Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Боданова СВ к административному ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица: Борис ЮМШулик МС о признании незаконным действий,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился в суд с данным иском, обосновывая их следующим. 06.04.2015 Богданов С.В. (продавец) и Борис Ю.М. (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателю недвижимое имущество земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – многоквартирные жилые дома до 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанным с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, площадью 973 кв.м., №, расположенный по адресу: <адрес>. Пунктом 2.1. договора была установлена цена – 13 000 000 рублей. Покупатель обязался выплатить денежную сумму, указанную в п. 2.1 договора до 01.11.2015 (п. 2.2 договора). Право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРН, запись регистрации № № от 06.04.2015, обременение в пользу Богданова С.В. – ипотека в силу закона. Обязанность оплатить продавцу стоимость земельного участка покупатель не исполнил. 24.11.2017 Богданов С.В. и Борис Ю.М. заключили соглашение, по условиям которого стороны договорились расторгнуть договор купли-продажи от 24.03.2015 в отношении объекта недвижимости – земельного участка (п. 1 соглашения). Как следует из п. 2 соглашения, договор купли-продажи расторгается в добровольном порядке в связи с неоплатой покупателем договорной цены в размере 13 000 000 рублей. Отчуждаемый земельный участок, возвращается продавцу (п. 3 соглашения). 24.11.2017 административным истцом направлено в Управление Росреестра по Ростовской области заявление о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Сообщением от 05.03.2018 административный ответчик уведомил Богданова С.В. об отказе в совершении регистрационных действий, поскольку на данным земельном участке расположен многоквартирный дом с №, помещения находящиеся в составе МКД по сведениям ЕГРН принадлежат Борису Ю.М. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № № от 07.06.2017, в соответствии которым, введен в эксплуатацию МКД, количество этажей – 3, количество квартир – 18. Поскольку административный истец не является собственником квартир, расположенных в указанном МКД, регистрация его права собственности на земельный участок с № в связи с соглашением о расторжении договора купли-продажи от 24.11.2017 будет противоречить требованиям ГК РФ и ЖК РФ. 08.10.2018 решением Таганрогского городского суда Ростовской области удовлетворены требования граждан о признании права собственности на квартиры в указанном выше МКД. За <данные изъяты> о признании договоров купли-продажи недействительными, оставлены без удовлетворения. 14.03.2019 апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда решение Таганрогского городского суда Ростовской области оставлено без изменения. 21.07.2017 Борис Ю.М. зарегистрировал право собственности за собой на все квартиры в МКД, соответственно было наложено обременение в виде ипотеки на квартиры №№ №, расположенные по <адрес> в пользу Богданова С.В. как залогодержателя земельного участка, площадью 973 кв.м. по указанному выше адресу. В сентябре 2019 года административный истец узнал, что за гражданами, за которыми решением Таганрогского городского суда Ростовской области признано право собственности на квартиры, осуществлена государственная регистрация права собственности с одновременным прекращением записи об обременении – ипотеки в силу закона в пользу административного истца, в связи с чем, 18.09.2019 обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о разъяснении оснований погашения записи об ипотеки. 09.10.2019 административный ответчик сообщил административному истцу, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с №, площадью 973 кв.м. по адресу: <адрес> На основании договора купли-продажи от 24.03.2015 осуществлена государственная регистрация права Бориса Ю.М. – 06.04.2015 на указанный земельный участок. 20 и 21.07.2017 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, осуществлена государственная регистрация права собственности застройщика – Бориса Ю.М. на входящие в состав МКД жилые помещения. 24.11.2017 Богдановым С.В. и Борисом Ю.М. в Управление Росреестра по Ростовской области представлено совместное заявление о погашении ипотеки, на основании чего, 27.11.2017 регистрационная запись об ипотеки погашена. 24.11.2017 в Управление представлено заявление Бориса Ю.М. о госрегистрации прекращения и заявление Богданова С.В. о регистрации права на земельный участок, на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой покупателем договорной цены, земельный участок возвращается продавцу. 06.12.2017 принято решение о приостановлении регистрации права собственности, а 05.03.2017 отказано в госрегистрации, поскольку согласно сведениям ЕГРН, на земельном участке расположен МКД, все входящие в состав МКД помещения принадлежат Борису Ю.М. В 2019 году в Управление Росреестра по Ростовской области поступили заявления покупателей квартир о государственной регистрации права собственности с приложением вступившего в законную силу решения Таганрогского городского суда Ростовской области от 08.10.2018. Согласно резолютивной части решения суда исковые требования о признании права собственности за покупателями квартир, удовлетворены. Право собственности Бориса Ю.М. на квартиры №№ № по адресу: <адрес>, прекращено. По результатам проведения правовой экспертизы в отношении квартир №№ № по <адрес>, осуществлена заявленная госрегистрация права собственности с одновременным прекращением записи об ипотеке вышеуказанных квартир в пользу административного истца. Богданов С.В. считает действия административного ответчика по погашению записи об ипотеке незаконными, противоречащими положениям ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости».

