Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-714/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» о признании незаконным распоряжения №-рк от ДД.ММ.ГГГГ, отказа от ДД.ММ.ГГГГ, бездействия при формировании земельного участка под многоквартирным домом, обязании повторно рассмотреть заявление о формировании земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с указанным выше административным исковым заявлением. В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ стал собственником квартир № и № в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> Квартиры являются единственными помещениями в соответствующем многоквартирном доме. Продавцом указанных квартир выступил Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, действовавший от имени города федерального значения Санкт-Петербурга на основании распоряжения Комитета от ДД.ММ.ГГГГ№-рз и принявший решение о приватизации квартир посредством проведения аукциона. Административный истец указывает, что как собственник квартир имеет право на безвозмездное приобретение в долевую собственность земельного участка, занятого многоквартирным домом и необходимого для его использования. С целью реализации данного права административный истец неоднократно в течение 2020 года обращался к административным ответчикам с заявлениями о формировании участка многоквартирного дома с целью перехода его в состав общего имущества многоквартирного дома в порядке ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Административный истец указывает, что на данные заявления получены отказы административных ответчиков. При этом действия по формированию участка ответчики не предпринимают. Одним из оснований для отказа в формировании участка многоквартирного дома ответчики назвали распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (правопреемником которого является – Комитет) от ДД.ММ.ГГГГ№-рк «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории». В соответствии с последним актом по фундаменту многоквартирного дома установлены границы участка с кадастровым номером №

Административный истец полагает, что формирование названного участка не завершено и в этих границах незаконно, так как сведения о нём носят временный характер и так как границы этого участка не соответствуют требованиями ст. 36 Жилищного кодекса РФ в той части, в которые в эти границы не попала территория, необходимая для использования многоквартирного дома. Процедура формирования участка многоквартирного дома, применённая при издании оспариваемого распоряжения Комитетом в 2008 году, по мнению ответчика не соответствует действовавшей в тот период редакции ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», а также части 3 статьи 11.3. ЗК РФ, пунктов 1 и 2, 5 ст. 41, пунктов 2 и 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, части 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» и пр. правовых актов. Вторым основанием для отказа в формировании участка под многоквартирным домом административные ответчики указывают отсутствие проекта межевания соответствующей территории, на что административный истец обращает внимание, что с ДД.ММ.ГГГГ (когда вступила в силу новая редакция ст. 11.3 Земельного кодекса РФ) под объектами недвижимости земельные участки из состава земель государственной собственности могут формироваться исключительно на основании схемы расположения участка на кадастровом плане территории без предоставления проекта межевания. В многочисленных пояснениях по иску, которые приобщены к материалам дела, административный истец также указывает на следующее: многоквартирный дом и квартиры в нём не могут использоваться по назначению без прилегающей территории, так как по своим техническим характеристикам он является сельским многоквартирным домом, а именно лишён централизованных водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и отопления. Подъезд к многоквартирному дому с земель общего пользования (ул. 7-ая линия) возможен только по территории, которая примыкает к дому, но не вошла в границы участка, прошедшего временный кадастровый учёт на основании распоряжения Комитета от ДД.ММ.ГГГГ№-рк. На этой же не попавшей в границы участка, сведения о котором носят временный характер, территории остались колодец, из которого осуществляется водоснабжение дома, дровяные сараи, площадка для мусорных контейнеров, площадки для стоянки автотранспорта, зелёные насаждения. По ходатайствам административного истца приобщены в материалы дела многочисленные архивные материалы, начиная с 1904 года, включая документы Центрального государственного исторического архива Санкт-Петербурга, документы ГУП «Главное управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, которые, по мнению истца, подтверждают, что в силу принципа единства судьбы здания и земельного участка, отражённого в различных правовых актах вплоть до настоящего времени, к истцу перешли права владения и пользования той территорией многоквартирного дома, права на которую принадлежали предыдущим владельцам Квартир, а именно территорией, занятой и необходимой для использования многоквартирного дома, включая различные объекты благоустройства и зелёные насаждения. Также административный истец указывает, что тот факт, что многоквартирный дом признан аварийным в 2007 году, а в 2015 году одна из его квартир по этой причине изымалась для государственных нужд в государственную собственность Санкт-Петербурга, не влечёт какой-либо специфики определения границ участка Многоквартирного дома по сравнению с требованиями ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ «О порядке введения в действие Жилищного кодекса РФ». Административный истец обращает внимание на то, что перед участием в торгах по продаже квартир, он получил разъяснения Комитета о том, что участок этого многоквартирного дома должен быть сформирован в будущем по заявлению победителя аукциона. Также в этой связи истец указывает на то, что отчёт об оценке квартир при продаже их Комитетом истцу не содержал указания на продажу вместе с квартирами участка в границах оспариваемого распоряжения Комитета 2008 года, но, напротив, указывал на наличие возможностей подъезда к многоквартирному дому и условий для парковки рядом с ним.

Окончательно уточнив административные исковые требования, административный истец просит суд: признать незаконными распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№-рк «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» в части невключения в состав подлежащего формированию земельного участка многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, исторически сложившейся территории земельного участка многоквартирного дома с элементами благоустройства и озеленения в границах образованных существующими границами соседних участков прошедших кадастровый учет и межевание и границей зоны общего пользования; признать незаконным отказы административных ответчиков в совершении необходимых действий для образования земельного участка, в том числе в утверждении схемы расположения участка, относящегося к многоквартирному дому по адресу: <адрес> - на кадастровом плане территории, выраженные в письмах ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» от ДД.ММ.ГГГГ№; признать незаконным длящееся бездействие административных ответчиков при формировании в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ и частью 4 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес><адрес>; обязать административных ответчиков повторно рассмотреть заявление административного истца от ДД.ММ.ГГГГ о формировании новой границы земельного участка и совершить необходимые действия для образования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в том числе принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ и частью 4 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», а именно с включением в указанный участок территории фактического землепользования исторически сложившегося земельного участка многоквартирного дома с элементами благоустройства и озеленения в границах образованных соседними участками, прошедшими кадастровый учет и границей территорий общего пользования.

