Гражданский кодекс часть 1

Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Гончаровой Ю.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ефимовой Д.В., с участием административного истца Стефанцевой Л.И., представителя административного ответчика Михеевой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Охинского городского суда административное дело по административному иску Стефанцевой Людмилы Ивановны к администрации муниципального образования городской округ «Охинский» о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение, возложении обязанности согласовать перевод жилого помещения в нежилое помещение,

установил:

Стефанцева Л.И. обратилась в Охинский городской суд с административным иском к администрации муниципального образования городской округ «Охинский» (далее – администрация МО ГО «Охинский») о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения № <адрес>, находящихся по адресу: <адрес> в нежилое помещение и возложении обязанности согласовать перевод жилого помещения в нежилое помещение с отдельным входом, мотивируя свои требования тем, что она является собственником данной квартиры по указанному выше адресу. 18.06.2019 административный истец обратилась к ответчику с письменным заявлением о переводе жилого помещения в нежилое помещение. 19.07.2019 администрацией МО ГО «Охинский» в удовлетворении её заявления о переводе принадлежащего ей жилого помещения в нежилое было отказано ввиду отсутствия согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, которые в силу закона являются и собственниками общего имущества дома, а также отсутствия согласий каждого собственника всех помещений, примыкающих, к переводимому помещению на перевод жилого помещения в нежилое помещение. Данный отказ административный истец считает незаконным, поскольку по мнению истца при переводе жилого помещения в нежилое с отдельным входом, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В судебном заседании представитель административного ответчика, Михеева С.В, действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении, по основаниям, изложенным в письменном ответе от 19.07.2019 на заявление административного истца о переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Должностное лицо глава МО ГО «Охинский» Гусев С.Н., в судебное заседание не явился о времени и месте судебного разбирательства дела извещен надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства дела в связи с невозможностью своей явки в судебное заседание по уважительным причинам не ходатайствовал.

Поэтому суд в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства РФ рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

Выслушав объяснения административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив все собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частью 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).

Часть 2 статьи 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (статья 25 ЖК РФ).

В соответствии с пунктами 1.7.1, 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (зарегистрированы в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176) переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (пункт 1.7.2).

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу указанных норм права несущие стены входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пунктами 1, 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, истец является собственником жилого помещения № <адрес>, расположенного на первой этаже многоквартирного дома по адресу: Сахалинская область, город <адрес>.

18.06.2019 административный истец обратилась в администрацию МО ГО «Охинский» с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое представив административному ответчику, в том числе, рабочий проект вывода квартиры № <адрес> по ул. <адрес> из жилого фонда, протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Администрацией МО ГО «Охинский» данное заявление Стефанцевой Л.И. рассмотрено, письмом от 19.07.2019 ей сообщено об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, поскольку для перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме требуется устройство индивидуального входа, а именно реконструкция жилого помещения и многоквартирного дома в целом, что приведет к уменьшению площади несущих ограждающих конструкций стен многоквартирного дома, а также уменьшению площади земельного участка под многоквартирным домом. При этом, заявителем не представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий согласие всех собственников на перевод жилого помещения в нежилое, а также оформленные в письменной произвольной форме согласия каждого собственника жилых помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое.

Согласно рабочему проекту общества с ограниченной ответственностью СК «Оха» вывода квартиры № <адрес> по ул. <адрес> из жилого фонда с целью исключения возможности доступа к спорной квартире с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, собственнику, кроме прочего, необходимо оборудовать отдельный вход в помещение путем производства работ по устройству входной группы, что соответственно приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Таким образом, при переводе спорного помещения из жилого в нежилое возникла необходимость устройства отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть перепланировка спорного помещения обусловила изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со статьей 36 ЖК РФ в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.

В связи с чем исходя из положений статьи 36 ЖК РФ произведенная истцом перепланировка требует согласия всех собственников помещений в данном доме. Однако такое согласие собственников помещений в данном доме истцом получено не было.

Так из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № <адрес> от 11.06.2019 следует, что по результатам голосования по вопросу согласия собственников помещений данного многоквартирного дома, на перевод квартиры № <адрес> (Стефанцевой Людмилы Ивановны) из жилого помещения в нежилое помещение общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, проголосовавших положительно по данному вопросу составило 79,80%; по вопросу разрешения владельцу квартиры № <адрес> (Стефанцевой Людмилы Ивановны) использовать земельный участок, на котором расположен дом на изменение конструкции фасада многоквартирного дома произвести перепланировку, обустроив отдельный вход с крыльцом в помещение – 80,25%.

Таким образом, административным истцом не получено согласие всех собственников помещений на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, что в силу положений вышеприведенных правовых норм, является обязательным условием.

Кроме того, Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» в статью 23 ЖК РФ внесены изменения, статья дополнена частью 2.2, часть 2 дополнена пунктом 7.

Данный федеральный закон вступил в силу по истечении десяти дней после дня официального опубликования, начало действия документа - 09.06.2019.

В соответствии с пунктом 7 части 2 и частью 2.2 статьи 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения представляет: согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение (часть 2.2).

Таким образом, учитывая, что административный истец обратилась к ответчику с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое 18.06.2019, ей надлежало представить, в том числе письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение. Ссылка административного истца на протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме содержащий подписи собственников данных жилых помещений на перевод жилого помещения в нежилое, является несостоятельной, поскольку данное согласие должно быть оформлено в письменной произвольной форме содержащей сведения перечисленные в части 2.2 статьи 23 ЖК РФ.

Вместе с тем, как следует из перечня документов согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение, административным истцом в администрацию МО ГО «Охинский» представлены не были.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований Стефанцевой Л.И. к администрации МО ГО «Охинский» о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение, возложении обязанности согласовать перевод жилого помещения в нежилое помещение с отдельным входом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований Стефанцевой Людмилы Ивановны к администрации муниципального образования городской округ «Охинский» о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: Сахалинская область, город <адрес> в нежилое помещение, возложении обязанности согласовать перевод жилого помещения в нежилое помещение, с отдельным входом - отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Охинский городской суд Сахалинской области в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Ю.М. Гончарова

Решение в окончательной форме вынесено 03.09.2019 года.

Судья Ю.М. Гончарова

Копия верна: судья Ю.М. Гончарова