Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2. к администрации муниципального образования город Краснодар о признании незаконным отказа, изменении вида разрешенного использования земельного участка,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным иском к администрации муниципального образования город Краснодар о признании отказа департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, выраженный в письме от 07.08.2019 незаконным; изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 6304 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес> на «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м; Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги; Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)».

Определением суда от 23.08.2019 года административное дело назначено к судебному разбирательству по общим правилам административного судопроизводства.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала административные исковые требования. Пояснил, что ФИО1, ФИО2 являются арендаторами земельного участка площадью 6304 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, на основании договора аренды земельного участка от 29.07.2013 №, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись от ДД.ММ.ГГГГ№), заключенного между и истцами и администрацией муниципального образования город Краснодар и на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 30.06.2019,зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись от 15.07.2019 №).

Срок аренды земельного участка – 19.07.2023, вид разрешенного использования «для строительства многоэтажного жилого дома».

17.07.2019 истцы обратились в администрацию с заявлением о смене вида разрешенного использования спорного земельного участка с «для строительства многоэтажного жилого дома» на «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м; Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги; Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)» и внесением соответствующих изменений в договор аренды земельного участка.

Письмом департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 07.08.2019 истцам отказано в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка и внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка.

Истцы не согласны с данными отказом, считают его незаконным и нарушающим права административных истцов как арендаторов спорного земельного участка исходя из следующего.

Единственным основанием для отказа в изменении вида разрешённого использования спорного земельного участка с «для строительства многоэтажного жилого дома» на «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м; Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги; Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)» по мнению департамента исходя из текста обжалуемого отказа является то, что изменение вида разрешенного использования влечёт изменение характеристик предмета договора и кадастровой стоимости, которая применяется при расчете арендной платы и как следствие меняется существенное условие договора.

При этом департамент сослался на положения пункта 1 статьи 432 ГК РФ, которые касаются определения понятия «существенные условия договора» и сделал вывод, что изменение вида разрешенного использования арендатором самостоятельно невозможно.

Между тем, истцы не хотели «самостоятельно» как выразился в обжалуемом отказе департамент изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка, истцы обратились с такой просьбой в администрацию.

Однако департамент в обжалуемом отказе не привел никакого довода о том, почему такое изменение вида разрешенного использования невозможно. Изменение предмета договора аренды земельного участка в части изменения вида разрешенного использования не запрещено законодательством при соблюдении определённых условий.

Истцы, как арендаторы спорного земельного участка являются его правообладателями, следовательно, они вправе выбрать вид разрешенного использования земельного участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований.

Единственным условием для такого выбора является то, что вид разрешённого использования земельного участка должен соответствовать градостроительным регламентам.

Спорный земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2).

Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными Решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п.6, определен градостроительный регламент, согласно которому виды разрешенного использования земельных участков: «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м; Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги; Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)» являются основными для территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2).

Следовательно, истцы вправе изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка, так как новые виды разрешенного использования соответствуют градостроительному регламенту, утверждённому для территориальной зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2), в которой и расположен спорный земельный участок.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на испрашиваемый не нарушает процедуру предоставления земельного участка в аренду, установленную Земельным кодексом РФ в редакции действовавшей на момент предоставления земельного участка в аренду (2013 год).

Следовательно, и Земельный кодекс РФ, и Градостроительный кодекс РФ и судебная практика допускает изменения вида разрешенного использования земельного участка предоставленного в аренду на вид разрешенного использования земельного участка предусмотренного градостроительным регламентом сиротствующей территориальной зоне.

Обжалуемый отказ департамента нарушает права истцов на использование земельного участка по его целевому назначению с учетом допустимых градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельного участка и не соответствует нормам Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ.

ФИО2 в судебное заседание не явился, предоставил заявление, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

ФИО1, ФИО2 являются арендаторами земельного участка площадью 6304 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, на основании договора аренды земельного участка от 29.07.2013 №, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись от ДД.ММ.ГГГГ№), заключенного между и истцами и администрацией муниципального образования город Краснодар и на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 30.06.2019,зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись от 15.07.2019 №).

Суд не согласен с данными отказом, считает его незаконным и нарушающим права административных истцов как арендаторов спорного земельного участка исходя из следующего.

Единственным основанием для отказа изменении вида разрешённого использования спорного земельного участка с «для строительства многоэтажного жилого дома» на «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м; Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги; Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)» по мнению департамента исходя из текста обжалуемого отказа является то, что изменение вида разрешенного использования влечёт изменение характеристик предмета договора и кадастровой стоимости, которая применяется при расчете арендной платы и как следствие меняется существенное условие договора.

При этом департамент сослался на положения пункта 1 статьи 432 ГК РФ которые касаются определения понятия «существенные условия договора» и сделал вывод, что изменение вида разрешенного использования арендатором самостоятельно невозможно.

Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Таким образом, Земельный кодекс РФ прямо допускает использование земельных участков в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Далее, согласно статье 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Истцы, как арендаторы спорного земельного участка являются его правообладателями, следовательно, согласно указанной выше нормы Градостроительного кодекса РФ, они вправе выбрать вид разрешенного использования земельного участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований.

Спорный земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2).

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Следовательно, если законом установлено право арендатора на изменение вида разрешенного использования земельного участка, то при не согласии арендодателя возможно и изменение договора аренды в судебном порядке.

На сегодняшний день не допускается изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка (см. Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018):

а) когда договор аренды земельного участка заключен по результатам проведённого аукциона;

б) когда новый вид разрешенного использования земельного участка предусматривает иную процедуру предоставления земельного участка (например, с размещения объектов на индивидуальное жилищное строительство).

Изначально, спорный земельный участок был предоставлен в аренду с соблюдением статей 30,31 Земельного кодекса РФ через процедуру предварительного согласования места размещения объекта«многоуровневых гаражей» (постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 18.06.2013 № 4240).

В соответствии со статьёй 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

При этом Земельный кодекс РФ в редакции на момент предоставления спорного земельного участка не разделял объекты капитального строительства «многоуровневые гаражи» и «объект капитального строительства, в котором будут размещены объекты торговли, административные помещения, банковские и страховые организации и предприятия общественного питания» относительно процедуры предоставления земельного участка в аренду. В то время было возможным через процедуру предварительного согласования получить земельный участок в аренду, как для строительства многоуровневых гаражей, так и для строительства объекта капитального строительства в котором будут размещены объекты торговли, административные помещения, банковские и страховые организации и предприятия общественного питания.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка на испрашиваемый не нарушает процедуру предоставления земельного участка в аренду, установленную Земельным кодексом РФ в редакции действовавшей на момент предоставления земельного участка в аренду (2013 год).

В соответствии статьей 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Как уже было указано выше, истцы не самостоятельно хотели внести изменения в договор аренды земельного участка, а на основании дополнительного соглашения подписанного сторонами. Департамент не привел доводов, подтверждающих невозможность внесения таких изменений путём заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Таким образом, учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заявленные требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 186, 227, 228 КАС РФ, суд

решил:

Признать незаконным отказ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, выраженный в письме от 07.08.2019 г.

Изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6304 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес> на «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.; Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги; Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)».

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю соответствующих изменений в ЕГРН относительно установленного вида разрешенного использования земельного участка, площадью 6304 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, - «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м; Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги; Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)» без истребования дополнительных документов, по заявлению ФИО1 и ФИО2.

Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 29.07.2013 № земельного участка земельного участка площадью 6304 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Краснодар, Карасунский внутригородской округ, <адрес>, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м; Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги; Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд города Краснодара в течение одного месяца.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 06.09.2019 года

Судья: