Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2а-4595/16 по административному иску Николенко М.С. к Администрации городского округа Королёв Московской области, заинтересованное лицо ООО «Партнер-Капитал», о признании бездействия незаконным, возложении обязанности принять решение о признании объекта незавершенного строительства проблемным объектом,

У С Т А Н О В И Л :

Николенко М.С. обратилась в суд с административным иском к Администрации городского округа Королёв Московской области, в котором просит признать незаконным бездействие администрации городского округа Королев Московской области в признании незавершенного строительства - жилого дома по адресу <адрес> проблемным объектом в соответствии с Законом Московской области от 01.07.2010г. №84/2010-03; обязать Администрацию городского округа Королев Московской области принять решение о признании объекта незавершенного строительства - жилого дома по адресу <адрес> проблемным объектом.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что между ней и ООО «Партнёр-Капитал» был заключен договор участия в долевом строительстве от 25 августа 2014г. № 284/2-622, по условиям которого ООО «Партнёр-Капитал» обязано передать ей объект долевого строительства - однокомнатную квартиру площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по строительному адресу: <адрес>, не позднее 31 марта 2015 г. Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры ею исполнена своевременно и в полном объеме. В свою очередь, ООО «Партнёр-Капитал» до настоящего времени объект долевого строительства ей не передало, чем просрочило более чем на девять месяцев исполнение обязательств по договору, заключенному с гражданином, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома. В этой связи истец обратилась в Администрацию городского округа Королев с заявлением о признании строительного объект по адресу: <адрес>, проблемным объектом, и Застройщика ООО «Партнер-Капитал» – проблемным застройщиком, в чем ц было необоснованно отказано.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и в письменных объяснениях.

Представитель Администрации городского округа Королёв Московской области просил в удовлетворении заявленных требований отказать и указал, что правовые нормы, на которые ссылается истец не носят обязательного характера, признание объектов долевого строительства проблемными является не обязанностью, а правом Администрации.

Представитель заинтересованного лица ООО «Партнер-Капитал» просил в удовлетворении административного иска отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащим удовлетворению, учитывая следующее.

Согласно п.1 ст.218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Из материалов дела следует, что Николенко М.С. является стороной по заключенному с ООО «Партнёр-Капитал» договору участия в долевом строительстве от 25 августа 2014г. № 284/2-622, по условиям которого ООО «Партнёр-Капитал» обязано передать Николенко М.С. объект долевого строительства - однокомнатную квартиру площадью <данные изъяты> кв.м, в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, не позднее 31 марта 2015 г.

Срок передачи объекта долевого строительства ООО «Партнёр-Капитал» соблюден не был, многоквартирный дом по указанному адресу на период рассмотрения дела в эксплуатацию не сдан, квартира истцу не передана.

Ссылаясь на данные обстоятельства, Николенко М.С. 28.06.16 г. обратилась в Администрацию городского округа Королев Московской области с заявлением о признании строительного объекта по адресу: <адрес> – проблемным объектом, а застройщика ООО "Партнер-Капитал", ОГРН № – проблемным застройщиком.

Ответом Администрации городского округа Королев Московской области от 30 июня 2016 г. № 116ТГ-6925 Николенко М.С. в удовлетворении заявленных требований было отказано, с чем административный истец не согласилась, и обратилась в суд с приведенными выше требованиями.

В соответствии с пп.3 п.1 ст.4 Закона Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ (ред. от 10.11.2015) "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области", органы местного самоуправления в пределах своих полномочий: принимают решение о признании объекта строительства проблемным объектом, не позднее 15 календарных дней обращаются в правоохранительные органы по вопросу проведения проверки целевого использования привлеченных для строительства проблемного объекта денежных средств граждан и (или) иных лиц и представляют в Уполномоченный орган копию решения о признании объекта строительства проблемным объектом и копию обращения в правоохранительные органы.

Положениями ст.2 Закона Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ (ред. от 10.11.2015) дано определение понятию «проблемный объект» – это расположенный на территории Московской области многоквартирный дом, для строительства которого привлечены денежные средства граждан и (или) иных лиц и в отношении которого установлено одно из следующих обстоятельств: по сведениям органов государственного строительного надзора в течение девяти месяцев со дня выдачи разрешения на строительство не получено извещение о начале строительства многоквартирного дома, предусмотренное частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации; по сведениям органов государственного строительного надзора строительство многоквартирного дома не осуществляется в течение девяти месяцев, в том числе приостановлено или прекращено, о чем имеются соответствующие отметки в общем и (или) специальном журналах, в которых ведется учет выполнения работ при строительстве многоквартирного дома; строительство многоквартирного дома прекращено или приостановлено при наличии установленных в судебном порядке обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что обязательства по договорам, заключенным с гражданами и (или) иными лицами, чьи денежные средства привлечены для строительства данного многоквартирного дома, не будут исполнены в сроки, предусмотренные такими договорами; застройщик просрочил более чем на девять месяцев исполнение обязательств по договорам, заключенным с гражданами и (или) иными лицами, чьи денежные средства привлечены для строительства данного многоквартирного дома.

