Гражданский кодекс часть 1

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа–Югры в составе председательствующего судьи Шерстобитова О.В., при секретаре Выбрик А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Тельмановой ФИО7 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре об оспаривании отказа в государственной регистрации права, заинтересованное лицо ООО «Инвестиционно – строительная компания «<данные изъяты>»,

установил:

Тельманова Е.И. (далее – административный истец) обратилась в суд с административным иском в котором указала, что между Тельмановой Е.И. (далее – Новый участник долевого строительства) и ООО Инвестиционно-Строительная Компания «СеверСтрой» (далее – Участник долевого строительства) заключен Договор № уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по Договору №а/13/1 участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Договора Участник долевого строительства уступает, а Новый участник долевого строительства получает право требовать от должника передачи после ввода в эксплуатацию нежилое помещение, проектной площадью 50,7 кв.м, расположенной на 1 этаже по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, строящийся на земельном участке с кадастровым 86:10:0000000:5424, и принимает на себя исполнение на момент заключения настоящего договора обязанности по Договору участия в долевом строительстве в части нежилого помещения №.2. Оплата по договору подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ выданной ООО <данные изъяты>». ДД.ММ.ГГГГ Административными истцами было подано заявление в Сургутское отделение Управления Росреестра по ХМАО-Югре для осуществления государственного кадастрового учета. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена государственная регистрация прав до ДД.ММ.ГГГГ, ввиду того, что при проведении правовой экспертизы установлено, что согласно сведениям ЕГРН указанный объект недвижимости долевого строительства не принадлежит ООО ИСК «СеверСтрой» на праве требования, на основании Договора участия в долевом строительстве № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, передан в залог <данные изъяты>». В связи с чем для осуществлении государственной регистрации требуется предоставить согласие залогодержателя на заключение Договора № уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по Договору №а/13/1 участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ которое <данные изъяты>» не предоставляет. ДД.ММ.ГГГГ Уведомлением № КУВД-001/2020-25323223/9 Административному истцу отказано в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала 86:10:0000000:5424. Считает, что в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации к Тельмановой Е.И. как к новому кредитору должны перейти все права и обязанности по Договору долевого участия в строительстве, он заменяет участника долевого строительства в отношениях с застройщиком, то есть изменяется лишь субъектный состав участников ранее возникшего обязательства на стороне кредитора, не влияя на содержание существующих между ними взаимных прав и обязанностей. При этом уступка прав требования не изменяет положения объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор долевого участия в строительстве, нового обременения в отношении него не возникает. В связи с этим, нахождения объекта недвижимости в залоге у банка на совершение регистрационных действий не может являться препятствием к внесению в ЕГРН записи о смене участника долевого строительства в уже существующем обязательстве.

Считает, что оспариваемое решение не соответствует действующему законодательству, нарушает права и законные интересы административных истцов, так как фактически лишает их возможности пользоваться и распоряжаться собственным недвижимым имуществом.

Просит признать незаконным решение Управления Росреестра по ХМАО-Югре об отказе в государственной регистрации права административного истца на объект недвижимости: нежилое помещение проектной площадью 50,7 кв.м, расположенной на 1 этаже по адресу: <адрес>. Обязать Ответчика произвести государственную регистрацию права на объект недвижимости.

Административный истец, представители административного ответчика и заинтересованных лиц при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовали. Представитель Росреестра ХМАО-Югры обратилась с заявлением о рассмотрении административного дела без ее участия, с учетом представленного возражения на административный иск.

Административное дело рассмотрено судьей в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с требованиями части 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как поясняет ответчик в отзыве, при проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав было установлено, что по сведениям ЕГРН, объект долевого строительства: нежилое помещение № 131, площадью 103.1 кв.м, (частью которого является спорный объект) находится в залоге в пользу Банк ЗЕНИТ (публичное акционерное общество) по Договору о залоге имущественных прав (требований) №16/074/СеверСтрой-ЗИП-5 от 23.03.2017 и Договору о залоге имущественных прав (требований) №16/074/СеверСтрой-ЗИП-5/1 от 11.07.2018. Вместе с тем, в соответствии со статьей 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя. Как указано в пункте 4.1.2 вышеназванных договоров залога, залогодатель обязан не распоряжаться предметом залога без предварительного письменного согласия залогодержателя. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожными. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ (уступка требования).

В данном случае, государственная регистрация Договора уступки невозможна без согласия залогодержателя, либо документов, подтверждающих перевод долга на нового участника долевого строительства.

Однако указанные документы государственному регистратору представлены не были.

10.03.2021 Управлением отказано в государственной регистрации права в отношении спорного объекта.

Считает, что государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности правомерно и обосновано, права и законные интересы административного истца не нарушены, просит в удовлетворении заявленных требований административного истца отказать.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», при рассмотрении дала по существу суду надлежит выяснять: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление; имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия; соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.); соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

По смыслу части 1 статьи 218, части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца, при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию таких обстоятельств, а также соблюдению срока для обращения в ФИО3 за защитой нарушенного права. Вместе с тем административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение соответствует закону.

Из представленных материалов дела следует, что между Тельмановой Е.И. (далее – Новый участник долевого строительства) и ООО Инвестиционно-Строительная Компания «<данные изъяты>» (далее – Участник долевого строительства) заключен Договор № 1 уступки прав и обязанностей от 25.08.2017 по Договору № 23а/13/1 участия в долевом строительстве 31.07.2014. Согласно Договора Участник долевого строительства уступает, а Новый участник долевого строительства получает право требовать от должника передачи после ввода в эксплуатацию нежилое помещение, проектной площадью 50,7 кв.м, расположенной на 1 этаже по адресу: <адрес>, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0000000:5424, и принимает на себя исполнение на момент заключения настоящего договора обязанности по Договору участия в долевом строительстве в части нежилого помещения №.2 (спорный объект).

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 1 части 3 статьи 14 Закона государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления.

При этом необходимо отметить, что порядок проведения государственной регистрации прав включает не только прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрацию таких документов, но и правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

23.11.2020 в регистрирующий орган через МКУ МФЦ Сургутского района от имени ООО «<данные изъяты>», Тельмановой Е.И. было подано заявление о государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по договору долевого участия в строительстве на спорный объект.

В качестве правоустанавливающего документа представлен Договор от 25.08.2017 № 1 уступки прав и обязанностей по Договору № 23а/13/1 участия в долевом строительстве от 31.07.2014 (далее-Договор уступки).

При проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав было установлено, что Договор № 23а/13/1 участия в долевом строительстве 31.07.2014 (в редакции дополнительных соглашений), заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "СеверСтрой" (застройщик) и Обществом с ограниченной ответственностью ИСК "<данные изъяты>" (участник долевого строительства) зарегистрирован в отношении нескольких объектов долевого строительства, в том числе в отношении объекта долевого строительства: нежилое помещение № 131, расположенное на 1 этаже, общей площадью 103.1 кв.м.

Предметом же представленного Договора уступки являлся спорный объект под номером 131.2, площадью 50.7 кв.м.

Поскольку участник долевого строительства ООО ИСК "<данные изъяты>" согласно данным ЕГРН не обладает правом требования в отношении объекта долевого строительства - нежилое помещение №.2, общей площадью №, то право на распоряжение, а соответственно и заключение договора уступки не имеет.

В пункте 1 статьи 358.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель).

В соответствии со статьями 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу части 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

По сведениям ЕГРН, объект долевого строительства: нежилое помещение №, площадью 103.1 кв.м, (частью которого является спорный объект) находится в залоге в пользу Банк ЗЕНИТ (публичное акционерное общество) по ФИО1 о залоге имущественных прав (требований) №/СеверСтрой-ЗИП-5 от ДД.ММ.ГГГГ и Договору о залоге имущественных прав (требований) №/СеверСтрой-ЗИП-5/1 от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, принадлежащие сторонам объекты долевого строительства в данном случае являются предметом залога, которым обеспечено исполнение ими обязательств перед банком по договорам о залоге.

Согласно пункта 4.1.2 указанных договоров, залогодатель обязан не распоряжаться предметом залога без предварительного письменного согласия залогодержателя; пункта 4.1.3 не совершать действий, влекущих прекращение заложенных имущественных прав или уменьшения их стоимости. Согласие банка как залогодержателя на внесение изменений в условия договора дано не было.

25.12.2020 государственным регистратором принято решение о приостановлении учетно-регистрационных действий. Рекомендовано в срок до 09.03.2021 представить в регистрирующий орган согласие залогодержателя на заключение Договора № 23а/13/1 участия в долевом строительстве от 31.07.2014; либо представить документы, подтверждающие перевод долга на нового участника долевого строительства, путем составления Дополнительного соглашения к Договору уступки; либо, если обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено - представить заявление залогодателя и залогодержателя, действующих лично, либо в лице представителей, с приложением документов, подтверждающих их полномочия, для внесения в ЕГРН записи о прекращении ипотеки, или решение суда, а так же обеспечить изменение в части характеристик объекта долевого строительства, путем составления дополнительного соглашения между застройщиком и участником долевого строительства.

Однако причины послужившие основанием для приостановления учетно-регистрационных действий административным истцом не были устранены (необходимые документы не представлены).

10.03.2021 государственным регистратором вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект

Таким образом, у Управления Росреестра по ХМАО-Югре имелось достаточно оснований для проверки заявления о государственной регистрации права собственности на спорный Объект недвижимого имущества, и при установлении несоответствия требованиям действующего законодательства, государственным регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации права в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона о регистрации.

Доводы административного иска основаны на ошибочном толковании и применении норм материального права, в связи с чем, не могут послужить основанием к отмене правильного по существу решения регистрирующего органа.

Руководствуясь статьями 150, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Тельмановой ФИО8 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому округу - Югре о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 50,7 кв.м. расположенной на 1 этаже <адрес>, обязании ответчика осуществить государственную регистрацию, заинтересованное лицо ООО «Инвестиционно – строительная компания «<данные изъяты>», оставить без удовлетворения.

Решение суда, принятое по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощённого (письменного) производства, может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Мотивированное решение изготовлено 15.07.2021.

Судья О.В. Шерстобитов

КОПИЯ ВЕРНА 15 июля 2021 года

Подлинный документ находится в деле № 2а-7752/2021

86RS0004-01-2021-009844-04

СУРГУТСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ХМАО-ЮГРЫ

Судья Сургутского городского суда

_____________________________ О.В.Шерстобитов

Судебный акт не вступил в законную силу

«_____»__________________20_____г.

Секретарь суда _______________