Гражданский кодекс часть 1

административное дело по административному исковому заявлению Петровой Ю.А. об оспаривании решения государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Ждановой Я.П. от **.**.**** о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Петрова Ю.А. обратилась в Центральный районный суд г. Кемерово с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Ждановой Я.П. от **.**.**** о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Требования мотивированы тем, что **.**.**** в Управление Росреестра по Кемеровской области через многофункциональный центр Кемеровской области ею и ООО «СПИК» были поданы заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № ### от **.**.****, согласно которому ООО «СПИК» обязалось в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом ###, строительный адрес: ... на земельном участке с кадастровым номером ### и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать ей следующий объект долевого строительства в данном доме: жилое помещение, строительный номер 4, этаж 1, общей проектной площадью 30,6 кв.м., площадь лоджии (с учетом коэффициента 0,5) - 2,4 кв.м.

**.**.**** государственный регистратор Управления Росреестра по Кемеровской области Жданова Я.П. приняла решение о приостановке государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, направив в адрес сторон сделки уведомление ### от **.**.****.

Приостановление регистрации согласно уведомлению основано на пунктах 3, 6, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а именно:

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

- представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Так, доводы государственного регистратора о причинах невозможности регистрации договора участия в долевом строительстве сводятся к следующему:

- на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком застройщик должен был представить проектную декларацию, на основании которой Инспекцией Госстройнадзора по Кемеровской области ему было выдано заключение о соответствии застройщика и декларации требованиям закона, где был регламентирован срок окончания строительства - 3 квартал 2019 г., а не проектную декларацию с внесенными в нее изменениями в части сроков окончания строительства дома - 4 квартал 2020 г.;

- в связи с тем, что право субаренды застройщика на земельный участок под строительство дома зарегистрировано до **.**.****, а срок передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве предусмотрен не позднее 6 месяцев с **.**.**** (дата ввода в эксплуатацию), как обременение субаренды в пользу участника долевого строительства, зарегистрированной до **.**.****, не представляется возможным, поскольку срок ипотеки на земельный участок, обеспечивающей обязательства застройщика по передаче жилого помещения, должен быть равен сроку передачи застройщиком дольщику данного жилого помещения.

Для устранения причин приостановления регистрации договора государственный регистратор предложил:

- предоставить договор участия в долевом строительстве со сроком завершения строительства, сроком передачи жилого помещения в соответствии с проектной декларацией, на основании которой застройщику было выдано заключение инспекции строительного надзора, то есть со
сроком строительства дома - 3 квартал 2019 г. и сроком передачи жилого помещения - не позднее 6 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию либо: оформить права на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию со сроком завершения строительства, изначально указанного в договоре участия в долевом строительстве, то есть 4 квартал 2020 г. и получить заключение инспекции о соответствии застройщика и декларации закону.

Считает решение государственного регистратора, указанное в уведомлении ### от **.**.**** незаконным, необоснованным, нарушающим права и законные интересы и подлежащим отмене по ниже следующим основаниям.

Противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами отсутствуют. Наличие указанного основания для приостановления регистрации договора не подтверждается ни поданными сторонами на регистрацию документами, ни содержащимися в ЕГРН данными.

Так, **.**.**** ею и ООО «СПИК» на государственную регистрацию был подан пакет документов с первым участником долевого строительства, ранее в отношении жилого помещения застройщик ни с кем не заключал договоров участия в долевом строительстве, зарегистрированные права третьих лиц на передачу жилого помещения застройщиком дольщику в ЕГРН отсутствуют, доказательств и доводов, свидетельствующих об ином, государственный регистратор в уведомлении не приводит.

Представленные на регистрацию документы являются подлинными,
сведения, содержащиеся в них, достоверны, доказательств,
подтверждающих обратное, государственный регистратор не приводит в уведомлении.

Довод о том, что заключение Инспекции о соответствии ООО «СПИК» и проектной декларации требованиям закона было выдано на основании представленной застройщиком декларации со сроком строительства **.**.****, а на регистрацию договора стороны представили декларацию, где срок окончания строительства **.**.****, что, видимо, по мнению государственного регистратора подтверждает недостоверность сведений в документах, считает несостоятельным, основанном на неправильном толковании закона.

