Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконными решений,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с указанным административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в котором с учетом последующих уточнений от 23.04.2021 и 07.10.2021, предъявив также требования к государственным регистраторам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ФИО11 и ФИО10, просит признать незаконными

решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 24.08.2020 о приостановлении государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.08.2020 по договору участия в долевом строительстве №22/2.4/пр/29-2 от 23.12.2016 по заявлению от 11.08.2020 вх. MFC-0558/2020-192109 в части приостановления государственной регистрации ввиду непредставления заявителем в орган регистрации плана создаваемого объекта капитального строительства,

решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 24.11.2020 об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.08.2020 по договору участия в долевом строительстве №22/2.4/пр/29-2 от 23.12.2016 по заявлению от 11.08.2020 вх. MFC-0558/2020-192109;

возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.08.2020 по договору участия в долевом строительстве №22/2.4/пр/29-2 от 23.12.2016 по заявлению вх. MFC-0558/2020-192109.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает, что он обратился в Управление Росреестра г. Москвы с заявлением от 11.08.2020 вх. MFC-0558/2020-192109 о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.08.2020 по договору участия в долевом строительстве №22/2.4/пр/29-2 от 23.12.2016.

Уведомлением от 24.08.2020 государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей приостановлена. В обоснование решения указано на 4 основания: не представлена доверенность; заявление подано не от имени цессионария; не представлены справка; не представлен план создаваемого объекта капитального строительства.

Уведомлением от 07.09.2020 отказано в снятии приостановления государственной регистрации. В обоснование решения указано на не представление плана создаваемого объекта капитального строительства; предыдущие три замечания сняты регистрирующим органом.

При таких обстоятельствах с учетом частичного снятия замечаний регистрирующим органом административный истец считает уведомление от 24.08.2020 незаконным в части приостановления государственной регистрации по основанию непредставления плана создаваемого объекта капитального строительства; уведомление от 07.09.2020 является незаконным в полном объеме.

В обоснование решения от 24.08.2020 в оспариваемой части и решения от 07.09.2020 в качестве единственного основания приостановления государственной регистрации регистрирующий орган сослался на непредставление плана создаваемого объекта капитального строительства с указанием планируемой площадью каждого из помещений, составленный в связи с изменением архитектурных решений и технико-экономических показателей.

При этом норма права, являющаяся основанием для приостановления государственной регистрации по данному обстоятельству - в решении регистрирующего органа не указана.

На государственную регистрацию представлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве.

Исчерпывающий перечень документов, представляемых на государственную регистрацию по данному основанию, регламентирован ч. 10 ст.48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой государственная регистрация соглашении (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства), осуществляется по заявлению сторон договор о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи.

Вышеуказанные документы (заявление, соглашение об уступке и сведения об оплате цены договора застройщику) представлены на государственную регистрацию, замечания регистрирующего органа в данной части сняты решением от 07.09.2020.

Вопреки решению регистрирующего органа, положения ч. 10 ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержат требования о предоставлении плана создаваемого объекта капитального строительства при государственной регистрации соглашения об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве.

Указанное регистрирующим органом обстоятельство в виде непредставления плана создаваемого объекта капитального строительства не предусмотрено законом в качестве основания для приостановления государственной регистрации.

Определением суда от 09.11.2020 приняты меры предварительной защиты. Однако, несмотря на данное обстоятельство, административным ответчиком 24.11.2020 принято решение об отказе в государственной регистрации. Данное решение получено 26.11.2020.

В качестве основания отказа в государственной регистрации указано на то, что в результате внесенных застройщиком изменений в проект строительства, площадь квартиры с условным номером 29 на 11 этаже согласно проектной декларации по состоянию на 10.11.2020 изменилась и составляет 136,64 кв.м., не представлен план создаваемого объекта.

Полагает, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 24.11.2020 является незаконным по следующим основаниям.

Указанное регистратором обстоятельство не является основанием для отказа в государственной регистрации согласно ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Причины, по которым данное обстоятельство препятствует государственной регистрации, в решении регистрирующего органа не указаны. Предметом представленного на регистрацию соглашения является уступка прав по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем, площадь квартиры не имеет правового значения для государственной регистрации сделки уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве. Изменение площади произошло по состоянию на 10.11.2020, то есть после заключения соглашения от 10.08.2020. Применительно к условиям договора долевого участия в строительстве площади указываются ориентировочно. Согласно п. 3.4. договора долевого участия в строительстве от №22/2.4/пр/29-2 от 23.12.2016 изменение площади квартиры менее чем на 1 % не влечет уточнения цены договора долевого участия в строительстве, то есть не влечет изменения существенных условий договора долевого участия в строительстве. Площадь по договору долевого участия в строительстве – 137,32 кв.м., площадь на 10.11.2020 – 136,6 кв.м., то есть изменение составило менее 1 %.

Помимо этого, исходя из положений ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием отказа в государственной регистрации прав является не устранение причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации. Применительно к рассматриваемому спору указанное регистратором основание отказа в государственной регистрации не указывалось в качестве основания приостановления государственной регистрации.

Также в своем письменном заявлении об уточнении требований от 07.10.2021 административный истец ФИО1 заявил отказ от первоначально заявленного им требования о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 07.09.2020 об отказе в снятии замечаний регистрирующим органом, ссылаясь, что данное решение является промежуточным. Также полагал, что в настоящее время необходимость в приведении судебного акта к немедленному исполнению отпала, в связи с государственной регистрацией (т. 3 л.д. 67).

Определением суда от 13.10.2021 производство по делу в части требования административного истца о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 07.09.2020 об отказе в снятии замечаний регистрирующим органом прекращено.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не заявлял.

Представитель административного истца по доверенности ФИО9 в судебном заседании утонённые исковые требования ФИО1 поддержала в полном объеме по вышеизложенным основаниям, а также пояснила, что соглашение о передаче прав и обязанностей от 10.08.2020 по договору участия в долевом строительстве было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на основании ранее принятого судом решения, которое впоследствии было отменено вышестоящим судом. После ввода объекта в эксплуатацию за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру. В подтверждение данных обстоятельств представила копию выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 10.06.2021 и зарегистрированное Управлением Росреестра по Москве соглашение о передаче прав и обязанностей от 10.08.2020 по договору участия в долевом строительстве №22/2.4/пр/29-2 от 23.12.2016.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

В письменных возражениях на административное исковое заявление от 01.12.2020 представитель административного ответчика, действующий на основании доверенности, ФИО12 просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований административного истца в полном объеме (т. 1 л.д. 115-123).

В обоснование своих возражений представитель административного ответчика указывает, что строительство многофункционального жилого комплекса (3-й этап 2-й очереди строительства). Квартал (корп, №№2 Л, 2.2, 2.3, 2.4 со встроенно-пристроенными помещениями центральной зоны) на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0005010:3096 на основании Разрешения на строительство №RU77210000-007641 от 16.0L2013, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзором) (Разрешение на строительство). Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство (далее - проект строительства), должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать в том числе и информацию о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (ч. 1 ст. 21 Закона №214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 19 Закона №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. По сведениям Единой информационной системы жилищного строительства (https://наш.дом.рф), Застройщиком 16.07.2020 было получено положительное заключение экспертизы №МГЭ/1608-9/4. Положительное заключение экспертизы предусматривает изменение технико-экономических показателей объекта капитального строительства. Ссылаясь на положения ст. 18, ч. 5 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, указывает, что план создаваемого объекта капитального строительства с указанием планируемой площадью каждого из помещений, составленный в связи с изменением архитектурных решений и технико-экономических показателей с учетом на основании Положительного заключения экспертизы №№МГЭ/1608-9/4 от 16.07.2020 в результате внесения изменения в проект строительства в орган регистрации прав административным истцом не представлен. Указание на номер реестрового дела, в которое помещены указанные документы, в случае их предоставления в Управление Росреестра по Москве ранее, в пакете документов также отсутствует.

Таким образом, принятое решение о приостановлении является законным и обоснованным.