Административный истец ФИО1, а также его представитель адвокат Петров Д.В., действующий на основании ордера и доверенности, в судебное заседание явились, административные исковые требования поддержали, в том числе и по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по доверенности ФИО2, представитель административного ответчика Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга) по доверенности ФИО3 в судебное заседание явились, административные исковые требования не признают, представили в материалы дела возражения, а также заявление о пропуске административным истцом срока исковой давности по оспариванию распоряжения Комитета 2008 года, исчисляя начало течения срока с даты издания распоряжения. Позиция административных ответчиков сводится к следующим доводам: административный истец, принимая участие в аукционе по продаже квартир в многоквартирном доме, был ознакомлен с характеристиками приобретаемого имущества. Заключая договор купли-продажи указанного имущества административный истец, знал о приобретении в общую долевую собственность в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и земельного участка площадью 148 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка многоквартирного дома было произведено в соответствии с действующим на момент формирования Участка законодательством. Законодательство не содержало и не содержит запретов на формирование участков по фундаменту многоквартирного дома. Участок, на который претендует истец, по мнению ответчиков, является чрезмерным с учётом площади, занятой фундаментом многоквартирного дома. В силу пункта З статьи 39.28 ЗК РФ истец вправе просить предоставить ему земли, необходимые для использования многоквартирного дома, через процедуру перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Однако как первичное формирование участка многоквартирного дома, так и перераспределение земель возможно исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Однако многоквартирный дом расположен в границах территории, в отношении которой проект межевания не разработан, соответственно образование земельного участка в новых границах под многоквартирным домом в отсутствие проекта межевания территории, утвержденного в установленном порядке, на данный момент невозможно. По мнению ответчиков, административным истцом по существу не представлено каких-либо доказательств того, что обжалуемый акт, а также какие-либо действия и бездействия Комитета не отвечают нормам законодательства. Административные ответчики обращают внимание на то, что многоквартирный дом в 2007 году в установленном порядке был признан аварийным, что влечёт необходимость его сноса или реконструкции, а также невозможность формирования участка такого дома с включением прилегающей территории. С учётом изложенного позиция ответчиков сводится к тому, что, став собственником квартир в январе 2020 года, истец в силу закона в качестве общего имущества многоквартирного дома приобрёл в собственность также ранее сформированный участок с кадастровым номером № в границах, установленных оспариваемым распоряжением Комитета.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явилось, отзывов или возражений по административному иску не представил; о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Учитывая надлежащее извещение заинтересованного лица о времени и месте судебного заседания, отсутствие ходатайств, суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие заинтересованного лица.

Суд, выслушав административного истца и его представителя, представителей административных ответчиков, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 названной статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (часть 11 статьи 226КАС РФ).

Судом установлено, и из материалов дела следует, что административный истец является собственником квартир в многоквартирном доме. Право собственности истца на квартиры возникло ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 17 м 22). Основанием для регистрации перехода права собственности на квартиры к истцу выступил Договор купли-продажи жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 1 л.д. 65-68). Исходя из данного договора, истец приобрёл Квартиры во исполнение Распоряжения Комитета от ДД.ММ.ГГГГ№-рз на аукционе, проведённом в электронной форме ДД.ММ.ГГГГ. Из Распоряжения Комитета от ДД.ММ.ГГГГ№-рз следует, что квартиры подлежат продаже на аукционе как жилищный фонд коммерческого использования в многоквартирном доме, имеющем статус аварийного и подлежащего сносу.

Также из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что многоквартирный дом, квартиры в котором приобрёл истец, Распоряжением Администрации Курортного района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№-р (т. 2 лд. 87) был признан аварийным. В этой связи Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 606 было принято решение изъять путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга земельный участок площадью 148 кв. м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, а также находящиеся в частной собственности жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Как следует из материалов дела, во исполнение данного постановления Правительства Санкт-Петербурга с собственником приватизированной доли в праве на <адрес> многоквартирном доме ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Курортного района Санкт-Петербурга был заключен договор мены (т. 3 лд. 140-143). Иные частные собственники долей в праве на <адрес> многоквартирном доме передали свои доли городу Санкт-Петербургу на основании договоров дарения (т. 3 лд. 145-146). В результате данных сделок в 2015 году город федерального значения Санкт-Петербург стал собственником всех квартир многоквартирного дома (т. 2 лд. 93). Последние, как ранее изложено, в 2019 году были выставлены Комитетом на продажу на аукционе. В результате участия в данных торгах, квартиры были приобретены административным истцом.

Что касается земельного участка, относящегося к многоквартирному дому, то судом установлено следующее. ДД.ММ.ГГГГ обжалуемым распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (преемником которого является Комитет) №-рк « Об утверждении границ земельного участка» по адресу Многоквартирного дома были утверждены границы земельного участка площадью 148 кв.м. (т.1 лд. 95-96). Из ссылки в преамбуле обжалуемого распоряжения на п. 6.7. Порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при межевании земель и утверждении границ фактически используемых земельных участков в Санкт-Петербурге, утверждённого Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 31-рп (в редакции, действовавшей на дату издания оспариваемого распоряжения) следует, что границы участка утверждались «при формировании земельных участков по обрезу фундамента здания, сооружения», а не «при формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества», что регулируется другим пунктом названного Порядка, а именно пунктом 6.11. Факт определения границ участка в обжалуемом распоряжении по фундаменту (по пятну застройки) Многоквартирного дома сторонами не оспаривается.

