Гражданский кодекс часть 1

в отсутствие представителей административного истца ОАО Сельскохозяйственное предприятие «Губкинагрохолдинг», административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО Сельскохозяйственное предприятие «Губкинагрохолдинг» к Правительству Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области,

об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

ОАО Сельскохозяйственное предприятие «Губкинагрохолдинг», являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером № площадью 152,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. по состоянию на 11.04.2018.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости (<данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость (<данные изъяты> руб.), которая определена оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО14, что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате налога на имущество юридических лиц, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области от 17.12.2020 № 153 заявление ОАО Сельскохозяйственное предприятие «Губкинагрохолдинг» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, поступившее 30.11.2020, отклонено.

ОАО Сельскохозяйственное предприятие «Губкинагрохолдинг», будучи надлежаще извещенным о месте и времени судебного заседания (регистрируемое почтовое отправление № 80097062245834, вручено 29.07.2021), явку своего представителя в суд не обеспечило. К дате проведения судебного заседания посредством сервиса «Электронное Правосудие» подсистемы «Интернет-Портал» Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» от представителя административного истца Медведевой Е.А. (извещена посредством направления регистрируемого почтового отправления № 80097062245841, возвращено за истечением срока хранения), имеющей соответствующие полномочия, оговоренные в доверенности, поступило заявление об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере <данные изъяты> руб., т.е. в размере, определенном по результатам экспертного исследования от 12.07.2021 № 28-21-Э/3а-57/2021, выполненного экспертом-оценщиком ООО <данные изъяты>ФИО4

Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области Карасева В.И., не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, полагала, что экспертное заключение составлено с нарушениями требований федеральных стандартов оценки, повлиявшие на результат рыночной стоимости объекта недвижимости. С целью подготовки письменных пояснений по замечаниям на экспертное заключение, представителем правительства заявлено ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании, которое удовлетворено протокольным определением суда от 16.08.2021.

После объявленного в судебном заседании перерыва, явившийся представитель правительства области Шляхов С.И. пояснил, что административный ответчик не оспаривает право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, замечаний к экспертному заключению не имеет, при принятии решения полагается на усмотрение суда.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены своевременно и надлежащим образом (копия определения о возобновлении производства по делу направлена 26.07.2021 посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа).

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя правительства области, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Белгородской области в соответствии со статьей 3.1 Закона Белгородской области от 27.11.2003 № 104 «О налоге на имущество организаций» (в редакции Закона Белгородской области от 03.06.2015 № 356 «О внесении изменений в закон Белгородской области «О налоге на имущество организаций») введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Нежилое здание с кадастровым номером № включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2019 год, утвержденный распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29.11.2018 № 500-р.

Поскольку нежилое здание с кадастровым номером № поставлено на кадастровый учет 11.04.2018, оно не вошло в перечень объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которых утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп. Кадастровая стоимость спорного нежилого здания рассчитана с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости и, согласно акту определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№, составила <данные изъяты> руб.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.18 названного Федерального закона, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регламентированы нормами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заключительными положениями которого установлен переходный период применения настоящего Федерального закона с 01.01.2017 до 01.01.2020.

Согласно части 6 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Законом об оценочной деятельности регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания затрагивают права и обязанности общества как его собственника. Принадлежащее административному истцу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № влияют на права и обязанности административного истца как собственника, то он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Как следует из материалов административного дела, ОАО Сельскохозяйственное предприятие «Губкинагрохолдинг» является собственником вышеназванного нежилого здания, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Считая кадастровую стоимость нежилого здания значительно завышенной по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам индивидуального предпринимателя ФИО5, которым составлен отчет об оценке от 28.05.2020 № 20КСЕ/0008. Согласно отчету итоговая рыночная стоимость нежилого здания определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика Правительства Белгородской области против представленного доказательства размера рыночной стоимости, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного нежилого здания и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе разницей (27,7 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью нежилого здания, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 28.04.2021 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ООО <данные изъяты>ФИО4

На разрешение эксперта были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости нежилого здания на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом ФИО4 составлено и представлено в суд экспертное заключение от 12.07.2021 № 28-21-Э/3а-57/2021. Согласно выводам эксперта, по состоянию на 11.04.2018 рыночная стоимость нежилого здания составила <данные изъяты> руб.

При проверке отчета об оценке от 28.05.2020 № 20КСЕ/0008 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, экспертом сделаны выводы о неполном соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 12.07.2021 № 28-21-Э/3а-57/2021 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности.