Так, заключение инспекции было выдано застройщику **.**.**** на основании декларации с регламентированными сроками окончания строительства - **.**.****

**.**.**** на регистрацию среди прочих документов застройщик сдал декларацию с внесенными в нее изменениями относительно сроков окончания строительства - **.**.****

Согласно ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», застройщику не запрещено вносить изменения в проектную декларацию, напротив, согласно ч. 4 ст. 19 он обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Данные изменения подлежат размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства и направляются застройщиком в уполномоченный орган с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в
информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Такие изменения подлежат направлению застройщиком в инспекцию.

Процедура выдачи инспекцией последующих заключений по внесенным изменениям в декларацию ФЗ не предусмотрена, внесенные в декларацию изменения имеют юридическую силу, если они оформлены застройщиком и направлены в уполномоченный орган в соответствии с указанными выше требованиями закона.

О нарушениях к форме декларации государственный регистратор в уведомлении доводов не приводит.

Кроме того, государственный регистратор при принятии решения о недостоверности сведений в документах при этом не направил в инспекцию запрос о том, направлялась ли в инспекцию застройщиком декларация с изменениями относительно сроков окончания строительства, и были ли эти изменения приняты и зарегистрированы в системе.

Помимо прочего, содержащиеся выводы регистратора в уведомлении противоречивы.

Так, в уведомлении указано, что условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора, что действительно следует из ч. 4.1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Однако следующий вывод противоречит первому: на государственную регистрацию договора с первым дольщиком должна быть представлена декларация, на основании которой выдано заключение инспекции.

И данный вывод нормами права не подтвержден, закон данного правила не предусматривает.

То есть, по мнению регистратора на регистрацию застройщик в нарушение норм закона должен был представить первоначальную декларацию, сроки окончания строительства дома по которой не соответствуют действительным измененным срокам, несмотря на то, что в установленном порядке он внес в декларацию изменения до подписания договора и подачи документов на регистрацию.

Указанное привело бы к приостановлению регистрации договора участия в долевом строительстве уже на законных основаниях.

Данные выводы регистратора необоснованны, противоречат закону.

Сведения о сроках окончания строительства дома, отраженные в договоре и декларации, не противоречили друг другу, форма документов соответствовала закону, основания по п. 6 ч. 1 ст. 26 Закона 218-ФЗ для приостановления регистрации, таким образом, отсутствовали.

Форма и содержание документа, представленного для осуществления
государственной регистрации прав, то есть содержание и форма договора участия в долевом строительстве, соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона 218-ФЗ). Иное доводами государственного регистратора не подтверждается.

Так, требования к форме и содержанию договора участия в долевом строительстве регламентированы ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Все указанные в ч. 4 ст. 4 ФЗ существенные условия содержались в договоре, соответствовали информации, указанной в проектной декларации согласно ч 4.1 ст. 4 ФЗ.

Иные документы, сданные для осуществления регистрации первого договора участия в долевом строительстве, также соответствуют требованиям законодательства, не были отменены на момент подачи документов, срок их действия не истек. Доводов, подтверждающих обратное, в уведомлении нет.

Окончание срока субаренды земельного участка **.**.**** при сроке
передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве - 6 месяцев с **.**.****, не создает препятствий для регистрации ипотеки прав субаренды в пользу дольщика.

Помимо прочего, «невозможность регистрации ипотеки субарендных прав» в рамках регистрации договора участия в долевом строительстве, как основание для принятия решения о приостановлении регистрации договора участия в долевом строительстве, Законом № 218-ФЗ не предусмотрена.

Ею было подано заявление о регистрации именно договора участия в долевом строительстве, а не прав залога на землю. Залог прав субаренды на земельный участок возникает в ее пользу в силу закона, а не по договору с застройщиком, «передачи» застройщиком прав субаренды, как таковых, не происходит, о чем говорит регистратор в уведомлении.

В данном случае регистрация залога прав на землю по закону производна по отношению к регистрации договора участия в долевом строительстве.

Передача прав в залог и возникновение залога по закону два абсолютно разных понятия относительно решения вопроса о регистрации договора участия в долевом строительстве, что не было учтено регистратором при принятии решения о невозможности регистрации ипотеки в пользу дольщика.

Так, в подтверждение своих доводов регистратор ссылается на абзац 2 п 1.1 п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке - «залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды».