Административный истец обосновывает свои требования о признании отказа незаконным и возложении на административного ответчика признать объект по указанному адресу проблемным, ссылается на то, что застройщик просрочил более чем на девять месяцев исполнение обязательств по договору.

Данное обстоятельство ни кем не оспаривается, и следует из материалов дела.

Между тем, в ст.2 Закона Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ (ред. от 10.11.2015) установлено, что к проблемным объектам не относятся: многоквартирные дома, в отношении которых Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено обеспечение исполнения застройщиком обязательств по передаче жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.1 ст. 12.1 Федерального Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" залогом в порядке, установленном статьями 13-15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Пунктом 2 ст. 12.1 Федерального Закона № 214-ФЗ установлено, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона; страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.

Исходя из буквального толкования приведенных положений ст. 12.1 Федерального Закона № 214-ФЗ, залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, наряду с которым, по выбору застройщика могут применяться и иные способы (поручительство банка, страхование гражданской ответственности).

В этой связи, доводы административного истца о том, что залог не относится к способам обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, не могут быть приняты судом во внимание.

Согласно ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела, в том числе договора участия в долевом строительстве от 25 августа 2014г. № 284/2-622 и выписки из ЕГРП, следует, что земельный участок, строящийся многоквартирный жилой дом и не реализованные квартиры по адресу: <адрес> находятся в залоге у участников долевого строительства.

Таким образом, строящийся многоквартирный дом по указанному адресу не мог быть признан Администрацией городского округа Королёв Московской области проблемным объектом.

Суд также учитывает, что отказ Администрации городского округа Королёв Московской области в удовлетворении заявления истца о признании строящегося многоквартирного дома по указанному адресу проблемным объектом, не нарушает и не оспаривает права, свободы и законные интересы истца, не создает препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов, поскольку признание объекта проблемным, само по себе не повлекло бы обеспечение исполнения застройщиком обязательств по договору, восстановление прав истца.

Так, Определением Конституционного Суда РФ от 20.03.2014 N 610-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы межрегионального общественного фонда содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус" на нарушение конституционных прав и свобод положениями статей 1, 2, 4 и 4.1 Закона Московской области "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" разъяснено, что нормы Закона Московской области "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области", рассматриваемые в системной связи с другими его положениями, предусматривают особый публично-правовой порядок сбора и ведения учета информации, касающейся проблемных застройщиков, пострадавших инвесторов, незавершенных строительством многоквартирных домов, отнесенных данным Законом к проблемным объектам, и, вопреки мнению заявителя, не регулируют гражданско-правовые отношения, в том числе связанные с привлечением застройщиков к ответственности.

В приведенном Определении Конституционного Суда РФ от 20.03.2014 N 610-О также разъяснено, что пункты 3 и 4 части 1 статьи 4 Закона Московской области "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области", закрепляющие, в частности, право органа местного самоуправления принимать решение о признании строящегося на территории соответствующего муниципального образования многоквартирного дома проблемным объектом и его обязанность по ведению перечня таких объектов и по предоставлению указанного перечня в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (контролирующий орган), направлены на надлежащее информирование населения муниципального образования о наличии на его территории объектов капитального строительства, имеющих статус проблемных, и одновременно на обеспечение взаимодействия органов местного самоуправления и контролирующего органа в процессе реализации указанным органом своих полномочий, предусмотренных статьей 23 "Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Учитывая изложенное, а также исходя из буквального толкования положений пп.3 п.1 ст.4 Закона Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ во взаимосвязи с иными положениями названного закона, суд соглашается с доводами представителя административного ответчика о том, что признание объектов долевого строительства проблемными является не обязанностью, а правом Администрации городского округа Королёв Московской области.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180-186 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Николенко М.С. в удовлетворении административного иска к Администрации городского округа Королёв Московской области, заинтересованное лицо ООО «Партнер-Капитал», о признании бездействия незаконным, возложении обязанности принять решение о признании объекта незавершенного строительства проблемным объектом – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Королёвский городской суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Касьянов

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