Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от 17.12.2020 года, представителя административного ответчика Администрации Волгодонского района Ростовской области – ФИО3, действующего на основании доверенности от 10.01.2022 года

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО10 к Администрации Волгодонского района Ростовской области о признании незаконным решения Администрации Волгодонского района Ростовской области об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, в собственность за плату без проведения торгов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Волгодонской районный суд с административным исковым заявлением к Администрации Волгодонского района Ростовской области о признании незаконным решения Администрации Волгодонского района Ростовской области об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, в собственность за плату без проведения торгов. В обосновании своих требований административный истец указал, что между административным истцом, ФИО1 ФИО11, и административным ответчиком, Администрацией Волгодонского района Ростовской области, по результатам аукциона (протокол об итогах проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, продаже земельных участков № 23 от 13.11.2020г., был заключен договор аренды № от 23.11.2020г. земельного участка площадью 47013 кв.м., с кадастровым номером №, имеющий адресный ориентир: <адрес>, вид разрешенного использования - под размещение прудов, цель - строительство здания администрации предприятия и инженерных сетей, сроком на 10 лет (с 13.11.2020 г. по 12.11.2030 г.). В соответствии с актом приема-передачи, земельный участок на момент передачи был свободен от застройки. Право аренды было зарегистрировано в ЕГРН 07.12.2020 за №. Согласно условиям конкурсной документации (стр.4): в соответствии с Правилами землепользования и застройки Романовского сельского поселения, испрашиваемый земельный участок находится в производственной зоне (ПЗ), максимальный процент застройки - водное хозяйство - 50% (ответ от 31.08.2020 № 69.4.2\544). При этом, минимальный процент застройки спорного земельного участка конкурсной документацией установлен не был. Иные требования к возводимым объектам капитального строительства на спорном земельном участке в конкурсной документации не описаны. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок был сформирован площадью 47013 кв.м. и поставлен на кадастровый учет 07.08.2008 г. с видом разрешенного использования "под размещение прудов", для размещения объектов водного фонда, при этом планом развития сельского поселения использование указанного земельного участка не было предусмотрено, фактически до момента включения спорного земельного участка в аукцион на право заключения договора аренды. 04.03.2021 г. сектором архитектуры и градостроительства Администрации Волгодонского района Ростовской области административному истцу был выдан Градостроительный план земельного участка №. 01.06.2021 г. сектором архитектуры и градостроительства Администрации Волгодонского района Ростовской области административному истцу было выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства общей площадью 81,5 кв.м., высота 4.220 м, объем 400,7 куб. м, площадь застройки 95,4 кв.м. по адресу: <адрес>. В октябре 2021 года строительство объекта в соответствии с проектом было завершено: на земельном участке было построено административное здание, являющийся объектом капитального строительства. Подготовлен технический план построенного объекта. 25.10.2021 г. сектором архитектуры и градостроительства Администрации Волгодонского района Ростовской области административному истцу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № на построенный объект капитального строительства: Административное здание площадью 83,5 кв.м. по адресу: <адрес> 09.11.2021 г. было зарегистрировано право собственности на административное здание за административным истцом - ФИО1 регистрационная запись №После чего ФИО1 обратился в Администрацию Волгодонского района Ростовской области с заявлением от 19.11.2021г. о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату без проведения торгов, поскольку административный истец как собственник здания, расположенного на земельном участке с № обладает исключительным правом на приобретение в собственность такого земельного участка без проведения торгов в силу императивной нормы пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. 29.11.2021г. Администрация Волгодонского района Ростовской области приняла решение об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка, оформленное письмом исх. 69.2.3\2111 от 29.11.2021 г., на основании: "в соответствии с неразмерностью площади испрашиваемого земельного участка застроенной площади здания, расположенного на данном земельном участке, даже при наличии государственной регистрации права собственности заявителя на него, не влечет возникновение у заявителя права на приобретение в собственность всего испрашиваемого земельного участка в преимущественном порядке. Муниципальная услуга по предоставлению в собственность земельного участка без проведения торгов не может быть оказана". Решение Администрации Волгодонского района Ростовской области об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату не содержало ссылки на нормы права, что прямо противоречит Федеральному закону от 27.07.2010 № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" и административному регламенту. В связи с чем отказ Администрации Волгодонского района Ростовской области, выданный административному истцу и не содержащий ссылку на правовые основания отказа, установленные статьей 39.16 Земельного кодекса РФ - является незаконным. Административный истец является единственным лицом, которое в данном случае имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов. Продажа указанного земельного участка ФИО1 в собственность без проведения торгов не нарушает ничьих прав, позволит рационально использовать испрашиваемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Административный истец ФИО1 со ссылкой на ст.ст. 125, 218, Кодекса административного судопроизводства, ст.ст. 1, 42, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ, 1, 30, 36, 57.3 Градостроительного кодекса РФ, просит суд признать незаконным отказ Администрации Волгодонского района Ростовской области, оформленный письмом исх. № 69.2.3\2111 от 29.11.2021 г., в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 Обязать Администрацию Волгодонского района Ростовской области в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему административному делу подготовить и направить в адрес административного истца -ФИО1 ФИО12 подписанный от имени продавца проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

Административный истец ФИО1 в судебном заседании отсутствовал. О дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в том числе через своего представителя. Административны истец ФИО1 реализовал свое право на участие в судебном заседании через своего представителя ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности от 17.12.2020 года поддержала требования административного истца ФИО1 Дополнительно представитель административного истца пояснила, что согласно экспертному заключению № выполненному строительно-техническим экспертом ФИО4 площадь земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер № площадью 47013 кв.м. является необходимой для эксплуатации административного здания площадью 85,3 кв.м., для ведения прудового хозяйства и согласно целевому назначению, разрешенному использованию и градостроительным регламентам, с учетом фактического рельефа местности и охранных зон. Данное экспертное заключение № выполненное строительно-техническим экспертом ФИО4 опровергает доводы административного ответчика о несоразмерности площади земельного участка площади административного здания принадлежащего ФИО1 Представитель административного истца полагает, что поскольку административному истцу на основании результатов публичного аукциона был предоставлен в аренду земельный участок для дальнейшего строительства, то указанное уже предопределило будущую судьбу передаваемого земельного участка. Выдача в законном порядке разрешения на строительство, и последующий ввод объекта в эксплуатацию предполагают, что в будущем такой земельный участок будет предоставлен собственнику объекта недвижимости, расположенных на земельном участке, в собственность за плату. При этом минимальный процент застройки земельного участка с кадастровым номером № площадью 47013 кв.м. не установлен. С учетом разрешенного использования земельного участка - размещение прудов, и целью использования – выращивание прудовой рыбы, административное здание было построено административным истцом в необходимых для этих целей размерах, в месте допустимого размещения здания. Отказ Администрации Волгодонского района Ростовской области в предоставлении испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером № площадью 47013 кв.м. в собственность ФИО1 за плату нарушает право административного истца, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, и лишает его возможности получить спорный земельный участок в собственность.

Представитель административного ответчика Администрации Волгодонского района Ростовской области – ФИО3, действующий на основании доверенности от 10.01.2022 года возражал относительно удовлетворения исковых требований ФИО1 указывая на то, что В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ. Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения Торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются; нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости. Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. Земельный участок из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение прудов, цель – строительство здания администрации предприятия и инженерных сетей, кадастровый номер № испрашивается истцом в собственность как участок, на котором расположены принадлежащие на праве собственности объекты движимого имущества (административное здание площадью 85,3 кв. м), при этом площадь испрашиваемого земельного участка составляет 47013 кв. м и превышает площади находящегося на нем объекта в 551 раз. Доказательства обоснованности испрашиваемой площади земельного участка необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости истцом в Администрацию Волгодонского района не предоставлялось. Представитель административного ответчика просил суд в удовлетворении требований административной истца ФИО1 отказать.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, изучив материалы дела, дав оценку всем представленным в материалы дела доказательствам, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно статье 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9).

В соответствии с частью 11 приведенной нормы, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 названного Кодекса граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

На основании пункта 1 статьи 25 данного Кодекса права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 поименованного Кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

На основании пунктов 1, 5 статьи 39.20 указанного Кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует, что между административным истцом, ФИО1 ФИО13, и административным ответчиком, Администрацией Волгодонского района Ростовской области, по результатам аукциона (протокол об итогах проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, продаже земельных участков № 23 от 13.11.2020 г., был заключен договор аренды № от 23.11.2020 г. земельного участка площадью 47013 кв.м., с кадастровым номером № имеющий адресный ориентир: <адрес>, вид разрешенного использования - под размещение прудов, цель - строительство здания администрации предприятия и инженерных сетей, сроком на 10лет (с 13.11.2020 г. по 12.11.2030 г.) (л.д.12-15).

В соответствии с актом приема-передачи, земельный участок на момент передачи был свободен от застройки. Право аренды было зарегистрировано в ЕГРН 07.12.2020 за № (л.д.18).

Согласно условиям конкурсной документации (стр.4): в соответствии с Правилами землепользования и застройки Романовского сельского поселения, испрашиваемый земельный участок находится в производственной зоне (ПЗ), максимальный процент застройки - водное хозяйство - 50% (ответ от 31.08.2020 № 69.4.2\544). При этом, минимальный процент застройки спорного земельного участка конкурсной документацией не установлен. Иные требования к возводимым объектам капитального строительства на спорном земельном участке в конкурсной документации не описаны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса РФ),

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок был сформирован площадью 47013 кв.м. и поставлен на кадастровый учет 07.08.2008г. с видом разрешенного использования "под размещение прудов", для размещения объектов водного фонда, при этом планом развития сельского поселения использование указанного земельного участка не было предусмотрено, фактически до момента включения спорного земельного участка в аукцион на право заключения договора аренды.

04.03.2021 г. сектором архитектуры и градостроительства Администрации Волгодонского района Ростовской области административному истцу был выдан Градостроительный план земельного участка № (л.д.48-58).

В соответствии со статьей 57.3 Градостроительного кодекса РФ Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Так в соответствии с дополнительной информацией раздела 2 абзаца 2 Градостроительного плана предельные параметры разрешенного строительства, регламентирующие застройку земельного участка, установлены градостроительным регламентом и соответствуют территориальной зоне "Производственная зона (ПЗ)" Правил землепользования и застройки Романовского сельского поселения, утвержденных решением Собрания Депутатов Волгодонского района от 27.09.2012г. №158 и имеют следующие характеристики:

Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, в том числе их площадь, для размещения объектов видов разрешенного использования (к которым относится спорный земельный участок) подразделом градостроительного регламента не устанавливается.

Максимальная площадь земельных участков: для размещения объектов разрешенного использования (к которым относится спорный земельный участок) подразделом градостроительного регламента не устанавливается.

Минимальные отступы от границ земельных участков установлены - 3 м.

Максимальная высота зданий - 15м.

Установлены ограничения использования земельного участка (определены границы зон с особыми условиями использования терриорий).

Минимальный процент застройки земельных участков для всех видов разрешенного использования вообще не установлен.

01.06.2021 г. сектором архитектуры и градостроительства Администрации Волгодонского района Ростовской области административному истцу было выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства общей площадью 81,5 кв.м., высота 4.220м, объем 400,7 куб. м, площадь застройки 95,4 кв.м. по адресу: <адрес>

В октябре 2021 года строительство объекта в соответствии с проектом было завершено: на земельном участке было построено административное здание, являющийся объектом капитального строительства. Подготовлен технический план построенного объекта. 25.10.2021 г. сектором архитектуры и градостроительства Администрации Волгодонского района Ростовской области административному истцу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № на построенный объект капитального строительства: Административное здание площадью 83,5 кв.м. по адресу: <адрес>

09.11.2021г. было зарегистрировано право собственности на административное здание за административным истцом - ФИО1 регистрационная запись №

После регистрации права собственность на вновь возведенное здание ФИО1 обратился в Администрацию Волгодонского района Ростовской области с заявлением от 19.11.2021г. о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату без проведения торгов на основании п. 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. 29.11.2021 г.

Администрация Волгодонского района Ростовской области принято решение об отказе в предоставлении ФИО1 в собственность за плату земельного участка, оформленное письмом исх. 69.2.3Л21П от 29.11.2021 г. "в соответствии с неразмерностью площади испрашиваемого земельного участка застроенной площади здания, расположенного на данном земельном участке, даже при наличии государственной регистрации права собственности заявителя на него, не влечет возникновение у заявителя права на приобретение в собственность всего испрашиваемого земельного участка в преимущественном порядке. Муниципальная услуга по предоставлению в собственность земельного участка без проведения торгов не может быть оказана" (л.д.10-11).

Давая оценку доводам административного истца о незаконности отказа Администрации Волгодонского района Ростовской области предоставить в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером № суд приходит к следующему.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ предельные параметры разрешенного строительства, как и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, относятся к градостроительным регламентам, определяющим правовой режим земельных участков (часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ). Пунктом 3 части 2 и пунктом 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что градостроительные регламенты устанавливаются Правилами землепользования и застройки, в них, в том числе, должны быть указаны предельные параметры разрешенного строительства в отношении земельных участков и объектов капитального строительства в пределах соответствующей территориальной зоны

Так, в соответствии с пунктом 7 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

В тех случаях, когда Правилами землепользования и застройки муниципального образования не предусмотрены нормативы застройки территорий земельных участков, то "суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта". (Постановление Пленума ВАС РФ №11 от 24.03.2005г.).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 05.11.2019 № по смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства (статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации), обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В соответствии с требованиями действующего земельного законодательства, административному истцу должен быть предоставлен земельный участок необходимый для нормального использования здания и иных вспомогательных сооружений, включая обеспечение маневрирования, подъезда, остановки транспорта и т.д.

Как следует из представленного в материалы дела экспертного заключения № выполненного строительно-техническим экспертом ФИО4 Согласно конкурсной документации, на аукцион был выставлен земельный участок площадью 47013 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение прудов, цель использования - выращивание прудовой рыбы, кадастровый номер №, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

Пунктом 1.1 Договора аренды № от 23.11.2020г закреплено, что арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 47013 кв.м. с кадастровым номером № из категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение прудов, цель - строительство здания администрации предприятия и инженерных сетей.

Обследованием на участке установлено одноэтажное административное здание.

Общая площадь - 85,3 кв.м. Строительный объем - 400,7 куб.м. Площадь застройки - 95,4 кв.м. Фундамент - ленточный монолитный. Стены - трехслойные, наружная облицовка - профилированный лист. Крыша - односкатная, покрытие кровли - профилированный лист. Несущие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии. Уровень технического состояния несущих конструкций здания - нормативный.

Нормативный уровень технического состояния - категория технического состояния, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.) (СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»).

Административное здание введено в эксплуатацию 25.10.2021 г на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.10.2016 № Сектора архитектуры и градостроительства Администрации Волгодонского района и зарегистрировано на праве собственности с кадастровым номером №, в соблюдение арендатором условий Договора аренды № от 23.11.2020 г.

Согласно определению, данному ст. 130 ГК РФ, здание является, объектом недвижимого имущества, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению.

Градостроительный план земельного участка № утвержден 04.03.2021 г. сектором архитектуры и градостроительства Администрации Волгодонского района. Тип зоны - Производственная зона (ПЗ).

На рассматриваемом земельном участке расположены зоны с особыми условиями использования территории с частичным наложением зон друг на друга: водоохранная зона площадь 35783 кв.м.; береговая полоса предназначенная для общего пользования площадь 1188 кв.м.; прибрежная защитная полоса площадь 5618 кв.м., охранная зона объектов электросетьевого хозяйства площадь 2142 кв.м.

Рельеф участка спланирован в виде оврагов прямоугольной формы (для создания прудов). Расположение контура прудов (форма приближена к правильным прямоугольникам) и расстояния между ними позволяет сделать вывод о ранее произведенной искусственной планировке участка для использования по назначению для прудового хозяйства, что подтверждается разрешенным использованием - под размещение прудов.

Согласно «Рыбоводно-биологическим нормы для эксплуатации прудовых хозяйств», утв. Приказом Минрыбхоза N 254, пруды делятся на: летнеремонтные и летнематочные пруды, зимовальные пруды, карантинные пруды.

Летнеремонтные и летнематочные пруды - для нагула производителей и ремонтной молоди. Площадь прудов до 3 га (30 000 кв.м);

Зимовальные пруды - для зимнего содержания рыб разного возраста и назначения. Площадь прудов 0,1-0,5 га (от 1000 кв.м до 5000 кв.м);

Карантинные пруды - для выдерживания завозимых рыб в карантине, летние -0,2 га (2000 кв.м), зимние - 0,05 га (500 кв.м).

«Рекомендации по проектированию прудов» устанавливают наиболее целесообразное размещение прудов и прочих сооружений с учетом топографической съемки участка.

Площадь искусственно созданного оврага для устройства пруда в месте допустимого размещения на Градостроительном плане с учетом использования по назначению для прудового хозяйства составляет 5878 кв.м. Общая площадь пруда – 7780 кв.м. соответствует площади летнеремонтного и летнематочного прудов.

Для рассматриваемого участка выполняются рекомендации «Методических указаний «Рыбоводство», Министерство сельского хозяйства РФ БГАУ Уфа, 2013 г, по найлучшему варианту устройства прудов - в долинах рек, используя продольные и перечные уклоны местности, что обусловливает самотечное поступление воды. Заполнение прудов осуществляется путем системы канав от водного источника на возвышенной части. В зависимости от категории прудов канавы делают шириной 1,5 м.

