреестра по Костромской области ФИО7

В качестве заинтересованных лиц к участию в деле привлечены ПАО «Сбербанк России», администрация Красносельского муниципального района Костромской области.

Административный истец ФИО5 о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом по месту регистрации, конверт вернулся с отметкой «истек срок хранения». Финансовый управляющий ФИО6 о времени и месте рассмотрения дела извещался судом надлежащим образом, не явился, направил в суд своего представителя по доверенности ФИО2, который в судебном заседании административный иск поддержал по доводам, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области ФИО3 в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что обязательства по договору уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015 сторонами исполнены в полном объеме и прекращены. Непосредственной причиной приостановления регистрационных действия явилось то обстоятельство, что исполненный договор не может быть расторгнут на основании соглашения сторон. Сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды нуждается в регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП. Требуя признать незаконными действия регистрирующего органа, административный истец указывает на абз. 2 п. 29.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» где разъяснено о том, что если лицо приобрело имущество по сделке и полагает, что она подпадает под основания недействительности сделок, установленные ст. 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, то после введения в отношении должника любой процедуры банкротства такое лицо вправе вернуть должнику полученное имущество либо уплатить его стоимость, сообщив ему о таком возврате со ссылкой на ст. 61.7 указанного закона…». Глава III.1 Закона о банкротстве устанавливает ряд специальных оснований, по которым в деле о банкротстве могут быть оспорены сделки, совершенные должником или за его счет, а также приравненные к сделкам действия. Однако, соглашение о расторжении договора уступки права аренды в порядке главы III.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в судебном порядке не оспаривалось, незаконным не признано. Действия государственного регистратора считает законными и обоснованными.

Административный соответчик государственный регистратор Управления Росреестра по Костромской области ФИО7 просила рассматривать дело в ее отсутствие, иск не признала.

Заинтересованные лица ФИО8, ПАО «Сбербанк России», администрация Красносельского муниципального района Костромской области в рассмотрении дела участия не принимают, извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Выслушав участников процесса, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу пунктов 1 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление и соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушения такими действиями (бездействием) прав, свобод и законных интересов административного истца (пункт 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), при этом обязанность доказывания соответствия содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (пункт 4 части 9, часть 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В случаях, установленных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

На основании пункта 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

По смыслу подпункта 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влекут только правомерные действия. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный регистратор прав принимает решение о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, если: 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей, (часть 2 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 14.02.2011 между администрацией Красносельского муниципального района Костромской области (арендодатель) и ФИО5 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 4054 сроком на 49 лет с 14.02.2011 по 14.02.2060, определен размер арендной платы.

15.04.2015 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № о государственной регистрации договора (соглашения) от 01.04.2015 об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: ..., заключенного между ФИО5 (прежний арендатор) и МА. А.А.

Одновременно, с регистрацией указанного договора (соглашения), 15.04.2015 в ЕГРН внесена запись № о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 44:08:071701:137, где в качестве арендодателя выступает – Муниципальное образование Красносельский муниципальный район Костромской области, а в качестве арендатора - МА. А.А.

По условиям договора уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015, ФИО5 уступает, а МА. А.А. принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка № 4054 от 14.02.2011, заключенного между ФИО5 (прежний арендатор) и администрацией Красносельского муниципального района Костромской области (арендодатель) на срок по 14.02.2060 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3500 кв.м., расположенный по адресу: ..., который был предоставлен ФИО5 в аренду сроком на 49 лет с 14.02.2011 по 14.02.2060 (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015, уступаемые права и обязанности по договору аренды земельного участка № 4054 от 14.02.2011 ФИО5 предаются МА. А.А. (в настоящее время сменила фамилию на «Лобова») за 1 000 000 руб.

К договору уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015 представлены акт приема-передачи от 01.04.2015 и расписка от 01.04.2015, подтверждающие исполнение сторонами условий договора.

Исходя из представленных в регистрирующий орган документов следует, что обязательства по договору уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015 сторонами исполнены в полном объеме. О наличии задолженности МА. А.А. заинтересованным лицом администрацией Красносельского муниципального района Костромской области не заявлено.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.07.2017 по делу № А31-6538/2016 ФИО5 (ИНН №, ОГРНИП №) признан банкротом и введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утвержден ФИО6

ПАО «Сбербанк России» в лице Костромского отделения № 8640 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО5 обратился в Арбитражный суд Костромской области с заявлением об оспаривании сделки должника, в котором просит признать сделку - договор уступки права аренды земельного участка 01.04.2015, заключенный между ФИО5 и МА. А.А. - недействительной; вернуть в конкурсную массу должника имущество в виде права аренды земельного участка 44:08:071701:137, расположенного по адресу: ..., ....