На основании изложенного просит признать незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившиеся в государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) объекта недвижимого имущества ипотеке в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в отношении квартир № № расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>

В судебное заседание административный истец не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного истца – Заветная О.И., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика – Музыков Д.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, просил отказать в их удовлетворении, поддержал доводы письменных возражений, согласно которым, выполнение строительства трехэтажного жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> возведенного на земельном участке, принадлежащем административному истцу, осуществлялось на основании разрешения на строительство, выданное Борису Ю.М., являющемуся застройщиком. 20.07.2017 и 21.07.2017 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществлена государственная регистрация права собственности застройщика на входящие в состав МКД жилые помещения. Поскольку основания для прекращения ипотеки земельного участка отсутствовали, то одновременно с государственной регистрацией права собственности Бориса Ю.М. на все квартиры, осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу продавца земельного участка – Богданова С.В. 24.11.2017 в Управление были представлены заявление Бориса Ю.М. о государственной регистрации прекращения и заявление Богданова С.В. о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи. По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов 06.12.2017 государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка, 05.03.2018 Богданову С.В. было отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Государственной регистратором было принято такое решение на основании положений ст. 289 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ. В 2019 году административным ответчиком осуществлена государственная регистрация права собственности с одновременным прекращением записи об ипотеке в пользу Богданова С.В. за гражданами на основании решения Таганрогского городского суда Ростовской области. Данное решение о госрегистрации принято с учетом мотивировочной части решения суда.

Заинтересованное лицо Шулик М.С. в судебное заседание не явилась, как пояснил представитель административного ответчика, являясь служащим Управления Росреестра по РО – государственным регистратором, Шулик М.С. надлежащим образом извещена о дате и времени судебного разбирательства, лично участвовать в судебном заседании не желает.

Заинтересованное лицо Борис Ю.М. в судебное заседание не явился, отбывает наказание по приговору суда, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует его расписка в материалах административного дела.

При таком положении, дело в отношении неявившихся лиц рассматривается судом в порядке ст.ст. 150, 226 КАС РФ

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы административного дела, оценив доказательства в их совокупности суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров».

Как установлено судом, 06.04.2015 Богданов С.В. (продавец) и Борис Ю.М. (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателю недвижимое имущество земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – многоквартирные жилые дома до 5 этажей со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения, связанным с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, площадью 973 кв.м., №, расположенный по адресу: <адрес>

Пунктом 2.1. договора была установлена цена – 13 000 000 рублей. Покупатель обязался выплатить денежную сумму, указанную в п. 2.1 договора до 01.11.2015 (п. 2.2 договора).

Право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРН, запись регистрации № № от 06.04.2015, обременение в пользу Богданова С.В. – ипотека в силу закона, на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, ст. 2, ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На указанном земельном участке Борисом Ю.М. производилось строительство многоквартирного жилого дома, на основании разрешения на строительство.

20.07.2017 и 21.07.2017 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию административным ответчиком осуществлена государственная регистрация права собственности застройщика на входящие в состав МКД жилые помещения.

Поскольку основания для прекращения ипотеки земельного участка отсутствовали, то одновременно с государственной регистрацией права собственности Бориса Ю.М. на все квартиры, входящие в состав многоквартирного дома, осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу продавца земельного участка.

Обязанность оплатить продавцу стоимость земельного участка покупатель не исполнил.

24.11.2017 Богданов С.В. и Борис Ю.М. заключили соглашение, по условиям которого стороны договорились расторгнуть договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости – земельного участка (п. 1 соглашения).

Как следует из п. 2 соглашения, договор купли-продажи расторгается в добровольном порядке в связи с неоплатой покупателем договорной цены в размере 13 000 000 рублей. Отчуждаемый земельный участок, возвращается продавцу (п. 3 соглашения).

24.11.2017 в Управление Росреестра по Ростовской области были представлены заявление Бориса Ю.М. о государственной регистрации прекращения и заявление Богданова С.В. о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи.

27.11.2017 регистрационная запись об ипотеке земельного участка была погашена.

По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов 06.12.2017 государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка, 05.03.2018 Богданову С.В. было отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Государственной регистратором было принято такое решение на основании положений ст. 289 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ.

