Гражданский кодекс часть 1

Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ануфриевой Н.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юдиной Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Букиной Н. И. к Главному управлению государственного строительного надзора Московской области об оспаривании решения Комиссии по признанию пострадавшими и включению в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился в суд с административным иском к Главному управлению государственного строительного надзора Московской области об оспаривании решения Комиссии о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от (дата)№ об отказе в признании пострадавшим и включению в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Требования мотивированы тем, что истец осуществил инвестирование денежных средств в строительство жилого дома по адресу: (адрес) в составе Жилого комплекса ... возводимого на земельном участке с видом разрешенного использования: для жилищного строительства, при этом вступил в ЖСК ... дата присвоения ОГРН (дата)) с единственной целью получения квартиры для проживания в многоквартирном жилом доме по адресу (адрес)

Обязательства по оплате требуемых взносов выполнены своевременно, надлежащим образом и в полном объеме. Правовым основанием для подписания договоров с участниками строительства являлся Договор купли-продажи будущей недвижимости № от (дата), заключенный между ЖСК ... и АО ... В соответствии с условиями договора ориентировочный срок окончания строительства жилого дома – не позднее (дата) (п. ...

Право требования указанного жилого помещения подтверждается Договором об участии в ЖСК № от (дата) подтверждено определением Арбитражного суда Московской области от (дата)

Таким образом, ЖСК ... принял на себя обязательства по участию в инвестировании строительства указанного выше жилого дома.

ЖСК ... был создан до даты применения изменений в ч. 3 ст. 110 ЖК РФ (ФЗ No349-ФЗ от 30.11.2011г.) и вправе привлекать денежные средства граждан в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье при строительстве жилых домов, не выступая при этом в качестве застройщика. Застройщиком строительства многоквартирного жилго дома являлось АО ...

Определением Арбитражного суда Московской области от (дата) по делу № в отношении АО ... введена процедура наблюдения, применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002г. No127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Московской области от (дата) (резолютивная часть) Должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложены на А.В., член СРО ААУ ... До настоящего времени строительство дома не завершено, обязательства по передаче жилых помещений застройщиком не выполнены.

(дата) Правительственная комиссия по экономическому развитию и интеграции одобрила предложенную Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ концепцию завершения строительства жилых объектов группы компаний ... посредством участия в достройке объектов АКБ ... (ПАО). Согласно принятой концепции строительство всех объектов группы компаний ... должно было быть завершено не позднее конца (дата) С целью организации строительства объектов группы компаний ... обеспечения контроля за его качеством и информирования участников строительства о выполнении застройщиками обязательств по передаче прав собственности на построенные квартиры, АКБ ... (ПАО) создано ООО ... В (дата) в зону ответственности АКБ ... (ПАО) передано ... жилых объектов незавершенного строительства группы компаний ... в ... регионах России.

Протоколом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № от (дата) в соответствии с письмом заместителя Председателя Правительства Московской области Г.В., о целесообразности передачи ЗАО ... обязательств перед участниками строительства объектов ГК ... в городском округе ... была одобрена передача объектов строительства в количестве ... домов ЗАО ... с учетом принятия на себя обязательств предыдущего застройщика (АО ... а также строительства необходимой социальной инфраструктуры. Во исполнение указанного решения между АО ... и ЗАО ... был подписан соответствующий Договор аренды земельных участков от (дата) отражающий вопросы финансирования достройки объектов, графики строительства корпусов, проведение проектно-изыскательских мероприятий и передана необходимая исходно-разрешительная документация.

В настоящий момент права застройщика (ЗАО ... подтверждается Договором аренды земельных участков б/н от (дата), номер государственной регистрации №, дата регистрации (дата), Актом приема-передачи от (дата) земельных участков по договору аренды земельных участков от (дата). Собственником земельных участков является АО ... Между тем, на дату подачи настоящего административного искового заявления, решения Протокола № от (дата) по достройке объектов (адрес) в рамках концепции достройки объектов ГК ... застройщиком ЗАО ... не исполняются. Графики строительства проекта при его переуступке ЗАО ... де-факто сдвинулись еще дальше сроков, обозначенных в графике санации под ведением АКБ ... (ПАО), который располагал гарантированным финансированием. С момента принятия правительственной концепции введены в эксплуатацию только два объекта высокой степени готовности (корпуса №, №) в (дата)

Несмотря на указанные выше обстоятельства Главное управление государственного строительного надзора Московской области / ГЛАВГОССТРОЙНАДЗОР Московской области отказало административному истцу во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, утвержденный Приказом Минстроя России No 560/пр от 12.08.2016г., мотивируя это тем, что административный истец не соответствует одному из критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан, установленных п. 2 приложения No 1 к Приказу, а именно: привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина-участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось не на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с ФЗ No 214-ФЗ от 30.12.2004г.