Однако данная норма права регламентирует правоотношения сторон именно при передаче по договору в залог прав аренды, и не распространяет свое действие при возникновении в силу закона залога прав аренды в пользу участника долевого строительства, что регламентируется ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Согласно ч. 9 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Такая особенность предусмотрена ч 8.1 ст. 13 данного закона - возникший на основании настоящего Федерального закона залог права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Таким образом, по отношению к общим нормам ГК РФ и Закона об ипотеке нормы ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» являются специальными, согласно которым государственный регистратор должен зарегистрировать помимо договора также залог в силу закона прав субаренды в пользу дольщика с момента регистрации договора и до передачи жилого помещения.

Окончание срока действия разрешения на строительство - **.**.****, выданного Администрацией города Кемерово и заявленные застройщиком сроки окончания строительства дома - **.**.**** и сроки передачи жилого помещения 6 месяцев с **.**.**** не тождественные понятия, влекут разные правовые последствия.

Так по окончании срока действия разрешения на строительство застройщик согласно нормам ГрК РФ вправе его продлить на тот срок, который требуется для завершения строительства дома.

Следовательно, содержащиеся в декларации и договоре участия в долевом строительстве сроки ввода дома в эксплуатацию и передачи жилого помещения не противоречат срокам действия разрешения на строительства, не свидетельствуют о недостоверности содержащихся в документах сведений, об их несоответствии требованиям закона, что могло бы служить основанием для приостановления регистрации договора участия в долевом строительстве.

Устранить указанные регистратором причины приостановления регистрации предложенными способами не представляется возможным, противоречило бы закону, свидетельствовало бы о нарушении закона застройщиком и государственными органами, что предопределяет дальнейший отказ регистратора в регистрации договора по истечении срока для устранения причин приостановления. Что, в свою очередь, свидетельствует о нарушении законных интересов и прав не только застройщика, но в первую очередь прав дольщика, в частности, закрепленных ст. 40 Конституции РФ прав гражданина на жилище.

Так, представление на регистрацию договора участия в долевом строительстве со сроком завершения строительства - **.**.**** как было ранее предусмотрено проектной декларацией, при том, что действующей проектной декларацией предусмотрены иные сроки - **.**.****., также приведет к решению об отсутствии оснований для регистрации договора участия в долевом строительстве, о противоречии и недостоверности сведений, содержащихся в представленных на регистрацию документов, о нарушении норм закона застройщиком, регистратор откажет в регистрационных действиях.

Оформление застройщиком разрешения на строительство со сроком аналогичным сроку - **.**.**** г. также невозможно в настоящее время, поскольку застройщику уже выдано разрешение, оно является на текущий момент действующим и срок его действия, закончится только **.**.**** в связи с чем у застройщика будут основания для его продления.

В целом выводы регистратора о необходимости оформления застройщиком прав аренды земли, разрешения на строительство и проектной декларации со сроками - **.**.**** и получения по данным документам заключения стройнадзора для устранения причин приостановления регистрации договора не соответствуют закону, согласно которому (ч. 2 ст. 48 Закона 218-ФЗ) на регистрацию первого договора участия в долевом строительстве должны быть представлены:

·договор

·разрешение на строительство

·план дома

·проектная декларация

·заключение инспекции стройнадзора.

Все выше перечисленные документы и были сданы на регистрацию, все они являются действующими, соответствующими требованиям закона.

Оснований для их переоформления, продления, необходимости повторного согласования с контролирующими органами на текущий момент не имеется.

Недопустимость и невозможность устранения несуществующих причин приостановления регистрации договора участия в долевом строительстве приведет к принятию регистратором по истечении трех месяцев на приостановку решения об отказе в регистрации договора, а, следовательно, к нарушению ее прав на приобретение жилого помещения на выгодных и приемлемых на текущий момент для меня условиях.

Так, к моменту отказа в регистрации договора участия в долевом строительстве срок действия заключения инспекции (60 дней по ФЗ) истечет, и застройщик вынужден будет вновь подавать декларацию в инспекцию с целью получения заключения о ее соответствии закону, только после этого застройщик вправе будет заключить договор участия в долевом строительстве с ней. Однако цены на жилье у застройщика постоянно меняются в сторону увеличения, в частности, и в связи с постоянным увеличением объема застройки. Купить жилое помещение в будущем она сможет только по действующему на момент покупки прейскуранту цен застройщика. Помимо прочего, выбранное ею жилое помещение впоследствии могут приобрести иные лица.

Таким образом, решение государственного регистратора о приостановлении регистрации договора по указанным в уведомлении основаниям не только незаконно и необоснованно, но и приведет к последующему отказу в регистрации и лишит ее возможности приобрести жилье по текущей, действующей и экономически выгодной для нее цене, и вообще препятствует реализовать ее конституционные права на приобретение в собственность жилого помещения, что недопустимо.

Просила суд признать незаконным полностью решение государственного регистратора Управления Росреестра по Кемеровской области Ждановой Я.П. о приостановке государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, указанном в уведомлении ### от **.**.****

Обязать административного ответчика устранить препятствия к осуществлению прав, законных интересов административного истца путем продолжения процедуры государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Определением суда от **.**.**** к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Инспекция государственного строительного надзора Кемеровской области.

Представитель административного истца Потлов С.Г., действующий на основании доверенности, в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Административный ответчик Жданова Я.П., представитель административного ответчика Управления Росреестра по Кемеровской области Лозовая П.В., действующая на основании доверенности, требования не признали.

Представитель заинтересованного лица ООО «СПИК» Давыдова В.И., действующая на основании доверенности, требования административного истца поддержала.

Представитель заинтересованного лица Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области Чиченин А.А., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения административного искового заявления.

Административный истец Петрова Ю.А. в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, учитывая мнения участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Судом установлено, что **.**.**** Петрова Ю.А., представитель ООО «СПИК» К.Е.И. обратились в Управление Росреестра по КО с заявлениями о регистрации договора участия в долевом строительстве квартиры, площадью: 30.60 кв.м., строительный номер ###, в доме расположенном по адресу: ... ..., на земельном участке с кадастровым номером: ### (л.д. 79-81).

На государственную регистрацию заявителями были представлены:

·договор долевого участия № ### от **.**.**** между ООО "СПИК" (застройщик) и первым участником долевого строительства Петровой Ю.Л., в соответствии с которым "Застройщик обязуется обеспечить ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее **.**.**** и передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 6 месяцев с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

·проектная декларация ###, в соответствии с которой "Планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства - **.**.****

- разрешение на строительство вышеуказанного жилого дома от **.**.****###, срок действия которого заканчивается **.**.****.

Уведомлением государственного регистратора Ждановой Я.П. от **.**.****### государственная регистрация прав приостановлена, поскольку имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны: форма и (или) содержание документа, представленная для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Для устранения причин приостановления государственной регистрации заявителям предложено предоставить:

- договор долевого участия со сроком завершения строительства, передачи объекта долевого участия в соответствии с проектной декларацией, на основании которой выдано заключение инспекции строительного надзора;

-либо оформить права на земельный участок, разрешение на строительство, декларацию со сроком завершения строительства в соответствии с договором долевого участия и получить заключение инспекции на основании данных документов (л.д. 137-140).

Порядок осуществления учётно-регистрационных действий регламентируется нормами федерального законодательства, в частности Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В силу положений пунктов 3, 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Основания для приостановления государственной регистрации прав предусмотрены в статье 26 Закона о регистрации. В частности, пункт 3 части 1 статьи 26 предусматривает приостановление учётно-регистрационных действий в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно статье 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона о долевом участии договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктами 131, 132 Порядка ведения ЕГРН, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее - Порядок ведения ЕГРН), запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится на земельный участок, как обременение прав застройщика, с указанием:

·лица, права которого ограничиваются (обременяются), сведения о стороне договора - застройщике;

·лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права, сведения о стороне договора - участнике долевого строительства.

В силу части 1 статьи 13 Закона о долевом участии, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Далее - Закон об ипотеке).

На основании пунктов 1, 5 статьи 5 Закона об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1.1 пункта 1 статьи 62 Закона об ипотеке, залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе, в случае прекращения заложенного права.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона о долевом участии обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 134 Порядка ведения ЕГРН в записи об ограничении (обременении) - ипотеке земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, указываются, в том числе в отношении срока - дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный данным договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, срок ипотеки прав на земельный участок, обеспечивающий обязательства застройщика в соответствии с действующим законодательством должен быть равен сроку передачи объекта долевого строительства.

Представленный на государственную регистрацию договор долевого участия № ### от **.**.**** между ООО «СПИК» (застройщик) и первым участником долевого строительства Петровой Ю.А., содержит условия об обязанности Застройщика обеспечить ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее **.**.**** и передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 6 месяцев с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако, согласно записям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ###, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, принадлежит:

1.На праве аренды ООО «Кузбассдорстрой» на основании договора аренды земельного участка ### от **.**.****, заключенного с Комитетом по управлению государственным имущество Кемеровской области. Сторонами договора определено, что срок действия договора по **.**.**** (п. 2.1), по окончании срока действия договор считается расторгнутым (п. 7.2). В ЕГРН аренда зарегистрирована по **.**.****.

