Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-984/2019 по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в судс административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности. В обосновании заявленных требований указал, что 17 сентября 2015 г. между ФИО1 и ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» был заключен договор займа (беспроцентного) по условиям которого он передал ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» сумму беспроцентного займа в размере 200000 рублей на срок до 18 сентября 2016 г.. 19 сентября 2016 г. между ним и ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» заключено Соглашение о прекращении обязательств по договору займа новацией, согласно которому производится замена первоначального обязательства вытекающего из договора займа (беспроцентного) от 17 сентября 2015 г. на новое обязательство согласно п.2 настоящего соглашения. Пунктом 2 Соглашения предусмотрено, что в соответствии с новым обязательством должник передает в собственность кредитора, а кредитор принимает взамен исполнения обязательств должника по выплате денежной суммы в размере 200000 рублей, возникшего на основании договора займа (беспроцентного) от 17 сентября 2015 г., в качестве отступного следующие объекты недвижимого имущества: долю в размере 80/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для крестьянского (фермерского) хозяйства, общая площадь 39981 кв.м., адрес (местонахождение объекта: <адрес>, кадастровый номер №.

В соответствии с пунктом 5 Соглашения Должник передал Кредитору недвижимое имущество путем вручения ему относящихся к нему документов до подписания настоящего договора. Кредитор принял недвижимое имущество в том состоянии, в котором оно находится на момент подписания настоящего договора и претензий относительно качественного состояния - указанного недвижимого имущества не имеет. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи недвижимого имущества.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» данное Соглашение подлежало государственной регистрации. Однако, 13 марта 2017 г. в Едином государственном реестре юридических лиц была внесена запись об исключении из ЕГРЮЛ ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР».

13 августа 2018 г. административный истец обратился в МФЦ Тульской области с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером №. 23 августа 2018 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области было принято решение о приостановке государственной регистрации права собственности в отношении данного земельного участка до 22 ноября 2018 г. на том основании, что в реестровом деле отсутствует заявление о переходе права собственности на вышеуказанный земельный участок от ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР».

23 ноября 2018 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области было принято решение об отказе осуществления государственной регистрации в отношении данного земельного участка в связи с тем, что в реестровом деле отсутствует заявление о переходе права собственности на вышеуказанный земельный участок от ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР».

Указанный отказ административный истец находит незаконным, при этом ссылается на п.62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» согласно которому отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Просит признать незаконным решение № от 23 ноября 2018 г. Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

На основании определения суда от 14.03.2019 г. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. В ходе рассмотрения дела административные исковые требования поддержал, пояснил, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер № принадлежит ему на основании соглашения заключенного с ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» 19 сентября 2016 г. в рамках договора займа (беспроцентного) от 17 сентября 2015 г. Данным земельным участком он не пользовался, так как не было необходимости. В августе 2018 г. он подал документы в МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, однако в регистрации административный ответчик отказал по причине отсутствия заявления ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР». Указанный отказ находит незаконным, поскольку ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» ликвидировано.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Ссылаясь на п.62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указал на то, что если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Полагает, что поскольку ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» ликвидировано и спор о праве на земельный участок отсутствует, то отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 на спорный земельный участок является незаконным.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании административные исковые требования не признала, пояснила, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 на спорный земельный участок является законным и обоснованным. К государственной регистрации заявлен переход права собственности на основании соглашения о прекращении обязательства по договору займа новацией от 19 сентября 2016 г., заключенного между ФИО1 и ООО «Фермерское хозяйство БЕСТЕР». Согласно правовой позиции изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 июня 2014 г. №2826/14 по делу № А57-2430/2011, поскольку заключенное между сторонами спора соглашение предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества, право собственности на которое в соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке. Таким образом, ссылка административного истца на п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» является необоснованной, поскольку не применима к спорным правоотношениям по вышеуказанным основаниям. Соглашение о предоставлении отступного не было исполнено должником ООО «Фермерское хозяйство БЕСТЕР» в добровольном порядке, так как в период с момента подписания соглашения о прекращении обязательства по договору займа новацией с 19 сентября 2016 г. до 13 марта 2017 г. (даты прекращения юридического лица) должник не обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на основании Соглашения, и с учетом того, что с момента прекращения его деятельности такая возможность у него отсутствует. Административным истцом не приведено обстоятельств, препятствующих регистрации права собственности на земельный участок с момента заключения соглашения и до ликвидации ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» 13 марта 2017 г. Вместе с тем, административный истец может заявить свои требования к участникам ООО «Фермерское хозяйство БЕСТЕР», основываясь на первоначальном обязательстве, и получить удовлетворение свих требований за счет имущества должника, в том числе и спорного, либо заявить требование к участникам ООО «Фермерское хозяйство БЕСТЕР» в судебном порядке о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Заинтересованные лица ФИО4, ФИО5 ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. В ходе рассмотрения дела ФИО4 и ФИО5 поддержали административные исковые требования ФИО1 и просили их удовлетворить, пояснили, что спорный земельный участок приобретался ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» под определенный проект, который не был осуществлен. Организация брала у ФИО1 в долг денежные средства, которые не смогла отдать, в связи с чем, с ФИО1 было заключено соглашение о передаче ему земельного участка в счет долга. Сразу переход права собственности на земельный участок не был оформлен, так как не знали, что существуют временные рамки. С момент приобретения ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» и до настоящего времени спорный земельный участок обрабатывает и засеивает Совхоз по устной договоренности с ФИО4

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со ст.227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания действий (бездействия), решений органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие действий (бездействия), решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым действием (бездействием), решением прав и законных интересов административного истца.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17 сентября 2015 г. между ФИО1 и ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» в лице генерального директора ФИО4 был заключен договор займа (беспроцентного) по условиям которого ФИО1 передает ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» сумму беспроцентного займа в размере 200000 рублей в срок до 18 сентября 2015 г. (п.п.1.1, 2.1 договора).

Согласно п.2.2 договора сумма займа должна быть возвращена ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» в срок не позднее 18 сентября 2016 г.

ФИО1 исполнил взятые на себя обязательства, перечислив ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» денежную сумму в размере 200000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному банковскому ордеру №1 от 18 сентября 2015 г.

19 сентября 2016 г. между ФИО1 и ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР» заключено Соглашение о прекращении обязательств по договору займа новацией.

Согласно п.1 Соглашения производится замена первоначального обязательства должника (ООО «Фермерское хозяйство «БЕСТЕР») перед кредитором (ФИО1), вытекающего из договора займа (беспроцентного) от 17 сентября 2015 г. на новое обязательство согласно п.2 настоящего соглашения.

Пунктом 2 Соглашения предусмотрено, что в соответствии с новым обязательством должник передает в собственность кредитора, а кредитор принимает взамен исполнения обязательств должника по выплате денежной суммы в размере 200000 рублей, возникшего на основании договора займа (беспроцентного) от 17 сентября 2015 г., в качестве отступного следующие объекты недвижимого имущества: долю в размере 80/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для крестьянского (фермерского) хозяйства, общая площадь 39981 кв.м., адрес (местонахождение объекта: <адрес>, кадастровый номер №.

Соглашением предусмотрено, что настоящий договор является одновременно актом приема-передачи недвижимого имущества.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ ООО «Крестьянское фермерское хозяйство БЕСТЕР» прекратило свою деятельность 13 марта 2017 г. в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. №129-ФЗ как недействующее юридическое лицо.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для крестьянского (фермерского) хозяйства, общая площадь 39 981 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано право общей долевой собственности Общество с ограниченной ответственностью «Фермерское хозяйство БЕСТЕР» на основании договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без строений на нем от 11 февраля 2014 г. (доля в праве 80/100) и на основании договора купли - продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без строений на нем от 20 марта 2014 г. зарегистрирована доля в праве 20/100.

В соответствии п.п.1, 2 ст.8.1, ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст.26 настоящего Федерального закона.

Основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены ст.26 Федерального закона № 218-ФЗ.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п.44 ч.1 ст.26 Федерального закона №218-ФЗ).

В соответствии с п.3 ч.3 ст.15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу п.2 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Суд принимает во внимание, что правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.

