Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обязании произвести государственную регистрацию соглашения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обязании произвести государственную регистрацию соглашения. В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком –АО СК «РосСтрой» и ФИО1 заключено Соглашение об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласовано с временным управляющим АО СК «РосСтрой» А. В.В.. Стороны сделки представили соответствующий пакет документов в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу через МФЦ <адрес> для государственной регистрации сделки. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ административный ответчик сообщил о приостановлении государственной регистрации, в связи с несоответствием соглашения от ДД.ММ.ГГГГ требованиям положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и не предоставлением документа подтверждающего уплату государственной пошлины. ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу были представлены платежный документ в подтверждение уплаты государственной пошлины и письменные пояснения. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ административный ответчик уведомил об отказе в государственной регистрации. Решение административного ответчика об отказе в государственной регистрации административный истец считает незаконным, полагает, что орган государственной власти не вправе вмешиваться в свободу частного гражданско-правового оборота, и нарушает права административного истца на жилье, достойные условия проживания. Фактически административный ответчик расценивает представленный на регистрацию соглашение как новый договор, препятствием для регистрации которого является то, что: 4 корпус многоквартирного дома введен в эксплуатацию, осуществлена постановка на кадастровый учет, возбуждено в отношении застройщика процедуры банкротства, поступило уведомление Комитета по строительству об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан – участников долевого строительства. Однако данные обстоятельства не имеют отношения к рассматриваемой ситуации, регистрационный орган неверно понимает правовой характер представленного на регистрацию соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что соглашение об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве представляет собой не самостоятельный договор инвестирования строительства, а дополнительное соглашение как неотъемлемую часть договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Указывает, что Федеральный закон №214-ФЗ инеи предусматривает требования к соглашению об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, как и не запрещает такое действие, а потому данная сделка является заключенной при достижении соглашения по всем существенным условиям дополнительного соглашения, регулируется общими нормами гражданского законодательства по аналогии права. Таким образом, полагает, что гражданско-правовые нормы допускают согласованное сторонами расторжение аннулирования основного договора, без дополнительных требований. Тем более, что основной договор был прекращен по одностороннему дольщика, с другой стороны – застройщиком возвращение имущества либо встречного исполнения не произведено, а потому фактически договорные отношения до настоящего времени не прекращены. При этом воля сторон, направленная на возобновление договорных отношений на прежних условиях, прописанных в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ясно и однозначно определена в Соглашении от ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что при таких обстоятельств отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в регистрации Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ является результатом неверно произведенного частно-правового усмотрения, что не признается основанием для отказа в регистрационных действиях, выходит за пределы функциональных задач регистрирующего органа и влечет нарушение права административного истца на жилье, гарантированное Конституцией РФ, нарушенное застройщиком банкротом. Просила признать незаконным решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ДД.ММ.ГГГГ; обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, на основании представленных ДД.ММ.ГГГГ документов.

Административный истец в судебное заседание не явился, доверил представлять свои интересы представителю.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, административные исковые требования поддержала.

Представитель административного ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, административные исковые требования не признала по основаниям изложенных в письменных возражениях, которые приобщены к материалам дела (л.д. 40-44).

Заинтересованные лица АО СК «РосСтрой», временный управляющий АО «СК «РосСтрой» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, АО «СК «Строй» в своем отзыве (л.д. 72-73) просили рассмотреть дело в отсутствие представителя. Также в отзыве указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО СК «РосСтрой» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, денежные средства административным истцом были внесены в размере 2 116 800 рублей. ДД.ММ.ГГГГ в отношении АО СК «РосСтрой» введена процедура наблюдения по правилам параграфа 7 главы 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». ДД.ММ.ГГГГФИО1 в адрес АО СК «РосСтрой» направлено требование о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ с односторонним отказом от исполнения требования. В рассматриваемом случае ФИО1 выразила желание расторгнуть договор участия в долевом строительстве по своей инициативе в отсутствие вины АО СК «РосСтрой», в связи с чем, в адрес АО СК «РосСтрой» было направлено соответствующее заявление о досрочном расторжении договора. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Санкт-Петербургу сообщено о государственной регистрации расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГФИО1 Предъявила в Арбитражный суд <адрес> и <адрес> требование к АО СК «РосСтрой» о включении в реестр требований кредиторов. Определением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требование ФИО1 в сумме 2 116 800 рублей включены реестр требований кредиторов. Вопрос об удовлетворении административных исковых требований оставили на усмотрение суда.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Согласно пунктам 3, 5, 7, 54, 57 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; в орган регистрации прав поступило уведомление контролирующего органа и (или) публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и в отношении которого представлен договор участия в долевом строительстве на государственную регистрацию.

Частью 2 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии с положениями статьи 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (ранее ФИО4) А.В. и АО СК «РосСтрой» заключен договор <адрес> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В соответствии с указанным договором АО СК «РосСтрой» обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать ФИО1 однокомнатную квартиру, секция 2, этаж 10, с условным номером на площадке 2, тип слева, расположенную в осях: Г-А, 10-12, проектной площадью 39,2 кв.м. в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке: <адрес>.

Цена договора составила 2 116 800 рублей, которую ФИО1 оплатила в полном объеме.

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГФИО1 в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора в связи с утратой интереса в исполнении этого договора, необходимостью приобретения жилья пригодного для немедленного вселения, о чем застройщику представила требование о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ требование о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ было получено АО СК «РосСтрой».

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратилась в Росреестр с заявлением о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация расторжения сделки была произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чем административный истец была уведомлена (л.д. 119).

