Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Донуоб оспаривании решения об отказе на отклонение от предельных (минимальных) размеров земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону к Департаменту Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с административным исковым заявлением об оспаривании решения об отказе на отклонение от предельных (минимальных) размеров земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что ей принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 308 кв.м с КН 61:44:010835:31 на основании Договора купли-продажи земельного участка собственнику строения по адресу: ...№ от 10.06.2008г.

... на основании того же Договора купли-продажи и кадастрового паспорта здания за ней было зарегистрировано право на жилой дом площадью 162 кв. м по тому же адресу: ...№ от 10.06.2008г.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону № 462 от 21.07.2011 года «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые и внесение изменений в муниципальные правовые акты» было постановлено перевести жилые помещения в нежилые помещения по следующим адресам:… в том числе п.1.20. ... лит. Г (общей площадью 162 кв.м).

Поскольку перевод здания из жилого в нежилое осуществлялся на основании распорядительного акта администрации города в установленном законом порядке, а судьба земельного участка и строения, расположенного на нем, должны быть едины, но ПЗЗ для данного вида разрешенного использования предусмотрены предельные параметры земельных участков, которым участок истца не соответствует, то истец обратилась 08.10.2021г. в Департамент Архитектуры и градостроительства ... с заявлением о разрешении на отклонение от предельных размеров земельного участка.

Ответным письмом № от 08.11.2021г. Департамент Архитектуры и градостроительства ... уведомил ФИО1 о том, что в настоящее время отсутствует возможность предоставления разрешения на отклонение от предельных (минимальных) размеров земельного участка с КН 61:44:0010835:31, расположенного по ..., с 500 кв.м. до 308 кв.м.

С ответом Департамента Архитектуры и градостроительства истец был не согласен, в связи с чем, обратилась с административным исковым заявлением в суд и просила суд, признать незаконным отказ Департамента Архитектуры и градостроительства № от 08.10.2021г. в предоставлении разрешения на отклонение от предельных (минимальных) размеров земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010835:31, расположенного по ..., с 500 кв.м до 308 кв.м., и разрешить отклонение от предельных (минимальных) размеров земельного участка площадью 308 кв.м с КН 61:44:010835:31, расположенного по адресу: ..., с 500 кв.м до 308 кв.м.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства.

Представитель ответчика Департаменту Архитектуры и градостроительства ... в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приходит к следующим выводам по делу.

Из материалов дела судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: ..., с кадастровым номером 61:44:010835:31 площадью 308 кв.м. Основанием права собственности является Договор купли-продажи земельного участка собственнику строения № от 10.06.2008г.

... на основании того же Договора купли-продажи и кадастрового паспорта здания за ФИО1 было зарегистрировано право на жилой дом площадью 162 кв. м по тому же адресу: ...№ от 10.06.2008г.

На основании вышеуказанного постановления ... в адрес ФИО1 МУ «Департаментом координации строительства и перспективного развития» Администрации г. Ростова-на-Дону также было направлено уведомление о переводе помещения из жилого в нежилое без предварительных условий.

На основании указанных документов в ЕГРН были внесены изменения и право было зарегистрировано на здание, назначение: нежилое той же площадью 162 кв.м. На момент перевода (июль 2011г) и регистрации права на нежилое здание (октябрь 2011) действовала редакция Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, согласно которой земельный участок находился в зоне Ж-2, подзоне «Б». Для указанной подзоны были установлены следующие размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства: площадь земельного участка: максимальная не нормируется, минимальная не нормируется.

Таким образом, на момент перевода здания из жилого в нежилое, изменение назначения земельного участка было возможно, не нарушало ПЗЗ, градостроительный регламентов, иных норм. Изменение вида разрешенного использования было возможно в заявительном порядке без дополнительных согласований.

В связи с полученным предписанием Управления Росреестра по РО о приведении в соответствие назначения земельного участка фактическому виду использования под магазин ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по РО с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 308 кв.м с КН 61:44:010835:31 по адресу: ... с «Индивидуальное жилищное строительство» на «Магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.», однако получила уведомление об отказе в учете изменений объекта недвижимости № от 19.03.2020г. в связи с тем, то согласно Правил в зоне ЗР-4 для видов разрешенного использования «Магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.» установлены минимальные размеры площади земельного участка – 500 кв.м. по сведениям государственного кадастра недвижимости площадь земельного участка с с КН 61:44:010835:31 составляет 308 кв.м., что нарушает положения ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

25.02.2021г. Управлением Росреестра по РО был составлен протокол № в отношении ФИО1 за использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением и 25.02.2021г. вынесено Предписание об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства РФ №-р.

Полагая, что перевод здания из жилого в нежилое осуществлялся на основании распорядительного акта администрации города в установленном законом порядке, а судьба земельного участка и строения, расположенного на нем, должны быть едины, Истец обратилась 08.10.2021г. в Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с заявлением о разрешении на отклонение от предельных размеров земельного участка.

Мотивировав свой отказ, ответчик ссылался на положения действующих Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону от 21.12.2018 № 605, в которых указано, что для испрашиваемого вида разрешенного использования «магазины» минимальная площадь земельного участка составляет 0,05 га (до 5000 кв.м), и вид разрешенного использования «магазины» соответствующий порядковому номеру Р.4.24.00 Правил, предусмотрен перечнем основных видом разрешенного использования территориальной зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4). Однако рассматриваемый земельный участок Истца площадью 308 кв.м. с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительства» расположен в границах территориальной зоны реформирования жилой застройки (ЗР-4/1/3).

Полагая, что отказ департамента неправомерен, нарушает законные права и интересы административного истца, последняя обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно п. 1. ст. 218 КАС РФ Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений.

При территориальном планировании осуществляется планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения (пункт 2 статьи 1, глава 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерациивиды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов (часть 1 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерациив состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам (пункт 1):

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Административным ответчиком не представлено доказательств того, что использование земельного участка с видом разрешенного использования «Магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.» площадью меньшей предельно установленного минимального размера площади земельного участка – 500 кв.м опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом также установлено, что административным истцом не производилась незаконная реконструкция или строительство капитального строительства, объект капитального строительства был возведен на законных основаниях, его перевод в нежилое строение также был произведен на законных основаниях.

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, частей 8-10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, а также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 N 308-КГ15-7455.

Такой позиции корреспондирует часть 2 статьи 3 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605 (ред. от 18.06.2019) «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону» в соответствии с положениями которой земельные участки иди объекты капитального строительства, не соответствующие установленным градостроительным регламентом видам разрешенного использования, предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам и предельным параметрам, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Однако в соответствии с ч. 1.1 Градостроительного кодекса РФ правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Таким образом, обжалуемый отказ Департамента Архитектуры и градостроительства № от 08.10.2021г. в предоставлении разрешения на отклонение от предельных (минимальных) размеров земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010835:31, расположенного по ..., с 500 кв.м. до 308 кв.м. не нарушает право ФИО1 и соответствует положениям закона.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что поскольку объект недвижимого имущества - нежилое здание, Литер Г, этажностью 2, площадью 162 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0010835:52, по адресу: ..., возведен в соответствии с положениями действующего законодательства, зарегистрирован в установленном порядке и начал эксплуатироваться до начала действия Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону в настоящей редакции, то на основании вышеприведенных норм права к нему должны применяться Правила землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону в редакции Решения городской думы г. Ростова-на-Дону четвертого созыва № 689 от 09.02.2010г., действующие на момент перевода здания из жилого в нежилое, и у Управления Росреестра по Ростовской области отсутствовали основания для отказа истцу в изменении вида разрешенного использования земельного участка с «Индивидуальное жилищное строительство» на «Магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м».

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что административный истец выбрал ненадлежащий способ зашиты своего права, и ему надлежало обжаловать отказ Управления Росреестра по Ростовской области в изменении вида разрешенного использования земельного участка, а не отказ административного ответчика в отклонении от предельных параметров.

Таким образом, Административному Истцу следует обратиться в Управление Росреестра по РО с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 308 кв.м с КН 61:44:010835:31 по адресу: ... с «Индивидуальное жилищное строительство» на «Магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.».)

Поскольку совокупность необходимых условий, предусмотренных п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, для удовлетворения требования о признании бездействий незаконными в рассматриваемом случае отсутствует, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении рассматриваемого административного иска

Руководствуясь ст. 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного исковое заявления ФИО1 к Департаменту Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о признании незаконным отказ Департамента Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону № 59-34-1/44446 от 08.10.2021г. в предоставлении разрешения на отклонение от предельных (минимальных) размеров земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010835:31, расположенного по ..., с 500 кв.м до 308 кв.м., о разрешении на отклонение от предельных (минимальных) размеров земельного участка площадью 308 кв.м с КН 61:44:010835:31, расположенного по адресу: ..., с 500 кв.м до 308 кв.м. – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 28.01.2022 года.