Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, государственному регистратору Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району Управления Росреестра по Московской области ФИО3 о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, просил признать незаконным уведомление административного ответчика от 19 июля 2021 года об отказе в государственной регистрации права собственности на долю в праве размер доли 727/24500 на земельный участок с кадастровым номером <номер> вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства животноводческого-растениеводческого направления, находящийся по адресу: <адрес>; возложить обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности за административным истцом на вышеуказанную долю.

В обоснование заявленных требований указал, на основании договора купли-продажи от 12 января 2021 года обладает правом на регистрацию права собственности на долю в праве, размер доли 727/24500, на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0050395;394, вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства животноводческого-растениеводческого направления, находящийся по адресу: <адрес>, с/<адрес>, <адрес> 3. Объект передан по акту приема-передачи от 09 февраля 2021 года, указанный объект приобретался на открытых торгах в рамках дела о банкротстве ФИО4, обременений объект недвижимости не имеет. 08 апреля 2021 года ФИО1 обратился в Росреестр с приложением договора купли-продажи, платежных документов, протокола торгов, квитанции об оплате государственной пошлины, 19 апреля 2021 года Межмуниципальным отделом по г. Жуковский и Раменскому району Управления Росреестра по Московской области вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав с указанием на то, что распорядиться земельной долей по своему усмотрению можно только после выделения земельного участка в натуре земельной доли в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 19 июля 2021 года Межмуниципальным отделом по г. Жуковский и Раменскому району Управления Росреестра по Московской области направлено уведомление об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Полагает данный отказ незаконным, противоречащим положениям ст. 131 ГК РФ. Ст. 14, 26.27 Закона «О государственной регистрации недвижимости», без учета факта реализации данного имущества на открытых торгах в рамках процедуры банкротства гражданина, где финансовым управляющим были приняты меры по уведомлению участников долевой собственности о реализации долив земельном участке, и никто из собственников не выразил желание приобрести данное имущество.

Определением суда от 16 ноября 2021 года по ходатайству административного истца произведена замена ненадлежащего административного ответчика Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району Управления Росреестра по Московской области надлежащим административным ответчиком Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании требования поддержал, указав, что предметом оспаривания является отказ в государственной регистрации права собственности со стороны ответчика, выраженный в форме уведомления.

Представитель административного истца по ходатайству ФИО2 поддержал позицию административного истца, указав, что государственным регистратором при оценке документов не учтено, что при реализации имущества гражданина в рамках банкротства у финансового управляющего нет обязанности по выделению доли, им были опубликованы сведения о реализации данного объекта в печатном издании, что является достаточным и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В судебное заседание представители административных ответчиков Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, государственный регистратор Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району Управления Росреестра по Московской области ФИО3 не явились, извещены надлежащим образом.

Заинтересованные лица ФИО4, финансовый управляющий ФИО4 ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены. От финансового управляющего поступил отзыв, согласно которому просит требования удовлетворить, рассмотреть дело без ее участия.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1, ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа, наделенного отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно статье 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Из содержания статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Московской области от 20 января 2020 года по делу № <номер> ФИО4 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим ФИО4 утверждена ФИО5

В процедуре банкротства установлено, что ФИО4 принадлежит доля в размере 727/24500, на земельном участке с кадастровым номером <номер>, вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства животноводческого-растениеводческого направления, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>

16 июля 2020 года Арбитражным судом Московской области утверждены Предложения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника с установлением начальной цены имущества должника и порядка его реализации, которые, в частности, предусматривают реализацию доли ФИО4 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Как следует из материалов дела, в рамках осуществления мероприятий, предусмотренных Законом о банкротстве, проведены открытые торги по реализации имущества должника ФИО4 в форме публичного предложения.

Победителем торгов в форме публичного предложения, оформленных протоколом <номер> о результатах проведения открытых торгов по лоту <номер> от 01 декабря 2020 года, признан ФИО1

12 января 2021 года между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора земельный участок, кадастровый номером <номер>, общая площадь 24500 кв.м., вид права, доля в праве: общая долевая собственность, доля в праве 727/24500, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства животноводческого-растениеводческого направления, адрес: <адрес>.

Оплата по договору ФИО1 в размере 113013 рублей 20 копеек произведена, что подтверждается актом взаиморасчетов от 03 февраля 2021 года.

Согласно акту приема-передачи от 09 февраля 2021 года указанный земельный участок передан ФИО1

08 апреля 2021 года ФИО1 обратился в Межмуниципальный отдел по г. Жуковский и Раменскому району Управления Росреестра по Московской области с заявлением в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) <номер>

Уведомлением государственного регистратора Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району Управления Росреестра по Московской области ФИО3 от 19 апреля 2021 года приостановлена государственная регистрация прав до 19 июля 2021 года со ссылкой на пункт 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ). Решение мотивировано тем, что покупатель не относится к числу участников долевой собственности на земельный участок, а также к числу сельскохозяйственных организаций или граждан – членов крестьянского (фермерского хозяйства), использующих земельный участок, представленный договор заключен в противоречие абзацам 1,3 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

19 июля 2021 года государственным регистратором Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району Управления Росреестра по Московской области ФИО3 на основании ст. 27 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" принято решение об отказе государственной регистрации прав.

Административный истец считает приостановление регистрации неправомерным, поскольку при продаже доли с публичных торгов право преимущественной покупки продаваемой доли у участников общей долевой собственности отсутствует.

Статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ при государственном кадастровом учете и при государственной регистрации права проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В соответствии с частями 3, 4, 7 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, и осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Как указано в пункте 1 статьи 1 Закона № 127-ФЗ, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи.

При этом нормы Закона № 127-ФЗ не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, лишь остальным участникам общей собственности, не предусмотрена необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли в натуре. Реализация имущества гражданина, части этого имущества осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.

Судом установлено, что продажа доли в праве общей долевой собственности на земельный участок производилась в рамках процедуры банкротства на торгах посредством публичного предложения, с победителем торгов заключен договор купли-продажи, согласно которому предметом договора является доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, проданная за 113013 рублей, что установлено протоколом о результатах открытых торгов.

Торги, равно как и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от 12 января 2021 года, в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны. Суд также исходит из отсутствия в материалах дела сведений о наличии правопритязаний лиц, обладающих преимущественным правом приобретения имущества, в том числе собственников долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, о нарушении прав данных лиц при продаже спорной земельной доли.

Таким образом, при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов банкрота за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

В связи с этим, поскольку Законом № 127-ФЗ не предусмотрена необходимость предварительного выдела земельного участка в счет земельной доли должника, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности на земельную долю в праве 727/24500, вид разрешенного использования объекта недвижимости: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства животноводческого-растениеводческого направления, адрес: <адрес>, <адрес> в соответствии с данным договором.

С учетом изложенного, требование ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, государственному регистратору Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району Управления Росреестра по Московской области ФИО3 о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права, подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 174, 177, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, государственному регистратору Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району Управления Росреестра по Московской области ФИО3 о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права, удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 19 июля 2021 года об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести государственную регистрацию перехода на ФИО1 права собственности на недвижимое имущество: долю в праве на земельный участок, размер доли 727/24500, кадастровый номер <номер>, вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства животноводческого – растениеводческого направления, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл путем подачи апелляционной жалобы через Йошкар-Олинский городской суд РМЭ в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья М.В. Митькова

Мотивированное решение

составлено 28.12.2021 года.

Решение29.12.2021