Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Фурманове Ивановской области 3 марта 2022 года административное дело по административному исковому заявлению Чубчика Г.Г. к судебному приставу исполнителю Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Куликовой И.Ю., старшему судебному приставу Фурмановского РОСП УФССП по Ивановской области Цыгановой Е.А., УФССП России по Ивановской области о признании постановлений незаконными,

УСТАНОВИЛ:

Чубчик Г.Г. обратился в суд с административным иском к судебному приставу исполнителю Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Куликовой И.Ю., старшему судебному приставу Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Цыгановой Е.А., УФССП России по Ивановской области о признании незаконным постановления о принятии результатов оценки.

Административный иск мотивирован тем, что судебным приставом-исполнителем Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Куликовой И.Ю. вынесено постановление о принятии результатов оценки от 28.09.2021. С указанным постановлением административный истец не согласен и считает его не законным, поскольку принятая судебным приставом стоимость имущества является сильно заниженной по сравнению с действительной рыночной стоимостью. Указывает, что в результате производства экспертизы <№>, назначенной определением суда в рамках рассмотрения административного искового заявления Чубчика Г.Г. об оспаривании постановления о принятии результатов оценки, проведена независимая оценка стоимости объекта недвижимости, кадастровый <№> общей площадью 1087,6 кв.м. (далее спорный объект недвижимости), с земельным участком кадастровый номер <№> площадью 1996 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с данным экспертным заключением стоимость указанного объекта недвижимости составила 1 824 000 рублей. За прошедшее время с момента возбуждения исполнительного производства состояние здания не ухудшилось. Выросла стоимость стройматериалов и объектов недвижимости, произошло частичное обесценивание национальной валюты, что также привело к подорожанию объектов недвижимости. Поэтому административный истец уверен, что оценка этого объекта недвижимости более чем занижена. Считает, что занижением стоимости, принадлежащей административному истцу недвижимости, нарушаются права собственника и должника в исполнительном производстве. В случае обращения взыскания на это имущество административный истец вправе рассчитывать на рыночную стоимость при его первоначальной продаже. Занижение таковой стоимости имущества приводит, по сути, к отъему у истца собственности без соразмерной компенсации для расчета с взыскателями. Несмотря на то, что стоимость подлежащего оценке имущества значительно занижена оценщиком, осуществлявшим оценку, судебным приставом-исполнителем данный отчет был принят во внимание. По результатам отчета об оценке <№> от 13.09.2021, выполненного оценщиком ООО «Аксерли», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена как среднее значение цен на объекты-аналоги и составляет 293 333 рубля 33 копейки. При этом заключительная рыночная стоимость имущества составила 1 824 000 рублей. В результате рыночная стоимость имущества уменьшилась. В качестве основания для уменьшения рыночной стоимости имущества эксперт-оценщик сослался на вынужденный характер продажи, ограниченный срок предложения, эластичности рынка относительно данного вида имущества и характерной для нее ставки дисконтирования, а также необходимости проведения предпродажной подготовки и диагностики. При этом рыночная цена объекта определена без осмотра объекта, подлежащего оценке. Определенная с применением дополнительных условий, в том числе понижающего коэффициента на вынужденный характер реализации имущества (70,51%) стоимость арестованного имущества, не может считаться рыночной стоимостью и противоречит закону, чем нарушает имущественные права должника. Кроме того, сокращенные сроки реализации имущества не являются основанием для установления заниженной стоимости имущества, поскольку механизм снижения стоимости арестованного имущества в зависимости от сроков его реализации предусмотрен законом об исполнительном производстве. Все применяемые оценщиком ограничения, по мнению административного истца, являются типичными для определения ликвидационной стоимости. Произведенная оценщиком подмена понятий рыночной и ликвидационной стоимости привела к существенному занижению реальной рыночной стоимости арестованного имущества. При указанных обстоятельствах считает, что стоимость имущества является недостоверной и не может считаться рыночной, а постановление судебного пристава-исполнителя об утверждении отчета по оценке рыночной стоимости имущества не соответствует требованиям закона об исполнительном производстве. Чубчиком Г.Г. на постановление судебного пристава-исполнителя от 28.09.2021 была подана жалоба вышестоящему должностному лицу. По результатам рассмотрения данного обращения начальником Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Цыгановой Е.А. было вынесено постановление от 18.11.2021 об отказе в удовлетворении жалобы. На основании изложенного, административный истец просит суд признать незаконными постановление о принятии результатов оценки от 28.09.2021, вынесенное судебным приставом-исполнителем Куликовой И.Ю., и постановление об отказе в удовлетворении жалобы от 18.11.2021, принятое старшим судебным приставом Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Цыгановой Е.А.