В рамках дела о банкротстве (несостоятельности) АО «... по делу № в многочисленных определениях о включении в реестр требований о передаче жилых помещений по данным строительным адресам описывается ситуация, при которой денежные средства по договору, стороной которого является заявитель, привлечены для строительства жилых помещений в многоквартирных домах по адресам: (адрес) следовательно, данные отношения, согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, данным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВерховногоСуда РФ 19.07.2017 г.), регулируются ФЗ No 214-ФЗ от 30.12.2004г. «С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации. Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении. Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в ФЗ No 214-ФЗ от 30.12.2004г., Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики.

Административный истец надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, просит рассмотреть дело в его отсутствии по имеющимся документам.

Представитель административного ответчика Главного управления государственного строительного надзора Московской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о чем имеются сведения в материалах дела.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлениях от 06.06.1995 № 7-П и от 13.06.1996 № 14-П, суды при рассмотрении дела обязаны исследовать по существу его все фактические обстоятельства и не должны ограничиваться только установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное ст. 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

Гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Согласно частям 4 и 7 ст.23 и п.5.1 названной статьи Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, уполномоченный орган устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан. Контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены пострадавшими и ведет реестр таких граждан.

Ведение Реестра на территории Московской области возложено на Главное управление государственного строительного надзора Московской области, которое является правопреемником Министерства строительного комплекса Московской области в части осуществления ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены в соответствии с пунктами 3 и 4 постановления Правительства Московской области от 12.12.2017 № 1049/45.

Судом установлено, что истец осуществил инвестирование денежных средств в строительство жилого дома по адресу: (адрес) в составе Жилого комплекса ... возводимого на земельном участке с видом разрешенного использования: для жилищного строительства, при этом вступил в ЖСК ... дата присвоения ОГРН (дата)) с единственной целью получения квартиры для проживания в многоквартирном жилом доме по адресу (адрес)

ЖСК «Аврора» был создан до даты применения изменений в ч. 3 ст. 110 ЖК РФ (ФЗ No349-ФЗ от 30.11.2011г.) и вправе привлекать денежные средства граждан в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье при строительстве жилых домов, не выступая при этом в качестве застройщика. Застройщиком строительства многоквартирного жилго дома являлось АО «СУ-155».

В настоящий момент права застройщика (ЗАО ... подтверждается Договором аренды земельных участков б/н от (дата), номер государственной регистрации № дата регистрации (дата), Актом приема-передачи от (дата) земельных участков по договору аренды земельных участков от (дата). Собственником земельных участков является АО ... Между тем, на дату подачи настоящего административного искового заявления, решения Протокола № от (дата) по достройке объектов (адрес) в рамках концепции достройки объектов ГК ... застройщиком ЗАО ... не исполняются. Графики строительства проекта при его переуступке ЗАО ... де-факто сдвинулись еще дальше сроков, обозначенных в графике санации под ведением АКБ ... (ПАО), который располагал гарантированным финансированием. С момента принятия правительственной концепции введены в эксплуатацию только два объекта высокой степени готовности (корпуса №, № в (дата)

Главное управление государственного строительного надзора Московской области / ГЛАВГОССТРОЙНАДЗОР Московской области отказало административному истцу во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, утвержденный Приказом Минстроя России No 560/пр от 12.08.2016г., мотивируя это тем, что административный истец не соответствует одному из критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан, установленных п. 2 приложения No 1 к Приказу, а именно: привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина-участника долевого строительства для строительства проблемного объекта осуществлялось не на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с ФЗ No 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Административный истец обратился в суд, не соглашаясь с указанным решением, поскольку в рамках дела о банкротстве (несостоятельности) АО ... по делу № в многочисленных определениях о включении в реестр требований о передаче жилых помещений по данным строительным адресам описывается ситуация, при которой денежные средства по договору, стороной которого является заявитель, привлечены для строительства жилых помещений в многоквартирных домах по адресам: (адрес) следовательно, данные отношения, согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, данным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВерховногоСуда РФ 19.07.2017 г.), регулируются ФЗ No 214-ФЗ от 30.12.2004г. «С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации. Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении. Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в ФЗ No 214-ФЗ от 30.12.2004г., Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики.