Определением Арбитражного суда Костромской области от 10.03.2020 по делу № А31-6538/2016 заявление ПАО «Сбербанк России» принято к производству.

В адрес финансового управляющего должника от МА. А.А. поступило предложение о мирном урегулировании указанного выше спора и добровольном расторжении договора уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015.

25.03.2020 финансовый управляющий и МА. А.А. подписали соглашение о расторжении договора уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015.

29.05.2020 в Управление Росреестра обратились ФИО2, действующий на основании доверенности в интересах ФИО6 – финансового управляющего ФИО5, и ФИО8 с заявлением о государственной регистрации соглашения от 25.03.2020 о расторжении договора уступки права арены земельного участка от 01.04.2015.

Для совершения регистрационного действия, в Управление Росреестра были представлены копия доверенности 69 АА 2370920, копия решения Арбитражного суда Костромской области от 27.07.2017 по делу № А31-6538/2016, копия определения Арбитражного суда Костромской области от 07.02.2020 по делу № А31-6538/2016, соглашение от 25.03.2020 о расторжении договора уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015, акт приема-передачи от 25.03.2020.

Уведомлением от 11.06.2020 № КУВД-001/2020-5692488/1 совершение регистрационных действий было приостановлено в соответствии с п. 7 и п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; а так же в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

31.07.2020 в регистрирующий орган поступило заявление от ФИО8 о принятии дополнительных документов к ранее представленному пакету документов № КУВД-001/2020-5692488, а именно: - сопроводительное письмо от 31.07.2020; - определение Арбитражного суда Костромской области от 09.06.2020 по делу № А31-6538/2016.

По результатам рассмотрения дополнительного пакета документов, 18.08.2020 государственным регистратором ФИО7 принято решение в виде уведомления о приостановлении осуществления государственной регистрации, в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Закон о регистрации недвижимости. Причиной приостановления регистрационных действий явилось то обстоятельство, что исполненный договор не может быть расторгнут на основании соглашения сторон.

18.11.2020 на основании ст. 27 Закона о регистрации недвижимости регистрирующим органом принято решение в виде уведомления № КУВД-001/2020-5692488/3 об отказе в осуществлении регистрации соглашения о расторжении договора уступки права аренды земельного участка, с которым административный истец не согласился.

Земельные участки наряду с другими объектами недвижимого имущества могут быть переданы в аренду. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. ст. 264, 607, 608 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (п. 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, гл. 34 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды нуждается в регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП.

В соответствии с пунктами 1,3 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По смыслу статей 450, 453 ГК РФ, договор не может быть прекращен по соглашению сторон, обязательства по которому уже были исполнены сторонами.

Из представленного на государственную регистрацию соглашения следует, что стороны расторгают договор уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015.

Согласно ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (п. 2 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

На основании ст. 61.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом (п. 2 ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи и совершенная должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в наличии имеются условия, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 настоящей статьи, или если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества. Предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное (п. 3 ст. 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Арбитражный суд может отказать в признании сделки недействительной в случае, если стоимость имущества, приобретенного должником в результате оспариваемой сделки, превышает стоимость того, что может быть возвращено в конкурсную массу в результате оспаривания сделки, или если приобретатель по недействительной сделке вернул все исполненное в конкурсную массу (ст. 61.7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

На основании п. 3 ст. 61.6 Закона о банкротстве кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2, пункта 2 статьи 61.3 настоящего Федерального закона и Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 4 ст. 61.6 Закона о банкротстве предусмотрено, что в случае признания на основании статьи 61.3 настоящего Федерального закона недействительными действий должника по уплате денег, передаче вещей или иному исполнению обязательства, а также по совершению иной сделки должника, направленной на прекращение обязательства (путем зачета встречного однородного требования, предоставления отступного или иным способом), обязательство должника перед соответствующим кредитором считается возникшим с момента совершения недействительной сделки. При этом право требования кредитора по этому обязательству к должнику считается существовавшим независимо от совершения данной сделки.

Если денежное обязательство, на прекращение которого была направлена указанная сделка, возникло до принятия заявления о признании должника банкротом, требование кредитора по этому обязательству к должнику не относится к текущим платежам и такой кредитор является конкурсным кредитором должника, а его требование считается заявленным в установленный срок и подлежит включению в реестр требований кредиторов.

Если на момент включения требования кредитора по этому обязательству к должнику в реестр требований кредиторов расчеты с кредиторами третьей очереди не начались, расчеты по данному требованию осуществляются на равных условиях с требованиями кредиторов третьей очереди, заявленными до истечения двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Если на момент включения требования кредитора по этому обязательству к должнику в реестр требований кредиторов расчеты с кредиторами третьей очереди, требования которых включены в реестр требований кредиторов, завершились, расчеты по данному требованию осуществляются за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов третьей очереди, требования которых включены в реестр требований кредиторов.

