Гражданский кодекс часть 1

Баргузинский районный суд Республики Бурятия в составе: председательствующего судьи Ласкиной М.М., при помощнике судьи Свиридовой С.Н., с участием представителя административного истца Гессе В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Крапивная О.В. к административному ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Бурятия (Управление Росреестра по Республике Бурятия), Лосева М.И. о признании действий в государственной регистрации права собственности незаконными,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец Крапивная О.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании действие государственного регистратора по регистрации права собственности на нежилое здание (магазин) общей площадью 70 кв.м., кадастровый № адрес: <адрес> за Лосева М.И. - незаконными. Признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности на нежилое здание (магазин) общей площадью 70 кв.м., кадастровый № адрес: <адрес> за Лосева М.И. недействительной. Приостановить регистрацию права собственности на нежилое здание (магазин) общей площадью 70 кв.м., кадастровый № адрес: <адрес> суда Республики Бурятия по обжалованию действий конкурсного управляющего (арбитражного управляющего) по проведённым торгами дальнейшей сделки по отчуждению нежилое здание (магазин) общей площадью 70 кв.м., кадастровый № адрес: <адрес>.

В обоснование доводов указано, что Крапивная О.В. является собственником земельных участков расположенных по адресу: <адрес>: кадастровый № общей площадью 1599/+-28 кв.м. разрешенное использование: для строительства жилого дома, свидетельство о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый № общей площадью 716/+-19 кв.м. разрешенное использование: для размещения магазина, свидетельство о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке с кадастровым номером № размещен нежилое здание (магазин) общей площадью 70 кв.м., кадастровый № адрес: <адрес>. Решением Арбитражного суда Республики Бурятия административный истец признан банкротом, в настоящее время рассматривается заявление УФНС по Республике Бурятия по налоговой задолженности. ДД.ММ.ГГГГ к ней приехал Лосева и представил документы (выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) о том, что Лосева М.И. является правообладателем земельного участка под кадастровым номером кадастровый № общей площадью 1599/+-28 кв.м. разрешенное использование: для строительства жилого дома, свидетельство о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ и нежилое здание (магазин) общей площадью 70,9 кв.м., кадастровый № адрес: <адрес> который расположен на смежном земельном участке. Таким образом, ответчик произвел регистрацию права собственности нежилого здания без регистрации права на земельный участок. Одновременно Крапивной О.В. направлена жалоба на арбитражного управляющего в порядке статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Административный истец Крапивная О.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть данное дело через своего представителя Гессе В.П. в её отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца Крапивной О.В.- Гессе В.П., действующего на основании доверенности уточнил исковые требования, в части о приостановлении регистрации права собственности на нежилое здание (магазин) общей площадью 70 кв.м., кадастровый № адрес: <адрес> суда Республики Бурятия по обжалованию действий конкурсного управляющего (арбитражного управляющего) по проведённым торгами дальнейшей сделки по отчуждению нежилое здание (магазин) общей площадью 70 кв.м., кадастровый № адрес: <адрес> отказываются, то есть просит исключить данное требование с занесением в протокол судебного заседания, а в остальной части административное исковое заявление поддерживает.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управление Росреестра по Республике Бурятия Раднаев Р.Р., действующий на основании доверенности не явился, просил рассмотреть данное административное исковое заявление без участия представителя Управления. Раннее от данного представителя поступило возражение, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ административный истец в лице представителя финансового управляющего ФИО6 обратилась с заявлениями о регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером № и нежилое здание с кадастровым номером №. К заявлениям прилагались: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №б/н, протокол о результатах проведения торгов от ДД.ММ.ГГГГ№, определение о продлении срока реализации имущества гражданина от ДД.ММ.ГГГГ №№, решение от ДД.ММ.ГГГГ №№, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ№АА, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ№АА, квитанция об оплате государственной пошлины. По результатам правовой экспертизы представленных документов основания для приостановления государственной регистрации перехода прав не выявлены и государственная регистрация права собственности покупателя –Лосевой М.И. на земельный участок с кадастровым номером № и нежилое здание с кадастровым номером № осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № имеет следующие характеристики: площадь уточненная -1599 кв.м., вид разрешенного использования – для строительства жилого дома. Также имеется сведения о нахождении на земельном участке с кадастровым номером № нежилое здание с кадастровым номером №.

Указанная привязка земельного участка с кадастровым номером № с объектом капитального строительства с кадастровым номером № осуществлена на основании письма Администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающего нахождение нежилого здания с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №. Таким образом, указанная связь земельного участка с нежилым зданием установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Также следует отметить, что по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № не имеет связи с каким-либо объектом капитального строительства. В связи, с чем просит в удовлетворении заявленного требования отказать.

В судебное заседание соответчик Лосева М.И. не явилась, направленное судом заказное письмо по адресу регистрации: <адрес> возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения», а также согласно рапорта курьера Постниковой Н.С. судебная повестка на имя Лосевой М.И. по адресу имущества: <адрес> не вручена в связи с тем, что по данному адресу находиться <данные изъяты>

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, возражение административного ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса Российской федерации (далее ЗК РФ) принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В силу п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок. Данная позиция отражена в пункте 11 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10. 2016).

По делу судом установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка, земли населенных пунктов - для строительства жилого дома, площадью 1599 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № является Крапивная О.В..

На основании свидетельства о государственной регистрации права Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ (повторное, взамен свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ) на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Орган выдачи: филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <адрес>. Постановление «Об изменении целевого назначения здания» № от ДД.ММ.ГГГГ орган выдачи: Администрация муниципального образования «<адрес>» Республики Бурятия собственником нежилого здания, назначение: нежилое, площадью общей 70 кв.м., Литер: А,I. Этажность:1, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № является Крапивная О.В..

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ признана должник Крапивная О.В. несостоятельной (банкротом). Введена в отношении должника Крапивной О.В. процедура реализации имущества должника сроком на шесть месяцев. Утвержден финансовым управляющим должника Крапивной О.В. арбитражный управляющий ФИО3 Назначено рассмотрение вопроса о завершении процедуры реализации имущества на ДД.ММ.ГГГГ. С даты признания гражданина банкротом наступает последствия, предусмотренные п.5 ст.213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ срок процедуры реализации имущества должника продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ срок процедуры реализации имущества должника Крапивной О.В. продлен до ДД.ММ.ГГГГ и назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о завершении процедуры реализации имущества на ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из протокола о результатах проведения торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, организатор торгов ФИО3 по имуществу Крапивной О.В. Лот №: -земельный участок. Категория земель:- земли населенных пунктов - для строительства жилого дома. Палощадь:1599 кв.м. Адрес (местоположение) Россия, <адрес>, кадастровый (условный номер) №; - нежилое здание, назначение: нежилое. Площадь общая 70 кв.м. Адрес (местоположение) Россия, <адрес>, кадастровый № при начальной цене продажи имущества: 1170000,00 руб. победителем торгов является Лосева М.И. , предложение о цене: 480000,00 руб.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Крапивная О.В. в лице финансового управляющего ФИО3, действующего на основании решения Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Лосева М.И. , зарегистрированной <адрес> именуемая в дальнейшем «Покупатель» на основании протокола о результатах проведения торгов посредством публичного предложения, открытого по составу участников, с закрытой формой подачи предложений о цене имущества лота № Крапивной О.В. № от ДД.ММ.ГГГГ на электронной торговой площадке АО «Центр дистанционных торгов» (www/cdtrf.ru), заявка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключили настоящий договор о нижеследующем: предмет договора - 1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и принять в собственность в соответствии с условиями настоящего Договора следующие имущества, далее именуемое «Имущество»: Лот №: - земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для строительства жилого дома. Площадь:1599 кв.м. Адрес (местоположение) Россия, <адрес>, кадастровый (условный номер) №; - нежилое здание, назначение: нежилое. Площадь общая 70 кв.м. Адрес (местоположение) Россия, <адрес>, кадастровый №.