Приказом Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (приложение N 1), и Правила ведения реестра таких граждан (приложение № 2). В соответствии с пунктом 9 раздела III Приложения № 2 к указанному Приказу, Решение о включении пострадавшего гражданина в реестр принимается контролирующим органом на основании письменного заявления пострадавшего гражданина. Согласно п. 6 того же раздела установлен исчерпывающего перечень документов.

Согласно п.п.1 п. 10 Приказа Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» заявитель не подлежит включению в реестр в том числе при условии несоответствие заявителя одному из критериев, установленных пунктом 2 приложения № 1 к настоящему приказу.

При этом п. 2 приложения № 1 содержит исчерпывающий перечень критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан.

Вместе с тем, оснований для отказа по основаниям, на которые ссылается административный ответчик в уведомлении от (дата) (протокол заседания комиссии от (дата)№не имелось.

В силу пункта 4 Правил включению в реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 Критериев.

Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших устанавливаются исключительно в целях ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (пункт 1 Критериев).

Согласно пункту 11 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013, действие указанного закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учётом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Федерального закона. Аналогичная позиция нашла свое отражение в определении Верховного Суда РФ от 20.07.2016 № 46-КГ16-5.

Исходя из разъяснений, данных в Определении Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 № 441-О «если буквальное значение условий договора не позволяет определить его результаты, суд выясняет действительную общую волю сторон с учетом цели договора, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон (ст.431 Гражданского кодекса РФ)».

Суд, оценивая обстоятельства привлечения денежных средств истца, полагает, что заключенный административным истцом договор, исходя из положений ст. 431 ГК РФ во взаимной связи со ст.ст. 421, 422 ГК РФ по форме, содержанию и условиям обязательства, соответствуют всем существенным условиям договора участия в долевом строительстве.

Согласно п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, а именно, истец обязательство по уплате денежных средств перед застройщиком исполнены, общество принятое на себя обязательство не исполнило, просрочка исполнения обязательства составила более девяти месяцев, следовательно, истец относится к числу пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Суд, оценив предоставленные доказательства и обстоятельства дела, не находит обстоятельств из перечня условий, в силу которых истцу может быть оказано во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Из правового анализа вышеуказанных положений действующего законодательства следует, что истец полностью соответствует критериям, предъявляемым к гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Таким образом, административный ответчик неправомерно отказал административному истцу во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, как не соответствующему критерию Правил ведения реестра пострадавших граждан.

Учитывая изложенное, застройщик –привлекший денежные средства для строительства многоквартирного дома, на дату рассмотрения иска просрочил исполнение своих обязательств перед истцом, жилой дом в установленный договором срок, а также на дату обращения не построил, квартира в собственность истцу не передана.

Неисполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в течение более 9 месяцев с даты, установленной в договоре, при отсутствии прироста вложений в незавершенное строительство такого объекта в течение двух отчетных периодов является критерием по признанию гражданина пострадавшим и включению в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Из правового анализа вышеуказанных положений действующего законодательства следует, что административный истец полностью соответствуют критериям, предъявляемым к гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что административное исковое заявление обоснованно и подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика не опровергают юридически значимые обстоятельства, установленные при рассмотрении дела.

В силу требований ст. 227 ч.3 п.1 КАС РФ суд считает необходимым указать в решении на необходимость административному истцу сообщить об исполнении решения по административному делу в суд и административному истцу в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.175-180, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск Букиной Н. И. удовлетворить.

Признать незаконным отказ Главного управления государственного строительного надзора Московской области во включении Букиной Н. И. в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, оформленный уведомлением от (дата) ( протокол заседания комиссии от (дата)№

Возложить на Главное управление государственного строительного надзора Московской области обязанность устранить нарушение прав административного истца путём включения Букиной Н. И. в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены в течение двадцати дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Главному управлению государственного строительного надзора Московской области необходимо сообщить об исполнении решения по административному делу в суд и Букиной Н.И. в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме через Рузский районный суд Московской области.

Решение изготовлено в окончательной форме 17 мая 2019 года.

Судья Ануфриева Н.Ю.