Если на момент начала расчетов с кредиторами третьей очереди конкурсному управляющему известно о рассмотрении заявления о признании недействительной сделки должника, направленной на прекращение его обязательства, конкурсный управляющий обязан зарезервировать денежные средства в размере, достаточном для пропорционального удовлетворения требований кредиторов той же очереди в отношении данного требования.

Правила, предусмотренные настоящим пунктом, распространяются также на требование другой стороны сделки, признанной недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 61.3 настоящего Федерального закона, к должнику о возврате всего полученного должником по этой сделке имущества или возмещении его стоимости в деньгах.

В пункте 29.2 абзаце 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что если лицо приобрело имущество по сделке и полагает, что она подпадает под основания недействительности сделок, установленные статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве, то после введения в отношении должника любой процедуры банкротства такое лицо вправе вернуть должнику полученное имущество либо уплатить его стоимость, сообщив ему о таком возврате со ссылкой на статью 61.7 Закона. В данном случае вернувшее имущество лицо вправе предъявить свое требование по правилам пунктов 3 и 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве (при этом пункт 2 этой статьи не применяется), но с учетом того, что для него применяются общие правила статей 71 и 100 Закона о начале течения сроков для заявления требований.

Арбитражный управляющий до подачи заявления об оспаривании сделки в силу пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве обязан предложить другой стороне этой сделки произвести указанный возврат. В связи с этим, если данный возврат не будет произведен в разумный срок после поступления такого предложения, то при последующем оспаривании сделки в суде возврат, произведенный после такого оспаривания и по истечении указанного срока, может рассматриваться как признание иска, и статья 61.7 Закона о банкротстве в таком случае не применяется, а в случае признания судом сделки недействительной подлежит применению в том числе пункт 2 статьи 61.6 Закона (абз. 3 п. 29.2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63).

Таким образом, в рассматриваемом случае возврат в виде соглашения от 25.03.2020, произведенный после оспаривания договора уступки права аренды земельного участка от 01.04.2015, заключенный между ФИО5 и МА. А.А., может рассматриваться как признание иска, и статья 61.7 Закона о банкротстве в таком случае не применяется, а в случае признания судом сделки недействительной подлежит применению, в том числе пункт 2 статьи 61.6 Закона, согласно которому кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 и пункта 3 статьи 61.3 настоящего Федерального закона, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), после удовлетворения требований кредиторов третьей очереди, включенных в реестр требований кредиторов.

Кроме того, по смыслу статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть прекращен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже были исполнены сторонами.

Поскольку в соответствии с нормами гражданского законодательства расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора, к нему применимы нормы, регулирующие прекращение обязательств.

Как было указано выше, согласно ст. 408 ГК надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства.

Надлежащее исполнение сторонами договора условий договора прекращает действие договора, следовательно, после выполнения обязательств в полном объеме нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении договора, т.е. о его расторжении.

Если в соответствии с условиями договора право аренды земельного участка передано, стороны не имеют каких-либо претензий друг к другу, а сам договор либо переход прав по нему зарегистрирован в органах государственной регистрации, расторгнут такой договор быть не может.

Представленное государственному регистратору соглашение о расторжении договора уступки права аренды земельного участка, не было обусловлено нарушением сторонами исполнения обязательств.

По смыслу закона при расторжении договора прекращается обязанность сторон совершать в будущем действия, которые являются предметом договора.

Поскольку договор уступки права аренды земельного участка был исполнен, следовательно, стороны не могли соглашением расторгнуть исполненный договор.

В данном случае усматривается намерение участников договора вернуться к первоначальному положению (возвратить соответственно имущество), что может быть достигнуто путем заключения нового договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Таких оснований по настоящему делу не имеется, поскольку представленное государственному регистратору на правовую экспертизу соглашение о расторжении исполненного договора уступки права аренды земельного участка, противоречило требованиям приведенного гражданского законодательства.

Оценивания представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о том, что действия Управления Росреестра по Костромской области соответствуют требованиям действующего законодательства, нормы которого изложены выше.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного иска о признании действия незаконным, возложении на административных ответчиков обязанности устранить допущенные нарушения, не имеется, поскольку оспариваемое решение от 18.11.2020 принято органом, осуществляющим государственную регистрацию прав в соответствии с законом и в пределах его полномочий, при этом права либо свободы административного истца не нарушены.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска к Управлению Росреестра по Костромской области, государственному регистратору ФИО7 о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 18.11.2020 № КУВД-001/2020-5692488/3, возложении обязанности устранить допущенные нарушения, ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ Н.С.Иоффе

«Копия верна» судья Н.С.Иоффе

Мотивированное решение изготовлено 19.03.2021