Пруды №№ 1-7 устраиваются по типу «пруд-копань» - водоемы, созданные с помощью отрывки земляного котлована (карьера) (ГОСТ 19179-73).

Действующим законодательством получение разрешений и согласований на проведение работ по обустройству пруда-копани не предусмотрено. Если пруд создается только путем земляных работ без строительства гидротехнического сооружения то разрешения на строительство не требуется (Письмо Минэкономразвития РФ 17.08.2011 № ОГ-Д23-962).

При вышеуказанных обстоятельствах использования земельного участка, а именно размещение прудов, его раздел без нарушения целостности невозможен.

Согласно Градостроительного регламента для земельного участка по адресу: Ростовская <адрес> кадастровый номер №, находящегося в территориальной зоне ПЗ: максимальная высота зданий: 15 метров; предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, в том числе их площадь, для данной зоны не установлены; минимальный отступ от границ земельного участка – 3 м; максимальное количество этажей - 3 (для всех видов использования объектов капитального строительства); минимальное количество этажей - не установлено.

Эксперт обращает внимание, что статьей 39.16 Земельного кодекса РФ установлен перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Среди оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящеюся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов не предусмотрены такие основания отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, как соотношение занимаемой площади земельного участка к площади объекта недвижимости и представление документов на подтверждение право заявителя на приобретение земельного участка.

Министерством экономического развития Российской Федерации даны разъяснения по вопросу выкупа застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий (письмо от 25.06.2015 № Д23и-2954), которые подтверждают, что у правообладателя застроенного земельного участка, который в существующих границах значительно превосходит площадь застройки расположенных на нем зданий, имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено. Более того, действующее земельное законодательство не содержит такого понятия, как «соразмерность площади земельного участка». Вопрос о соразмерности площади земельного участка расположенному на нем объекте недвижимости по своей сути сводится к вопросу о предельных (максимальных и минимальных) размерах участка, которые для земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер № согласно Градостроительного регламента для зоны ПЗ не установлены.

Эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка по адpecy: <адрес> кадастровый номер № площадью 47013 кв.м. является необходимой для эксплуатации административного здания, для ведения прудового хозяйства и согласно целевому назначению, разрешенному использованию и градостроительным регламентам, с учетом фактического рельефа местности и охранных зон.

В соответствии со ст. 59 Кодекса административного судопроизводства РФ представителем административного ответчика не представлено допустимых, достоверных и относимых доказательств того, что заключение № выполненное строительно-техническим экспертом ФИО4 содержит неверные сведения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заключение № выполненное строительно-техническим экспертом ФИО4 и представленное в материалы дела является допустимым и достоверным доказательством позиции административного истца, поскольку выводы эксперта, являются логичными и согласующимися с материалами дела, эксперт имеет высшее образование и стаж работы, выводы эксперта не было оспорено в установленном порядке.

Поскольку на испрашиваемом земельном участке расположен объект капитального строительства, принадлежащий ФИО1, истцом представлены доказательства, что площадь земельного участка по адpecy: <адрес> кадастровый номер № - 47013 кв.м. является необходимой для эксплуатации административного здания, для ведения прудового хозяйства и согласно целевому назначению, разрешенному использованию и градостроительным регламентам, с учетом фактического рельефа местности и охранных зон, ФИО1 как правообладатель этого объекта, имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка кадастровый номер № площадью 47013 кв.м., расположенного под зданием и необходимого для его эксплуатации.

При таких обстоятельствах суд приходит в выводу, что отказ Администрации Волгодонского района Ростовской области в предоставлении испрашиваемого земельного участка кадастровый номер № площадью 47013 кв.м. в собственность ФИО1 за плату нарушает право административного истца, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, и лишает его возможности получить спорный земельный участок в собственность.

Таким образом, имеются основания для признания оспариваемого решения незаконным и для обязания Администрации Волгодонского района Ростовской области устранить допущенные нарушения прав ФИО1

Руководствуясь ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Администрации Волгодонского района Ростовской области, оформленный письмом исх. № 69.2.3/2111 от 29.11.2021 г., в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 ФИО14

Обязать Администрацию Волгодонского района Ростовской области в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему административному делу подготовить и направить в адрес административного истца ФИО1 ФИО15, подписанный от имени продавца проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадь. 47013 кв.м. расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 01 апреля 2022 года.

Судья Е.А. Цуканова