1.2 Имущество продается на основании решения Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ (дата оглашения резолютивной части) по делу № о признании Крапивной О.В. несостоятельным (банкротом). Стоимость указанного имущества составляет 480000 руб. Где имеются подписи продавца финансового управляющего ФИО3 и печать, а также представителя Лосевой М.И. - ФИО8 по доверенности.

Согласно Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ произошла передача от продавца к покупателю, и покупатель принимал вышеуказанные имущества.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ№ земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, номер кадастрового квартала №, Адрес (местоположение) <адрес>А, площадью 1599 кв.м., кадастровой стоимостью 261667,73 руб. кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: №. Категория земель: земли населенных пунктов - для строительства жилого дома, для индивидуальной жилой застройки собственником является Лосева М.И. № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№ земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, номер кадастрового квартала № Адрес (местоположение) <адрес>, площадью 716 кв.м., кадастровой стоимостью 780848,12 руб. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения магазина, для размещения объектов розничной торговли собственником является Крапивная О.В.№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ здание с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, номер кадастрового квартала №, ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный №; условный № Адрес (местоположение) <адрес>, площадью 70 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, год завершения строительства 1993, кадастровая стоимость 75445,3 руб., кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: №. Виды разрешенного использования: нежилое здание. Правообладатель Лосева М.И. .

Как следует из положений п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.07.2016) в процессе государственной регистрации проводится правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно пп. 6 п. 1 ст. 7 Закона о кадастре, в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В силу пункта 1 статьи 2, пункта 3 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.07.2016) - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации, либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Также в силу п.1 ст.13 данного Федерального закона, правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Кроме того, руководствуясь п. 1 ст. 17 данного Федерального закона, правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ доказательств того, что нежилое здание, назначение: нежилое. Площадь общая 70 кв.м. Адрес (местоположение) Россия, <адрес>, кадастровый № находился на земельном участке с кадастровым номером № в момент совершения сделки не представлено. А также при регистрации административным ответчиком Управление Росреестра по <адрес> произведена регистрация права собственности нежилого здания без регистрации права на земельный участок, так как согласно свидетельство о регистрации прав собственности от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № Адрес (местоположение) <адрес>А, площадью 716 кв.м., Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения магазина, для размещения объектов розничной торговли собственником является Крапивная О.В. и предназначена для размещения магазина, а земельный участок с кадастровым номером № расположенного также по вышеуказанному адресу предназначена для строительства жилого дома, для индивидуальной жилой застройки. Земельный участок под нежилым зданием не отчужден.

Доводы административного ответчика, что привязка земельного участка с кадастровым номером № с объектом капитального строительства с кадастровым номером № осуществлена на основании письма Администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ суд не может принять за основу, так как из данного письма не следует конкретного описания о нахождении объекта капитального строительства (когда, на каком основании, не приложены документы и др.) на земельном участке под кадастровым номером №

Таким образом, суд, считает, что государственный регистратор вправе совершить регистрационные действия только при бесспорности представленных документов и доказательств и судпришел к выводу, что административное исковое заявление с учетом уточнения подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.180, 218-228 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования Крапивная О.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Бурятия (Управление Росреестра по РБ), Лосева М.И. о признании действий в государственно регистрации права собственности незаконным удовлетворить.

Признать действие государственного регистратора по регистрации права собственности на нежилое здание (магазин) общей площадью 70 кв. м., кадастровый № адрес: <адрес> за Лосева М.И. - незаконными.

Признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности на нежилое здание (магазин) общей площадью 70 кв.м., кадастровый № адрес: <адрес> за Лосева М.И. недействительной.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья: М.М. Ласкина