Из заявления Администрации Курортного района о проведении работ по межеванию от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 лд. 191) следует, что в рамках указанного распоряжения Комитетом границы участка многоквартирного дома были определены на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Санкт-Петербурга" и пункта 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, регулирующего возможность предъявления требований о сносе или реконструкции аварийных домов.

ДД.ММ.ГГГГ на основании оспариваемого распоряжения сведения о земельном участке многоквартирного дома были внесены в Государственный земельный кадастр. Земельному участку присвоен кадастровый № (т.1 лд.119-121).

Впоследствии и до настоящего времени какие-либо сделки с указанным участком, равно как регистрация прав на него не проводились, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д 96) и Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 1л.д. 149-150). Из той же выписки из ЕГРН следует, что сведения о земельном участке имеют статус "временные". Дата истечения временного характера сведений об участке - ДД.ММ.ГГГГ. Данные факты также сторонами не оспариваются.

После приобретения права собственности на квартиры административный истец неоднократно обращался к административным ответчикам с просьбой принять меры к формированию участка, относящегося ко многоквартирному дому с включением в этот участок прилегающей территории.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился через сайт «Единая система строительного комплекса Санкт-Петербурга» (раздел портала «ГосуслугиСанкт-Петербурга») к административным ответчикам с заявлением об утверждении и выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории Заявлению присвоен №. К заявлению было приложено решение собственника от ДД.ММ.ГГГГ и разработанная по заказу административного истца схема расположения участка на кадастровой плане территории с включением в этот участок территории исторически сложившегося фактического землепользования Многоквартирного дома, включая колодец, зелёные насаждения, дровяные сараи, площадку для хранения мусора, подъезд к зданию с ул. 7-ая линия и пр.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Учреждение отказало административному истцу со ссылкой на то, что участок многоквартирного дома сформирован ранее, ему присвоен кадастровый №, и с момента кадастрового учёта участка последний стал общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (т. 1лд. 124).

Не согласившись с указанным отказом, административный истец вновь обратился в Учреждение ДД.ММ.ГГГГ с просьбой сформировать участок в новых границах, которые сложились «фактически и исторически» и которые «закреплены на местности заборами соседних участков», то есть не по фундаменту многоквартирного дома, а с учётом территории, необходимой для использования этого дома (т. 1 лд.186).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в ответ на указанное заявление от ДД.ММ.ГГГГ Учреждение вновь отказало административному истцу. Основанием для такого решения было указано отсутствие проекта межевания, без которого, по мнению Учреждения, определение и изменение границ земельных участков многоквартирных домов не осуществляется (т. 1 лд.181).

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Учреждение с очередным заявлением «о формировании новой границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства, а также иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома», приведя мотивы своего несогласия с позицией, изложенной Учреждением в письме от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 лд 182-185).

ДД.ММ.ГГГГ Учреждение отказало административному истцу в удовлетворении его заявления, сообщив что ответы по существу вопроса направлены ранее и дополнительно сообщив о существовании обжалуемого истцом распоряжения Комитета от ДД.ММ.ГГГГ№-рк, которым утверждены границы участка.

ДД.ММ.ГГГГ в личном кабинете административного истца на сайте «Единая система строительного комплекса Санкт-Петербурга» (раздел портала «Госуслуги Санкт-Петербурга») для Заявления истца № был изменён статус на «Электронное дело закрыто. Принято отрицательное решение».

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что оспариваемые распоряжение Комитета, отказ в формировании земельного участка, бездействие в связи с формированием участка не соответствуют действующему законодательству и нарушает права административного истца по следующим причинам.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в статье 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.

Из частей 2 - 5 статьи 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с учетом разъяснений, приведенных в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

На основании части 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 12-П).Следовательно, именно на органе государственной власти лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом.

На территории Санкт-Петербурга порядок формирования земельных участков под многоквартирным домом осуществляется в соответствии с распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 25-рп "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом" и на момент рассматриваемой переписки сторон также в соответствии с распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (правопреемником которого является Комитет) от ДД.ММ.ГГГГ N 1555-рк "О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом". Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11. 10 Земельного кодекса РФ подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Пунктами 9.1 и 9.2 Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 25-рп "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом" установлено, что Комитет издает распоряжение об утверждении границ земельного участка и обеспечивает проведение кадастрового учета земельного участка на основании заявления уполномоченного лица в органе, осуществляющем ведение Государственного земельного кадастра Санкт-Петербурга.

Таким образом, из содержания вышеприведенных правовых норм следует, что единственным основанием для проведения кадастрового учета земельного участка является распоряжение Комитета об утверждении границ земельного участка (п. 9.2 распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 25-рп "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом"). При этом Комитет или действующее от его имени и по его поручению Учреждение обязаны при наличии волеизъявления собственника квартиры многоквартирного дома принять меры к формированию участка такого дома.

В отношении довода административных ответчиков о невозможности формирования участка многоквартирного дома в связи с тем, что он уже был сформирован в установленном порядке на основании обжалуемого истцом распоряжения в 2008 году и что на участок возникло право собственности как на общее имущество многоквартирного дома, суд полагает данные доводы не основанными на законе и обстоятельствах дела по следующим причинам.

Временный характер сведений о земельном участке устанавливался в соответствии с пунктом 4 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции по состоянию на дату оспариваемого распоряжения) на вновь образуемые земельные участки до дня государственной регистрации права на них. Если по истечении пяти лет со дня постановки участка на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Последующая редакции данной нормы ввела исключение из правила о временном характере кадастровых сведений о земельном участке, а именно сведения об участке должны были приобретать постоянный статус, когда «право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, заявление административных ответчиков о том, что право собственности на участок с кадастровым номером 78:38:0011308:17 возникло в силу закона (ст. 16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ») как на общее имущество Многоквартирного дома опровергается данными Единого государственного реестра недвижимости о том, что сведения об участке носят временный характер и подлежат исключению из Реестра не позднееДД.ММ.ГГГГ.

