Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к администрации города Сочи и ООО «Красмашевский» об уточнении учетных частей земельного участка с кадастровым номером №, установления размера обязательства арендатора и заключении нового договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец – ФИО2 обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с административным исковым заявлением, к администрации г.Сочи, ООО «Красмашевский», в котором с учетом уточнения административных исковых требований просит уточнить местоположение следующих учетных частей с кадастровыми номерами № земельного участка с кадастровым номером № в указанных координатах поворотных точек; изменить в соответствии с классификатором вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на «гостиничное обслуживание, код 4.7.», отнеся в соответствии со справкой ИСОГД № всю территории этого земельного участка к территориальной зоне - «РК» - зона лечебно-оздоровительных учреждений; установить, что размер обязательств по договору аренды, в том числе весь объем прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № для собственников помещений в объектах здание литер А спальный корпус № кадастровый №, здание литер Б административный корпус, здание литер В спальный корпус № кадастровый №, здание литер Г спальный корпус № кадастровый №, здание литер Д лечебный корпус, устанавливается исключительно соразмерно площади (границам) соответствующей учетной части земельного участка, на котором располагается соответствующий объект; обязать администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений заключить с ООО «Красмашевский» новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на прежних условиях в части срока по ДД.ММ.ГГГГ, указав: в предмете договора аренды новый вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № - «гостиничное обслуживание, код 4.7.»; дополнив предмет договора аренды пунктами следующего содержания: «Земельный участок с кадастровым номером № имеет учетные части в границах которых располагаются объекты капитального строительства: здание литер А, спальный корпус №, кадастровый № располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; здание литер Б, административный корпус, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; здание литер В, спальный корпус № кадастровый №, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; здание литер Г, спальный корпус № кадастровый №, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; здание литер Д, лечебный корпус, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №». «Арендатор(ы) не возражают против вступления в настоящий договор и/или исключения из него иных арендаторов путем заключения с Арендодателем соглашений о присоединении к договору и/или исключении из него. Соглашение о вступлении в настоящий договор на сторону Арендатора нового лица подписывается Арендодателем и вступающим в договор новым Арендатором, с обязательным указанием соответствующего кадастрового номера учетной части земельного участка №, в границах которой располагается объект капитального строительства, помещение в котором принадлежит новому Арендатору». «Размер обязательства (объем прав и обязанностей) урегулированные настоящим договором, для каждого нового Арендатора, вступившего в настоящий договор с множественностью лиц на стороне арендатора, устанавливается (распространяется) в отношении соответствующей учетной части земельного участка № в границах которой располагается объект капитального строительства, помещение в котором принадлежит новому Арендатору. Арендодатель уведомляет Арендаторов о вступлении в настоящий договор новых Арендаторов»; дополнив раздел договора аренды «Арендная плата» пунктами следующего содержания: «Арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № начисляется Арендатору ООО «Красмашеский» исходя из его площади за вычетом площадей его учетных частей с кадастровыми номерами №». «Арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № в границах его учетных частей с кадастровыми номерами №, начисляется каждому Арендатору применительно к размеру соответствующей учетной части земельного участка №, в границах которой располагается объект капитального строительства, помещение в котором принадлежит Арендатору. В таком случае, размер арендной платы за пользование соответствующей учетной частью земельного участка определяется пропорционально, в соответствии с площадью помещения находящегося в собственности у такого Арендатора к общей площади помещений находящихся в собственности всех Арендаторов.»; дополнив раздел договора аренды «Права и обязанности Арендаторов» пунктом следующего содержания: «Арендатор ООО «Красмашевский» осуществляет пользование земельным участком с кадастровым номером № за вычетом площадей (территорий, границ) его учетных частей с кадастровыми номерами №, №№№ в том числе осуществляет строительство новых объектов, реконструкцию существующих объектов, вводит их в эксплуатацию без согласия иных Арендаторов и/или собственников помещений в зданиях литер А спальный корпус № кадастровый №, литер Б административный корпус, литер В спальный корпус № кадастровый №, литер Г спальный корпус № кадастровый №, литер Д лечебный корпус. Работы по капитальному ремонту зданий литер А спальный корпус № кадастровый №, литер Б административный корпус, литер В спальный корпус № кадастровый №, литер Г спальный корпус № кадастровый №, литер Д лечебный корпус осуществляются на основании соглашения Арендатора ООО «Красмашевский» и иных Арендаторов, и/или собственников помещений в указанных зданиях.». Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи, осуществить государственный кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на «гостиничное обслуживание (код 4.7)» и уточнив местоположение следующих учетных частей земельного участка с кадастровым номером № в указанных координатах поворотных точек.

В обоснование своих требований административный истец указала, что она является собственником нежилого помещения №, кадастровый №, общей площадью 162,2 кв.м., расположенное на 3 (третьем) этаже по адресу: <адрес>, в нежилом здании: спальный корпус №, кадастровый №. Помещение принадлежало ООО «Красмашевский» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Красмашевский» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью - 35 436 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> на основании соглашения (рег. запись №) от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ№. Указанный земельный участок принадлежит муниципальному образованию город-курорт Сочи, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно п. 2.2. заключенных между административным истцом и административным ответчиком ООО «Красмашевский» договоров купли-продажи (предварительных договоров купли-продажи): «Сторона 1 дает свое согласие Стороне 2 на внесение изменений в границы земельного участка с кадастровым номером №, включая его раздел и межевание, снятие и постановку на кадастровый учет, регистрацию прав и иные действия, в установленном действующим законодательством порядке. Сторона 1 настоящим Соглашением дает свое согласие на осуществление Стороной 2 всех юридических, землеустроительных и фактических действий для разделения и межевания, кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № и его частей, в целях строительства новых объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений) без получения дополнительных согласований от Стороны 1 и компенсаций таких действий, таким образом, чтобы земельный участок, необходимый для строительства и последующей эксплуатации новых объектов капитального строительства, представлял собой самостоятельный объект права, также включая согласие Стороны 1 на оформление Стороной 2 на имя Стороны 2 прав аренды на все земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №».

ФИО2 обратилась к ООО «Красмашевский» с требованием о разделе земельного участка занятого нежилыми зданиями, в котором располагаются приобретаемые ей нежилые помещения.

Письмом ДД.ММ.ГГГГ№-кр–исх ООО «Красмашевский» отказано в удовлетворении заявленных требований.

Из данного отказа следует, что ООО «Красмашевский» обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Сочи по вопросу оказания муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении», а также о приведении вида разрешенного использования земельного участка к Классификатору, но получив отказ от ДД.ММ.ГГГГ№, сообщил ФИО2 о невозможности исполнить взятые на себя обязательства по договорам в части раздела земельного участка.

Считая данный отказ, затрагивающим ее права и свободы, ФИО2 обратилась в суд с настоящими административными исковыми требованиями.

В судебное заседание административный истец – ФИО2 надлежаще и своевременно извещенная о времени и месте судебного заседания не явилась. В письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие и удовлетворить административный иск в полном объеме с учетом его уточнения.

Административный ответчик – представитель ООО «Красмашевский», надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте судебного заседания не явился. Заместитель генерального директора ФИО3 представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что согласен с заявленными административными исковыми требованиями в уточненной редакции в полном объеме.

Административный ответчик – представитель администрации г. Сочи, надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте судебного заседания не явился, причины неявки не сообщил, о рассмотрении дела без его участия не просил.

Заинтересованное лицо – представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому края, надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте судебного заседания не явилась, согласно представленного заявления просит о рассмотрении дела без его участия и отказе в удовлетворении административных исковых требованиях.

Согласно ч. 6 ст. 226 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствие с ч.1 ст.219 КАС РФ, если Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

При этом в силу ч.2 ст.62 КАС РФ, обязанность доказывания законности и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Как следует из материалов дела, ФИО2, является собственником нежилого помещения №, кадастровый №, общей площадью 162,2 кв.м., расположенное на 3 (третьем) этаже по адресу: <адрес>, в нежилом здании: спальный корпус №, кадастровый №. Помещение принадлежало ООО «Красмашевский» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Красмашевский» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью - 35 436 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> на основании соглашения (рег. запись ДД.ММ.ГГГГ№) от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ№. Указанный земельный участок принадлежит муниципальному образованию город-курорт Сочи, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ№.