Определением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № АО СК «РосСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен А. В.В., к обществу применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регулирующие особенности банкротства застройщиков. (л.д. 75-78)

В рамках дела о банкротстве общества определением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (л.д. 86-90) требование ФИО1 в сумме 2 116 800 рублей, включено в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в третью очередь.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об аннулировании расторжения Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>/Е04060-РСТ от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствием с указанным соглашением, заключенным между АО СК «РосСтрой» и ФИО1, стороны пришли к соглашению об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ, произведенного в одностороннем порядке на основании заявления ФИО1, уведомления об одностороннем отказе в отношении земельного участка, расположенного по адресу: СПб, Пригородный участок 197, о чем произведена государственная регистрация расторжения сделки ДД.ММ.ГГГГ.

Решением административного ответчика от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена на основании п. 3, 5, 7, 54, 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», так основаниями послужило то, что исходя из содержания представленного на регистрацию соглашения следует, что стороны выразили намерение заключить договор участия в долевом строительстве, вместе с тем, в соглашении отсутствуют обязательные условия договора, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, объект долевого строительства в корпусе 4 введен в эксплуатацию в составе многоквартирного дома по разрешению на ввод от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный дом ДД.ММ.ГГГГ поставлен на кадастровый учет, в связи с чем, после постановки на кадастровый учет застройщик не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве. Также административный ответчик в решение о приостановлении государственной регистрации сообщил, что в отношении АО СК «РосСтрой» введена процедура наблюдения, а потому все денежные требования и требования о передачи недвижимого имущества могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве. Кроме того в регистрирующий орган поступило уведомление Комитета по строительству и от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии у АО СК «РосСтрой» права привлекать денежные средства граждан т- участников долевого строительства, о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома. Также в органе регистрации прав отсутствуют сведения об оплате государственной пошлины от имени АО СК «РосСтрой» за государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представила расходный ордер по уплате государственной пошлины АО СК «РосСтрой» и письменные пояснения относительно иных причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 57-59) административный ответчик сообщил о том, представленные административным истцом документы, только частично устраняют замечания указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, в частности устранены замечания касаемые оплаты государственной пошлины, в связи с чем, решение о приостановлении регистрационных действий является актуальным.

Оспариваемым решением государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ административному истцу отказано в осуществлении государственной регистрации соглашения об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве на основании ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» поскольку в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Оценив представленные в материалы доказательства, установив изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о соответствии закону оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации, по следующим основаниям.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Как установлено судом, уведомление ФИО1 о расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ направлено в адрес АО СК «РосСтрой» ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в силу ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ с возникновением соответствующих обязательств у застройщика по возврату уплаченных денежных средств.

Исходя из содержания, представленного на государственную регистрацию, соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оно является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, как указывалось ранее договор участия в долевом строительстве расторгнут, в связи с чем, фактически указанным соглашением стороны изъявили желание на заключение договора участия в долевом строительстве на прежних условиях, что и в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. возникновении нового обязательства. А поэтому административным ответчиком правомерно в оспариваемом решении указано на несоответствие представленного на регистрацию соглашения положениям ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в части содержания обязательных условий договора.

На основании изложенного выше, обоснованной является и ссылка в оспариваемом решении административного ответчика на ч. 7.1 ст. 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку в отношении многоквартирного дома осуществлен государственный кадастровый учет, после чего застройщик не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве.

Кроме того, в связи с признанием АО СК «РосСтрой» банкротом (несостоятельным) и введения процедуры наблюдения, требования участников долевого строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями Закона о банкротстве.

Из материалов дела усматривается, что административный истец реализовала свое право на предъявление денежного требования (статья 201.4 Закона о банкротстве) в рамках дела о банкротстве застройщика, которое было признано Арбитражным судом обоснованным и включено в реестр кредиторов.

Препятствием для регистрации, в том числе, являлись и поступившие в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, уведомления Комитета по строительству от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии у застройщика (АО СК «РосСтрой») права привлекать средства граждан –участников долевого строительства.

Таким образом, оспариваемое решение административного ответчика соответствуют действующему законодательству, не нарушает прав административного истца.

Ссылки представителя административного истца на п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О последствиях расторжения договора" от ДД.ММ.ГГГГ N 35 несостоятельны, поскольку в указанном пункте разъяснено о регистрационных действиях обратного перехода права собственности при расторжении сделки, предметом которой являлось недвижимое имущество. В данном случае, представленное на регистрацию соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не являлось соглашением о расторжении сделки – договора участия в долевом строительстве. Кроме того, сам предметом договора участия в долевом строительстве не является недвижимое имущество, а является имущественное право требования.

Также ошибочными суд признает и ссылки представителя административного истца на положения ст.ст. 164, 421, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанные положения в частности, регламентируют изменений условий зарегистрированной сделки или ее расторжения, в данном случае договор был уже расторгнут, произведена регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, законом не предусмотрена регистрация соглашения об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве, что также свидетельствует о невозможности возложения на административного ответчика обязанности зарегистрировать такое соглашение.

Доводы стороны административного истца о нарушении ее прав на включение в рамках дела о банкротстве в реестр передачи жилого помещения, не могут быть приняты во внимание, поскольку вопросы трансформации денежных обязательств в требования о передаче жилых помещений подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика.

Также следует отметить, что если участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, новый договор в отношении данной квартиры не заключался, а право собственности на квартиру, являвшуюся объектом прекращенного договора, зарегистрировано за застройщиком, требование бывшего участника строительства о возврате внесенных по договору сумм обеспечивается ипотекой квартиры с момента регистрации за застройщиком права собственности на квартиру (часть 8 статьи 13, статья 12.1 Закона об участии в долевом строительстве). Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и др. Закона о банкротстве.

Таким образом, на основании выше изложенного, требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации соглашения об аннулировании расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, обязании произвести государственную регистрацию соглашения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Смольнинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.С. Чистякова