2.На праве субаренды К.Л.П. на основании договора субаренды земельного участка от **.**.****###, заключенному с ООО «Кузбассдорстрой». Сторонами договора определено, что срок действия договора по **.**.**** (п. 2.1), по окончании срока действия договор считается расторгнутым (п. 6.2). В ЕГРН субаренда зарегистрирована по **.**.****.

3.Застройщику ООО «СПИК» на праве субаренды на основании договора субаренды земельного участка от **.**.****###, заключенному с К.Л.П. Сторонами договора определено, что срок действия договора по **.**.**** (п. 2.1), по окончании срока действия договор считается расторгнутым (п. 6.2). В ЕГРН субаренда зарегистрирована по **.**.****.

Таким образом, застройщик владеет земельным участком на праве субаренды, зарегистрированном по **.**.****, а заявленный на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве содержит условие об обязанности Застройщика обеспечить ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее **.**.**** и передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 6 месяцев с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Закон о долевом участии устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1 - Закона о долевом участии).

В частности статьей 13 Закона о долевом участии установлено, что одним из способов обеспечения обязательств застройщика по договору долевого участия является залог права субаренды на земельный участок.

Исходя из вышеуказанных норм закона, государственная регистрации договора участия в долевом строительстве не возможна без государственной регистрации ипотеки в силу закона прав застройщика на земельный участок, как способа обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, и ипотека должна обеспечивать обязательства застройщика в полном объеме, а не в части. Ипотека - это обременение права, и в соответствии с действующим законодательством ипотека не может существовать без прав, ипотека прекращается в связи с прекращением права, т.е. срок ипотеки не может быть больше срока действующего права.

Пункты 6, 7 части 1 статьи 26 Закон о регистрации предусматривают, что учётно-регистрационные действия подлежат приостановлению, если представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 48 Закона о регистрации предусматривает, что для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы:

1) разрешение на строительство. Заявитель вправе не представлять разрешение на строительство. В случае, если разрешение на строительство не представлено заявителем, орган регистрации прав получает разрешение на строительство путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в указанной системе запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в разрешении на строительство) в органе, выдавшем разрешение на строительство, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав;

2) план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;

3.проектная декларация. Заявитель вправе не представлять проектную декларацию. В случае, если проектная декларация не представлена заявителем, орган регистрации прав получает ее путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства;

4.заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона о долевом участии, выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав получает указанное заключение путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав.

В соответствии со статьями 23.3, 23.4 Закона о долевом участии Единая информационная система жилищного строительства - система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве, а также иной информации, связанной с жилищным строительством (далее - система).

Порядок взаимодействия уполномоченного органа, органа регистрации прав, контролирующих органов, Фонда, уполномоченных банков и застройщиков при использовании ими информационных ресурсов системы, в том числе личных кабинетов, а также, порядок размещения информации в системе устанавливается Правительством Российской Федерации. Однако, такой порядок Правительством РФ не установлен, доступ у государственного регистратора к системе возможен только через сеть интернет в режиме просмотра.

Согласно пунктам 1, 2, 2.1, 6, 8 статьи 19 Закона о долевом участии проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, требованиям закона до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте единой информационной системы жилищного строительства (далее - сайт). Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом.

На государственную регистрацию договора долевого участия представлены: проектная декларация без даты ### в бумажном виде, в соответствии с которой планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства - **.**.****; разрешение на строительство вышеуказанного жилого дома от **.**.****###, срок действия которого заканчивается **.**.****; договор долевого участия № ### от **.**.**** между ООО «СПИК» (застройщик) и первым участником долевого строительства Петровой Ю.А., содержащий условие об обязанности Застройщик обеспечить ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее **.**.**** и передать участнику долевого строительства квартиру не позднее 6 месяцев с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; заключение Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области (далее - Инспекция) ### от **.**.**** о соответствии застройщика ООО «СПИК» и проектной декларации ### от **.**.****.

В соответствии с частями 5,7,8 статьи 21 Закона о регистрации иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, и заявлений) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должен быть возвращен заявителю.

В случае представления для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов в форме электронных документов, электронных образов документов такие документы представляются в форме электронных документов, если настоящим Федеральным законом предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике (один экземпляр таких документов должен быть подлинником).

Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных законодательством Российской Федерации случаях.