Административный истец ФИО2 обратилась к ООО «Красмашевский» с требованием о разделе земельного участка занятого нежилыми зданиями, в котором располагаются приобретаемые ей нежилые помещения.

Письмом ДД.ММ.ГГГГ№-кр–исх ООО «Красмашевский» отказано в удовлетворении заявленных требований.

Суд, изучив основания отказа, приходит к выводу, что данный департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы ФИО2 по следующим основаниям.

Согласно п.1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Приведенные выше законоположения однозначно толкуют, что собственник помещения в здании несет бремя арендных платежей не всего земельного участка с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> а только той его частью, которая занята соответствующим зданием.

В соответствии с пунктами 1, 4, 6 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Не требуется такое согласие на образование земельных участков в следующих случаях, в том числе при образовании земельных участков на основании решения суда независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Соответствующая схема раздела земельного участка была подготовлена административным ответчиком ООО «Красмашевский». Административный истец ФИО2 также подготовила свой вариант раздела земельного участка, который также представила суду.

Судом с целью установления фактических обстоятельств, имеющих юридическое значение для разрешения спора по существу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты>ФИО1

Согласно выводам заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, раздел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35 436 кв.м., по адресу<адрес> исходя из его местоположения, конфигурации, рельефа местности, а также возможности обеспечения подъезда подхода к образуемым земельным участкам не возможен, поскольку раздел затрагивает исключительно границы (территорию) объекта культурного наследия регионального значения за регистрационным номером № «Санаторий им. Кирова, где в годы Великой Отечественной войны размещались госпитали №».

В отношении объектов культурного наследия, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 35 436 кв.м., по адресу: <адрес> должны выполняться требования Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В соответствии со ст.48, п.14 от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «Памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется». В соответствии с правоустанавливающими документами, данными кадастрового учета, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 35 436 кв.м. фактически состоит из учетных частей в количестве 22 (Двадцати двух) единиц. Каждая учетная часть представляет собой наложенное обременение, позволяющее определить порядок пользования частями земельного участка с кадастровым номером №, для чего необходимо уточнить местоположение уже существующих его учетных частей: №; №; №; №; №, на которых располагаются здания, объекты недвижимости, исходя из их местоположения, конфигурации, рельефа местности, а также возможности обеспечения подъезда подхода к указанным учетным частям.

В связи с тем, что на территории земельного участка с кадастровым номером №, площадью 35 436 кв.м., по адресу: <адрес> расположен объект культурного наследия регионального значения за регистрационным номером № «Санаторий им. Кирова, где в годы Великой Отечественной войны размещались госпитали №», земельный участок в границах территории памятника разделу с целью образования новых земельных участков, согласно ст.48, п.14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» не подлежит. Возможно определить обособленный порядок пользования земельным участком с кадастровым номером №, произведя уточнение кадастровых границ его учетных частей. За основу при определении обособленного порядка пользования земельным участком с кадастровым номером №, а именно уточнение кадастровых границ его учетных частей необходимо принять координаты поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2, указанные в Варианте № схемы раздела (варианте раздела, стр.163-165 Дела).

Исходя из местоположения, конфигурации, рельефа местности, а также возможности обеспечения подъезда подхода для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на территории земельного участка с кадастровым номером № необходимо установить обособленный порядок пользования учетными частями № в пределах которых располагаются объекты недвижимости, уточнив их местоположение в координатах поворотных точек, указанных в Варианте № раздела.

Учетная часть с кадастровым номером №,в следующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2:

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 3113 кв.м., которая обеспечит надлежащую эксплуатацию здания литер Б, административный корпус.

Учетная часть с кадастровым номером № в следующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2:

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 2885 кв.м., которая обеспечит надлежащую эксплуатацию здания литер А, спальный корпус № кадастровый №.

Учетная часть с кадастровым номером №, в следующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2:

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 3102 кв.м., которая обеспечит надлежащую эксплуатацию здания литер В, спальный корпус № кадастровый №.

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 1984 кв.м. которая обеспечит надлежащую эксплуатацию здания литер Г, спальный корпус № кадастровый №.

Учетная часть с кадастровым номером №, в следующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2:

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 776 кв.м., которая обеспечит надлежащую эксплуатацию здания литер Д, лечебный корпус.

