Гражданский кодекс часть 1

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа–Югры в составе председательствующего судьи Шерстобитова О.В., при секретаре Выбрик А.И., с участием административного истца Бондарь Д.А., представителя административного ответчика Рясной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Бондарь ДА, Бондарь ОС к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре об оспаривании отказа в государственной регистрации права, заинтересованное лицо <данные изъяты>

установил:

Бондарь Д.А., Бондарь О.С. (далее – административные истцы) обратились в суд с административным иском в котором указали, что между

Бондарь Д.А., Бондарь О.С. (далее – Новый участник долевого строительства) и <данные изъяты>» (далее – Участник долевого строительства) заключен Договор №а/ст131.1 уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по Договору №а/13/1 участия в долевом строительстве 31.07.2014. Согласно Договора Участник долевого строительства уступает, а Новый участник долевого строительства получает право требовать от должника передачи после ввода в эксплуатацию нежилое помещение, проектной площадью 64,3 кв.м, расположенной на 1 этаже по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, строящийся на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, и принимает на себя исполнение на момент заключения настоящего договора обязанности по Договору участия в долевом строительстве в части нежилого помещения №.1. Оплата по договору подтверждается чек-ордером № 5001 от 28.08.2017. 23.11.2020 Административными истцами было подано заявление в Сургутское отделение Управления Росреестра по ХМАО-Югре для осуществления государственного кадастрового учета. Уведомлением от 18.12.2020 была приостановлена государственная регистрация прав до 09.03.2021, ввиду того, что при проведении правовой экспертизы установлено, что согласно сведениям ЕГРН указанный объект недвижимости долевого строительства не принадлежит <данные изъяты>» на праве требования, на основании Договора участия в долевом строительстве № 23а/13/1 от 31.07.2014, передан в залог ПАО «Банк ЗЕНИТ». В связи с чем для осуществлении государственной регистрации требуется предоставить согласие залогодержателя на заключение Договора № 23а/ст131.1 уступки прав и обязанностей от 04.08.2017 по Договору № 23а/13/1 участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ. 10.03.2020 Уведомлением № КУВД-001/2020-25324670/5 Административным истцам отказано в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала <данные изъяты>. Считают, что в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации к Бондарь Д.А. как к новому кредитору должны перейти все права и обязанности по Договору долевого участия в строительстве, он заменяет участника долевого строительства в отношениях с застройщиком, то есть изменяется лишь субъектный состав участников ранее возникшего обязательства на стороне кредитора, не влияя на содержание существующих между ними взаимных прав и обязанностей. При этом уступка прав требования не изменяет положения объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор долевого участия в строительстве, нового обременения в отношении него не возникает. В связи с этим, нахождения объекта недвижимости в залоге у банка на совершение регистрационных действий не может являться препятствием к внесению в ЕГРН записи о смене участника долевого строительства в уже существующем обязательстве.

Считает, что оспариваемое решение не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы административных истцов, так как фактически лишает их возможности пользоваться и распоряжаться собственным недвижимым имуществом.

Просит признать незаконным решение Управления Росреестра по ХМАО-Югре об отказе в государственной регистрации права административного истца на объект недвижимости: нежилое помещение проектной площадью 64,3 кв.м, расположенной на 1 этаже по адресу: <адрес> Обязать Ответчика произвести государственную регистрацию права на объект недвижимости.

Административный истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, основываясь на доводах, изложенных в заявлении.

Представитель административного ответчика в судебном заседании не согласилась по существу административных требований, поскольку при проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав было установлено, что по сведениям ЕГРН, объект долевого строительства: нежилое помещение № 131, площадью 103.1 кв.м, (частью которого является спорный объект) находится в залоге в пользу <данные изъяты> (публичное акционерное общество) по Договору о залоге имущественных прав (требований) <данные изъяты> лицу лишь с согласия залогодержателя. Как указано в пункте 4.1.2 вышеназванных договоров залога, залогодатель обязан не распоряжаться предметом залога без предварительного письменного согласия залогодержателя. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожными. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ (уступка требования).

В данном случае, государственная регистрация Договора уступки невозможна без согласия залогодержателя, либо документов, подтверждающих перевод долга на нового участника долевого строительства.

Однако указанные документы государственному регистратору представлены не были.

10.03.2021 Управлением отказано в государственной регистрации права в отношении спорного объекта.

Считает, что государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности правомерно и обосновано, права и законные интересы административного истца не нарушены, просит в удовлетворении заявленных требований административного истца отказать.

Заинтересованные лица ООО «Инвестиционно – строительная компания «СеверСтрой», ПАО «Банк Зенит», при надлежащем извещении не присутствовали, о причинах не явки не сообщали.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», при рассмотрении дала по существу суду надлежит выяснять: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление; имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия; соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.); соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

По смыслу части 1 статьи 218, части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца, при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию таких обстоятельств, а также соблюдению срока для обращения в суд за защитой нарушенного права. Вместе с тем административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение соответствует закону.

