Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № 2а-947/2020 по административному исковому заявлению Делова А.С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об оспаривании решения государственного органа,

установил:

Делов А.С. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об оспаривании решения государственного органа.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что им и Королевой Е.М. ДД.ММ.ГГГГ было подано заявление о государственной регистрации ипотеки.

По указанному заявлению государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Г.. было вынесено ДД.ММ.ГГГГ решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В качестве оснований для приостановления государственный регистратор указал отсутствие документа, подтверждающего передачу денежных средств заемщику от займодавца, и наличие ранее поданных на государственную регистрацию документов, решение по которым еще не было принято на тот момент.

В дальнейшем Делов А.С. предоставил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве расписку Королевой Е.М., подтверждающую получение ею денежных средств по договору займа от Делова А.С.

На момент предоставления расписки о получении денежных средств административному ответчику в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации ипотеки на квартиру с кадастровым номером № за №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве государственным регистратором Г. принято решение об отказе в государственной регистрации ипотеки по заявлению № В качестве основания для отказа административный ответчик указал норму, предусмотренную п. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Административный истец считает отказ в государственной регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ незаконным. Вопреки мнению государственного регистратора Г.. указанная норма не требует письменного согласия залогодержателя на регистрацию новых ограничений, обременений прав. Указанная норма указывает лишь на необходимость письменного согласия залогодержателя на внесение изменений в сведения об объекте.

Таким образом, договора об ипотеке, заключенные после ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации не подлежат, государственной регистрации подлежит лишь ограничение права в виде ипотеки.

В связи с вышеизложенным просит суд признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации № незаконным и обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве внести запись о государственной регистрации ипотеки по договору залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Деловым А.С. и Королевой Е.М. в отношении объекта недвижимого имущества, а именно квартиры с кадастровым номером №, площадью 58,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании административный истец Делов А.С. заявленные требования поддержал по заявленным обстоятельствам и основаниям.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, письменно просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В судебное заседание заинтересованное лицо Королева Е.М. не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Суд, руководствуясь положениями ст. 150 КАС РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Часть 1 ст. 46 Конституции РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод.

Каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами (ст. 4 КАС РФ).

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Как установлено судом и следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, Королевой Е.М. на праве собственности принадлежит жилое помещение (квартира), общей площадью 58,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в отношении которого зарегистрировано обременение объекта недвижимости в виде ипотеки.

Согласно договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Деловым А.С. (займодавец) и Королевой Е.М. (заемщик), займодавец передает заемщику в собственность денежные средства в сумме 1 200 000 рублей, а заемщик обязуется возвратить указанную сумму денежных средств и уплатить на нее проценты в порядке и сроки предусмотренные договором. Факт получения заемщиком от займодавца суммы займа по данному договору подтверждается подписью заемщика в настоящем договоре.

Согласно п. 3.1 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ обязательства заемщика обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой), а именно: квартирой с кадастровым номером №, площадью 58,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей заемщику на праве собственности на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ№, в пользу займодавца. Право собственности заемщика на предмет залога зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за номером №

По договору залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Деловым А.С. (залогодержатель) и Королевой Е.М. (залогодатель), залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к залогодателю по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Деловым А.С. и Королевой Е.М. на сумму 1 200 000 рублей в <данные изъяты> из стоимости заложенного недвижимого имущества, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержателю передается в залог недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности.

Обязательства заемщика перед займодавцем обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой), а именно: квартирой с кадастровым номером №, площадью 58,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ№ (предмет залога) в пользу залогодержателя. Право собственности залогодателя на предмет залога зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве за номером № (п. 3.1 Договора).

Ипотека «предмета залога» в пользу залогодержателя подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 3.2 Договора).

Согласно п. 3.4 Договора последующий залог недвижимого имущества, указанного в п. 3.1 Договора, допускается с письменного согласия залогодержателя.

Деловым А.С. и Королевой Е.М. ДД.ММ.ГГГГ подано заявление № на государственную регистрацию ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Однако в ответ на данное заявление государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Г. в адрес Делова А.С. и Королевой Е.М. было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации до ДД.ММ.ГГГГ, так как расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу полной денежной суммы, в материалы дела не представлены. Кроме того, также указано, что ранее в Управление поступило заявление о регистрации ипотеки №, решение по которому на данный момент не принято ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем проведение регистрации по настоящему пакету не предоставляется возможным в силу п. 11 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Королевой Е.М. срок приостановления регистрации ограничения по договору залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ установлено до ДД.ММ.ГГГГ по личной инициативе заявителя.

В подтверждение того, что Королевой Е.М. получена денежная сумма в размере 1 200 000 рублей от Делова А.С. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ДД.ММ.ГГГГ была представлена расписка Королевой Е.М. от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Г.. было отказано в государственной регистрации ипотеки на вышеуказанный объект недвижимости, поскольку ранее в Управление поступило заявление о регистрации ипотеки №, по которому ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано ограничение в виде ипотеки на основании договора ипотеки к договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ между Королевой Е.М. и Б.., Г.С.., и не представлены письменные согласия предшествующих залогодержателей.

Не согласившись с данным решением, Делов А.С. обратился в суд за признанием его незаконным, возложении обязанности внести запись о государственной регистрации ипотеки.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

Исходя из пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации необходимым условием признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, является наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Согласно ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Частью 9 ст. 226 КАС РФ предусмотрено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лица, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействие);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в п.п. 1 и 2 ч. 9 ст. 226 КАС РФ, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в п. п. 3, 4 ч. 9, 10 ст. 226 КАС РФ - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (ч. 11 ст. 226 КАС РФ).

Исходя из вышеуказанных норм закона заявитель, обращаясь в суд с заявлением об оспаривании решений (действий (бездействия) уполномоченного органа должен указать и доказать, какие именно его права и законные интересы нарушены оспариваемым решением (действием (бездействием) уполномоченного органа и указать способ их восстановления.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Согласно названной норме осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в числе прочего в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.5); ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (п.11).

В соответствии со ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным коном порядке.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Федеральным законом N 218-ФЗ или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 того же закона).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года № 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Статьей 53 Федерального закона № 218-ФЗ, регламентирующей особенности осуществления государственной регистрации ипотеки, установлено, что если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена такая регистрация, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено названным законом или договором об ипотеке.

Из представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве копий регистрационных дел ПУД № и ПУД № следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Б.Г.С. (займодавцы) и Королевой Е.М. (заемщик) был заключен договор денежного займа с обеспечением ипотекой, согласно которому займодавцы предоставляют заемщику в собственность в заем денежные средства в сумме 5 500 000 рублей со сроком полного возврата до ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Б.., Г.С. (залогодержатели) и Королевой Е.М. (займодавец) заключен договор ипотеки к договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ согласно которого, Королева Е.М. передает в залог Б.., Г.С. объект недвижимого имущества - квартиру, общей площадью 58,8 кв.м., расположенную на 6 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Ипотека действует до полного исполнения заемщиком обязательств перед залогодержателями по договору займа.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве было зарегистрировано ограничение в виде ипотеки на основании договора ипотеки к денежному займу от ДД.ММ.ГГГГ и договора денежного займа с обеспечением ипотекой от ДД.ММ.ГГГГ между Королевой Е.М. и Б.. Г.С. (запись №).

В связи с чем суд приходит к выводу, что ограничение в виде ипотеки на основании договора залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры по вышеуказанному адресу, заключенного между Деловым А.С. и Королевой Е.М., является последующей ипотекой.

Из п. 3.1.3 договора ипотеки к договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ следует, что залогодатель (Королева Е.М.) обязуется не сдавать объект ипотеки в наем, не передавать в безвозмездное пользование или каким-либо иным образом обременять его имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия на то займодержателей до полного исполнения заемщиком по договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Установив, что при регистрации ограничения недвижимого имущества в виде ипотеки по договору залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока приостановления регистрации не были представлены письменные согласия предшествующих залогодержателей Г.С.., Б. на внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости о таком объекте недвижимого имущества, при наличии зарегистрированного ограничения (обременения) в виде ипотеки, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для проведения государственной регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации № незаконным отсутствуют, поскольку оно принято в пределах предоставленных законом данному органу полномочий, соответствует действующему законодательству, имелись достаточные основания для отказа в государственной регистрации.

Доводы административного истца Делова А.С. о неверном толковании и применении административным ответчиком пункта 4 статьи 53 Федерального закона N 218-ФЗ подлежат отклонению, как основанные на ошибочном понимании положений указанной нормы права.

Обременение права собственности на вышеуказанную квартиру залогом представляет собой внесенное извне право третьих лиц (обременение), препятствующее собственнику свободно в полном объеме реализовать свои правомочия, то есть установление дополнительных гарантий прав залогодержателей на объект, в силу чего, внесение записи о государственной регистрации ипотеки по договору залога недвижимого имущества обремененного ипотекой, в данном случае, исходя из требований части 4 статьи 53 Федерального закона N 218-ФЗ является недопустимым без разрешения вопроса о правах залогодержателей такого объекта.

Ссылка административного истца Делова А.С. на положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые, как полагает административный истец, не ставят государственную регистрацию залога недвижимости в зависимость от наличия согласия предыдущих залогодержателей, является несостоятельной.

В силу ч. 2 ст. 342 ГК РФ последующий залог допускается, если иное не установлено законом. Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков

Согласно ч. 2 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Как следует из договора ипотеки к договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель (Королева Е.М.) обязуется не обременять объект имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия на то займодержателей (Г.С.., Б..) до полного исполнения заемщиком по договору денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом содержания договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, при регистрации ограничения в виде ипотеки квартиры на основании договора залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ надлежало представить письменные согласия предшествующих залогодержателей.

Данные обстоятельства, исходя из положений ст.ст. 226-227 КАС РФ являются достаточными для принятия решения об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемого решения незаконными.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований Делова А.С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об оспаривании решения государственного органа.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований Делова А.С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об оспаривании решения государственного органа, отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Щекинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 02.06.2020 года.

Председательствующий подпись