Дополнительными документами MFC-0558/2020-312753 от ДД.ММ.ГГГГ были частично устранены причины препятствующие проведению государственной регистрации, а именно: представлена доверенность, подтверждающая полномочия ФИО4, действовать от имени ФИО1, удостоверенная ДД.ММ.ГГГГФИО5, врио нотариуса Барнаульского нотариального округа ФИО6 в реестре за № б-н/22-2020-3-94, а также заявление от имени ФИО1 на государственную регистрацию Соглашения и документ, подтверждающий исполнение финансовых обязательств ФИО2 перед ООО «Альфа» по Соглашению по передаче прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве №22/2.4/пр2/29-2 от 23.12.2016 в отношении уступаемых прав и обязанностей по представленному Соглашению.

Ввиду не предоставления плана создаваемого объекта капитального строительства с указанием планируемой площадью каждого из помещений, составленный в связи с изменением архитектурных решений и технико-экономических показателей с учетом на основании Положительного заключения экспертизы №№МГЭ/1608-9/4 от 16.07.2020 в результате внесения изменения в проект строительства, уведомлением от 07.09.2020 заявителя уведомили о невозможности возобновления регистрационных действий, в связи с не устранением замечаний, послуживших основанием для приостановления.

Решение об отказе в снятии замечаний не предусмотрено Законом о недвижимости, носит исключительно информационный характер с целью извещения заявителя о причинах невозможности возобновления регистрационных действий и, следовательно, не может быть обжаловано в порядке, предусмотренном КАС РФ.

Поскольку в течение срока приостановления причины, препятствующие проведению регистрации не устранены, с учетом дополнительных документов от 31.08.2020 № MFC-0558/2020-312753, Управление было вынуждено 24.11.2020 отказать в проведении заявленного регистрационного действия. Необходимая для проведения правовой экспертизы информация (для целей проведения которой у заявителя запрашивался план передаваемого объекта) была размещена в Единой информационной системы жилищного строительства (https://наш.дом.рф) (далее - ЕИСЖС), после принятия решения о приостановлении. В результате внесенных Застройщиком изменений в проект строительства площадь квартиры с условным номером № 29, на 11 этаже согласно Проектной декларации, размещенной в ЕИСЖС № 77-001788 по состоянию на 10.11.2020, изменилась и составляет 136,64 кв.м. Таким образом, характеристики передаваемого объекта не соответствуют отображенным в соглашении об уступке. Ссылаясь на положения ст.ст. 382-390, п. 1 ст. 432, ст. 452 ГК РФ полагает, что вышеизложенные замечания обосновано были включены в основания, послужившие принятию решения об отказе.

Административные ответчики государственные регистраторы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ФИО11, ФИО10, заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание не явились, дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее по тексту - КАС РФ), с учетом мнения представителя административного истца, суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителя административного истца, проверив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 10 августа 2020 года между ФИО2 (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) с согласия АО «Интеко» (правопреемник АО «Садовые Кварталы» ОГРН 5087746029840) в результате реорганизации последнего путем присоединения к АО «Интеко» с 14.12.2018) (Застройщик) заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № №22/2.4/пр2/29-2 от 23.12.2016 (далее по тексту – Соглашение от 10.08.2020), по условиям которого с согласия Застройщика Цедент уступает (передает), а Цессионарий принимает на себя в полном объеме права и обязанности (долг) Участника по Договору, заключенному между Цедентом и Застройщиком в отношении жилого помещения (квартиры), расположенной (-ого) в многоквартирном доме, многофункциональном жилом комплексе в городском квартале 473 района Хамовники города Москвы (3-й этап 2-й очереди строительства), Квартал 2 (корпуса жилой застройки № 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 со встроенно-пристроенными помещениями центральной зоны) и фонтан, общей площадью 30 720,0 кв.м. по строительному адресу: г. Москва, Усачева ул., вл. 11 и имеющей (-ого) следующие характеристики в соответствии с Договором: Квартал 2, корпус 2.4, условный номер объекта 29, этаж 11, количество комнат 3, проектная площадь 135,00 кв.м., проектная площадь летних помещений, входящих в состав объекта, с учетом понижающих коэффициентов 2,32 кв.м., проектная общая приведенная площадь объекта 137,32 кв.м. Перед подписанием настоящего соглашения Цессионарий оплатил Цеденту в качестве задатка денежную сумму в размере 2 000 000 рублей в обеспечение исполнения обязательств по заключению настоящего Соглашения путем перечисления на расчетный счет Цедента. Оставшуюся сумму в размере 81 765 200 рублей будет оплачена Цессионарием Цеденту с использованием аккредитива, который Цессионарий открывает в течение 3 банковских дней с даты подписания настоящего Соглашения в банке: ПАО Сбербанк: сумма: 81765200 рублей 00 копеек; плательщик: ФИО1; получатель: ФИО2; срок действия аккредитива: 60 календарных дней (пункт 1 Соглашения от 10.08.2020) (т. 1 л.д. 181-184).

Согласно п. 3 Соглашения от 10.08.2020 с момента государственной регистрации уступки прав и перевода обязанностей по Договору на основании настоящего Соглашения права и обязанности Участника по Договору переходят от Цедента к Цессионарию, происходит замена стороны в Договоре: на стороне Участника вместо Цедента выступает Цессионарий.

Согласно п. 6 Соглашения от 10.08.2020 уступка прав и перевод обязанностей Цедента по Договору на Цессионария согласно настоящему Соглашению подлежат государственной регистрации и считаются совершенными с момента такой регистрации. Стороны одновременно, в срок не позднее пяти рабочих дней с момента подписания настоящего Соглашения подают заявления о проведении указанной государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО1 в ПАО Сбербанк (дополнительный офис №) был открыт покрытый, безотзывной аккредитив №, назначением которого являлась оплата по Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Срок действия аккредитива установлен до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 216-218).

Мемориальным ордером от ДД.ММ.ГГГГ№ подтверждается внесение ФИО1 во исполнение аккредитива № от ДД.ММ.ГГГГ на счет в банке ПАО Сбербанк денежных средств в сумме 81765200 рублей (т. 1 л.д. 222).

На основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ в условия аккредитива № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, установлен новый срок – ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 219).

В целях осуществления государственной регистрации Соглашения от ДД.ММ.ГГГГФИО4 от имени ФИО1 и ФИО2 через представителя по доверенности ФИО7 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве были поданы следующие документы: заявление о государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ вх. MFC-0558/2020-192109; доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, Соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ; Согласие от ДД.ММ.ГГГГ; чек от ДД.ММ.ГГГГ№ об уплате государственной пошлины ФИО1; чек от ДД.ММ.ГГГГ№ об уплате государственной пошлины ФИО2, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от ДД.ММ.ГГГГ №MFC-0558/2020-192109-1 (т. 1 л.д. 192-195).

Государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ФИО11 указанным заявителям направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № MFC-0558/2020-192109 о приостановлении государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей, в связи с тем, что в орган регистрации прав не представлены: доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная ФИО5, врио. нотариуса Барнаульского нотариального округа ФИО6 в реестре за №-н/22-2020-3-94, подтверждающая полномочия ФИО4 действовать от имени ФИО1; документы, подтверждающие исполнение финансовых обязательств ФИО2 перед ООО «Альфа» по Соглашению по передаче прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № 22/2.4/пр2/29-2 от 23.12.2016 в отношении уступаемых прав и обязанностей по представленному Соглашению от 10.08.2020; план создаваемого объекта капитального строительства с указанием планируемой площади каждого из помещений, составленный с изменением архитектурных решений и технико-экономических показателей с учетом на основании Положительного заключения экспертизы №№ МГЭ/1608-9/4 от 16.07.2020 в результате внесения изменения в проект строительства (т. 1 л.д. 185-191).

Согласно данному уведомлению от 24.08.2020 осуществление действий по государственной регистрации Соглашения от 10.08.2020 приостановлено до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, до 24.11.2020.

В целях устранения причин, послуживших основанием для принятия государственным регистратором ФИО11 решения о приостановлении государственной регистрации Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 через представителя по доверенности ФИО4 и ФИО2 через представителя по доверенности ФИО7 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве были поданы следующие документы: заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 31.08.2020 вх. MFC-0558/2020-312713-1; доверенность от 06.08.2020, доверенность от 04.08.2020; акт зачета взаимных работ от 17.10.2019, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 31.08.2020 № MFC-0558/2020-312713-1 (т. 1 л.д. 196-199).

Государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ФИО10 указанным заявителям направлено сообщение от ДД.ММ.ГГГГ № MFC-0558/2020-192109 об отказе в государственной регистрации договора уступки прав требований, так как в результате внесенных Застройщиком изменений в проект строительства площадь квартиры с условным номером №, на 11 этаже согласной Проектной декларации, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ изменилась и составляет 136,64 кв.м. (т. 1 л.д. 208-215).

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства регулируются ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Пунктом 10 указанной статьи определено, что государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в качестве оснований для приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав названы, в частности случаи, если:

с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (пункт 2).

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5);

сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке (пункт 12);

сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).

Исходя из изложенного, осуществление государственной регистрации сделки приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, в связи с чем, указанные должностным лицом причины приостановления должны быть ясны и понятны, конкретизированы, устранимы.

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Исходя из содержания уведомления от 24.08.2020 в качестве основания приостановления государственной регистрации права указано на непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункты 2 и 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Действительно из материалов дела следует и судом установлено, что для осуществления государственной регистрации прав административным истцом не были представлены доверенность от 04.08.2020, удостоверенная Калиновской М.Е., врио. нотариуса Барнаульского нотариального округа Худяковой Т.П. в реестре за №22/16-н/22-2020-3-94, подтверждающая полномочия Ракшина А.Е. действовать от имени Ракшина Е.А., и документы, подтверждающие исполнение финансовых обязательств Шайхутдиновой А.В. перед ООО «Альфа» по Соглашению по передаче прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № 22/2.4/пр2/29-2 от 23.12.2016 в отношении уступаемых прав и обязанностей по представленному Соглашению от 10.08.2020.

В этой части решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 24.08.2020 административным истцом не оспаривается.

Вместе с тем, судом установлено, что приведенные государственным регистратором в уведомлении от 24.08.2020 № MFC-0558/2020-192109 обстоятельства применительно к нормам пункта 5 части 1 статьи 26, пункта 10 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не конкретизированы, из них не следует, какие именно документы, необходимые для осуществления государственной регистрации договора, из числа предусмотренных законом, не были представлены административным истцом; соответствующая данной причине (не представлен план создаваемого объекта капитального строительства с указанием планируемой площади каждого из помещений, составленного с изменением архитектурных решений и технико-экономических показателей с учетом на основании Положительного заключения экспертизы №№ МГЭ/1608-9/4 от 16.07.2020 в результате внесения изменения в проект строительства) норма закона (статья 26) в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 24.08.2020 № MFC-0558/2020-192109 государственным регистратором Гаранкиной И.В. не указана; государственная регистрация соглашения, на основании которого была произведена уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве Шайхутдиновой А.В. от 23 декабря 2016 года была произведена; расчеты первоначального участника долевого строительства с застройщиком не оспариваются.

Для приостановления регистрации договора законодательство называет четко определенные основания (статьи 26, 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Как следует из представленных в материалы дела документов, на них административный ответчик Управление Росреестра по Москве конкретно не указывало и в своих письменных возражениях на иск представитель административного ответчика не ссылался.

Деятельность Управления Росреестра по Москве относится к сфере публичного права. В публичном праве органы власти имеют больше прав относительно иных лиц. Соответственно, должны соблюдать определенные гарантии, обеспечивающие соблюдение прав и законных интересов граждан. К указанным гарантиям относится требование ясности, четкости, определенности, конкретности, понятности, недвусмысленности актов органов власти.