Как следует из материалов дела, регистрирующий орган в рамках проведенной правовой экспертизы представленных ФИО1 по состоянию на 13 августа 2018 г. документов по заключенному с ООО «Крестьянское фермерское хозяйство БЕСТЕР» договор займа (беспроцентного) от 17 сентября 2015 г. и Соглашение о прекращении обязательств по договору займа новацией от 19 сентября 2016 г., установил обстоятельства, препятствующие осуществлению заявленной регистрации, поскольку отсутствовало заявление о переходе права собственности на вышеуказанный земельный участок от ООО «Крестьянское фермерское хозяйство БЕСТЕР».

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 23 августа 2018 г. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по вышеуказанному заявлению ФИО1 государственная регистрация была приостановлена до 22 ноября 2018 г. для принятия мер по устранению причин, препятствующих государственной регистрации.

При этом в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, направленном ФИО1, регистрирующий орган указал, что в случае, если до окончания срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в государственной регистрации.

В связи с тем, что не были устранены причины, препятствующие приостановлению, ввиду отсутствия заявления о переходе права собственности на вышеуказанный земельный участок от ООО «Крестьянское фермерское хозяйство БЕСТЕР» регистрирующий орган принял решение от 23 ноября 2018 г. № об отказе в осуществлении заявленных регистрационных действий.

Не согласившись с данным отказом, административный истец обжаловал его в порядке административного судопроизводства. В обоснование своей позиции ФИО1 сослался на пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с которым при ликвидации продавца - юридического лица необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из приведенных выше норм права и разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации, сам факт отсутствие заявления продавца, в том числе по причине исключения последнего из ЕГРЮЛ, не является препятствием для удовлетворения судом иска о регистрации права собственности на недвижимое имущество за покупателем только тогда, когда государственным регистратором, при проверке представленных в обоснование перехода права собственности на регистрацию документов, не будет выявлено нарушений в исполнении обязательств покупателя по оплате недвижимого имущества, а сама сделка признана отвечающей требованиям законности.

Применительно к рассматриваемому спору, следует отметить, что суд может принять решение о регистрации сделки только в случае, если бы от юридического лица до его ликвидации поступило заявление в регистрирующий орган, но по каким-либо причинам договор не был зарегистрирован.

Вместе с тем, стороны Соглашения о прекращении обязательств по договору займа новацией от 19 сентября 2016 г. ФИО1 и ООО «Крестьянское фермерское хозяйство БЕСТЕР» не явились в Управление Росреестра для государственной регистрации сделки, тем самым не выразили свою волю на заключение и государственную регистрацию перехода права собственности по сделке, заявление о регистрации не было подано представителем юридического лица.

Административным истцом не представлено доказательств того, что с момента заключения Соглашения от 19 сентября 2016 г. до момента ликвидации ООО «Крестьянское фермерское хозяйство БЕСТЕР» объективно существовали обстоятельства, не позволившие сторонам сделки обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что сделка была реально исполнена и земельный участок был передан ФИО1, что он владел им, нес какие-либо расходы на содержание указанного имущества. При этом из объяснений административного истца и заинтересованных лиц учредителей ООО «Крестьянское фермерское хозяйство БЕСТЕР» ФИО4 и ФИО5 следует, что фактически спорный земельный участок ФИО1 не передавался, и он им никогда не пользовался, поскольку с момента возникновения права собственности ООО «Крестьянское фермерское хозяйство БЕСТЕР» на спорный земельный участок и до настоящего времени, по устной договоренности с генеральным директором и одним из учредителей ООО «Крестьянское фермерское хозяйство БЕСТЕР» ФИО4 обработку и посев земельного участка осуществляет сторонняя организация (совхоз).

Вопреки ошибочному мнению административного истца при совершении процедуры регистрации у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области отсутствуют полномочия по принятию и оценке каких-либо доказательств (показания заинтересованных лиц и т.д.), что не лишает административного истца права представлять любые доказательства, подтверждающие его право собственности, в ходе рассмотрения соответствующего гражданского иска.

На основании вышеизложенного, учитывая отсутствие совокупности обстоятельств, необходимых для признания оспариваемого решения административного ответчика об отказе в государственной регистрации права собственности незаконным, оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках заявленного спора в сфере административных правоотношений не имеется.

Рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании требований, руководствуясь статьями 175-180, пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о признании незаконным решения № от 23 ноября 2018 г. об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 15.04.2019.

Председательствующий