Гражданский кодекс часть 1

Миллеровский районный суд Ростовской области под председательством судьи Арьяновой Т.М., при секретаре судебного заседания Кузьминой С.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Феникс» к администрации Тарасовского района Ростовской области, службе координации работ архитектуры и градостроительства администрации Тарасовского района Ростовской области, об оспаривании письменного отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – дома блокированной застройки,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Феникс» обратилось в суд с административным иском к администрации Тарасовского района Ростовской области, службе координации работ архитектуры и градостроительства администрации Тарасовского района Ростовской области, об оспаривании письменного отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – дома блокированной застройки. В обоснование заявленных требований указали, что 13.04.2019 года между арендатором ООО «Феникс» и арендодателем Комитетом по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области, на основании протокола рассмотрения заявок от 29.04.2019 года, был заключен Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 64, по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: блокированная жилая застройка для использования в целях строительства блокированного жилого дома общей площадью 1000 кв.м. сроком с 30.04.2019 года по 30.10.2020 года. Данный договор был зарегистрирован в УФРС 07.05.2019 года, номер регистрации: 61:37:0010114:2978-61/043/2019-7. По заказу ООО «Феникс» была подготовлена проектная документация по строительству жилого дома блокированной застройки площадью 350,94 кв.м., по адресу: <адрес>. На основании данной проектной документации и договора аренды земельного участка № 64 от 30.04.2019 года, ООО «Феникс» получило разрешение на строительство жилого дома блокированной застройки № 61-RU61537310-02-2019, выданное 28.05.2019 года службой координации работ архитектуры и градостроительства Тарасовского района, сроком на 24 месяца, то есть до 28.05.2021 года. Впоследствии данное разрешение на строительство было продлено до 28.05.2022 года. Строительство дома блокированной застройки осуществлялось ООО «Феникс» для нужд размещения в последующем в данном доме работников ООО «Феникс». Никакой экономической выгоды при строительстве данного объекта капитального строительства общество не имело. ООО «Феникс» завершило строительство жилого дома блокированной застройки в августе 2020 года. В целях оформления прав собственности на отдельные блоки в доме блокированной застройки, введения его в эксплуатацию необходимо было разделить исходный земельный участок площадью 1000 кв.м. на обособленные земельные участи под блоками. ООО «Феникс» обратилось к кадастровому инженеру, который выполнил кадастровые работы, подготовил схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. В результате раздела образовались 2 земельных участка площадью 435 кв.м., и измененный исходный участок площадью 565 кв.м. ООО «Феникс» 11.08.2020 года, то есть в пределах срока действия договора аренды № 64 подало два заявления в Администрацию Тарасовского района Ростовской области об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 435 кв.м. и 565 кв.м. Однако, по неизвестным причинам, данные заявления были рассмотрены с нарушением срока, установленного законодательством. Согласно выписке из ЕГРН схемы расположения земельного участка были утверждены и переданы в УФРС для постановки на кадастровый учет лишь в декабре 2020 года. Так вновь образованный земельный участок с кадастровым номером № площадью 435 кв.м. был поставлен на кадастровый учет 02.12.2020 года. Таким образом, постановка на кадастровый учет вновь образованных земельных участков была произведена после даты окончания срока действия договора аренды № 64 исходного земельного участка. Однако же в комитете по управлению имуществом Администрации Тарасовского района Ростовской области пояснили, что пока действует разрешение на строительство, договор аренды № 64 никто расторгать в одностороннем порядке не будет, так как фактически договор пролонгирован на тех же условиях. Но каким образом необходимо оформлять договорные отношения и вводить в эксплуатацию дом блокированной застройки, как новшество в законодательстве, ни представители КУИ, ни Службы координации работ архитектуры и градостроительства не знали, так как практики на тот момент не было. 04.03.2021 года ООО «Феникс» подало в Администрацию Тарасовского района Ростовской области два заявления о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:37:0010114:3840 площадью 435 кв.м. и измененного земельного участка с кадастровым номером № площадью 565 кв.м. на основании пп. 5 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предоставляется в аренду без проведения торгов земельный участок, образованный из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе, предоставленный для комплексного освоения территории лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка. С этого момента начались устные переговоры между ООО «Феникс», КУИ Администрации Тарасовского района и Службой координации работ архитектуры и градостроительства, о том, каким же образом будет правильно ввести в эксплуатацию оконченный строительством жилой дом блокированной застройки и как можно приобрести право собственности на уже обособленные земельные участки. При этом 02.04.2021 года письмом за сих. № 246 КУИ Администрации Тарасовского района заверил ООО «Феникс» в том, что арендные отношения по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 64 от 30.04.2019 года на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., по адресу: <адрес> по состоянию на 02.04.2021 год не прерывались, все условия по договору Арендатором добросовестно выполнялись. Таким образом КУИ Администрации Тарасовского района заверили ООО «Феникс» в продолжении действия договора аренды на тех же условиях. 05.04.2021 года письмом за исх. № 98/1778 КУИ Администрации Тарасовского района отказал в передаче в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № площадью 435 кв.м. и измененного земельного участка с кадастровым номером № площадью 565 кв.м. в связи с истечением срока действия договора аренды исходного участка. Очевидно, что содержание двух писем направленных ООО «Феникс» Комитетом по управлению имуществом Администрации Тарасовского района Ростовской области по смыслу противоречат друг другу. Кроме этого сам отказ в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов является незаконным, противоречащим нормам материального права. Так КУИ неправильно истолковал пп. 5 п. 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, который закрепляет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов земельного участка образованного из исходного земельного участка, на тех же условиях и тот же срок, который был оговорен при заключении договора аренды исходного земельного участка. То есть, если договор аренды № 64 от 30.04.2019 года был заключен на срок по 30.10.2020 года, а именно на 18 месяцев, то и новые договоры аренды должны были заключаться на срок не превышающий 18 месяцев. Тем не менее, КУИ посчитало, что ООО «Феникс» не имеет права на приобретение земельных участков в аренду без проведения торгов. В свою очередь КУИ порекомендовал ввести жилой дом блокированной застройки в эксплуатацию и уже после оформления права собственности произвести выкуп образованных земельных участков на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. В связи с этим, ООО «Феникс» пришлось продлевать разрешение на строительство жилого дома блокированной застройки до 28.05.2022 года. 17.03.2022 года ООО «Феникс» подало заявление в Администрацию Тарасовского района Ростовской области на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению были приложены все необходимые документы, предусмотренные ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Однако же, в адрес ООО «Феникс» было направлено письмо от 22.03.2022 года за исх. № 98/1621, в котором обществу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по основаниям п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, из-за отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок. Считаю данный отказ незаконным, нарушающим права общества. Так к заявлению была приложена копия договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка № 64 от 30.04.2019 года, который не расторгнут на дату обращения, а был пролонгирован. Просят признать отказ Администрации Тарасовского района Ростовской области изложенный в информационном письме исх. № 98/1621 от 22.03.2022 года в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес> не соответствующим положениям ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 621, 610 ГК РФ, нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. Обязать Администрацию Тарасовского района Ростовской области устранить допущенные нарушения, путем выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства – дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес> в эксплуатацию.

