Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Махини Е.А., в интересах Ратникова Ю.В., о признании незаконными решения администрации Воронцовского сельского поселения Полтавского муниципального района Омской области № 273 от 25.11.2020, обязании принять решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

Ратников Ю.В., в лице представителя Махини Е.А., обратился в Полтавский районный суд Омской области с указанным административным иском.

В обоснование указал, что в адрес Администрации Воронцовского сельского поселения Полтавского муниципального района Омской области было направлено заявление о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером № Указанный земельный участок испрашивался Ратниковым Ю.В. в аренду на срок 49 лет для сельскохозяйственного производства.

По результатам рассмотрения вышеуказанного заявления Администрацией Воронцовского сельского поселения Полтавского муниципального района Омской области принято решение об отказе в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, изложенное в письме Администрации Воронцовского сельского поселения Полтавского муниципального района Омской области от 25.11.2020 № 273.

В судебном заседании представитель административного истца Махиня Е.А. заявленные требования поддержал в полном объеме, дополнительно указав на то, что административным ответчиком в возражениях на иск приведены иные основания, не содержащиеся в оспариваемом отказе. Административным ответчиком также не приведено доказательств нахождения на земельном участке именно объектов недвижимости, даже допустив нахождение указанных объектов на земельном участке, они должны принадлежать гражданам и юридическим лицам, то есть на них должно быть оформлено право собственности, чего нет. Также указал на то, что проведение аукциона не может нарушать прав СПК «Кировский», поскольку они сами справе участвовать в указанном аукционе и соответственно имеют шанс арендовать его в последующем.

Представитель административного ответчика Бурлак Ю.С. заявленные требования не признала, указав, что поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, указанный участок не может быть предметом аукциона, в соответствии с п.п.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ.

Представитель заинтересованного лица СПК «Кировский» Гумеров М.Н. также высказался за отказ в удовлетворении административного иска. Сослался на то обстоятельство, что в настоящее время в арбитражном суде Омской области ими инициированы исковые требования о признании права собственности на объекты недвижимости расположенные на указанном земельном участке. Соответственно аренда земельного участка Ратниковым Ю.В. будет нарушать их права как собственника зданий и сооружений на участке. Кроме того, после признания права собственности на объекты недвижимости они будут иметь преимущественное право на приобретение спорного земельного участка.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

2 ноября 2020 г., Ратников Ю.В. обратился с заявлением к Главе Воронцовского сельского поселения Полтавского муниципального района Омской области о проведении аукциона по предоставлению в аренду земельного участка, из земель, находящихся в муниципальной собственности, относительно земельного участка с кадастровым номером №, расположенного на землях Воронцовского сельского поселения, в северо-западном направлении с. Воронцовка, в 30 м. от автодороги Воронцовка-Вольное, площадью 161523 кв.м, для сельскохозяйственного производства (л.д.5).

Главой Воронцовского сельского поселения Полтавского муниципального района Черноштаном И.И., в письме от 25.11.2020 № 273 сообщено, что в соответствии с п.2 ст.39.13 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион не проводится в случаях, если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства…., либо предназначен для сельскохозяйственного производства (л.д.6).

Из возражений (отзыва) на исковые требования представителя административного ответчика следует, что по результатам рассмотрения заявления Ратникова Ю.В. было отказано в проведении аукциона в соответствии с п.2 ст.39.13 ЗК РФ. Указано, что земельный участок не может быть предметом аукциона, поскольку на земельном участке расположены здания и сооружения, о чем указано в п.п.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от 30.11.2020, земельный участок с кадастровым номером №, находится в собственности Воронцовского сельского поселения.

Из общедоступных источников (публичной кадастровой карты) установлено нахождение на указанном земельном участке неких сооружений.

Сторонами не отрицалось, что указанными сооружениями являются:

производственно - технический комплекс ПОЗ-200, в который входят здание -операторная, подъездной путь, зерноочистительная система, по адресу: Омская область, <адрес>, сооружение 3, инвентарный №;

склад № по адресу: <адрес>, строение 1. Наименование объекта - нежилое строение, год постройки - 1982, инвентарный №, литер Б, кадастровый №;

склад № по адресу: <адрес>, строение 2. Наименование объекта - нежилое строение, год постройки - 1979, инвентарный №, литер В, кадастровый №;

склад № по адресу: <адрес>, строение 4. Наименование объекта - нежилое строение, год постройки - 1979, инвентарный №, литер Д, кадастровый №;

весовая по адресу: <адрес>, строение 5. Наименование объекта - нежилое строение, год постройки - 1980, инвентарный №, литер Е;

ЗАВ-40 по адресу: <адрес>, сооружение 7, год постройки -1980, инвентарный №;

- 3АВ-40/1 по адресу: <адрес>, сооружение 6, год постройки 1980, инвентарный №.

В судебном заседании также было установлено, что на указанные объекты права собственности кем-либо не оформлено. СПК «Кировский», в настоящее время в судебном порядке устанавливаются права собственности на указанные объекты недвижимости.

Частью 1 статьи 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (часть 11 статьи 226 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Положением пункта 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае образование земельного участка и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке:

1) подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка.

Подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов;

2) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка;

3) проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса и подпунктами 5 - 9, 13 - 19 пункта 8 настоящей статьи, принятие и направление им заявителю в срок не более двух месяцев со дня поступления заявления об утверждении схемы расположения земельного участка решения о ее утверждении с приложением этой схемы или решения об отказе в ее утверждении при наличии хотя бы одного из указанных оснований. В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания принятия такого решения.

В случае, если на момент поступления в уполномоченный орган заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на рассмотрении такого органа находится представленная ранее другим лицом схема расположения земельного участка и местоположение земельных участков, образование которых предусмотрено этими схемами, частично или полностью совпадает, уполномоченный орган принимает решение о приостановлении рассмотрения поданного позднее заявления об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет такое решение заявителю.

Рассмотрение поданного позднее заявления об утверждении схемы расположения земельного участка приостанавливается до принятия решения об утверждении ранее направленной схемы расположения земельного участка либо до принятия решения об отказе в утверждении ранее направленной схемы расположения земельного участка;

4) обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта схемой расположения земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена) на земельный участок, образование которого осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта схемой расположения земельного участка, на основании заявления заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица либо заявления кадастрового инженера, выполнившего кадастровые работы в целях образования земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа;

6) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка. В данном заявлении должна быть указана цель использования земельного участка;

7) обращение уполномоченного органа с заявлением о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, образованный в соответствии с проектом межевания территории или с утвержденной в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта схемой расположения земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, и случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 5 - 19 пункта 8 настоящей статьи;

8) получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, если наличие таких условий является обязательным условием для проведения аукциона, за исключением случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 5 - 19 пункта 8 настоящей статьи;

9) проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи, и принятие им в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований.

Согласно пункту 8 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Правовой анализ вышеуказанных норм свидетельствует о том, что уполномоченный орган при рассмотрении заявления заинтересованного в предоставлении земельного участка лица обязан проверить наличие или отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, при которых земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, и принять решение о проведении аукциона либо решение об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований (подпункт 9 пункта 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 24 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации также закреплено правило, согласно которому уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Какие-либо иные обстоятельства (кроме обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации) не могут явиться основанием для отказа в проведении аукциона.

Вместе с тем, письмо Администрации Воронцовского сельского поселения Полтавского муниципального района Омской области от 25.11.2020 № 273 об отказе в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № не содержит ссылки ни на одно обстоятельство, предусмотренное пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принимая решение об отказе в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, изложенное в письме от 25.11.2020 № 273, Администрация Воронцовского сельского поселения Полтавского муниципального района Омской области руководствовалась пунктом 2 статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, указанная норма устанавливает особенности проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в электронной форме, в том числе устанавливает случаи, в которых аукцион в электронной форме не проводится.

Однако, установленный пунктом 2 статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации запрет на проведение аукциона в электронной форме в случае, если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, либо предназначен для сельскохозяйственного производства, не означает невозможность проведения аукциона в порядке, установленном статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Административный ответчик в возражениях ссылается на пп. 8. п. 8 ст. 39.11. Земельного кодекса РФ согласно которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Однако по смыслу указанной правовой нормы препятствием в проведении аукциона по продаже земельного участка являются случаи, когда на испрашиваемом земельном участке находится принадлежащее кому-либо недвижимое имущество, в том числе и на стадии строительства.

Из сведений Единого государственного реестра недвижимости следует, что какие-либо права на находящийся на спорном земельном участке объект в реестре не зарегистрированы.

Следовательно, наличие такого объекта на земельном участке, который просит приобрести гражданин, не может рассматриваться в качестве основания для отказа в проведении аукциона по продаже земельного участка, предусмотренного подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В свою очередь пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или других Федеральным законом.

Нахождение на спорном земельном участке строений, не являющихся объектами зарегистрированных прав, само по себе не препятствует реализации права на приобретение земельного участка.

Для отказа в предоставлении земельного участка необходимо не просто наличие на участке каких-либо физических объектов, а наличие на земельном участке объектов, права на которые принадлежат физическим и юридическим лицам, т.е. зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

Пунктом 10 данной статьи предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

До 01.01.2017 на территории Российской Федерации действовал Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу с 31.01.1998.

Согласно пункту 6 статьи 33 "Переходные положения" данного закона, настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

Таким образом, в качестве документов, подтверждающих право собственности заинтересованного лица на объекты, расположенных на спорном земельном участке, могли быть представлены либо сведения о государственной регистрации права на данные объекты, осуществленное после 31.01.1998, либо доказательства разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию после 31.01.1998 и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, либо документы, свидетельствующие о праве на регистрацию без ввода в эксплуатацию, либо доказательства возникновения права собственности на данные объекты по законодательству, действующему ранее 31.01.1998.

Ни один из названных документов представлен суду не был.

Технические паспорта не позволяют однозначно определить впервые объект вводится в эксплуатацию или после реконструкции; документов, подтверждающих возведение данных объектов на земельном участке, принадлежащем кооперативу на каком-либо праве не представлено.

Таким образом, суд находит заявленные административные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд также отмечает, что проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка не может нарушить прав заинтересованного лица, поскольку он сам вправе принять участие в нем.

С учетом изложенного, административный ответчик обязан принять в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных выше оснований.

Принятие данного решения судом, также не препятствует заинтересованному лицу установить право собственности на объекты недвижимости расположенные на спорном земельном участке в последующем.

Руководствуясь ст. ст. 178-180 КАС РФ, суд, -

р е ш и л :

Административные исковые требования Махини Е.А., в интересах Ратникова Ю.В., удовлетворить.

Признать незаконным решение главы Администрации Воронцовского сельского поселения Полтавского муниципального района Омской области № 273 от 25.11.2020 об отказе в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Обязать Администрацию Воронцовского сельского поселения Полтавского муниципального района Омской области, в срок не более чем в два месяца со дня вступления в законную силу решения суда, принять решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд подачей апелляционной жалобы через Полтавский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.К. Абилов