Указанные выводы о не завершении формирования участка под многоквартирным домом подтверждаются также пунктом 9 ст. 4 ФЗ "О кадастровой деятельности" («О государственном кадастре недвижимости») в редакции на дату временного кадастрового учёта участка: «В случаях, установленных настоящим Федеральным законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ».

Не возникновение права собственности на участок многоквартирного дома в границах оспариваемого распоряжения и проведённого кадастрового учёта с временными сведениями подтверждается и частью 7 ст. 72 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которой «временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости». Учитывая, что в силу ст.ст. 209 и 235 ГК РФ право собственности носит бессрочный характер и не может быть прекращено только лишь ввиду истечения того или иного срока, следует признать, что временный статус сведений об участке с кадастровым номером 78:38:0011308:17 подтверждает, что право собственности на него как на общее имущество многоквартирного дома не возникло.

Указанные выводы подтверждаются и уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о приостановлении государственного кадастрового учета от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-001/2020-25152954/2 в ответ на заявление административного истца о снятии с учета временного земельного участка №. Указанным уведомлением Управление Росреестра по Санкт-Петербургу сообщил административному истцу о том, что истец правами на соответствующий земельный участок не обладает и что обращаться с целью снятия участка с кадастрового учёта может только уполномоченный орган государственной власти, которым в Санкт-Петербурге является Комитет.

Следовательно, административные ответчики не только не лишены возможности принять меры к завершению формирования земельного участка многоквартирного дома, но на них лежит обязанность сделать это в силу ст. 16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» и учитывая соответствующее волеизъявление административного истца как собственника квартир. Существование участка с кадастровым номером 78:38:0011308:17, сведения о котором носят временный характер, препятствием для исполнения административными ответчиками обязанностей, возложенных на них статьёй 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», не является.

Также в вопросе значения временного статуса кадастровых сведений о земельном участке № суд учитывает разъяснения Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ№ «О временном характере сведений ЕГРН о земельном участке, занятом многоквартирным домом». В соответствии с разъяснениями указано, что в случаях, если в документах, представленных для осуществления государственного кадастрового учёта земельных участков, занятых многоквартирными домами, отсутствовали сведения, свидетельствующие о том, что соответствующий земельный участок занят многоквартирным домом, то в отношении таких земельных участков положения части 4 статьи 24 Закона № 221-ФЗ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) применялись в общем порядке, внесённым в ГКН сведениями о таких земельных участках присваивался временный характер». Из материалов дела следует, что у органа кадастрового учёта, действительно, отсутствовали сведения, что названный участок формируется именно для целей использования многоквартирного дома. Это следует из ссылки в преамбуле обжалуемого распоряжения на пункт 6.7 Порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при межевании земель и утверждении границ фактически используемых земельных участков в Санкт-Петербурге, утверждённого Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 31-рп (в редакции, действовавшей на дату издания оспариваемого распоряжения) в соответствии с которым границы участка утверждались «при формировании земельных участков по обрезу фундамента здания, сооружения», а не «при формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества», что регулируется отдельным пунктом названного Порядка, а именно пунктом 6.11 Порядка. К тому же вид разрешённого использования этого участка был сформулирован в оспариваемом распоряжении как «для размещения жилого дома (жилых домов)», что не допускало для органа кадастрового учёта возможность применить законы, установленные для формирования участков именно многоквартирных домов с учётом того, что статус и порядок формирования земельных участков жилых домов и многоквартирных домов различается.

Оспариваемое распоряжение Комитета не могло повлечь возникновения права собственности на соответствующий участок как на общее имущество многоквартирного дома также в силу несоблюдения процедуры принятия решения о формировании участка, установленной пунктом 3 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» (в редакции на дату издания оспариваемого распоряжения), где указано, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Таким образом, до признания указанной нормы частично неконституционной Постановлением Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 12-П формирование участка многоквартирного дома могло осуществляться исключительно на основании решений общих собраний собственников помещений дома и исключительно после обращений лиц, уполномоченных указанными собраниями. Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, указанная процедура в рассматриваемом случае не соблюдена, общее собрание по этому вопросу не созывалось. Лицо, обратившееся в Комитет с заявлением о формировании участка (представитель <адрес> Санкт-Петербурга), общим собранием не уполномочивалось (т. 1 лд 191). Данный факт административные ответчики не оспаривали.

Также суд учитывает то, что из документов <адрес> следует, что оспариваемым распоряжением границы участка в 2008 году были определены не для многоквартирного дома, а для иных целей. Из представленного Комитетом в материалы дела Заявления <адрес> о проведении работ по межеванию участка от ДД.ММ.ГГГГ№ (т. 1 лд.191) следует, что оно подаётся на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Санкт-Петербурга" и пункта 10 ст. 32 ЖК РФ, регулирующего возможность предъявления требований о сносе или реконструкции аварийных домов. При этом по состоянию на 2008 год решение об изъятии участка и квартир для государственных нужд принято не было. Это произошло позднее в 2015 году.

Суд соглашается с доводом административного истца, не опровергнутого административными ответчиками, о том, что законодательство не содержит специфики определения границ земельных участков Многоквартирных домов, являющихся аварийными. Такие земельные участки должны формироваться также в общем порядке, а именно на основании ст.36 ЖК РФ и ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Суд при этом учитывает, что правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, установлены частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Ни данная, ни иные нормы российского законодательства не устанавливают особенностей формирования участков аварийных многоквартирных домов.