Стороны, будучи надлежащим образом уведомленными о слушании дела, в судебное заседание не явились, уважительных причин своей неявки в суд не представили, об отложении слушания дела не просили. Представитель административного истца просил рассмотреть дело в его отсутствии, указав, что исковые требования поддерживает в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии с требованиями ст. 150 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, оценив и проверив представленные сторонами доказательства по правилам 84 КАС РФ, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации и гл. 22 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из материалов дела следует и административным ответчиком не опровергается, что 13.04.2019 года между арендатором ООО «Феникс» и арендодателем Комитетом по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области, на основании протокола рассмотрения заявок от 29.04.2019 года, был заключен Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 64, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование: блокированная жилая застройка для использования в целях строительства блокированного жилого дома общей площадью 1000 кв.м. сроком с 30.04.2019 года по 30.10. 2020 года. Данный договор был зарегистрирован в УФРС 07.05.2019 года, номер регистрации: 61:37:0010114:2978-61/043/2019-7.

По заказу ООО «Феникс» была подготовлена проектная документация по строительству жилого дома блокированной застройки площадью 350,94 кв.м., по адресу: <адрес>

На основании данной проектной документации и договора аренды земельного участка № 64 от 30.04.2019 года, ООО «Феникс» получило разрешение на строительство жилого дома блокированной застройки № 61-RU61537310-02-2019, выданное 28.05.2019 года службой координации работ архитектуры и градостроительства Тарасовского района, сроком на 24 месяца, т.е. до 28.05.2021 года. Строительство жилого дома разрешено по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Впоследствии данное разрешение на строительство было продлено до 28.05.2022 года.

ООО «Феникс» завершило строительство жилого дома блокированной застройки в августе 2020 года. В целях оформления прав собственности на отдельные блоки в доме блокированной застройки, введения его в эксплуатацию необходимо было разделить исходный земельный участок площадью 1000 кв.м. на обособленные земельные участи под блоками.

