Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Муромцевой Л. П. к Межмуниципальному отделу по Яковлевскому и Прохоровскому районам Управления Росреестра по Белгородской области о признании незаконным решения о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права,

установил:

Муромцевой Л.П. на праве собственности принадлежит земельная доля, площадью 6,5 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>.

20.03.2020 административный истец обратилась в Межмуниципальный отдел по Яковлевскому и Прохоровскому районам Управления Росреестра по Белгородской области (далее Росреестр) с заявлением о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № к К. на основании договора купли-продажи от 05.03.2020.

Уведомлением Росреестра от 03.04.2020 Муромцева была извещена о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности, перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № в соответствии с п.4 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Административный истец просила признать незаконным решение Росреестра о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности и обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым №. В обоснование требования сослалась на то, что в силу абз.1 п.1 ст.12 ФЗ №101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли участник общей долевой собственности на земельный участок может произвести отчуждение земельной доли в пользу постороннего лица, согласно правил Гражданского кодекса РФ.

В судебное заседание административный истец и заинтересованные лица не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Административный истец обеспечил явку своего представителя.

Представитель административного истца Виниченко Ф.Ф. поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в административном исковом заявлении. Сослался на то, что в 2019 году было пять дольщиков и при отчуждении земельной доли применимы положения Гражданского кодекса РФ. Если в законе прямо не урегулированы отношения, то к ним в соответствии со ст.6 ГК РФ по аналогии применяется гражданское законодательство.

Представитель административного ответчика Стукалов А.В. возражал относительно удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на их необоснованность. Указал на то, что вся позиция изложена в уведомлении и ответах на обращения. Распорядиться земельной долей участник долевой собственности вправе после ее выдела. Государственная регистрации перехода права общей долевой собственности приостановлена в соответствии с п.4 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Шляхов С.И. в судебном заседании при разрешении спора полагался на усмотрение суда.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, выслушав явившихся лиц, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов.

Согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Из анализа приведенных норм права следует, что для принятия судом решения о признании действий (бездействий) незаконными необходимо наличие двух условий - это несоответствие действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В силу ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств о том, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, на принятие оспариваемого решения, порядок принятия оспариваемого решения, в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела земельная доля, площадью 6,5 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес> принадлежит Муромцевой Л.П. (л.д.6).

Согласно Выписке из ЕГРН от 27.10.2020 участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, категория земель -земли сельскохозяйственного назначения указаны: Щ., К., О., В., Белгородская область, Муромцева Л.П.

20.03.2020 Муромцева обратилась в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № к К. На государственную регистрацию был предоставлен договор купли-продажи от 05.03.2020.

О продаже земельной доли Муромцева направляла извещения участникам долевой собственности на земельный участок с кадастровым № (л.д.14-16, 45-50).

Департамент имущественных и земельных отношений в ответ на извещение ответил отказом в покупке земельной доли (л.д.11).

Статьей 26 Закона о регистрации предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

03.04.2020 Государственным регистратором прав Росреестра было вынесено уведомление о приостановлении осуществления действий по регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № в соответствии с п.4 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с тем, что право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом (л.д.7-9).

В данном уведомлении указано на то, что согласно договору от 05.03.2020 К. приобретает земельную долю у Муромцевой Л.П из земельного участка с кадастровым № категории земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, для сельскохозяйственного производства. Согласно сведениям ЕГРН К. не является участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Обстоятельства, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации также отражены в ответах на обращения представителя административного истца в Росреестр (л.д.17-18,20-22).

Положения статей 246, 247 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Статья 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (п. 1 ст. 12 закона).

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п. 2 ст. 12 закона).

Таким образом, Федеральный закон от 24 июля 2002 года « 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

Согласно Выписке из ЕГРН по состоянию на 27.10.2020 участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым № шесть.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами на момент заключения договора купли-продажи земельной доли К. не являлся участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №.

Таким образом, сделка по купле-продаже земельной доли совершена Муромцевой и Коржовым, не являющемся участником общей долевой собственности. Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения при совершении сделки купли-продажи постороннему лицу, при количестве дольщиков шесть.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственник имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По смыслу положений статей 246, 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 - 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Гражданский кодекс РФ, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых ими имущественных или личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1), в отношении прав на имущество, находящееся в долевой собственности, предусматривает, что распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении предусмотренных ст. 250 данного Кодекса правил о преимущественном праве покупки (ст. 246).

При этом в ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплено право преимущественной покупки именно за участником долевой собственности, которое, первично по отношению к другим лицам, использующим земельный участок.

Конституционный Суд Российской Федерации, рассматривая закрепленные в статье 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, пришел к выводу, что установление таких особенностей направлено на соблюдение баланса частных и публичных интересов в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения (Постановление от 30 января 2009 года № 1-П).

Право преимущественной покупки доли, исходя из смысла п. п. 4 п. 3 ст. 1 и ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принадлежит участнику долевой собственности, каковым Коржов не является.

Поскольку участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым № превышает пять, то положения ст. 250 ГК РФ к данным правоотношениям не применимы.

Не применимы положения ст. 250 ГК РФ к данным правоотношениям и по аналогии закона, так как в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ аналогия закона применяется, если отношения прямо не урегулированы законодательством, а отношения по продаже долей участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет этих земельных долей другому участнику долевой собственности, прямо урегулированы ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

При таких обстоятельствах доводы представителя истца о применении ст.250 ГК РФ к сделке в отношении земельной доле, отчуждаемой постороннему лицу при количестве участников долевой собственности шесть, являются необоснованными, не соответствующими положениям Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

По смыслу ч. ч. 2, 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации - владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, не нарушая права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

На основании вышеизложенного, суд соглашается с позицией административного ответчика о том, что уведомление о приостановлении государственной регистрации права было вынесено законно и обоснованно, поскольку в соответствии с п.4 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственной регистрации приостанавливается, если право о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

По смыслу с ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца, при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию таких обстоятельств. Вместе с тем административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение соответствует закону.

Таким образом, суд применительно к частям 9, 11 ст. 226 КАС РФ приходит к выводу, что административным ответчиком доказано, что обжалуемое уведомление о приостановлении государственной регистрации права Росреестром приняты в рамках, предоставленных ему законом компетенции, порядок принятия оспариваемого решения соблюден, основания для его принятия имелись, содержание и форма соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения. Действий, нарушающих права административного истца со стороны административного ответчика не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180 КАС РФ, суд,

решил:

В удовлетворении административного иска Муромцевой Л. П. к Межмуниципальному отделу по Яковлевскому и Прохоровскому районам Управления Росреестра по Белгородской области о признании незаконным решения о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода права отказать

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Белгородского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Прохоровский районный суд Белгородской области.

Судья Т.В. Гнездилова

Решение в окончательной форме

принято 09 ноября 2020 года.

Судья Т.В. Гнездилова