В части довода представителя административного ответчика о том, что многоквартирный дом, все квартиры в котором приобретены административным истцом, должен быть снесён, из чего, по мнению представителя Комитета, следует, что отсутствует необходимость определять границы участка с учётом территории, необходимой для использования такого подлежащего сносу строения, суд полагает, что ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса позволяет собственнику аварийного здания не только сносить его, но также реконструировать. Последнее безусловно сохранит необходимость использования для такого дома прилегающей территории.

В то же время, в случае сноса аварийного многоквартирного дома этот факт сам по себе не прекращает право владения и пользования участком, ранее занятым и необходимым для использования такого объекта, которое согласно пунктам 66-67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ возникает в силу закона и границы которого определяются в порядке ст. 36 ЖК РФ. Прекращение таких земельных прав исключительно в силу сноса объекта законом не предусмотрено. Соответственно и обязанность административных ответчиков, установленная статьёй 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», преобразовать при соответствующем волеизъявлении истца указанные права владения и пользования в право собственности путём обеспечения кадастрового учёта участка в границах, определённых в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, не прекращается. Это следует в том числе из того, что назначения соответствующей территории как использование многоквартирного дома фактом сноса объекта не меняется. Следовательно, правообладатель этой территории не лишён права реконструировать старый многоквартирный дом либо построить новый.

Тем не менее, как следует из материалов дела, при издании оспариваемого распоряжения Комитетом был выбран порядок формирования рассматриваемого участка, не соответствующий статусу объекта недвижимости как многоквартирного дома. Это повлекло нарушение ответчиками ряда правовых актов, требующих при формировании участка, на котором расположен объект недвижимости, включать в состав такого участка территорию, необходимую для эксплуатации такого объекта. К таким нормам, нарушенным Комитетом при издании оспариваемого распоряжения в 2008 году и обоими административными ответчиками при отказах административному истцу в 2020 году в формировании участка в иных, нежели, чем определённых оспариваемым распоряжением границах, относятся следующие:

Часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, относящая к общему имуществу многоквартирного дома не только участок, на котором расположен данный дом, но также территорию, на которой расположены элементы озеленения и благоустройства такого дома, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Пункт 1 статьи 552 ГК РФ, в соответствии с которым «по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования». Применительно к многоквартирному дому, участок занятый недвижимостью, является участком по границам фундамента. Оспариваемым распоряжением истцу такой участок предоставлен. Однако в нарушение данного требования закона административные ответчики отказывают истцу в праве на получение участка, необходимого для использования недвижимости, то есть территории, примыкающей к многоквартирному дому и служащие для эксплуатации такого объекта недвижимости. Данные территории оспариваемым распоряжением Комитета из состава участка в нарушение закона исключены.

При толковании указанных выше требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации, суд учитывает также подпункт 6 пункта 3.2.2. Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (утв. приказом Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 150), действовавшей на момент принятия оспариваемого распоряжения: «При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок». Данные нормы также нарушены Комитетом при издании им оспариваемого распоряжения.

Также в порядке аналогии закона суд учитывает требования части 10 ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которой при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Пункт 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которым «размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий». Комитетом при издании оспариваемого распоряжения фактическое землепользование прилегающими ко Многоквартирному дому территориями учтено не было.

Применяя к рассматриваемым обстоятельствам статью 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ, пункт 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ и прочие указанные нормы, суд учитывает то, что в нарушение данных норм к участку многоквартирного дома, квартиры в котором приобретены административным истцом, не отнесены подъезд к дому (с ул. 7-ая линия), озеленение на прилегающей к дому территории, место, занятое дровяными сараями, необходимыми для отапливания дома с учётом отсутствия в нём централизованного отопления, площадка для мусорных контейнеров, территория, занятая колодцем и подходом к нему с учётом отсутствия в многоквартирном доме централизованного водоснабжения. Невозможность использования многоквартирного дома в силу его технических характеристик без прилегающей территории подтверждается следующими материалами дела.

Технический паспорт ПИБ на Многоквартирный дом, состоящий из Карточки на домовладение и Оценочной карточки на основное строение, составленный по результатам технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ, и дополненный результатами инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Из документа, данные которого не оспаривались ответчиками, следует, что многоквартирный дом лишён централизованных водоснабжения, канализации, отопления.

Отчет ГУИОН об оценке стоимости объекта недвижимости (<адрес>) расположенного по адресу: <адрес> (т. 2 лд. 32-45), выполненный по заказу <адрес> в 2015 году для цели выкупа <адрес> для государственных нужд. В отчёте оценщиком зафиксировано печное отопление дома (стр. 13 отчёта) и то, что объект оценки «без городских удобств» (стр. 29 отчёта).

Отчет ГУИОН об оценке стоимости объекта недвижимости (<адрес> 2 единым лотом) расположенного по адресу: <адрес> (т. 3 лд. 1-23). Отчет Выполнен по заказу Комитета ДД.ММ.ГГГГ для целей продажи квартир. При определении стоимости проданных истцу квартир было учтено наличия подъездов к дому, возможность проведения погрузочно-разгрузочных работ для него и парковки (стр. 16, 20-21 отчёта) и печное отопление дома (стр. 4 отчёта).

При определении границ участка по обрезу фундамента Многоквартирного дома Комитетом также был нарушен принцип единства жилого дома и прилагающего к нему участка и следование земельных прав за правами на жилой дом, из чего вытекает, что с момента приобретения истцом права собственности на квартиры к нему перешло право пользования спорным земельным участком в тех пределах, в которых оно имелось у его правопредшественников (предыдущих владельцев многоквартирного дома). Данные выводы основаны, в т.ч. на следующих правовых актах, не учтённых ответчиками:

- примечание 2 к п. 15 "Положения о земельных распорядках в городах", утвержденного Декретом ВЦИК и СНК Р.С.Ф.С.Р. от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым при переходе в законном порядке от одних лиц к другим арендных прав (перенаем и т.п.) на муниципализированные строения или права собственности на строения частновладельческие, все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, тем самым переходят к новым арендаторам и владельцам.

Статья 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 г., в соответствии с которой на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения. Статья 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г., которой было закреплено, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 действующего Земельного кодекса Российской Федерации, которым сохранён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Необходимость учёта приведённых выше, в том числе действовавших в прошлые периоды, правовых актов о единстве судьбы жилого дома и прав пользования участком при нём подтверждена Определением Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ19-227. Правовая позиция Верховного Суда РФ сводится к тому, что разрыв прав владения строением и прав на прилегающий земельный участок в отечественной правовой системе отсутствовал. Данный факт ответчиками не учтён при издании оспариваемого акта и при отказе в формировании участка истца в иных границах.

Суд также учитывает, что переход к административному истцу прав требования сформировать земельный участок многоквартирного дома в границах, в которых пользование этим участком осуществлялось предыдущими владельцами квартир, основывается на пункте 1 ст. 384 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права…» Предыдущие собственники квартир имели право на приобретение участка, занятого и необходимого для использования соответствующего многоквартирного дома в порядке и в границах, которые определяются ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 ФЗ «О введение в действие ЖК РФ». Следовательно, указанные права требования по отношению к административным ответчикам перешли к административному истцу в результате приобретения им квартир.

Тот факт, что предыдущие собственники квартир не воспользовались своими правами на приобретение участка многоквартирного дома в границах, подлежащих определению в порядке ст. 36 ЖК РФ, не влечёт прекращения этих прав и не лишает нового собственника квартир права требовать от административных ответчиков исполнения обязанностей, возложенных на них ст. 16 ФЗ «О введение в действие ЖК РФ».

Аналогичные выводы о переходе к новому собственнику вещи «правовой позиции в целом», основанные на ст. 384 ГК РФ, делает и Верховный суд РФ в Определения от ДД.ММ.ГГГГ N 305-ЭС20-14025.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, непринятие предыдущим собственником мер к защите своих прав не лишает нового собственника прав на соответствующий иск, а лицо, выкупившее все квартиры многоквартирного дома, имеет право на судебную защиту своего права на формирование участка этого дома с учетом территории, необходимой для его обслуживания и эксплуатации (пункт 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 305-КГ16-10570.

Таким образом, по смыслу приведённых выше норм и практики Верховного суда РФ, законодателем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В результате этого право владения и пользования в силу закона (пункты 66-67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ) участком, занятым и необходимым для использования многоквартирного дома, квартиры в котором приобрёл административный истец, перешло к нему в тех границах, в которых этими правами были наделены прежние владельцы Квартир. Следовательно, на административных ответчиках лежит установленная ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» обязанность передать соответствующий участок в собственность истца именно в данных границах. Однако такая обязанность административными ответчиками не исполнена ни при издании оспариваемого распоряжения 2008 года, ни при подготовке ответов на обращения административного истца в 2020 году.

Тот факт, что определение в данном случае границ участка многоквартирного дома по фундаменту нарушает описанный принцип единства строения и участка, а также нарушает правопреемство истца с предыдущими владельцами Квартир, подтверждается следующими материалами дела:

План поселка Александровского С.-Петербургского уезда Стародеревенской волости в имении Лисий Нос владения графа ФИО4 за 1904 г. и План участков усадебной земли в поселке Александровском графа ФИО4, поступивших в продажу в собственность, между ст."Горская" и "Тарховка" на ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 лд 85-86). Из данных документов, предоставленных Центральным государственным историческим архивом Санкт-Петербурга, при их сопоставлении с современной кадастровой картой квартала и другими материалами дела следует, что в данном квартале все земельные участки изначально формировались в форме прямоугольников, а не по обрезу фундаментов зданий. При этом земельный участок рассматриваемого многоквартирного дома был образован из участков 68 и 69 данных планов. Участок сохранял свои границы в неизменном виде до 1996г, когда часть участка распоряжением Администрации Курортного района была выделена под строительство и землеотвод индивидуальных жилых домов № и №а по <адрес>й линии. На участки, отошедшие к жилым домам № и №а по 7-й линии, административный истец не претендует. В фактическом пользовании собственников жилых помещений многоквартирного дома осталась часть исторического участка, изначально сформированного в 1904 году. Обжалуемое распоряжение Комитета сокращает указанные исторически сформированные границы до фундамента здания.

Описания земельного участка по ул. 7-ая линия дом ДД.ММ.ГГГГ, 1962 и 1980 годы (т. 1 лд 82) и Планы домовладения с экспликацией и площадями объектов входящих в домовладение, из документов ПИБ Сестрорецкого исполкома подтверждают фактические границы земельного участка относящегося к многоквартирному дому, в частности описывает и показывает фактическое расположение на придомовом участке объектов благоустройства, входящих в состав общего имущества собственников помещений Многоквартирного дома.

Карты 1968 <...> (дежурный план КГА Санкт-Петербурга) поселка Александровский масштаба 1:2000, выкопировка с этой карты кадастрового квартала, в котором расположен многоквартирный дом, подтверждают местоположение ограждений стоящих по фактическим границам земельных участков, существующих на местности на момент составления карт и подтверждают довод истца о существовании земельного участка многоквартирного дома в границах, в пределах которых расположены объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, а не по его фундаменту.

Карта 2005 г. (лист дежурного плана КГА Санкт-Петербурга) масштаба 1:2000 и выкопировка с этой карты кадастрового квартала в котором расположен многоквартирный дом, показывает произошедшее после 1993 года изменение исторических границ рассматриваемого домовладения, а именно: части участка многоквартирного дома были переданы в установленном порядке под индивидуальные дома №№ и 11а. В остальном исторические границы территории рассматриваемого МКД остались неизменными по сравнению с тем, какими они были с 1904 года.

