Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Киреева Р.Р. - Шафиковой В.Г., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года, представителя административного ответчика Управление Росреестра по РБ - Валиевой Э.Р., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года, административного ответчика Гайсина Р.Ф., представителя заинтересованного лица Николаева Д.А. - Курмышкина Д.А., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Киреева Р.Р, к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, государственному регистратору межмуниципального отдела по Краснокамскому, Калтасинскому районам, городу Нефтекамск и Агидель Гайсину Р.Ф. о признании незаконным решения № от ДД.ММ.ГГГГ г. об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства и об обязании Управления Росреестра по РБ произвести государственную регистрацию перехода права Киреева Р.Р. и права собственности Николаева Д.А. на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Киреев Р.Р. обратился в Нефтекамский городской суд РБ к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, государственному регистратору Гайсину Р.Ф. с административным исковым заявлением о признании незаконным решения № от ДД.ММ.ГГГГ г. об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес> об обязании Управления Росреестра по РБ произвести государственную регистрацию перехода права Киреева Р.Р. и права собственности Николаева Д.А. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

В обосновании административного иска Киреев Р.Р. указал следующее.

26.12.2017 года регистратором Нефтекамского отдела Управления Росреестра по РБ Гайсиным Р.Ф. принято решение об отказе в государственной в государственной регистрации перехода права, права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Основанием для принятия такого решения, по мнению государственного регистратора, является несоответствие предмета договора купли-продажи, так как в соответствии с договором купли-продажи от 14.09.2017 г. предметом является объект незавершенного строительства с кадастровым номером № общая площадь 211,2 кв.м., степень готовности объекта -10%, расположенный по адресу: <адрес>, в то время как из ранее представленного заявления продавца (Киреева Р.Р.) от ДД.ММ.ГГГГ г. о постановке на кадастровый учет здания, образованного (созданного) в результате преобразования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № и из содержания технического плана следует, что объект с кадастровым номером № завершен строительством.

Киреев Р.Р. указывает, что данное решение нарушает права и интересы как продавца - Киреева Р.Р., так и покупателя - Николаева Д.А.

Право собственности Киреева Р.Р. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес> зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

17.10.2016 г. между продавцом - Киреевым Р.Р. и покупателем - Николаевым Д.А. был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется в будущем передать объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 2,5,8 Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 54 от 11.07.2011 г. указано, что согласно ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости ( при его наличии). В связи с этим, отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и не может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном ч.2 ст. 201 АПК РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Администрацией городского округа г. Нефтекамск выдано не было.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В иске административный истец просит признать:

- незаконным решение регистратора Гайсина Р.Ф. № от ДД.ММ.ГГГГ. об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

- обязать Управление Росреестра по РБ устранить допущенные указанным решением нарушения прав и законных интересов Киреева Р.Р. и Николаева Д.А. путем осуществления государственной регистрации перехода права Киреева Р.Р. и права собственности Николаева Д.А. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

В судебное заседание административный истец Киреев Р.Р. не явился, извещен о дате и времени рассмотрения дела по существу.

Представитель административного истца Шафикова В.Г. просила удовлетворить требования Киреева Р.Р. по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Добавила, что в государственный регистратор указал о наличии двух причин, препятствующих произвести регистрационные действия: 1) притворность сделки; 2)недостоверность представленных сведений. В соответствии с п.9 ст. 29 ФЗ № 218 регистратор должен сообщить в чем конкретно, по его мнению, заключается недостоверность представленных сведений.

Подтвердила в ходе судебного заседания, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было отозвано органом местного самоуправления.

В представленном техническом плане в строке - год ввода в эксплуатацию - - (прочерк), год завершения строительства здания - 2017 год.

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ в договоре купли-продажи недвижимости достаточно указание на кадастровый номер объекта.

Суду представила ходатайство о признании недопустимым доказательством:

- технического плана от ДД.ММ.ГГГГ., так как указанный документ получен с нарушением ст. 24 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г., и технический план в форме документа на бумажном носителе не представлялся;

- акта административного обследования объекта земельных отношений № от ДД.ММ.ГГГГ так как обследование объекта земельных отношений произведено в нарушение постановления Правительства РФ № 251 от 18.03.2015 г.,

- письма № от ДД.ММ.ГГГГ г., так как в нем изложена недостоверная информация, регистратор недобросовестно указал, что проводится правовая экспертиза документов, а именно, технического плана от 31.03.2017 г., тогда как данный технический план никакого отношения к правовой экспертизе никакого отношения не имеет.