08.10.2018 решением Таганрогского городского суда Ростовской области удовлетворены требования граждан о признании права собственности на квартиры в МКД, расположенном по адресу: <адрес>.

<данные изъяты>

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.03.2019 решение Таганрогского городского суда Ростовской области оставлено без изменения.

В сентябре 2019 года административный истец узнал, что за гражданами, за которыми решением Таганрогского городского суда Ростовской области признано право собственности на квартиры, осуществлена государственная регистрация права собственности с одновременным прекращением записи об обременении – ипотеки в силу закона в пользу административного истца, в связи с чем, 18.09.2019 обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о разъяснении оснований погашения записи об ипотеки.

09.10.2019 административный ответчик сообщил административному истцу, что запись об ипотеке в его пользу на земельный участок погашена в связи с мотивировочной частью решения Таганрогского городского суда Ростовской области.

В судебном заседании представителем административного ответчика было пояснено, что Управление Росреестра по Ростовской области обращалось в Таганрогский городской суд Ростовской области с заявлением о разъяснении решения суда от 08.10.2018, однако, определением суда от 23.10.2019 заявление Управления Росреестра по Ростовской области оставлено без удовлетворения.

Административный истец считает действия административного ответчика по погашению записи об ипотеке в силу закона на земельный участок в его пользу, незаконными.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В силу части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом № 214-ФЗ.

Частью 4 статьи 7 Закона о регистрации установлено, что орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном Законом о регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о регистрации случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации порядке.

Согласно п. п. 2, 5, 8 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области было установлено, что граждане, за которыми в последующем было признано право собственности на квартиры по <адрес>, заключали с Борисом Ю.М. договоры долевого участия в строительстве МКД, расположенном на указанном выше земельном участке, несмотря на указанное, право собственности на квартиры №№ № Борисом Ю.М. было зарегистрировано только лишь за застройщиком, договоры долевого участия также не регистрировались заинтересованным лицом.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ, залог возникает в силу договора.

Согласно положениям ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из п. 2 ст. 407 ГК РФ, прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Перечень оснований, по которым залог может быть прекращен, содержится в ст. 352 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ, Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным законом о регистрации недвижимости.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Административный ответчик ссылается на мотивировочную часть решения Таганрогского городского суда Ростовской области, в которой указано, что разрешая исковые требования по существу, суд полагает, что к правоотношениям сторон необходимо применять положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Несмотря на то, что строительство спорных квартир произведено за счет долевого финансирования, Борис Ю.М. зарегистрировал право собственности на свое имя. При таких обстоятельствах, с учетом существа сделки и фактически сложившихся между сторонами спора отношений, наличия обременений в отношении спорных квартир, которые возникли при наличии ипотеки на земельный участок по адресу: <адрес> в пользу Богданова С.В., отсутствия надлежащего оформления договорных отношений с участниками долевого строительства, а также надлежащее исполнение своих обязательств покупателями, ввод дома в эксплуатацию, фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных гражданами, передачу квартир покупателям, по мнению Таганрогского городского суда Ростовской области, свидетельствует о мнимости такой регистрации.

Суд не может согласиться с позицией административного ответчика.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» земельный участок, проданный по договору купли-продажи с рассрочкой платежа (в кредит) признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона).

Согласно ч. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Одновременного с государственной регистрацией права собственности Бориса Ю.М. на земельный участок, была осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу Богданова С.В.

Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Поскольку основания для прекращения ипотеки земельного участка после возведения Борисом Ю.М. многоквартирного жилого дома и государственной регистрации права собственности на все квартиры, в нем находящиеся, одновременно с государственной регистрацией права собственности Бориса Ю.М. на указанные квартиры, осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу продавца земельного участка – Богданова С.В.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия оснований для прекращения залога, перечисленные в статье 352 ГК РФ, позиция административного ответчика основана на неверном толковании норм права, по мнению суда, государственный регистратор вышел за рамки своих должностных обязанностей при проведении правовой экспертизы, при рассмотрении граждан о регистрации прав собственности на квартиры №№, расположенные в МКД по адресу: г<адрес>

В абзаце 5 пункта 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о регистрации.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

При указанных обстоятельствах, доводы заявителя, изложенные им в административном исковом заявлении, заслуживают внимания, суд приходит к выводу о необходимости их удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175 – 180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования, удовлетворить.

Признать незаконным действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившиеся в государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) объекта недвижимого имущества ипотеке в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в отношении квартир № 1-18, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 мая 2020 года.

Судья Кукленко С. В.