В судебном заседании административный истец Чубчик Г.Г. заявленные административные исковые требования поддержал по основаниями, изложенным в административном иске. Пояснил, что преимущественное право на приобретение либо аренду земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежит собственнику данного объекта. Формированием земельного участка и его межеванием занимался административный истец. Указал также, что неоднократно обращался к собственнику земельного участка Администрации Фурмановского муниципального района с предложением купить земельный участок, но его заявления были проигнорированы. Заключенный с ним ранее договор аренды был расторгнут Администрацией Фурмановского муниципального района в одностороннем порядке. Просил при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости руководствоваться проведенным по настоящему делу экспертным заключением.

Административный ответчик судебный пристав исполнитель Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Куликова И.Ю. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований. Пояснила, что остаток долга по сводному исполнительному производству в отношении Чубчика Г.Г. составляет 2 674 707 рублей 31 копейку. Взыскание производится в принудительном порядке. В связи с обращением взыскания на спорный объект недвижимости оценщиком Кондратенко А.В. была проведена оценка его рыночной стоимости, которая составила 293 333 рубля 33 копейки. Насколько ей известно, оценщиком не производился осмотр здания и земельного участка, но в его адрес судебным приставом направлялись фотографии спорного объекта недвижимости. Составленный отчет об оценке соответствует необходимым требованиям, и был утвержден постановлением судебного пристава-исполнителя 28.09.2021. Полагала также, что административным истцом пропущен срок для оспаривания указанного постановления. Обратила внимание на то, что постановлением Администрации Фурмановского муниципального района договор аренды земельного участка с Чубчиком Г.Г. расторгнут. Несмотря на это в проведенной по делу судебной оценочной экспертизе производится оценка, в том числе и прав на земельный участок.

Представитель заинтересованного лица Администрации Фурмановского муниципального района по доверенности Забалуева Я.В. (т. 2 л.д. 200, 201, 202) в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований. Пояснила, что оспариваемое постановление судебного пристава-исполнителя является законным. В настоящее время договор аренды земельного участка, используемого для эксплуатации спорного объекта недвижимости, расторгнут. В связи с чем эксперт в рамках проводимой по делу оценочной экспертизы не должен был включать стоимость прав на земельный участок в рыночную стоимость здания.

Административный ответчик старший судебный пристав Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Цыганова Е.А., надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражала против удовлетворения заявленных требований (т. 1 л.д. 55, т. 2 л.д. 203).

Представитель административного ответчика УФССП России по Ивановской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв в котором просил в удовлетворении требований отказать, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (т. 1 л.д. 247-252, 188-191).

Заинтересованные лица Чубчик Н.Н., Чадов К.И., Тимофеев Д.Н., Бобков А.В., Лемехов Н.И., представитель ИФНС по г. Иваново, представитель Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Аксерли», Кондратенко А.В., извещавшиеся о дате и времени судебного заседания в порядке Главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли (т. 2 л.д. 165-166, 168, 169, 171, 173, 174, 177, 178, 179-180, 181, 182, 183-184, 185, 186). Заинтересованное лицо Чубчик Н.Н. представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором указала, что согласна с предъявленными административными исковыми требованиями (т. 2 л.д. 205).

В соответствии со ст. 150, ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав участников судебного процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 360 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены в суде в порядке, установленном главой 22 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных специальными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с ч.ч. 8, 9 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме (ч. 8). Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лица, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействие); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (ч. 9).

В силу ч. 3 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление о признании незаконными решений, действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя может быть подано в суд в течение десяти дней со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Частью 5 той же статьи установлено, что причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании.

При этом по основаниям ч. 8 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Нормами ст. 122 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии).

Судом установлено, что постановление о принятии результатов оценки от 28.09.2021, вынесенное судебным приставом-исполнителем Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области, получено административным истцом 08.10.2021 (т. 1 л.д. 8, 9, т. 2 л.д. 187).

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» сроки в исполнительном производстве определяются календарной датой, указанием на событие, которое должно наступить, или периодом, в течение которого действие может быть совершено (ч. 1). Сроки исчисляются годами, месяцами и днями. В сроки, исчисляемые днями, не включаются нерабочие дни (ч. 2). Если настоящим Федеральным законом не установлено иное, то течение срока, исчисляемого годами, месяцами или днями, начинается на следующий день после календарной даты или дня наступления события, которыми определено начало срока (ч. 3).

Согласно ч. 1 ст. 121 указанного закона постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.

В целях защиты своих прав, Чубчик Г.Г. 18.10.2021, то есть в течение установленного законом срока, обратился с жалобой на оспариваемое постановление от 28.09.2021 в порядке подчиненности к старшему судебному приставу Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области (т. 1 л.д. 10, 20-21). Вынесенное по результатам рассмотрения жалобы постановление старшего судебного пристава Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области от 18.11.2021 об отказе в удовлетворении жалобы было получено заявителем 01.12.2021 (т. 1 л.д. 10, 11, т. 2 л.д. 188). Настоящее административное исковое заявление подано в Фурмановский городской суд Ивановской области 03.12.2021 посредством почтового отправления (т. 1 л.д. 31, 32).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что срок обращения с настоящим административным иском Чубчиком Г.Г. не пропущен.

В соответствии со ст. 2 Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, а также в целях обеспечения исполнения обязательств по международным договорам Российской Федерации.

Принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц в порядке, установленном Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы (ч. 1 ст. 5).

Исполнительное производство осуществляется на принципах законности; своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения; уважения чести и достоинства гражданина; неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи; соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения (ст. 4 указанного закона).

В соответствии со ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (ч. 1). На судебного пристава-исполнителя возложена обязанность в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей (п. 7 ч. 2 данной статьи). Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, он выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке (п. 3 ч. 4).

Судом установлено, что в Фурмановском РОСП УФССП России по Ивановской области находится сводное исполнительное производство <№> в отношении должника Чубчика Г.Г. (т. 1 л.д. 58-246).

06.03.2020 судебный пристав-исполнитель произвел арест имущества должника - нежилое здание (баня), кадастровый <№> общей площадью 1087,60 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 129-130).

23.04.2021 вынесено постановление о назначении оценщика. С учетом постановления о внесении изменений от 27.09.2021, привлечен специалист ООО «Аксерли» Кондратенко А.В. (т. 1 л.д. 184, 198).

В соответствии с отчетом об оценке <№> от 13.09.2021, выполненного оценщиком ООО «Аксерли», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки с учетом допущений, ограничений и округления без учета НДС составляет 293 333 рубля 33 копейки (т. 1 л.д. 200-224).

Постановлением о принятии результатов оценки от 28.09.2021 судебный пристав-исполнитель принял результаты оценки нежилого здания, кадастровый <№>, общей площадью 1087,60 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, содержащиеся в отчете об оценке <№> от 13.09.2021 (т. 1 л.д. 225-226).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, из приведенных выше норм права следует, что оценка имущества должника по исполнительному производству должна осуществляться исходя из действительной рыночной стоимости имущества, рассчитанной без учета каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Стороны исполнительного производства, в случае несогласия с результатами оценки, вправе оспорить ее в судебном порядке. Установление обстоятельств, связанных с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества должника, подлежащего реализации, имеет существенное значение при оспаривании действий судебного пристава-исполнителя по установлению цены имущества должника, подлежащего реализации в рамках исполнительного производства. Оспаривание стоимости имущества, произведенной в рамках исполнительного производства, проведенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя о привлечении специалиста, возможно, в том числе, путем обжалования постановления судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» в случаях, предусмотренных ч.ч. 2 и 3 ст. 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика). Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика. Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Требования административного истца сводятся к несогласию со стоимостью объектов оценки, указанной в отчете ООО «Аксерли». Сторона административного истца указывает в административном иске и в данных в ходе судебного заседания пояснениях, что оспариваемое постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом об оценке оценщика ООО «Аксерли» является незаконным ввиду того, что определенная им рыночная стоимость объектов арестованного недвижимого имущества явно занижена и не соответствует его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в вышеназванном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу.