Акт органа публичной власти подлежит оценке судом на предмет соответствия закону в том виде, в котором орган власти принял акт. Судебный контроль не призван расширительно толковать акты органов публичной власти, которые обладают достаточной самостоятельностью, предоставленной им государством при осуществлении своих функций.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (статьи 2 и 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 24 августа 2020 года о приостановлении государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей от 10 августа 2020 года по Договору участия в долевом строительстве № 22/2.4/пр2/29-2 от 23 декабря 2016 года по заявлению от 11 августа 2020 года вх. № MFC-0558/2020-192109 в части приостановления государственной регистрации ввиду непредставления заявителем в орган регистрации плана создаваемого объекта капитального строительства нельзя признать обоснованным, а поэтому оно подлежит признанию незаконным.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 24 ноября 2020 года об отказе в государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей от 10 августа 2020 года по Договору участия в долевом строительстве № 22/2.4/пр2/29-2 от 23 декабря 2016 года по заявлению от 11 августа 2020 года вх. № MFC-0558/2020-192109 также нельзя признать обоснованным по вышеизложенным мотивам, а также потому, что изменение площади объекта произошло по состоянию на 10.11.2020, то есть после заключения соглашения от 10.08.2020. Применительно к условиям договора долевого участия в строительстве площади указываются ориентировочно. Согласно п. 3.4. договора долевого участия в строительстве от №22/2.4/пр/29-2 от 23.12.2016 изменение площади квартиры менее чем на 1 % не влечет уточнения цены договора долевого участия в строительстве. Площадь по договору долевого участия в строительстве – 137,32 кв.м., площадь на 10.11.2020 – 136,6 кв.м., то есть изменение составило менее 1 %. Таким образом, площадь квартиры не имеет правового значения для государственной регистрации сделки уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве.

При этом, исходя из требований ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, указанное государственным регистратором основание для отказа в государственной регистрации (изменение площади квартиры) не указывалось в уведомлении от 24.08.2020 и уведомлении от 07.09.2020 в качестве основания приостановления государственной регистрации.

Таким образом, решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 24 ноября 2020 года об отказе в государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей от 10 августа 2020 года по Договору участия в долевом строительстве № 22/2.4/пр2/29-2 от 23 декабря 2016 года по заявлению от 11 августа 2020 года вх. № MFC-0558/2020-192109, также подлежит признанию незаконным.

Оспариваемые административным истцом решения не соответствуют по содержанию нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения и, безусловно, нарушили права и законные интересы административного истца Ракшина Е.А. как лица, приобретшего недвижимое имущество и желающего узаконить право собственности на него.

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что соглашение о передаче прав и обязанностей от 10.08.2020 по договору участия в долевом строительстве №22/2.4/пр/29-2 от 23.12.2016, заключенное между Шайхутдиновой А.В. и Ракшиным Е.А. (Цессионарий) с согласия АО «Интеко», зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 11 декабря 2020 года (т. 3 оборот л.д. 84-86).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.10.2021 № КУВ002/2021-133578608 подтверждается, что после ввода вышеуказанного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (разрешение № 77-210000-009971-2021 от 23.03.2021) 07 июня 2021 года за административным ответчиком Ракшиным Е.А. зарегистрировано право собственности на квартиру, площадью 134,4 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хамовники, ул. Учасева, д. 13, кв. 29Г, номер государственной регистрации № 77:01:0005010:7452-77/060/2021-1 (т. 3 л.д. 65).

Таким образом, суд приходит к выводу, что права, свободы и законные интересы административного истца Ракшина Е.А., нарушенные обжалуемыми решениями, в настоящее время восстановлены, в связи с чем, оснований для возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве обязанности осуществить государственную регистрацию соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.08.2020 по договору участия в долевом строительстве №22/2.4/пр/29-2 от 23.12.2016 по заявлению вх. MFC-0558/2020-192109, у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные административно-исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, государственным регистраторам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ФИО11 и ФИО10 удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 24 августа 2020 года о приостановлении государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей от 10 августа 2020 года по Договору участия в долевом строительстве № 22/2.4/пр2/29-2 от 23 декабря 2016 года по заявлению от 11 августа 2020 года вх. № MFC-0558/2020-192109 в части приостановления государственной регистрации ввиду непредставления заявителем в орган регистрации плана создаваемого объекта капитального строительства.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 24 ноября 2020 года об отказе в государственной регистрации Соглашения о передаче прав и обязанностей от 10 августа 2020 года по Договору участия в долевом строительстве № 22/2.4/пр2/29-2 от 23 декабря 2016 года по заявлению от 11 августа 2020 года вх. № MFC-0558/2020-192109.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Алтайский районный суд Алтайского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий Д.Б. Кунтуев

Мотивированное решение составлено 13 октября 2021 года.

Председательствующий Д.Б. Кунтуев