Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шамбаева Рустама Абаевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Камызякскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, заинтересованному лицу - администрации МО «Камызякский район» о признании действий государственного регистратора прав незаконными,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец Шамбаев Р. А. обратился в суд к ответчикам о признании действий государственного регистратора прав незаконными, указав, что в соответствии с договором аренды земельного участка № 16/15 от 11.04.2016 он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 30:05:040136:1511, площадью 800 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Указанным договором установлен срок аренды с 11.04.2016 по 10.04.1936. Договором об уступке прав и обязанностей от 03.12.2020 он передал права и обязанности по договору аренды ФИО3, договор был сдан на государственную регистрацию. В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 15.12.2020 указано, что по общему правилу, установленному ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Вместе с тем, в п. 7 ст. 448 ГК РФ определено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть использованы победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. С указанным уведомлением он не согласен, полагает, если законом установлено право заключать договора аренды на земельный участок для индивидуального жилищного строительства без торгов, обязательства по такому договору могут быть исполнены не лично победителем торгов, а быть переданы третьему лицу. Просит признать действие государственного регистратора Камызякского отдела управления Росреестра по Астраханской области Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Усмановой Т.П., выраженное в вынесении уведомления о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2020-27176305/1 от 15.12.2020, незаконным.

Определением Камызякского районного суда Астраханской области от 4 марта 2021 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено должностное лицо – главный специалист-эксперт Камызякского отдела Управления Росреестра по Астраханской области Усманова Т.П.

Административный истец Шамбаев Р.А., надлежащим образом извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель административного истца Ахметова А.К. в судебном заседании доводы административного иска и исковые требования поддержала, дополнила, что главенствующую роль имеет земельное законодательство, поскольку речь идет о земельном участке, ссылка регистрирующего органа на п. 7 ст. 448 ГК РФ полагает необоснованна.

Административный соответчик – должностное лицо Усманова Т.П. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что гражданское законодательство ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично, переуступка прав и обязанностей по договору третьему лицу будет противоречить прямому запрету, сформулированному п. 7 ст. 448 ГК РФ. В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 31.03.2016 арендатор Шамбаев Р.А. не является единственным участником аукциона по продаже права заключения договора аренды земельного участка, распложённого по адресу: <адрес>. Приостановление регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка правомерно, просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Камызякского отдела Управления Росреестра по Астраханской области Паничкина Т.Н. с исковыми требованиями не согласилась, поддержала письменный отзыв и объяснения административного соответчика Усмановой Т. П., пояснила, что регистрация перехода прав и обязанностей по данному договору аренды земельного участка будет неправомерной, не соответствующей действующему законодательству.

Представитель заинтересованного лица – администрации МО «Камызякский район», надлежащим образом извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, предоставил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что на основании постановления администрации МО «Камызякский район» от 12.02.2016 № 137 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, распложённого по адресу: Астраханская область, Камызякский район, г. Камызяк, ул. Весенняя, 21, организовано проведение аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка, цель предоставления – для индивидуального жилищного строительства, срок аренды 20 лет. В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 31.03.2016 победителем аукциона признан Шамбаев Р.А. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 15.12.2020 № КУВД-001/2020-27176305/1 является законным и обоснованным. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о регистрации) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) прав.

Пунктом 4 части 1 статьи 26 названного Закона установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом. ; в пункте 5 к основаниям приостановления относится непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; а в пункте 7 несоответствие требованиям законодательства формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пунктом 7 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 11 апреля 2016 г. на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды в виде ежегодной арендной платы земельного участка с кадастровым номером 30:05:040136:1511, между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» (Арендодатель) и Шамбаевым Р.А. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 16/15, согласно которому Арендодатель представляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 30:05:040136:1511, площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Участок предоставляется арендатору для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды участка установлен с 11.04.2016 по 10.04.2036.

Согласно протоколу № 1 от 31 марта 2016 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером 30:05:040136:1511, площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование и цель предоставления земельного участка – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов, победителем аукциона является Шамбаев Рустам Абаевич в лице ФИО6, действующего по нотариально выданной доверенности.

В аукционе по лоту №1 принимало участие 2 участника, заявка №1 – ФИО7, заявка №2 – Шамбаев Р. А.

03.12.2020 Шамбаев Р. А. на основании договора об уступке прав и обязанностей передал права и обязанности по вышеназванному договору аренды ФИО3

Согласно Уведомлению Камызякского отдела Управления Росреестра по Астраханской области о приостановлении государственной регистрации права № КУВД-001\2020-27176305\1 от 15.12.2020 с 15.12.2020 приостановлено осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, расположенного в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 30:05:040136:1511, документы на который были представлены Шамбаевым Р.А. по основаниям, предусмотренным п. 7 ст. 448 ГК РФ. При заключении договора аренды путем проведения торгов победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из данного договора. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до 15 марта 2021 г.

Судом установлено, что земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 30:05:040136:1511, площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, находящийся в государственной собственности, мог быть предоставлен Шамбаеву Р. А. только на торгах.

Соответственно, обязанности по договору аренды лично Шамбаевым Р. А. как победителем аукциона, не исполняются, а передаются третьему лицу – ФИО3, которая не участвовала в аукционе, по результатам которого могла претендовать на заключение договора аренды земельного участка, и ей предоставлено право аренды вне аукциона, что противоречит требованиям действующего законодательства.

Поскольку договор аренды земельного участка № 16/15 заключен по результатам проведения аукциона, суд приходит к выводу о невозможности переуступки прав и обязанностей арендатора третьему лицу.

Доводы стороны административного истца о том, что главенствующую роль имеет земельное законодательство, несостоятельны.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При установленных судом фактических обстоятельствах право заявителя (победителя торгов) на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22 Земельного кодекса РФ невозможно ввиду установления положениями статьи 448 ГК РФ запрета такой переуступки.

Кроме того, положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

При изложенных обстоятельствах с учетом всех вышеприведенных фактов на основании требований действующего законодательства суд считает, что государственный регистратор на законных основаниях приостановил осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка.

Действиями регистрирующего органа права и охраняемые законом интересы административного истца Шамбаева Р. А. не нарушены, поскольку Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав принято уполномоченным должностным лицом регистрирующего органа и в соответствии с положениями действующего законодательства.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования административного истца не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 218 КАС РФ, ст. 448 ГК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Шамбаева Рустама Абаевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Камызякскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, должностному лицу Камызякского отдела Управления Росреестра по Астраханской области Усмановой Т.П., заинтересованному лицу - администрации МО «Камызякский район» о признании действий государственного регистратора прав незаконными – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Астраханского областного суда через Камызякский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 марта 2021 г.

Судья подпись Г. Е. Шараева