Также, по мнению эксперта, для земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> следует отнести вид разрешенного использования учитывая его фактическое использование, предусмотренных зоной РК по Правилам землепользования и застройки города Сочи и Классификатора, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ «Гостиничное обслуживание, код 4.7». В настоящий момент объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу<адрес> используются в качестве нежилых зданий, для временного размещения граждан, пребывающих с целью туристического отдыха. Как таковые лечебно-оздоровительные учреждения на территории земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> отсутствуют.

Суд, дав оценку заключению эксперта, приходит к выводу о его принятии в качестве допустимого доказательства по делу, так как оно выполнено квалифицированным специалистом, имеющим соответствующее высшее образование, длительный стаж работы по специальности и сертификат соответствия. При проведении судебной экспертизы экспертом применялись общие (общенаучные) методы и различные методики – наблюдение, измерение, сравнение, описание, расчет и т.д. Ответы эксперта на поставленные судом вопросы основывались на результатах ознакомления с техническими материалами, выездом на место, осмотре, технических норм и правил. Ответы на поставленные судом вопросы даны в полном объеме, развернуто и неясностей в экспертизе не имеется.

Возражений против указанного экспертного заключения участвующими по делу лицами не заявлено.

У суда нет оснований сомневаться в правильности и достоверности выводов судебной экспертизы, при проведении которой, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании ч. 1 ст. 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд принимает указанное заключение эксперта по настоящему делу как допустимое доказательство и оценивает его в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с правоустанавливающими документами, данными кадастрового учета, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 35 436 кв.м. фактически состоит из учетных частей в количестве 22 (двадцати двух) единиц. Каждая учетная часть представляет собой наложенное обременение, позволяющее определить порядок пользования частями земельного участка с кадастровым номером №, однако необходимо уточнить местоположение уже существующих его учетных частей: №; №; №; №; №, на которых располагаются здания, объекты недвижимости, исходя из их местоположения, конфигурации, рельефа местности, а также возможности обеспечения подъезда подхода к указанным учетным частям.

Обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, следует из положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Так, согласно ч.2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 указанной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Частью 10 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ определено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Из заключения судебной экспертизы следует, что местоположение учетных частей земельного участка с кадастровым номером №, на которых располагаются здания выглядит следующим образом: Здание литер А, спальный корпус № кадастровый №, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; Здание литер Б, административный корпус, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; Здание литер В, спальный корпус № кадастровый №, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; Здание литер Г, спальный корпус № кадастровый №, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; Здание литер Д, лечебный корпус, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №.

Поскольку административный истец является собственником одного из помещений в здании литер Г, спальный корпус № кадастровый № в отношении которого определена учетной часть земельного участка занятая этим корпусом с кадастровым номером №, истица обязана присоединиться к договору аренды земельного участка с кадастровым номером №. Однако, истица имеет право определить свой размер обязательств по договору аренды земельного участка исходя из площади не всего земельного участка, а только его учетной части необходимой и достаточной для эксплуатации всего здания литер Г, которую согласно мнению эксперта следует уточнить в соответствующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23. Следовательно, административный истец, равно как любой другой собственник вправе нести бремя арендатора, в том числе оплачивать арендные платежи только за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации объекта недвижимого имущества. В рассматриваемом случае для литера Г - это учетная часть с кадастровым номером № площадью - 1984 кв.м.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке на котором расположены не один, а нескольких объектов недвижимого имущества.

Поскольку земельный участок сформирован под несколькими объектами и в границах территории памятника неделим, то в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при расчете арендной платы применяется принцип пропорциональности (учета долей) исходя из расчета площади участка, необходимого для эксплуатации каждого из таких зданий. Предложенная административным истцом схема уточнения координат поворотных точек системы координат МСК-23, уже существующих учетных частей земельного участка с кадастровыми номерами № в границах которых располагаются здание литер А спальный корпус № кадастровый №, здание литер Б административный корпус, здание литер В спальный корпус № кадастровый №, здание литер Г спальный корпус № кадастровый №, здание литер Д лечебный корпус, удовлетворяет принципу пропорциональности для расчета размера арендных платежей соарендаторов со множественностью лиц на стороне арендатора.

Кроме того, частью 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее - Классификатор), уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Согласно справке ИСОГД №, представленной в материалы дела, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне РК (зона лечебно-оздоровительных учреждений) по Решению Городского Собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи». Для данной территориальной зоны в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрен вид - «гостиничное обслуживание, код 4.7.». Поскольку, по мнению эксперта, объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № используются в качестве нежилых зданий, для временного размещения граждан, пребывающих с целью туристического отдыха и как таковые лечебно-оздоровительные учреждения на территории земельном участке отсутствуют, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об изменении в соответствии с Классификатором вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на «гостиничное обслуживание, код 4.7.», отнеся в соответствии со справкой ИСОГД № всю территории этого земельного участка к территориальной зоне - «РК» - зона лечебно-оздоровительных учреждений.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9). Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым такими объектами и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Анализ приведенных норм и разъяснений законодательства свидетельствует о том, что у административного истца, как у одного из собственников объекта недвижимости, возникло право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного непосредственно под объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации, для чего условия договора аренды должны предусматривать право на вступление в договор новых арендаторов, что требует заключение нового договора аренды с новыми условиями. При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим удовлетворению требования ФИО2 о заключении нового договора с условиями вступления в договор новых арендаторов.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Необходимым условием выбора того или иного способа защиты нарушенного или оспоренного права является обеспечение восстановления нарушенного права. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует, и заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат. Требуя применить конкретный способ защиты истец должен доказать, что иным способом восстановить его право невозможно – применяемый способ защиты должны быть необходимым и достаточным для восстановления нарушенного права и не должен причинять ответчику вред, поскольку в противном случае речь имеет место превышении пределов защиты, влекущее неоправданное нарушение прав ответчика.

Ввиду данных обстоятельств, оценив в совокупности имеющиеся доказательства, с учетом вышеуказанных правовых позиций Высшего Арбитражного суда РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении иска об уточнении учетных частей земельного участка с кадастровым номером №, установления размера обязательства арендатора и заключении нового договора аренды земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 298 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 к администрации города Сочи и ООО «Красмашевский» об уточнении учетных частей земельного участка с кадастровым номером №, установления размера обязательства арендатора и заключении нового договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Уточнить местоположение следующих учетных частей земельного участка с кадастровым номером № в указанных ниже координатах поворотных точек:

Учетная часть с кадастровым номером № с расположением в ее границах здания литер Б административный корпус, в следующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2:

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 3113 кв.м.

Учетная часть с кадастровым номером № с расположением в ее границах здания литер А спальный корпус № кадастровый №, в следующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2:

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 2885 кв.м.

Учетная часть с кадастровым номером № с расположением в ее границах здания литер В спальный корпус № кадастровый №, в следующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2:

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 3102 кв.м.

Учетная часть с кадастровым номером № с расположением в ее границах здания литер Г спальный корпус № кадастровый №, в следующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2:

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 1984 кв.м.

Учетная часть с кадастровым номером №, с расположением в ее границах здания литер Д лечебный корпус в следующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2:

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 776 кв.м.

Изменить в соответствии с Классификатором вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на «гостиничное обслуживание, код 4.7.», отнеся в соответствии со справкой ИСОГД № всю территории этого земельного участка к территориальной зоне - «РК» - зона лечебно-оздоровительных учреждений.

Установить, что размер обязательств по договору аренды, в том числе весь объем прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, для собственников помещений в объектах здание литер А спальный корпус № кадастровый №, здание литер Б административный корпус, здание литер В спальный корпус № кадастровый №, здание литер Г спальный корпус № кадастровый №, здание литер Д лечебный корпус, устанавливается исключительно соразмерно площади (границам) соответствующей учетной части земельного участка, на котором располагается соответствующий объект.

Обязать администрацию города Сочи выдавать Арендатору ООО «Красмашевский» разрешение на строительство новых объектов, реконструкцию существующих объектов, вводит их в эксплуатацию в границах земельного участка с кадастровым номером № за вычетом площадей (территорий, границ) его учетных частей с кадастровыми номерами №, без согласия иных Арендаторов и/или собственников помещений в зданиях литер А спальный корпус № кадастровый №, литер Б административный корпус, литер В спальный корпус № кадастровый №, литер Г спальный корпус № кадастровый №, литер Д лечебный корпус.