В связи с наличием сомнений в обоснованности отчета и достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определением суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Оценка 37».

Согласно заключению эксперта <№> от 08.02.2022, выполненному экспертом ФИО 1 рыночная стоимость нежилого здания, кадастровый <№>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 911000 рублей (т. 2 л.д. 52-163).

Экспертное заключение проверено судом на соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и сделан вывод, что экспертное заключение соответствует положениям ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе является обоснованным и объективным, поскольку составлено по результатам осмотра предмета оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, ответы на поставленные судом вопросы, к заключению приложены фотоснимки объекта оценки. Эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, соответствующая квалификация, длительный стаж работы в оценочной деятельности, гражданская ответственность профессиональной деятельности оценщика застрахована в соответствии с требованиями закона, соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положениям Федеральных стандартов оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на данных, полученных при непосредственном осмотре арестованного недвижимого имущества, определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом затратного и сравнительного подходов является мотивированным и корректным. В процессе оценки эксперт использовал данные о стоимости аналогичных объектов недвижимости, полученные из сети Интернет, со ссылкой в заключение на адреса сайтов, где размещены объявления об их продаже. Суд приходит к выводу, что при составлении заключения судебным экспертом соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на сделанные экспертом выводы, в том числе относительно определения величины рыночной стоимости недвижимого имущества.

Лицами, участвующими в деле, достоверность данных, содержащихся в заключение эксперта, не оспаривалась. Доводы административного ответчика и представителя заинтересованного лица Администрации Фурмановского муниципального района о том, что стоимость прав на земельный участок не должна включаться в рыночную стоимость здания, суд признает несостоятельными.

Так в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу ст. 11 указанного закона отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно ст. 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В силу п. 6 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

В соответствии с п.п. 1, 6 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1). Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6).

Согласно п.п. 1, 3 ст. 35 указанного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1). Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3).

В соответствии с Постановлением Главы администрации г. Фурманова от 19.04.1996 № 410 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1996 кв.м., был передан Чубчику Г.Г. в аренду на 2 года для проведения реконструкции здания с правом после завершения строительных работ продления сроков аренды земельного участка или выкупа его в частную собственность с учетом целевого использования. Имело место заключение договора о закреплении земельного участка от 24.04.1996 № 692 (т. 2 л.д. 141, 143).

Впоследствии Постановлением Главы администрации г. Фурманова от 27.05.1999 № 567 было продлено действие договора аренды <№> на срок до 19.04.2000 (т. 2 л.д. 142).

16.04.2021 Администрацией Фурмановского муниципального района принято Постановление № 253 «О расторжении договора о закреплении земельного участка <№> от 24.04.1996», которым был расторгнут договор с Чубчиком Г.Г. в отношении земельного участка с кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с окончанием срока аренды (т. 1 л.д. 192).

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1). Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3).

Согласно подп. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Соответственно, поскольку Чубчик Г.Г. продолжал пользоваться земельным участком после истечения определенного сторонами срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор считается заключенным на неопределенный срок, который однако не может установленный законом предельный срок.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, собственник здания является обладателем исключительных прав на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости. Преимущественное право на заключение без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, несмотря на принятие органом местного самоуправления решения о расторжении договора аренды, сохраняется за новым собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Следовательно, должник при отчуждении принадлежащего ему спорного объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов вправе рассчитывать на возмещение рыночной стоимости принадлежащих ему прав на земельный участок.

В связи с чем суд соглашается с оценкой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, произведенной экспертом ООО «Оценка 37», учитывавшим в своем экспертном заключении, помимо стоимости непосредственно нежилого здания, также и рыночную стоимость прав на земельный участок, занятый указанным строением.

В то же время отчет об оценке <№> от 13.09.2021, выполненный оценщиком ООО «Аксерли», не содержит ссылок на применяемые федеральные стандарты оценки. Кроме того данный отчет не отвечает условиям государственного контракта <№> от 15.12.2020, в рамках которого он выполнен (т. 1 л.д. 200, 217-224). В соответствии с п. 2.4.4 указанного контракта оценщик обязан при оказании услуг по оценке объекта оценки осуществлять обязательный осмотр объектов оценки. Согласно пояснениям судебного пристава-исполнителя Куликовой И.Ю. осмотр объектов оценки оценщиком Кондратенко А.В. не проводился, какие-либо документы не запрашивались. Следовательно, оценщиком не исполнено требование государственного контракта <№> от 15.12.2020.

