Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО3 к межмуниципальному отделу по Стерлитамакскому району и г. Стерлитамак Управления Росреестра по РБ, Управлению Росреестра по РБ, государственным регистраторам межмуниципального отдела по Стерлитамакскому району и г. Стерлитамак Управления Росреестра по РБ ФИО4, ФИО5 о признании отказов незаконными, обязании зарегистрировать переход права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным административным иском.

Просит признать отказ государственного регистратора ФИО6 в государственной регистрации прав, указанный в уведомлениях от 22 марта 2021 года №, незаконным, обязать Управление Росреестра по РБ зарегистрировать переход права собственности к ФИО3 на здание с кадастровым номером № земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, участок 20.

Административное исковое заявление мотивировано следующим.

29 декабря 2020 года между ФИО3 и ФИО7 заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> участок №. ФИО3 уплатил ФИО7 за проданное недвижимое имущество сумму в размере 2500000 рублей. Договор купли-продажи сдан на регистрацию. Государственный регистратор Управления Росреестра по РБ ФИО4 уведомлениями № от 22 марта 2021 года отказала в государственной регистрации прав в отношении указанных объектов. Причиной отказа явилось то, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект капитального строительства – здание с кадастровым номером №, который не вошел в предмет договора. Вынесенные отказы ФИО3 считает незаконными, считает, что продажа земельного участка с одним из расположенных на нем объектов капитального строительства допускается. Собственники объектов недвижимости могут оформить сервитут для прохода к объекту. Судебного толкования высшими судебными инстанциями о необходимости включения в договор всех объектов недвижимости нет. Собственником нежилого здания, площадью <данные изъяты> кв.м. является ФИО1., который стороной сделки не является. На ошибочное указание данных ответчики ссылаться не могут. В пределах границ земельного участка с кадастровым номером № расположены два объекта недвижимости с кадастровыми номерами № жилой дом, № садовый домик, который по мнению административного истца расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, однако координаты садового домика не определены.

Определением Стерлитамакского городского суда РБ от 6 августа 2021 года по делу в качестве административного соответчика привлечена государственный регистратор Управления Росреестра по РБ ФИО5

В судебном заседании представитель административного истца ФИО8 доводы и требования административного искового заявления поддержал согласно представленным письменным пояснениям и возражениям.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Росреестра по РБ ФИО9 в удовлетворении административного искового заявления просила отказать согласно представленным возражениям.

Административные ответчики – государственные регистраторы ФИО4 (представлен приказ об увольнении), ФИО5 (представила заявление о рассмотрении дела без ее участия), представитель межмуниципального отдела по Стерлитамакскому району и г. Стерлитамак Управления Росреестра по РБ (извещены по электронной почте), заинтересованное лицо ФИО7 (извещен телеграммой) не явились, будучи надлежаще извещенными о рассмотрении дела.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Заслушав представителей сторон, проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 октября 2020 года между ФИО7 и ФИО2 заключен договор мены земельных участков с садовым домиком, согласно которому ФИО7 принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, участок №, ФИО2 принадлежит земельный участок с кадастровым номером № рассоложенный по адресу: <адрес>, участок №. В результате настоящего договора земельный участок с кадастровым номером № переходит в собственность ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № переходит в собственность ФИО7

Из указанного договора следует, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен садовый домик с кадастровым номером №

Согласно выписке из ЕГРН от 5 июля 2021 года ФИО7 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В пределах границ указанного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами № – садовый домик, № – жилой дом, принадлежащие также ФИО7 на праве собственности.

29 декабря 2020 года между ФИО7 и ФИО3 заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО7 продал, ФИО3 купил здание с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, за 2500000 рублей.

30 декабря 2020 года ФИО3, ФИО7 обратились в Управление Росреестра по РБ для осуществления регистрации указанного договора.

Уведомлениями государственного регистратора Управления Росреестра по РБ ФИО5 от 20 января 2021 года государственная регистрация прав приостановлена в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, предоставленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, а именно п. 1 договора купли-продажи от 29 декабря 2020 года указывает на предмет договора, состоящий из земельного участка и жилого дома. Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект капитального строительства – здание с кадастровым номером №, который предметом договора купли-продажи не является.

Действия по государственной регистрации прав приостановлены до 20 апреля 2021 года, впоследствии до 22 марта 2021 года.

22 марта 2021 года государственным регистратором Управления Росреестра по РБ ФИО5 вынесены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты недвижимости. Разъяснена необходимость представить уточненный договор купли-продажи.