Обязать администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений расторгнуть с ООО «Красмашевский» договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ№ и в порядке ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации заключить с ООО «Красмашевский» новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком 49 лет, указав:

в предмете договора аренды новый вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № - «гостиничное обслуживание, код 4.7.»;

дополнив предмет договора аренды пунктами следующего содержания:

«Земельный участок с кадастровым номером № имеет учетные части в границах которых располагаются объекты капитального строительства: здание литер А, спальный корпус №, кадастровый № располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; здание литер Б, административный корпус, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; здание литер В, спальный корпус № кадастровый №, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; здание литер Г, спальный корпус № кадастровый №, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №; здание литер Д, лечебный корпус, располагается на учетной части земельного участка кадастровый №».

«Арендатор(ы) не возражают против вступления в настоящий договор и/или исключения из него иных арендаторов путем заключения с Арендодателем соглашений о присоединении к договору и/или исключении из него.

Соглашение о вступлении в настоящий договор на сторону Арендатора нового лица подписывается Арендодателем и вступающим в договор новым Арендатором, с обязательным указанием соответствующего кадастрового номера учетной части земельного участка №, в границах которой располагается объект капитального строительства, помещение в котором принадлежит новому Арендатору».

«Размер обязательства (объем прав и обязанностей) урегулированные настоящим договором, для каждого нового Арендатора, вступившего в настоящий договор с множественностью лиц на стороне арендатора, устанавливается (распространяется) в отношении соответствующей учетной части земельного участка № в границах которой располагается объект капитального строительства, помещение в котором принадлежит новому Арендатору.

Арендодатель уведомляет Арендаторов о вступлении в настоящий договор новых Арендаторов»;

дополнив раздел договора аренды «Арендная плата» пунктами следующего содержания:

«Арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № начисляется Арендатору ООО «Красмашеский» исходя из его площади за вычетом площадей его учетных частей с кадастровыми номерами №

«Арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № в границах его учетных частей с кадастровыми номерами № начисляется каждому Арендатору применительно к размеру соответствующей учетной части земельного участка №, в границах которой располагается объект капитального строительства, помещение в котором принадлежит Арендатору. В таком случае, размер арендной платы за пользование соответствующей учетной частью земельного участка определяется пропорционально, в соответствии с площадью помещения находящегося в собственности у такого Арендатора к общей площади помещений находящихся в собственности всех Арендаторов.»;

дополнить раздел договора аренды «Права и обязанности Арендаторов» пунктом следующего содержания:

«Арендатор ООО «Красмашевский» осуществляет пользование земельным участком с кадастровым номером № за вычетом площадей (территорий, границ) его учетных частей с кадастровыми номерами №, в том числе осуществляет строительство новых объектов, реконструкцию существующих объектов, вводит их в эксплуатацию без согласия иных Арендаторов и/или собственников помещений в зданиях литер А спальный корпус № кадастровый №, литер Б административный корпус, литер В спальный корпус № кадастровый №, литер Г спальный корпус № кадастровый №, литер Д лечебный корпус.

Работы по капитальному ремонту зданий литер А спальный корпус № кадастровый №, литер Б административный корпус, литер В спальный корпус № кадастровый №, литер Г спальный корпус № кадастровый №, литер Д лечебный корпус осуществляются на основании соглашения Арендатора ООО «Красмашевский» и иных Арендаторов, и/или собственников помещений в указанных зданиях.»;

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи, осуществить государственный кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на «гостиничное обслуживание (код 4.7)» и уточнив местоположение следующих учетных частей земельного участка с кадастровым номером № в указанных ниже координатах поворотных точек:

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 3113 кв.м.

Учетная часть с кадастровым номером №, с расположением в ее границах здания литер А спальный корпус № кадастровый №, в следующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2:

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 2885 кв.м.

Учетная часть с кадастровым номером №, с расположением в ее границах здания литер В спальный корпус № кадастровый №, в следующих координатах поворотных точек системы координат МСК-23, зона 2:

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 3102 кв.м.

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 1984 кв.м.

№ № точек Местоположение точек в системе координат

<данные изъяты>

Площадь учетной части с кадастровым номером № составит 776 кв.м.».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 декабря 2020 года.

Председательствующий судья: В.А. Власенко

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»