Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ№ о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В обоснование своих требований указала, что приобрела вышеуказанную квартиру по договору купли-продажи недвижимого имущества на торгах от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с финансовым управляющим ФИО2 – ФИО3 С целью регистрации своего права собственности она обратилась к административному ответчику с соответствующим заявлением, однако ДД.ММ.ГГГГ получила уведомление о приостановлении государственной регистрации права в связи с тем, что по данным ЕГРН ФИО2 принадлежит 1/4 доля в праве на квартиру, тогда как согласно договору купли-продажи продается весь объект недвижимости. Данное решение считает незаконным, нарушающим ее права, поскольку в рамках дела о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом) определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога (залоговый кредитор АО «АБ «РОССИЯ»), согласно которому реализации подлежит объект полностью, при этом факты, установленные судебным актом, имеют преюдициальное значение.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание явилась, административные исковые требования поддержала, просит их удовлетворить, пояснила также, что поскольку залог возник ранее определения долей несовершеннолетних детей в праве собственности на квартиру, согласия органов опеки и попечительства на ее отчуждение, на что ссылается государственный регистратор, не требуется.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные возражения на административное исковое заявление, согласно которым Управление исковые требования не признает, просит отказать в их удовлетворении. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, была осуществлена государственная регистрация права общей совместной собственности ФИО2 и Герб О.П. на вышеуказанный объект недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что в счет погашения кредита использовались средства материнского капитала, на основании решения Климовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности Герб О.П., ФИО2, ФИО4, ФИО5 (по 1/4 доли). Таким образом, к имуществу ФИО2 согласно сведениям ЕГРН относится 1/4 доля квартиры, целый объект ему не принадлежит, в связи с чем продать его единолично должник не может. Осуществление государственной регистрации перехода права было приостановлено на основании пунктов 3, 5, 6, 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, что является обоснованным. Также отмечает, что согласно ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, а равно сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению (л.д. 84-87).

Заинтересованное лицо Герб О.П. в судебное заседание явилась, против удовлетворения административных исковых требований возражает, обжалуемое решение считает законным, поскольку в противном случае будут нарушены интересы несовершеннолетних детей.

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание явился, против удовлетворения административных исковых требований также возражает, ссылаясь на то, что его преднамеренно признали банкротом.

Заинтересованное лицо финансовый управляющий должника ФИО2 – ФИО3 в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому административные исковые требования ФИО1 поддерживает (л.д. 112-113).

Выслушав объяснения административного истца, явившихся заинтересованных лиц, изучив, оценив и проанализировав доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если имеется одновременное наличие двух условий: несоответствие действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение такими действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Установлено, что вступившим в законную силу решением Климовского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признаны равными доли Герб О.П., ФИО2, несовершеннолетних ФИО4, ФИО5 в праве собственности на <адрес> корпусе 3 <адрес> мкрн. Климовск г.о. Подольск - по 1/4 доли у каждого (л.д. 36-38). При принятии указанного решения суд исходил из того, что жилое помещение приобреталось с использованием средств материнского капитала.

Согласно выписке из ЕГРН за Герб О.П., ФИО2, ФИО4, ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности – по ? доле за каждым – на вышеуказанную квартиру. Также выписка содержит сведения о регистрации ипотеки с ДД.ММ.ГГГГ на 240 месяцев в пользу ОАО «Собинбанк» (л.д. 50-55).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГФИО2 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО3 (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ между финансовым управляющим должника ФИО2 – ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на торгах, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество, принадлежащее Продавцу - квартиру, общей площадью 60,70 кв.м по адресу: <адрес>. Имущество продается на основании Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ; договор заключен по результатам торгов по продаже имущества должника (л.д. 16-17).

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратилась за государственной регистрацией права собственности (перехода права) на вышеуказанную квартиру.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> приостановило с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по государственной регистрации права собственности в отношении данного объекта недвижимого имущества, о чем сообщило ФИО1 в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ№, содержащем ссылки на п. 3, 5, 6, 7 ч.1 ст. 26, ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (л.д. 62-63).

Основанием приостановления послужило то, что на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимого имущества на торгах от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продается весь объект, тогда как по сведениям Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 принадлежит 1/4 доля в праве на объект.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» определен порядок проведения государственной регистрации прав, который включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно положениям ст. 14 данного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 4 статьи 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ предусмотрено, что орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий: 1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч.1 ст. 26 ФЗ Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны (пункт 6); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Частью 2 статьи 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

С учетом вышеприведенных правовых норм, принимая во внимание, что согласно сведениям ЕГРН ФИО2 принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности на квартиру, при этом зарегистрированы права других сособственников (в том числе двух несовершеннолетних) на 1/4 долю за каждым, у Управления не имелось правовых оснований для регистрации перехода права собственности на весь объект недвижимости на основании представленного договора купли-продажи, в связи с чем обжалуемое решение о приостановлении государственной регистрации права следует признать законным.

Доводы административного истца о том, что договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ФИО2, суд принять во внимание не может ввиду следующего.

При разрешении вопроса о законности оспариваемого решения регистрирующего органа о приостановлении регистрации права на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, требования Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», устанавливающие, в частности, порядок реализации имущества гражданина, не являются специальными по отношению к Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а нахождение заинтересованного лица ФИО2 в процедуре банкротства не освобождает стороны договора от соблюдения требований законодательства при совершении сделок.

Кроме того, из определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, представленного вместе с заявлением о государственной регистрации права собственности, следует, что судом было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога, в представленной финансовым управляющим ФИО3 редакции (л.д. 72-73). При этом содержание Положения (либо его основных условий), а также предлагаемые участвующими лицами редакции в части возникших разногласий и/или редакция, утвержденная судом, в указанном определении суда не раскрываются. Так, из описательно-мотивировочной части определения усматривается только, что между финансовым управляющим ФИО3 и залоговым кредитором АО «АБ РОССИЯ» возникли разногласия в вопросах о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога - квартиры по адресу: <адрес>, в связи с чем был подписан протокол разногласий.

Согласно представленному в ходе рассмотрения настоящего дела Положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО2, находящегося в залоге у АО «АБ «РОССИЯ», данное Положение было разработано финансовым управляющим ФИО3 и утверждено залоговым кредитором ДД.ММ.ГГГГ и предусматривало реализацию всего предмета залога целиком (л.д. 115-121). При этом как следует из протокола разногласий к Положению, после утверждения последнего была получена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, содержащая сведения о том, что реализуемая квартира принадлежит на праве общей долевой собственности Герб О.П., ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО2 (по 1/4 доли в праве); в связи с указанными обстоятельствами финансовым управляющим предлагалось внести изменения в п.2.1 Положения и произвести реализацию 1/2 доли квартиры (то есть долей бывших супругов), а залоговый кредитор просил оставить указанный пункт Положения в прежней редакции (л.д. 122-124).

Вместе с тем Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника и протокол разногласий к нему в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности ФИО1 не предоставлялись (л.д. 61), правовая экспертиза указанных документов (в том числе во взаимосвязи с определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ) государственным регистратором на момент принятия оспариваемого решения не проводилась.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что обжалуемое решение принято на основании представленных заявителем документов в соответствии с законом и в пределах полномочий административного ответчика, в связи с чем в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 177, 180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ№ о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Климовский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Решение в окончательной форме вынесено ДД.ММ.ГГГГ.