Кроме того, 22 марта 2021 года государственным регистратором Управления Росреестра по РБ ФИО5 вынесены уведомления о не устранении причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Уведомлениями государственного регистратора ФИО5 №, № от 22 марта 2021 года ФИО7, ФИО3 отказано в государственной регистрации права на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 29 декабря 2020 года.

Согласно уведомлениям государственного регистратора Управления Росреестра по РБ ФИО4 от 22 марта 2021 года № № ФИО3 отказано в государственной регистрации права на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 29 декабря 2020 года. Уточненный договор купли-продажи не представлен. На момент вынесения отказа причины приостановления не устранены.

Из заключения кадастрового инженера ФИО10 от 9 июня 2021 года следует, что на земельном участке с кадастровым номером № расположены два объекта капитального строительства с кадастровыми номерами № и № Объект капитального строительства с кадастровым номером № является нежилым зданием – садовым домиком, площадью <данные изъяты> кв.м. Объект капитального строительства с кадастровым номером № является зданием – жилым домом, площадью <данные изъяты> кв.м. При обследовании земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> выявлено, что фактически на земельном участке расположен только один объект капитального строительства с кадастровым номером №

Согласно п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5).

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о государственной регистрации недвижимости), государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в соответствии с которым при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем, как следует из договора купли-продажи от 29 декабря 2020 года, его предметом является земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Указанный договор не содержит сведений о том, что его предметом также является нежилое помещение – садовый домик с кадастровым номером №

При этом, государственным регистратором предложено сторонам сделки представить уточненный договор купли-продажи, чего сделано не было.

Основания для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены статьями 26 и 27 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (пункты 5, 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В соответствии со статьей 27 Закона о государственной регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого же Федерального закона.

Поскольку причины, послужившие основанием для отказа в государственной регистрации права собственности, не были устранены истцом в установленный уведомлением срок, постольку государственный регистратор Управления Росреестра по РБ, принимая решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом, действовал в рамках предоставленных ему полномочий при наличии правовых оснований для такого решения.

В рассматриваемом случае речь идет о трех объектах недвижимости: земельном участке и расположенных на нем жилом доме и садовом домике, прочно связанных между собой. Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

С государственного кадастрового учета здание с кадастровым номером № не снято.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что оспариваемые действия административного ответчика по отказу в государственной регистрации права на земельный участок и жилой дом правомерны и соответствуют действующему законодательству, поскольку при осуществлении регистрации перехода права на вышеуказанные объекты недвижимости будет нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (жилого дома и садового домика).

Ссылки представителя административно истца на ст. 61 Закона № 218-ФЗ, согласно пункту 1 которой техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях, основана на неверном толковании данной нормы, поскольку в данном случае речь идет о технической ошибке, допущенной при внесении сведений в Реестр, которая в данном случае отсутствует.

При этом, допущенная техническая описка в уведомлении об отказе в части указания кадастрового номера садового домика правового значения не имеет, поскольку не влияет на причину отказа.

Доводы представителя административного истца о том, что садовый домик с кадастровым номером № находится на участке <адрес>, в связи с чем ссылка ответчика на несуществующий объект с другим почтовым адресом, не может быть признана законной, судом отклоняются, поскольку согласно сведениям Росреестра садовый домик с кадастровым номером № находится в пределах земельного участка с кадастровым номером №, следовательно, прочно связан с указанным земельным участком и должен следовать судьбе земельного участка с кадастровым номером №

Доводы истца о том, что законом допускается продажа земельного участка с одним из расположенных на нем объектов капитального строительства судом отклоняется как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку согласно ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Ссылка истца о том, что возможно установление сервитута на земельный участок для прохода к строению, несостоятельна, поскольку как следует из заключения кадастрового инженера садового домика с кадастровым номером № не существует.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 218, 227 КАС РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 к межмуниципальному отделу по Стерлитамакскому району и г. Стерлитамак Управления Росреестра по РБ, Управлению Росреестра по РБ, государственным регистраторам межмуниципального отдела по Стерлитамакскому району и г. Стерлитамак Управления Росреестра по РБ ФИО4, ФИО5 о признании отказов, выраженных в уведомлениях № от 22 марта 2021 года, № от 22 марта 2021 года незаконными, обязании зарегистрировать переход права собственности к ФИО11 на здание с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан со дня изготовления судом решения в окончательной форме.

Судья Э.Р. Кузнецова

Решение17.08.2021