Экспертиза рыночной стоимости нежилого здания проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, с учетом результатов произведенного непосредственного (визуального) осмотра здания, сопоставления объекта исследования с результатами предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Объем исследования определен экспертом исходя из принципа достаточности, закрепленного в пункте 11 ФСО № 7, сомнений у суда не вызывает. Описание объекта оценки, приведенное экспертом в заключении, соответствует требованиям пункта 8 ФСО № 7.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт применил сравнительный подход, используя метод сравнительного анализа продаж, и доходный подход, в рамках которого использовал метод капитализации дохода, при этом имеется подробное обоснование отказа эксперта от применения затратного подхода (таблица 7-1 на стр. 59 экспертного заключения).

Экспертом определено, что объект исследования относится к торговому сегменту рынка коммерческой недвижимости; фактическим использованием объекта исследования является эксплуатация нежилого здания (ОКС) торгового назначения. В результате исследования рынка купли-продажи и аренды объектов коммерческой недвижимости в г. Губкине эксперт указал, что он является развитым.

По итогам проведенного анализа выявленный диапазон рыночной стоимости коммерческой недвижимости под различные варианты использования в г. Губкине составил от 14 000 до 40 678 руб./кв. м. Диапазон рыночной арендной ставки для коммерческой недвижимости под различные варианты использования составил от 250 до 1 000 руб./кв. м/год. При этом экспертом отмечено, что стоимость и аренда коммерческой недвижимости в близлежащих мелких населенных пунктах ниже на 50-60 %.

В ходе применения сравнительного подхода к оценке экспертом подобрано четыре объекта-аналога, информация о которых получена из открытых источников в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», приведен полный перечень элементов сравнения, использованных при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами (таблица 7-2 на стр. 63 экспертного заключения).

Сравнивая объект оценки с подобранными аналогами по предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 элементам, эксперт усмотрел необходимость в применении корректировок в отношении каждого из объектов-аналогов по таким элементам сравнения как торг, тип объекта, местоположение, и площадь.

Корректировки определялись на основании Справочника оценщика недвижимости – 2017 «Офисно-торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под ред. Лейфера Л.А., 2017 г.

Также экспертом определено среднее значение доли стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости, которая составила 0,2250 (22,5 %). Для выделения стоимости прав на земельный участок была использована информация исследования «Единый объект и его части – земельный участок, объект капитального строительства». Представленная информация хотя и была опубликована позднее даты оценки, само исследование проведено на основании данных за 2006-2012 года, а, следовательно, подтверждает тенденции, сложившиеся на дату оценки.

Стоимость объекта исследования, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила <данные изъяты> руб.

При определении рыночной стоимости с применением доходного подхода использовался метод прямой капитализации.

В качестве объектов-аналогов экспертом отобрано 4 нежилых помещения с известными арендными ставками, которые сравнивались с объектом оценки. Эксперт, опираясь на Справочник оценщика недвижимости 2017 г. «Офисно-торговая недвижимость» / под редакцией Лейфера Л.А., 2017 г., определил потенциальный и действительный валовые доходы, определил величины операционных расходов и доходов, применил коэффициент капитализации.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках доходного подхода, составила <данные изъяты> руб.

При согласовании полученных в рамках подходов к оценке результатов эксперт использовал метод причинно-следственного анализа, для чего определил веса. Опираясь на собственный опыт и профессиональные знания, эксперт пришел к выводу о том, что на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 11.04.2018 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности; исследования проведены экспертом всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы объективны. Расчеты эксперта не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом и не оспорено стороной административного истца, отчет об оценке от 28.05.2020 № 20КСЕ/0008 содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые привели к получению недостоверного итогового результата рыночной стоимости.

Так эксперт указал, что в качестве объектов аналогов в рамках сравнительного подхода оценщиком использованы объекты, расположенные в Воронежской области, тогда как сам оцениваемый объект расположен с. Морозово Губкинского р-на. При этом, пунктом 106 ФСО № 7 предусмотрено, что расширение территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, допустимо лишь в случае, когда рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами, недостаточно. В нарушение указанной нормы оценщиком расширена территория исследования, тогда как рынок недвижимости Белгородской области, и Губкинского городского округа в частности, не относится к «неразвитым», по крайней мере настолько, чтобы использовать объекты-аналоги из соседних областей.

Выявленное экспертом ФИО4 нарушение очевидно повлияло на итоговый результат рыночной стоимости нежилого здания, в связи с чем представленный административным истцом отчет об оценке отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Замечаний к экспертному заключению со стороны лиц, участвующих в деле, не поступило.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлении рыночной стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания в размере, определенном экспертом ФИО4 по результатам судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации») в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В данном случае административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 30.11.2020 (решение от 17.12.2020 № 153).

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ОАО Сельскохозяйственное предприятие «Губкинагрохолдинг» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 152,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. по состоянию на 11.04.2018 и до даты внесения сведений о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления ОАО Сельскохозяйственное предприятие «Губкинагрохолдинг» о пересмотре кадастровой стоимости является 30.11.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 06.09.2021.

Решение09.09.2021