В связи с тем, что проектная декларация была представлена в бумажном виде без отождествления электронного документа бумажному носителю, то есть не соответствовала требованиям к представляемым на государственную регистрацию документам, не содержала дату направления в Инспекцию, а также в связи с тем, что на сайте **.**.**** размещена декларация с иным сроком завершения строительства, а именно - **.**.****, государственным регистратором прав был направлен запрос в Инспекцию о предоставлении сведений и проектной декларации, на основании которой выдавалось представленное на государственную регистрацию прав заключение.

Исходя из представленной Инспекцией декларации и ответа на запрос государственного регистратора установлено несоответствие декларации, представленной для целей государственной регистрации прав и декларации, на основании которой Инспекцией выдано заключение. В частности, дата завершения строительства многоквартирного дома и, соответственно, срок передачи, указанный в договоре долевого участия (ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее **.**.****, передача участнику долевого строительства квартиры не позднее 6 месяцев с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) не соответствует сроку завершения строительства, указанному в проектной декларации ### (а именно - **.**.**** **.**.****), предоставленной застройщиком в Инспекцию для получения заключения **.**.****.

Кроме того, согласно ответу Инспекции, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства, где срок завершения строительства указан **.**.**** не выдавалось, то есть проверка декларации, размещённой застройщиком на сайте **.**.**** Инспекцией не проводилась, заключение не выдавалось.

Статьёй 19 Закона о долевом участии предусмотрено, что в случае, если не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти для получения нового заключения о соответствии требованиям закона.

Согласно части 5 статьи 48 Закона о регистрации после регистрации первого договора долевого участия орган регистрации прав уведомляет Инспекцию о регистрации первого договора долевого участия. После получения уведомления о регистрации первого договора долевого строительства Инспекция осуществляет контроль и надзор в области долевого строительства по конкретному объекту.

Поскольку в данном случае первый договор долевого участия не зарегистрирован, правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства не начались, поэтому корректировка сроков передачи объекта долевого строительства застройщиком, без соответствующего заключения уполномоченного органа, неправомерна.

Согласно порядку осуществления государственной регистрации прав, установленному статьей 29 Закона о регистрации, орган государственной регистрации прав обязан, в том числе, провести правовую экспертизу документов, представленных для осуществления учётно-регистрационных действий, на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления либо отказа в государственной регистрации прав.

Специальные нормы Закона о долевом участии возлагают полномочия по осуществлению проверки проектной декларации на соответствие требований действующего законодательства на Инспекцию. Документом, подтверждающим, что проектная декларация соответствует требованиям действующего законодательства, а также, что застройщик имеет право привлекать денежные средства участников (заключать договоры долевого участия) является заключение.

Обязанность государственного регистратора прав заключается в проверке содержания договора долевого участия на соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе и на соответствие информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Согласно частям 4, 4.1 статьи 4 Закона о долевом участии, договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

Согласно части 1.2 статьи 3 Закона о долевом участии застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Согласно разрешению на строительство от **.**.****###, застройщик вправе осуществлять строительство до **.**.****, что также не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве и информации, содержащейся в декларации. При таких обстоятельствах имеет место несоответствие содержания договора участия в долевом строительстве требованиям частей 4, 4.1 статьи 4 Закона о долевом участии, в части условий о завершении строительства и срока передачи квартиры. Данные сведения недостоверны как в договоре, так и в декларации, представленной в бумажном виде застройщиком.

Исходя из вышеизложенного, суд считает, что Управлением Росреестра по Кемеровской области права и законные интересы административного истца не нарушены. Решение органа регистрации прав о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве квартиры площадью: 30.60 кв.м., строительный номер ###, в доме расположенном по адресу: ... ..., на земельном участке с кадастровым номером ### является законным и обоснованным, принятым в соответствии со ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.

В соответствии со ст. 226 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1.об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2.об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (решений) соответствующего органа государственной власти необходимо одновременно наличие двух условий:

1.несоответствие оспариваемого акта (действия) закону;

2.установление факта нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым актом (действием).

Таких условий по делу судом не установлено.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что требования Петровой Ю.А. об оспаривании решения государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Ждановой Я.П. от **.**.**** о приостановлении государственной регистрациидоговора участия в долевом строительстве следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Петровой Ю.А. об оспаривании решения государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Ждановой Я.П. от **.**.**** о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированной форме.

Судья М.К. Курилов

Решение в мотивированной форме изготовлено **.**.****.