Таким образом, при издании оспариваемого распоряжения Комитет не учёл названный выше топографический материал и документы технической инвентаризации многоквартирного дома. В результате при определении границ многоквартирного дома по его фундаменту был нарушен принцип единстве судьбы участка и занятого им строения, равно как создана угроза нормальной эксплуатации многоквартирного дома, нуждающегося в силу своих технических характеристик (отсутствие водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, централизованного отопления) в прилегающей территории.

В отношении довода административных ответчиков о том, что при выкупе для государственных нужд долей в праве на <адрес> рассматриваемом многоквартирном доме в 2015 году вместе с правами на квартиры изымался также участок с кадастровым номером 78:38:0011308:17 в границах оспариваемого распоряжения и что, следовательно, продан истцу в 2020 году мог быть только этот участок, так как, по мнению административных ответчиков, изыматься для государственных нужд может только сформированный участок, находящийся в собственности, а не на иных правах, то суд находит данный довод не основанным на законе в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 ст. 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

В соответствии с пунктом 5 ст. 56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.

Таким образом, Постановление Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ N 606 об изъятии рассматриваемого земельного участка площадью 148 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в силу приведённых выше доводов о незавершении формирования этого участка и о не возникновении на него права долевой собственности собственников Квартир фактически предусматривало не изъятие долей в праве частной собственности на этот участок (которые не возникли), а изъятие законных прав владения и пользования территорией, подлежащей определению в порядке ст. 36 Жилищного кодекса РФ с учётом пунктов 67-68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в границах участка с кадастровым номером № (но не ограничиваясь этими границами).

Тот факт, что доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № не изымались, так как не могли быть предметом сделки в силу незавершения формирования участка, подтверждается следующими материалами дела: отчётом ГУИОН об оценке стоимости объекта недвижимости (<адрес>) расположенного по адресу: <адрес> выполненным по заказу Администрации Курортного района в 2015 году (т. 2 лд. 32-45) для целей изъятия долей в праве на <адрес> Многоквартирного дома для государственных нужд. Из отчёта следует, что участок Многоквартирного дома оценщиком не оценивался, что подтверждает вывод о том, что его формирование не было завершено; письмом Администрации Курортного района СПб от ДД.ММ.ГГГГ и Докладной запиской вице-губернатора ФИО5 губернатору Полтавченко от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что при изъятии в 2015 году для государственных нужд у граждан выкупались лишь квартиры (т. 2 лд. 94-95); соглашением о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (т. 3 лд. 140-143), в предмете которого указана лишь доля в праве на <адрес>.

Следовательно, при изъятии в государственную собственность Санкт-Петербурга в 2015 году доли в праве на одну из квартир, которые на данный момент принадлежат истцу, права собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:38:0011308:17 не изымались, но были изъяты права владения и пользования территорией, границы которой подлежат определению в порядке ст. 36 ЖК РФ, в которую входит земельный участок с кадастровым номером 78:38:0011308:17, сведения о котором носят временный характер.

Доводы административных ответчиков о том, что административный истец при покупке квартир знал о переходе к нему прав на земельный участок с кадастровым номером 78:38:0011308:17 в границах оспариваемого распоряжения, суд отвергает по следующим основаниям.

В представленных сторонами в материалы дела документах по продаже квартир в 2019-2020 годах какие-либо данные о наличии земельного участка, относящегося к многоквартирному дому, отсутствуют (т. 1 лд. 65-68, 71; том 2 лд 131-132).

Из данных ЕГРН следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 78:38:0011308:17 носят временный характер и подлежат исключению не позднее ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 лд. 149-150). Следовательно, административный истец был вправе добросовестно полагаться на данные ЕГРН, в том числе на тот факт, что права общей собственности на соответствующий участок не возникли в силу незавершения его формирования.

В Отчёте ГУИОН об оценке стоимости квартир единым лотом от ДД.ММ.ГГГГ (т. 3 лд. 1-117) описание объекта оценки в части земельного участка также подтверждает отсутствие сформированного земельного участка, так как характеризует доли земельного участка, относящиеся к жилым помещениям как «не выделенные в натуре» поскольку какие-либо данные о сформированном земельном участке многоквартирного дома отсутствуют (стр. 24 отчёта).

В материалы дела приобщён нотариальный протоколом осмотра письменных доказательств (информация в сети интернет) от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 лд 64-71). Им зафиксированы письменные разъяснения продавца перед аукционом по продаже квартир на официальном сайте организатора аукциона по предмету торгов и по статусу территории многоквартирного дома. Из данных разъяснений следует, что административные ответчики до проведения аукциона по продаже квартир в рассматриваемом многоквартирном доме указывали на то, что земельный участок многоквартирного дома не сформирован, предметом торгов не является и будет подлежать формированию в последующем покупателем квартир в данном многоквартирном доме в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Тот факт, что в рассматриваем разъяснении административных ответчиков указан адрес другого лота (других квартир), подлежавшего продаже на тех же торгах, на которых подлежали продаже квартиры приобретённые истцом, правового значения не имеет, так как порядковые и кадастровые номера квартир, о которых даны разъяснения продавцом, соответствуют кадастровым номерам квартир, приобретённых административным истцом, и так как из содержания зафиксированного нотариусом вопроса потенциального участника торгов и последовавшего ответа на него со стороны продавца, следует, что разъяснение касается всех лотов, в том числе лота, приобретённого впоследствии истцом.

Относительно довода административных ответчиков о невозможности формирования участка многоквартирного дома в отсутствие проекта межевания территории, суд находит его необоснованным, в том числе в силу следующего.

Подпункт 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ определяет, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в том числе в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Согласно пункту 2 статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного Кодекса Российской Федерации внесены изменения, согласно которым исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением, в том числе, образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.

Правовая позиция относительно возможности при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в случае отсутствия утвержденного проекта межевания этой территории, изложена также в разъяснениях Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N 14-01159-ГЕ/20, препроводивших Письмо Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N <адрес> (т. 1 лд. 78-80).

В то же время, суд обращает внимание, что, напротив, в период принятия Комитетом оспариваемого распоряжения проект межевания для установления границ участка многоквартирного дома требовался в силу части 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», согласно которой до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Для квартала, в котором расположен многоквартирный дом, не разработаны технические регламенты и не утверждены проекты планировки или межевания. Это подтверждают стороны, в том числе административный ответчик в письменном отзыве от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 лд. 91-94).

Квартал, в котором расположен многоквартирный дом, не разделён полностью на земельные участки, что подтверждается публичной кадастровой картой, а также не оспоренного ответчиками планом квартала на дату оспариваемого распоряжения, из которого следует, что квартал полностью на земельные участки не разделён (т. 3 л.д. 189).

Таким образом, для завершения законного формирования участка многоквартирного дома, квартиры в котором приобретены истцом, до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было необходимо утверждение проектов планировки или проектов межевания территории. Такие документы, как следует из отзыва ответчика, применительно к данной территории не существуют.

То, что только в случае, если территория, на которой расположены многоквартирные дома, разделена на земельные участки, не требуется разработка проекта планировки и проекта межевания территории в целях определения границ земельных участков, подтверждается также протоколом совещания с участием губернатора Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№-в (т. 3 лд 152) и стенографическим отчётом к указанному протоколу от ДД.ММ.ГГГГ№-в. (т. 3 лд 156-185). В последнем губернатор Санкт-Петербурга и представители прокуратуры признают невозможность формирования участков многоквартирных домов в отсутствие проекта планировки в силу части 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».

Таким образом, судом установлено, что при издании оспариваемого распоряжения Комитетом было допущено также нарушение части 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ». В то же время суд не находит оснований для признания незаконным данного распоряжения в полном объёме в силу вышедшего позднее Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 151-ФЗ, позволяющего утверждать границы земельных участков и в отсутствие проекта межевания. Следовательно, оспариваемое распоряжение Комитета подлежит признанию незаконным лишь в части невключения в состав участка многоквартирного дома исторически сложившейся территории земельного участка c элементами благоустройства и озеленения, то есть в части нарушения данным распоряжением требований ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 271, 552 ГК РФ и 43 Градостроительного кодекса РФ.

При анализе отказов Учреждения в удовлетворении трёх заявлений ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о формировании участка многоквартирного дома с учётом фактического землепользования прилегающими к многоквартирному дому территориями суд полагает, что данные отказы нарушают права истца на формирование участка в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и прочими указанными выше нормами права.

В то же время, истец обжалует исключительно последний отказ со стороны Учреждения сформировать участок многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в ответ на заявление истца от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд полагает, что данный отказ нарушает, как указанные выше нормы федеральных законов, так и действовавшее на момент отказа распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (правопреемником которого является Комитет) от ДД.ММ.ГГГГ N 1555-рк "О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом", в рамках которого Учреждению как представителю Комитета ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено заявление о формировании новой границы земельного участка. Вместо принятия мер по формированию участка, предусмотренных данным распоряжением, Учреждение направило истцу обжалуемый им отказ от ДД.ММ.ГГГГ. При этом оба административных ответчика неправомерно устранились от выполнения обязанностей, возложенных на них распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ N 1555-рк и статьёй 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Описанные действия и бездействия ответчиков нарушают права истца на приобретение в собственность земельного участка многоквартирного дома и по этой причине подлежат признанию незаконными.

Бездействие административных ответчиков, выразившееся в непринятии мер по обеспечению формирования земельного участка многоквартирного дома в соответствии с требованиями ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и иных правовых актов является длящимся нарушением.

Суд усматривает такое незаконное бездействие с даты получения административными ответчиками первого заявления административного истца от ДД.ММ.ГГГГ. Данное бездействие не прекращено до сих пор, что подтверждается отказами сформировать земельный участок многоквартирного дома в границах иных, нежели, чем были определены оспариваемым распоряжением 2008 года.

Что касается сроков обращения истца за защитой своих прав, то суд находит доводы административных ответчиков о пропуске истцом 3-месячного срока, установленного КАС РФ, ошибочными по следующим основаниям.

Административные ответчики не представили доказательств того, что истцу было или должно было быть известно о формировании участка в соответствии с распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ№-рк до ДД.ММ.ГГГГ, когда информация о существовании этого распоряжения была направлена Учреждением истцу. При этом копия самого обжалуемого распоряжения была получена административным истцом от Комитета позже — в ноябре 2020 года после отдельного запроса истца. При подаче иска истец полагался лишь на реквизиты обжалуемого распоряжения, полученные ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ№-рк является индивидуальным правовым актом, не носящим нормативный характер, в связи с чем на него не распространяется требование об официальном опубликовании поэтому, о его существовании до ДД.ММ.ГГГГ не могло быть известно истцу из иных источников, нежели, чем от ответчиков.

Административное исковое заявление по данному делу было направлено посредством ЕСИА ДД.ММ.ГГГГ, следовательно срок для обжалования распоряжения, о котором стало известно ДД.ММ.ГГГГ, не может считаться пропущенным.

В качестве меры по восстановлению нарушенных прав административного истца суд находит необходимость возложения на административных ответчиков обязанности в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда рассмотреть заявление истца от ДД.ММ.ГГГГ с учётом установленных в данном административном деле судом фактов и без повторения выявленных судом в данном решении нарушений со стороны административных ответчиков.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№-рк «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» в части невключения в состав подлежащего формированию земельного участка многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, исторически сложившейся территории земельного участка многоквартирного дома с элементами благоустройства и озеленения.

Признать незаконным отказ Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать незаконным бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по формированию земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес>.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Смольнинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.С. Чистякова