Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Волкова В. Ю. к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, с участием в качестве заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

установил:

Волков В.Ю. обратился в суд с административным иском к администрации муниципального образования город Краснодар о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка. В обоснование заявленных требований указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №:6744, площадью 17 845 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>. В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы города Краснодара № 100 п.1 от 02.09.2020, указанный земельный участок расположен в планируемой зоне специализированной общественной застройки, в границах зоны планируемого к размещению объекта местного значения (дошкольная общеобразовательная организация). Согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) от 19.08.2021 № 29/12007-1, земельный участок с кадастровым номером №:6744, площадью 17 845 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>, расположен в границах территориальной зоны ОД-2. Зона застройки объектами образования и научной деятельности. Среди основных видов разрешенного использования земельного участка установлены «Дошкольное, начальное и среднее общее образование» и «Обеспечение занятий спортом в помещениях».

В настоящее время установленный вид разрешенного использования земельного участка «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); амбулаторно-поликлиническое обслуживание; дошкольное, начальное и среднее общее образование» не соответствует действующему генеральному плану муниципального образования город Краснодар и правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, что делает невозможным его использование по целевому назначению.

Волков В.Ю. считает, что данный отказ администрации муниципального образования г. Краснодар противоречит действующему законодательству и нарушает его права, как правообладателя земельного участка, препятствует использованию земельного участка по назначению.

В связи с чем, просит суд признать отказ администрации муниципального образования г. Краснодар, выраженный в письме № 19780/26 от 07.09.2021, незаконным; обязать администрацию муниципального образования г. Краснодар изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №:6744, площадью 17 845 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, с вида разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); амбулаторно-поликлиническое обслуживание; дошкольное, начальное и среднее общее образование» на вид разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование» и «обеспечение занятий спортом в помещениях»; обязать администрацию муниципального образования г. Краснодар внести изменения в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 4300020974 от 20.03.2012 в части изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, заключив с Волковым В.Ю. соответствующее дополнительное соглашение; в резолютивной части решения суда указать, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для изменения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (кадастре недвижимости) сведений о виде разрешенного использования спорного земельного участка с вида разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); амбулаторно-поликлиническое обслуживание; дошкольное, начальное и среднее общее образование» на вид разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование» и «обеспечение занятий спортом в помещениях», а также основанием для государственной регистрации дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 4300020974 от 20.03.2012.

В судебном заседании 22.09.2021 представитель административного истца ФИО4, представившая доверенность от 28.01.2021, диплом ИВС 0033312 от 01.06.2002, настаивали на удовлетворении заявленных требований, считала их законными и обоснованными. Также, просила суд обратить принятое по настоящему делу решение, к немедленному исполнению.

Представитель административного ответчика администрации муниципального образования г. Краснодар – ФИО5, представившая доверенность № 2514/01 от 17.12.2020, диплом 102312 0079869 от 21.12.2018, возражала против удовлетворения заявленных требований, просила в иске отказать.

Административный истец Волков В.Ю. не явился, о дне, времени и месте слушания извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, просил допустить к участию в деле представителя по доверенности.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не явился, о дне, времени и месте слушания извещен надлежаще, никаких заявлений или ходатайств не представил.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих по делу, исследовав материалы настоящего дела, оценив в совокупности все доказательства и обстоятельства дела, пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что Волков В.Ю. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №:6744, площадью 17 845 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, что подтверждено: договором аренды земельного участка № 0000002640 (с 01.07.2014 - № 4300020974) от 20.03.2012, договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.05.2012, договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.09.2012, договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.10.2013, договором цессии от 28.12.2015, соглашением о внесении изменений в договор аренды от 03.10.2018.

Из договора аренды земельного участка № 0000002640 от 20.03.2012 усматривается, что арендодателем земельного участка выступал департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Вместе с тем, согласно акта приема-передачи от 22.07.2014 ряд земельных участков, в том числе и спорный земельный участок с кадастровым номером №:6744, были переданы в распоряжение администрации муниципального образования г. Краснодар. Договору аренды присвоен номер 4300020974.

Таким образом, ввиду того, что полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером №:6744, площадью 17 845 кв.м., расположенным по адресу: г. Краснодар, <адрес>, были переданы от департамента имущественных отношений Краснодарского края к администрации муниципального образования г. Краснодар, суд приходит к выводу, что участие департамента имущественных отношений Краснодарского края в данном судебном разбирательстве не является необходимым.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным Решением городской Думы города Краснодара № 100 п.1 от 02.09.2020, земельный участок с кадастровым номером №:6744, площадью 17 845 кв.м., по адресу: г. Краснодар, <адрес>, расположен в планируемой зоне специализированной общественной застройки, в границах зоны планируемого к размещению объекта местного значения (дошкольная общеобразовательная организация).

Решением городской Думы Краснодара от 22.07.2021 № 17 п. 19 Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар приведены в соответствие с генеральным планом муниципального образования город Краснодар.

Согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) от 19.08.2021 № 29/12007-1, земельный участок с кадастровым номером №:6744, площадью 17 845 кв.м., по адресу: г. Краснодар, <адрес>, расположен в границах территориальной зоны ОД-2. Зона застройки объектами образования и научной деятельности. Среди основных видов разрешенного использования земельного участка установлены «дошкольное, начальное и среднее общее образование» и «обеспечение занятий спортом в помещениях».

Однако, в настоящее время установленный вид разрешенного использования земельного участка - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); Амбулаторно-поликлиническое обслуживание; дошкольное, начальное и среднее общее образование», что не соответствует действующему генеральному плану муниципального образования город Краснодар и правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар.

Письмом № 19780/26 от 07.09.2021 административный ответчик отказал в изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка и внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 4300020974 от 20.03.2012, в связи с тем, что изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик предмета договора аренды, являющегося существенным условием договора, изменение вида разрешенного использования арендатором самостоятельно невозможно.

Полагая отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, Волков В.Ю. обратился в суд с данным административным исковым заявлением.

Согласно ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ указано, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, земли в РФ используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ч. 2, 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ, правилами землепользования и застройки уставливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания разлиных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В п. 4 правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар указано, что правила обязательны к исполнению всеми субъектами градостроительных отношений на территории муниципального образования город Краснодар.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования (ч. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

На основании ст. 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса).

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (ч. 2.1 ст. 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса, п. 2 ст. 7 Земельного кодекса).

Согласно ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, в рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 4 ст. 7 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, установление основных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Частями 2 и 6 ст. 3 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, не соответствующие установленным градостроительным регламентом видам разрешённого использования, предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам и предельным параметрам, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Строительство новых объектов капитального строительства на земельных участках, указанных в части 2 настоящей статьи, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами правовыми режимами земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом той территориальной зоны, в границах которой располагается земельный участок и объект капитального строительства, при условии соблюдения требований технических регламентов (ч. 1 ст. 8 правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар).

Изменение видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, виды разрешённого использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, может осуществляться путём приведения их в соответствие с видами разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (ч. 3 ст. 8 правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар).

Таким образом, отказ административного ответчика в изменении вида разрешенного использования земельного участка не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, поскольку установленный договором аренды вид разрешенного использования земельного участка не соответствует генеральному плану муниципального образования город Краснодар и правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2005 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Следовательно, приведение видов разрешенного использования земельного участка в соответствие с градостроительными регламентами должно повлечь внесение соответствующих изменений в сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (кадастр недвижимости), а также в договор аренды земельного участка № 4300020974 от 20.03.2021.

Довод административного ответчика об изменении существенных условий договора аренды земельного участка несостоятелен, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка в данном случае не изменяет его характеристик и условий предоставления в аренду.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п.1, 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела усматривается, что земельный участок был предоставлен по процедуре выбора земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта капитального строительства. Государственный кадастровый учет земельного участка осуществлен 05.10.2011.