Из представленных материалов дела следует, что между Бондарь Д.А., Бондарь О.С. (далее – Новый участник долевого строительства) и <данные изъяты>» (далее – Участник долевого строительства) заключен Договор № 23а/ст131.1 уступки прав и обязанностей от 04.08.2017 по Договору № 23а/13/1 участия в долевом строительстве 31.07.2014. Согласно Договора Участник долевого строительства уступает, а Новый участник долевого строительства получает право требовать от должника передачи после ввода в эксплуатацию нежилое помещение, проектной площадью 64,3 кв.м, расположенной на 1 этаже по адресу: <адрес>, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0000000:5424, и принимает на себя исполнение на момент заключения настоящего договора обязанности по Договору участия в долевом строительстве в части нежилого помещения № 131.1.

В соответствии с п.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 1 части 3 статьи 14 Закона государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления.

При этом необходимо отметить, что порядок проведения государственной регистрации прав включает не только прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрацию таких документов, но и правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

23.11.2020 в регистрирующий орган через МКУ МФЦ Сургутского района от имени <данные изъяты>», Бондарь Д.А., Бондарь О.С. было подано заявление о государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве на спорный объект.

В качестве правоустанавливающего документа был представлен Договор от 04.08.2017 № 23а/ст131.1 уступки прав и обязанностей по Договору № 23а/13/1 участия в долевом строительстве от 31.07.2014 (далее-Договор уступки).

При проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав было установлено, что Договор № 23а/13/1 участия в долевом строительстве 31.07.2014 (в редакции дополнительных соглашений), заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" (застройщик) и Обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты>" (участник долевого строительства) зарегистрирован в отношении нескольких объектов долевого строительства, в том числе в отношении объекта долевого строительства: нежилое помещение № 131, расположенное на 1 этаже, общей площадью 103.1 кв.м.

Предметом же представленного Договора уступки являлся спорный объект под номером 131.1., площадью 64.3 кв.м.

В пункте 1 статьи 358.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель).

В соответствии со статьями 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу части 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

По сведениям ЕГРН, объект долевого строительства: нежилое помещение № 131, площадью 103.1 кв.м, (частью которого является спорный объект) находится в залоге в пользу <данные изъяты>) по Договору о залоге имущественных прав (требований) <данные изъяты> от 23.03.2017 и Договору о залоге имущественных прав (требований) №<данные изъяты> от 11.07.2018.

Таким образом, принадлежащие сторонам объекты долевого строительства являются предметом залога, которым обеспечено исполнение ими обязательств перед банком по договорам о залоге. При этом стороны согласно пункта 4.1.2 указанных договоров, залогодатель обязан не распоряжаться предметом залога без предварительного письменного согласия залогодержателя; пункта 4.1.3 не совершать действий, влекущих прекращение заложенных имущественных прав или уменьшения их стоимости.

При этом согласие банка как залогодержателя на внесение изменений в условия договора дано не было.

Государственным регистратором прав 08.12.2020 было принято решение о приостановлении учетно-регистрационных действий.

Данным решением заявителю было рекомендовано в срок до 09.03.2021 представить в регистрирующий орган согласие залогодержателя на заключение Договора № 23а/13/1 участия в долевом строительстве от 31.07.2014; либо представить документы, подтверждающие перевод долга на нового участника долевого строительства, путем составления Дополнительного соглашения к Договору уступки; либо, если обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено - представить заявление залогодателя и залогодержателя, действующих лично, либо в лице представителей, с приложением документов, подтверждающих их полномочия, для внесения в ЕГРН записи о прекращении ипотеки, или решение суда, а так же обеспечить изменение в части характеристик объекта долевого строительства, путем составления дополнительного соглашения между застройщиком и участником долевого строительства.

Однако причины послужившие основанием для приостановления учетно-регистрационных действий административным истцом не были устранены (необходимые документы не представлены).

В связи с чем, 10.03.2021 государственным регистратором прав было вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект

Таким образом, у Управления Росреестра по ХМАО-Югре имелось достаточно оснований для проверки заявления о государственной регистрации права собственности на спорный Объект недвижимого имущества, и при установлении несоответствия требованиям действующего законодательства, государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации права в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона о регистрации.

Доводы административного иска основаны на ошибочном толковании и применении норм материального права, в связи с чем, не могут послужить основанием к отмене правильного по существу решения регистрирующего органа.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Бондарь ДА, Бондарь ДА к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому округу - Югре о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 63,3 кв.м. расположенной на 1 этаже <адрес>, обязании ответчика осуществить государственную регистрацию, заинтересованное лицо ООО «Инвестиционно – строительная компания «<данные изъяты>», оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры.

Мотивированное решение изготовлено 08.07.2021.

Судья подпись О.В. Шерстобитов

КОПИЯ ВЕРНА 08 июля 2021 года

Подлинный документ находится в деле № 2а-7565/2021

86RS0004-01-2021-009626-76

СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ

Судья Сургутского городского суда

_____________________________ О.В.Шерстобитов

Судебный акт не вступил в законную силу

«_____»__________________20_____г.

Секретарь суда _______________ А.И. Выбрик