Кроме того, заказчику (УФССП России по Ивановской области) пунктом 2.2.6 государственного контракта предоставлено право подавать в письменном виде замечания или возражения к отчету в случае наличия их у заказчика. Также заказчик имеет право отказаться от приема работ оценщика и вернуть отчет об оценке для доработки в случае если форма или содержание отчета не соответствуют требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности и в случае необходимости вызвать в структурное подразделение заказчика специалиста оценщика для доработки представленной оценочной документации (п. 2.1.8 и п. 2.1.9 государственного контракта № 1-ОЭК/21 от 15.12.2020).

Таким образом, у заказчика, то есть у Управления в лице судебного пристава-исполнителя, не имеется безусловной обязанности принять отчет оценщика без проверки в том виде, в каком он подготовлен изначально. Заказчик наделен правом проверки отчета и правом требования его доработки в случае необходимости. Однако, ни судебным приставов-исполнителем Куликовой И.Ю., ни представителями Управления ФССП по Ивановской области право осуществления контроля за деятельностью оценщика ООО «Аксерли» реализовано не было, отчет оценщика Кондратенко А.В. был принят формально, без надлежащей проверки, в связи с чем судебным приставом-исполнителем за основу была принята недостоверная, не соответствующая реальной рыночной стоимости оценка недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, учитывая, что отчет оценщика ООО «Аксерли» от 13.09.2021 <№>, на котором основано оспариваемое административным истцом постановление от 28.09.2021, не соответствует требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, а стоимость спорного объекта арестованного недвижимого имущества, определенная судебным экспертом, существенно отличается от стоимости, принятой судебным приставом-исполнителем, суд приходит к выводу, что и само постановление от 28.09.2021 о принятии результатов оценки нельзя признать законным, поскольку оно нарушает права административного истца как должника в исполнительном производстве на реализацию принадлежащего ему имущества исходя из его действительной рыночной стоимости.

Кроме того, поскольку обоснованные доводы жалобы Чубчика Г.Г. на постановление судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки от 28.09.2021 не были приняты во внимание старшим судебным приставом Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области при вынесении постановления от 18.11.2021 об отказе в удовлетворении жалобы, проверка отчета от 13.09.2021 <№> не производилась, указанное постановление от 18.11.2021 также является незаконным.

В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 50 от 17.11.2015 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве. В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.

Принимая во внимание данные разъяснения, а также то, что постановление судебного пристава-исполнителя Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области от 28.09.2021 о принятии результатов оценки является незаконным в части стоимости спорного имущества, суд считает необходимым установить подлежащую применению рыночную стоимость арестованного имущества, принадлежащего Чубчику Г.Г., - нежилого здания, кадастровый <№>, расположенного по адресу: <адрес> равной 1 911000 рублей. При её установлении суд исходит из стоимости, определенной судебным экспертом ООО «Оценка 37» ФИО 1 в заключении <№> от 08.02.2022. В целях восстановления нарушенных прав административного истца суд считает необходимым возложить на судебного пристава-исполнителя Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Куликову И.Ю. обязанность вынести новое постановление с указанием оценки спорного арестованного имущества должника, установленной судом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Чубчика Г.Г. удовлетворить.

Признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Куликовой И.Ю. от 28 сентября 2021 года о принятии результатов оценки нежилого здания с кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес>, вынесенное в рамках исполнительного производства <№> в отношении должника Чубчика Г.Г., входящего в сводное исполнительное производство <№>

Признать незаконным постановление старшего судебного пристава Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Цыгановой Е.А. от 8 ноября 2021 года об отказе в удовлетворении жалобы, вынесенное в рамках исполнительного производства <№> в отношении должника Чубчика Г.Г., входящего в сводное исполнительное производство <№>.

Установить подлежащую применению рыночную стоимость недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым <№>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1911000 рублей.

Обязать судебного пристава-исполнителя Фурмановского РОСП УФССП России по Ивановской области Куликову И.Ю. вынести новое постановление с указанием оценки арестованного имущества Чубчика Г.Г., установленной судом.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Фурмановский городской суд Ивановской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.С. Лебедев

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 10 марта 2022 года.