ООО «Феникс» обратилось к кадастровому инженеру, который выполнил кадастровые работы, подготовил схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. В результате раздела образовались 2 земельных участка площадью 435 кв.м., и измененный исходный участок площадью 565 кв.м.

11.08.2020 года ООО «Феникс», то есть в пределах срока действия договора аренды № 64 подало два заявления в Администрацию Тарасовского района Ростовской области об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 435 кв.м. и 565 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН схемы расположения земельного участка были утверждены и переданы в УФРС для постановки на кадастровый учет в декабре 2020 года. Так, вновь образованный земельный участок с кадастровым номером № площадью 435 кв.м. был поставлен на кадастровый учет 02.12.2020 года.

17.03.2022 года ООО «Феникс» подало заявление в Администрацию Тарасовского района Ростовской области на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению были приложены следующие документы: копия договора аренды, находящихся в муниципальной собственности земельных участков № 64 от 30.04.2019 года; копия градостроительного плана на земельный участок; копия разрешения на строительство; акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; схемы, отображающие расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; акты о подключении (технического присоединения) построенного объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и электроснабжения; технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий; технические планы блокированной жилой застройки.

По результатам рассмотрения заявления письмом Главы администрации Тарасовского района № 98/1621 от 22.03.2022 года ООО «Феникс» отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в связи с тем, что заявителем не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок, что предусмотрено частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в том числе выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Из положений частей 2, 3, 4, 4.1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик направляет в орган, выдавший разрешение на строительство, заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением документов, перечень которых является исчерпывающим и включает в себя правоустанавливающие документы на земельный участок.

В течение семи рабочих дней со дня поступления заявления орган, выдавший разрешение на строительство, обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления представленных документов, осмотр объекта капитального строительства (если не осуществлялся государственный строительный надзор) и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (часть 5 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 данной статьи.

Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером № площадью общей площадью 1000 кв.м. был предоставлен для строительства блокированного жилого дома ООО «Феникс», в соответствии с разрешениями на строительство от 28.05.2019 года строительство на указанном земельном участке разрешено до 28.05.2021 года, в период действия договора аренды от 13.04.2019 года осуществлялось строительство объекта, в период с 2019 по 2020 годы ООО «Феникс», как арендатором, добросовестно исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей, использованию земельного участка по целевому назначению, отказ в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.03.2022 года мотивирован исключительно отсутствием у заявителя правоустанавливающих документов на земельный участок, иных оснований администрация Тарасовского района Ростовской области не указала.

Вместе с тем, как следует из представленных в суд документов, что в раздела арендованного земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1000 кв.м. образовались 2 земельных участка площадью 435 кв.м., и измененный исходный участок площадью 565 кв.м.. Согласно выписке из ЕГРН схемы расположения земельного участка были утверждены и переданы в УФРС для постановки на кадастровый учет. Вновь образованный земельный участок с кадастровым номером № площадью 435 кв.м. был поставлен на кадастровый учет 02.12.2020 года. Согласно выписки из ЕГРН данный земельный участок образован с вязи с разделом земельного участка с кадастровым номером № Площадь же земельного участка с кадастровым номером № в связи с этим уменьшилась до 565 кв.м. – ограничение – аренда срок действия с 07.05.2019 года по 30.10.2020 года.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья. 610).

Согласно ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, право аренды ООО «Феникс» сохраняется и на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером № площадью 435 кв.м.

Истечение срока договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не равнозначно отсутствию правоустанавливающих документов на земельный участок, документы на земельный участок должны быть действующими в период осуществления строительства, и истечение срока их действия на момент обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство (реконструкцию) и не может служить основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ администрации Тарасовского района Ростовской области является незаконным. В этой части административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Между тем, в части возложения на административного ответчика обязанности по выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства, суд приходит к выводу о том, что права и законные интересы ООО «Феникс» в силу статьи 227 КАС РФ подлежат восстановлению путем возложения на администрацию Тарасовского района обязанности по устранению нарушений прав административного истца.

При таких обстоятельствах, суд пришел к мнению о частичном удовлетворении административного иска ООО «Феникс»

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Феникс» к администрации Тарасовского района Ростовской области, службе координации работ архитектуры и градостроительства администрации Тарасовского района Ростовской области, об оспаривании письменного отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – дома блокированной застройки, удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ администрации Тарасовского района Ростовской области изложенный в информационном письме исх. № 98/1621 от 22.03.2022 года в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес>

Обязать Администрацию Тарасовского района Ростовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов административного истца ООО «Феникс».

В удовлетворении остальных административных исковых требований ООО «Феникс» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Миллеровский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья: Т.М. Арьянова

Мотивированное решение изготовлено 20.05.2022 года.