Оснований для признания договора купли-продажи притворной сделкой не имеется, так как объект на кадастровый учет в качестве объекта, завершенного строительством, не поставлен, до настоящего времени является объектом незавершенного строительством. То есть, данный объект имеет тот же кадастровый номер, что и ранее.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по доверенности Валиева Э.Р. административные исковые требования не признала, пояснив следующее.

Решение о приостановления совершении регистрационных действий принято государственным регистратором Гайсиным Р.Ф. в пределах полномочий в соответствии с действующим законом.

Ранее заявитель представил для осуществления государственного кадастрового учета следующие данные об объекте: технический план и разрешение на ввод в эксплуатацию. Кадастровый учет данного объекта по заявлению самого Киреева Р.Р., поступившего ДД.ММ.ГГГГ г. осуществлен не был.

В договоре купли-продажи, представленном на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ г. указано, что подлежит регистрации переход права собственности на объект незавершенного строительством. До этого момента Киреев Р.Р. представлял заявление о постановке на учет объекта завершенного строительства.

В связи с тем, что у государственного регистратора возникли обоснованные сомнения в достоверности представляемых сведений, он направил запрос кадастровому инженеру о предоставлении ему технического плана, из которого следует, что объект завершен строительством.

Из акта осмотра объекта также следует, что объект завершен строительством.

Обязанность продавца по передаче конкретного товара предусмотрена ст. 456 ГК РФ. Из представленного заявителем технического плана государственный регистратор пришел к выводу, что объект, указанный в договоре купли-продажи, не существует. В данном случае отсутствует сопоставимости предмета договора купли-продажи с фактически продаваемым объектом.

Также Администрация ГО г. Нефтекамск направила регистратору сообщение о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось.

По данному дел не осуществлены ни регистрация перехода права, ни кадастровый учет объекта.

Государственному регистратору сдается технический план в электронном виде.

Административный ответчик - государственный регистратор Гайсин Р.Ф. с административным иском не согласился, пояснив следующее.

Технический план действительно представляется в электронном виде, однако государственный регистратор работает с таким программным продуктом, который позволяет распечатать документ на бумажном виде. В техническом плане кадастровый инженер указал, в том числе, о нахождении объекта за пределами границ земельного участка, не соответствие объекта проектной документации, что позволяет говорить о самовольной постройке. Также было представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое обладало признаками поддельности. В настоящее время разрешение проходит стадию доследственной проверки.

Право на завершенный строительством объект невозможно зарегистрировать без наличия разрешения на ввод его в эксплуатацию.

После направления запроса кадастровому инженеру регистратору был представлен ответ о том, что объект соответствует техническому плану.

Привлеченный в качестве заинтересованного лица Николаев Д.А. на рассмотрение дела не явился, извещен о дате и времени рассмотрения дела по существу.

Представитель заинтересованного лица Николаева Д.А. - Курмышкин Д.А. суду сообщил, что он согласен с предъявленным Киреевым Р.Р. административным иском, так как до заключения договора купли-продажи объект был осмотрен Николаевым Д.А., претензий к нему Николаев Д.А. после произведенного осмотра не имел.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы административного дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч.1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления. Иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия ( бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Исходя из содержания пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 г. № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», а также положений пункта 1 части 2 ст. 227 КАС РФ, действия могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с уведомлением об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№ государственный регистратор Гайсин Р.Р. на основании ст.27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уведомил Киреева Р.Р. о том, что в связи с истечением ДД.ММ.ГГГГ г. срока приостановления, указанного в направленном уведомлении от 25.09.2017 г. № о приостановлении регистрации права собственности (перехода права), в отношении на объекты недвижимости: Кадастровый номер №, объект незавершенного строительства, адрес: <адрес> и неустранением приведенных в данном уведомлении причины, препятствующей регистрации: Регистрация права собственности (перехода права), в том числе, в связи с тем, что :

- сведения, содержащиеся в представленных документах, недостоверны;

- сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации права, является ничтожной.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Таким образом, предмет договора продажи недвижимости является его существенным условием.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию права собственности (перехода права собственности) Киреевым Р.Р. представлен Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., предметом которого является объект незавершенного строительства с кадастровым №, общая площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта 10%, расположенный по адресу: <адрес>

Вместе с тем, ранее 08.08.2017 г. Киреевым Р.Р. в адрес Управления представлены заявление № о постановке на кадастровый учет здания, образованного в результате преобразования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, и государственной регистрации права собственности №. Из содержания представленного технического плана следует, что объект недвижимости с кадастровым номером № завершен строительством.

Таким образом, предметом совершаемой сделки фактически является завершенный строительством объект недвижимости, что не соответствует содержанию представленного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. Киреев Р.Р. (Продавец) продал Николаеву Д.А. (Покупателю) в собственность объект незавершенного строительства общей площадью застройки <данные изъяты> кв.м. со степенью готовности 10% адрес объекта: <адрес> кадастровый номер №

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 08.02.2018 г. на кадастровом учете поставлен объект кадастровый номер №, дата присвоения кадастрового номера 18.12.2015 г., площадь застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности 10%, адрес: <адрес>

В соответствии с техническим планом здания, изготовленного кадастровым инженером ФИО19ДД.ММ.ГГГГ г. на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание торгового павильона, 2017 года постройки, площадь здания <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, адрес: <адрес>. Адрес (местоположение) объекта недвижимости не совпадает с адресом (местоположением) земельного участка и проектной документации. Контур здания выходит за пределы границы земельного участка с кадастровым номером №. Изменение общей площади относительно проектной документации с 205,3 кв.м. на 377,9 кв.м. произошло в результате увеличения площади на 172,6 кв.м. в связи с проведением кадастровых работ.

Согласно ч.1 ст. 46 КАС РФ административный истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение административного дела по существу в суде первой инстанции, изменить основание или предмет административного иска.

По настоящему административному иску Киреев Р.Р. не оспаривает законность вынесенного государственным регистратором Гайсиным Р.Р. решения о приостановлении государственной регистрации права собственности ( перехода права), в отношении на объект недвижимости.

Отказ государственного регистратора Гайсина Р.Р. основан на положении ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "О государственной регистрации недвижимости" и обусловлен тем обстоятельством, что в течение срока приостановления Киреевым Р.Р. не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В уведомлении государственный регистратор Гайсин Р.Р. ссылается на ст. 170 ГК РФ.

Как указано выше, уведомление о приостановлении Киреевым Р.Р. не обжаловано в установленном законом порядке.

Согласно ст. 170 ГК РФ:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 554 ГК РФ не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае, если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным, отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. между Киреевым Р.Р. (Продавцом) и Николаевым Д.А. (Покупателем) указаны сведения о площади застройки <данные изъяты> кв.м., степенью готовности 10%, кадастровый номер №; в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.указана та же информация (площадь застройки 211,2 кв.м, степень готовности 10%, кадастровый номер №), сведения ЕГРН по состоянию на 08.02.2018 г. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес> площадь 211,2 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительством - 10%), не соответствуют фактическим данным об объекте недвижимости с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, площадь застройки - 377,9 кв.м.; адрес (местоположение) объекта недвижимости не совпадает с адресом (местоположением) земельного участка и проектной документации; контур здания выходит за пределы границы земельного участка с кадастровым номером № государственный регистратор правомерно отказал в осуществлении государственной регистрации перехода права, права собственности на объект с кадастровым номером №

Ходатайство представителя Киреева Р.Р. о признании представленного суду технического плана от 31.03.2017 г., изготовленного кадастровым инженером, недопустимым доказательством не подлежит удовлетворению по нижеследующему.

В силу п.12 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Представитель административного истца указывает на недопустимость технического плана лишь по мотиву ввиду его представления суду на бумажном носителе, при этом несогласия с содержанием данного документа, представленном суду в бумажном виде, его электронной версии, сторона не выражает.

Учитывая, что ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ не содержит запрета на изготовления технического плана в форме документа на бумажном носителе, наоборот, таковые случае оговорены законом, представление государственным регистратором суду данного доказательства не лишает его признака допустимости, на что ссылается представитель административного истца.

По тем же обстоятельствам не имеется оснований для признания недопустимыми доказательствами акт административного обследования № от ДД.ММ.ГГГГ г. и письмо № от ДД.ММ.ГГГГ г., так как данные документы в совокупности с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ г. подтверждают правомерность вынесенного государственным регистратором Гайсиным Р.Ф. решения № от ДД.ММ.ГГГГ г.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Киреева Р.Р. в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Киреева Р.Р. к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, государственному регистратору межмуниципального отдела по Краснокамскому, Калтасинскому районам, городу Нефтекамск и Агидель Гайсину Р.Ф, о признании незаконным решения № от 26.12.2017 г. об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> об обязании Управления Росреестра по РБ произвести государственную регистрацию перехода права Киреева Р,Р. и права собственности Николаева Д.А. на объект незавершенного строительства, строительства с кадастровым номером 02:66:010110:296, расположенный по адресу: <адрес>; - отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтекамский городской суд.

Мотивированное судебное решение составлено 18.04.2018 года в 15.00 час.

Судья: И.Ф. Сафина