Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, - Осипова А.С., действующего на основании доверенности *** от ***, представителя заинтересованного лица, ООО «ЦТРВ Екатеринбурга»,- Антипиной К.А., действующей на основании доверенности от ***,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Борисовой Д.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Максач Е.М. о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру,

установил:

Борисова Д.Н. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Максач Е.М., в обоснование которого указала, что 11.04.2014 г. между ней (Игнатьевой Д.Н.) и ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» заключён инвестиционный договор №219 на строительство жилого дома. 14.09.2016 г. в связи с заключением брака административному истцу присвоена фамилия Борисова. Согласно инвестиционному договору ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» обязуется построить административное здание – четырёхсекционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями офисов, передать инвестору однокомнатную *** (строительный), общей площадью 43,41 кв.м., на 17-ом этаже, а инвестор обязуется принять квартиру и оплатить её стоимость в размере <***> руб. Инвестиционный договор *** от *** государственную регистрацию не проходил, поскольку не является договором долевого участия. Застройщик и инвестор свои обязательства по инвестиционному договору выполнили. Застройщик обеспечил строительство многоквартирного дома, ввёл его в эксплуатацию в июле 2015 года и передал квартиру инвестору 07.08.2015 г. Инвестор уплатил предусмотренную договором цену и принял квартиру по акту приёма-передачи.

20 июля 2016 года Борисова Д.Н. в лице своего представителя Обуховой Е.Н. обратилась в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на *** в г. Екатеринбурге. В сентябре 2016 года административный истец и его представитель получили сообщение государственного регистратора Управления Росреестра по Свердловской области Максач Е.М. от 31.08.2016 г. №66/001/610/2016-1482 об отказе в государственной регистрации права собственности Борисовой Д.Н. на *** в г. Екатеринбурге.

Решение об отказе в осуществлении государственной регистрации вынесено на основании абз. 10 части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и мотивировано тем, что инвестиционный договор №219 на строительство жилого дома от 11.04.2014 г. является договором долевого участия, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о регистрации данного договора. Административный истец считает такой отказ незаконным и основанным на неправильном применении законодательства.

Из комплексного толкования части 2 и части 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что договоры, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые не являются договорами долевого участия в строительстве, считаются действительными и законными до тех пор, пока по иску гражданина такой договор в судебном порядке не признан недействительным. Такие сделки являются законными, но могут быть оспорены в соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Инвестиционный договор №219 от 11.04.2014 г. права административного истца не нарушает, его заключение не повлекло для ФИО1 неблагоприятные последствия, поскольку квартира ей фактически передана, её материальный интерес удовлетворён. ФИО1 знала о том, что инвестиционный договор №219 от 11.04.2014 г. не является договором долевого участия и не прошел государственную регистрацию. Уплатив цену квартиры и получив её по акту приёма-передачи, обратившись с заявлением о государственной регистрации, ФИО1 тем самым подтвердила действительность сделки. Таким образом, ФИО1 не вправе оспаривать инвестиционный договор на том основании, что он не является договором долевого участия и не прошел государственную регистрацию. Государственный регистратор при вынесении решения об отказе в государственной регистрации не применил часть 2.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ и абз. 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и допустил неправильное применение норм материального права.

Незаконное решение государственного регистратора нарушает права административного истца. ФИО1 лишена предусмотренного законом права на государственную регистрацию права собственности на приобретённый объект недвижимого имущества и не может реализовать все правомочия собственника. Более того, инвестиционный договор в настоящее время не может быть зарегистрирован как договор долевого участия, так как многоквартирный дом построен и введён в эксплуатацию, а квартира передана ФИО1 по акту приёма-передачи.

На основании изложенного ФИО1 просит суд признать незаконным решение от 31.08.2016 г. №66/001/610/2016-1482 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об отказе в государственной регистрации её права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на данную квартиру.

Административный истец, извещённый о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, просил рассмотреть дело в своё отсутствие (л.д. 10-11).

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области – в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился в полном объёме, в обоснование возражений представил письменный отзыв, по доводам которого пояснил, что инвестиционный договор *** от *** по своему содержанию и в соответствии с действующим законодательством является договором долевого участия и подлежит государственной регистрации. Однако в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации инвестиционного договора *** от *** Таким образом, документ, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру, ФИО1 не представлен. Решение от 31.08.2016 г. №66/001/610/2016-1482 об отказе в государственной регистрации права является законным и обоснованным. Просил отказать в удовлетворении административного иска в полном объёме.

Административный ответчик – государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ФИО2, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки не уведомил, письменные возражения на иск не представил и не просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель заинтересованного лица – ООО «Центр телевидения и радиовещания Екатеринбурга» – в судебном заседании просил исковые требования ФИО1 удовлетворить, представил письменный отзыв на административный иск, по доводам которого пояснил, что ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» осуществляло привлечение денежных средств граждан на основании договоров долевого участия в строительстве и договоров инвестирования в строительство (с физическим лицами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей). В некоторых случаях по упущению сотрудников продаж с гражданами, которые не были зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, были заключены инвестиционные договоры на приобретение строящегося жилья. В частности, 11.04.2016 г. между ФИО3 (Инвестором) и ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» (Застройщиком) был заключён инвестиционный договор *** на строительство жилого дома. С большинством граждан Застройщик расторгнул инвестиционные договоры и заключил договоры долевого участия. С ФИО1 инвестиционный договор *** на строительство жилого дома от 11.04.2014 г. не расторгался, договор долевого участия с ней не заключался. ФИО1 полностью внесла денежные средства за приобретаемую квартиру в размере <***> руб. и 07.08.2015 г. приняла от застройщика квартиру по акту приёма-передачи. Доводы административного иска о незаконности оспариваемого решения поддерживает и считает, что ФИО1 представлены на государственную регистрацию все необходимые документы, подтверждающие наличие у неё правовых оснований для регистрации права собственности на квартиру.

Руководствуясь ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с тем, что административный истец и административный ответчик извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, их явка в судебное заседание не признана обязательной, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО1 и государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ФИО2

Заслушав представителей административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с определением, данным в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ предусмотрено, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов №66/001/610/2016-1482, что 20.07.2016 г. ФИО1 в лице своего представителя ФИО4, действующей по доверенности от 08.07.2016 г., обратилась в Управление Росреестра по Свердловской области c заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** (далее – квартира).

Как видно из расписки в получении документов на государственную регистрацию, к заявлению был приложен, в том числе, инвестиционный договор на строительство жилого дома от ******, заключённый между ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» (Застройщиком) и ФИО3 (Инвестором).

Согласно справке о заключении брака *** от *** ФИО5 *** присвоена фамилия ФИО1.

31 августа 2016 года Управлением Росреестра по Свердловской области на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, оформленное сообщением от 31.08.2016 г. №66/001/610/2016-1482.

22 сентября 2016 года в срок, установленный ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО1 обратилась в суд с заявлением о признании незаконным и отмене решения от 31.08.2016 г. №66/001/610/2016-1482 об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру (л.д. 50).

Оценивая доводы административного истца о незаконности решения Управления Росреестра по Свердловской области об отказе в государственной регистрации, суд учитывает следующее.

Оспариваемое решение принято Управлением Росреестра по Свердловской области в соответствии с компетенцией и в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом №122-ФЗ, Положением «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. №457.

Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ установлено, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п. 5 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр – подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.

Согласно абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, является основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Как видно из материалов дела, представленный для государственной регистрации прав 20.07.2016 г. инвестиционный договор на строительство жилого дома от ******, заключённый между ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» (Застройщиком) и ФИО3, содержит все существенные условия, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ для договоров участия в долевом строительстве, а, следовательно, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

Между тем, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации инвестиционного договора на строительство жилого дома от 11.04.2014 г. №219.

Принимая во внимание, что договор участия в долевом строительстве, прошедший государственную регистрацию, не был представлен ФИО1 в Управление Росреестра по Свердловской области, государственный регистратор, руководствуясь п. 2 ст. 16, п. 5 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ, ч. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для государственной регистрации права собственности на квартиру.

Суд отмечает, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу правоустанавливающих документов, в том числе проверку законности сделки и установление отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом (п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ). Государственный регистратор не только вправе, но и обязан проверять содержанию и форму правоустанавливающих документов на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства. В рассматриваемом случае государственный регистратор, обнаружив несоответствие формы сделки требованиям закона, правомерно отказал в осуществлении государственной регистрации права собственности на квартиру.

Оспариваемое решение от 31.08.2016 г. №66/001/610/2016-1482 не нарушает нормы действующего законодательства, в том числе, указанные ФИО1 и заинтересованным лицом часть 2 и часть 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», абз. 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы административного истца и заинтересованного лица о неправильном применении государственным регистратором норм материального права суд считает необоснованными. Приведённые ими нормы, регулирующие основания и порядок признания сделки недействительной, не отменяют требование ч. 3 ст. 4 и ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и не предусматривают какие-либо исключения из данного правила.

Отсутствие в настоящее время у ФИО1 намерений оспаривать действительность инвестиционного договора на строительство жилого дома от 11.04.2014 г. №219, а также оснований для удовлетворения такого иска, на что ссылаются административный истец и заинтересованное лицо, не имеет правового значения для оценки законности и обоснованности решения от 31.08.2016 г. №66/001/610/2016-1482. Регистрирующий орган, установив по результатам проведения правовой экспертизы правоустанавливающих документов наличие оснований для отказа в государственной регистрации прав, принимает соответствующее решение,однако не уполномочен признавать сделку недействительной, тем самым подменять суд, вторгаясь в его компетенцию. Кроме того, Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ не предоставляет регистрирующему органу полномочие оценивать риски признания сделки недействительной.

Таким образом, именно доводы ФИО1 и ООО «ЦТРВ Екатеринбурга» о нарушении административными ответчиками ч. 2 и ч. 2.1 статьи Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, абз. 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации основаны на неверном толковании данных правовых норм.

Обжалуемое решение не влечёт нарушение прав ФИО1, поскольку обусловлено необходимостью соблюдения установленных законодательством требований, предъявляемых к форме сделки, что соответствует интересам самих сторон сделки.

Кроме того, ФИО1, если полагает свои права нарушенными, вправе обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства с иском о признании права собственности на квартиру.

Учитывая изложенное, суд считает, что принятое Управлением Росреестра по Свердловской области решение от 31.08.2016 г. №66/001/610/2016-1482 об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, соответствует требованиям нормативно-правовых актов и не нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с чем отказывает ФИО1 в удовлетворении административного иска в полном объёме.

Согласно ч. 1 ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В удовлетворении исковых требований судом отказано, поэтому оснований для возмещения административному истцу судебных расходов по оплате государственной пошлины не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175, 178, 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ФИО2 о признании незаконным решения от 31.08.2016 г. №66/001/610/2016-1482 об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на данную квартиру – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья С.А. Волкоморов