После возникновения у административного истца права аренды земельного участка в соответствии с договором цессии от 28.12.2015, им на основании решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 01.03.2018 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №:6744, площадью 17 845 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>, с «общественные здания административного назначения: административные и офисные здания» на вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); амбулаторно-поликлиническое обслуживание; дошкольное, начальное и среднее общее образование», ввиду того, что градостроительным регламентом в отношении земельного участка была установлена территориальная зона Ж.2, что не предусматривает строительство объектов капитального строительства административно-офисного назначения. Соответствующие изменения внесены в сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (кадастр недвижимости). Предмет договора аренды земельного участка № 4300020974 от 20.03.2012 изменен Соглашением от 03.10.2018 о внесении изменений в договор аренды.

Из анализа исследованных судом обстоятельств следует, что при изменении в 2018 году вида разрешенного использования земельного участка на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); амбулаторно-поликлиническое обслуживание; дошкольное, начальное и среднее общее образование» стороны не могли предвидеть, что впоследствии в отношении земельного участка будут приняты градостроительные регламенты, изменяющие вид территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок, на ОД-2. Зона застройки объектами образования и научной деятельности.

При указанных обстоятельствах, ввиду того, что административный истец фактически лишен права на использование земельного участка в соответствии с условиями заключенного договора аренды, что существенно нарушает его права и законные интересы, поскольку он вынужден нести расходы по арендной плате при невозможности обеспечения своих имущественных интересов в виде строительства и последующего использования объекта капитального строительства, суд находит обжалуемый отказ административного ответчика незаконным и необоснованным, а административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Суд также принимает во внимание, что расторжение договора аренды земельного участка противоречит общественным интересам, поскольку использование земельного участка по испрашиваемому виду разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование» и «обеспечение занятий спортом в помещениях» будет являться социально значимым фактором, обеспечивающим доступ к образовательным учреждениям и развитию физической культуры и спорта.

Согласно части 2 статьи 176 Кодекса административного судопроизводства РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу ч. 1, 2 ст. 188 Кодекса административного судопроизводства РФ решения суда подлежат немедленному исполнению в случаях, прямо предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае обращения судом принятого им решения к немедленному исполнению. В случае отсутствия в настоящем Кодексе прямого запрета на немедленное исполнение решений по административным делам определенной категории суд по просьбе административного истца может обратить решение по административному делу к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление исполнения этого решения может нанести значительный ущерб публичным или частным интересам. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с его принятием.

Ввиду того, что срок договора аренды истекает 24.02.2022, для реализации процедуры получения разрешения на строительство у заявителя не остается достаточного количества времени, а отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды и сведений о виде разрешенного использования земельного участка, соответствующего градостроительным регламентам, делает невозможным использование земельного участка, за который Волковым В.Ю. вносятся арендные платежи, а также ввиду того, что в случае истечения срока договора аренды, данное решение может стать неисполнимым, суд находит ходатайство представителя административного истца об обращении к немедленному исполнению данного решения суда, подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Волкова В. Ю. к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка - удовлетворить.

Признать отказ администрации муниципального образования г. Краснодар, выраженный в письме № 19780/26 от 07.09.2021 - незаконным.

Обязать администрацию муниципального образования г. Краснодар устранить нарушенное право заявителя путём:

- принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №:6744, площадью 17 845 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, с вида разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); амбулаторно-поликлиническое обслуживание; дошкольное, начальное и среднее общее образование» на вид разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование» и «обеспечение занятий спортом в помещениях»;

- внесения изменения в договор аренды земельного участка № 4300020974 от 20.03.2012 в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №:6744, площадью 17 845 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, с вида разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); амбулаторно-поликлиническое обслуживание; дошкольное, начальное и среднее общее образование» на вид разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование» и «обеспечение занятий спортом в помещениях», оформив изменения путем подписания соответствующего соглашения.

Данное решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (кадастре недвижимости) и государственной регистрации соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 4300020974 от 20.03.2012.

Обратить решение к немедленному исполнению.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья: