Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев административное дело № 23OS0000-01-2021-001343-62 в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Юг Опель Сервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Юг Опель Сервис» (далее по тексту – ООО «Юг Опель Сервис», Общество) обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором оспаривает результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером и нежилых зданий с кадастровыми номерами , просит установить кадастровую стоимость в размере их рыночной стоимости по состоянию на даты определения их кадастровой стоимости.

Административный истец указывает, что оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, это приводит к начислению завышенного размера имущественного налога, что нарушает его право на уплату экономически обоснованного размера налога.

В подтверждение такой правовой позиции представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость спорных объектов составляет:

- земельного участка с кадастровым номером – 25 197 049 рублей 53 копейки (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером – 12 261 247 рублей 08 копеек (по состоянию на 1 января 2018 года);

- нежилого здания с кадастровым номером – 9 139 971 рубля 38 копеек (по состоянию на 1 января 2018 года).

Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 22 октября 2021 года № 223-О-21, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «БСК аудит», рыночная стоимость данных объектов определена в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером – 17 589 978 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером – 6 184 266 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года);

- нежилого здания с кадастровым номером – 6 214 711 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года).

Решением Краснодарского краевого суда от 25 апреля 2022 года данный административный иск удовлетворен. Указанный судебный акт принят в порядке упрощенного (письменного) производства.

Определением суда от 30 июня 2022 года решение от 25 апреля 2022 года отменено в порядке, регламентированном статьей 294.1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ввиду поступления от лица, не привлеченного к участию в деле – Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края – «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», соответствующего заявления. В обоснование данного заявления представитель сослалась на то, что настоящим административным спором затрагиваются права и законные интересы Учреждения, а также на наличие новых доказательств, свидетельствующих об отсутствии у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером .

В судебное заседание 10 августа 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда).

От представителя административного истца – ФИО2, действующего на основании доверенности, поступили ходатайства о рассмотрении административного дела в его отсутствие, а также о прекращении производства по делу в части оспаривания кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером .

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству представителем административного ответчика – Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО3, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю ФИО4, действующей на основании доверенности, направлен отзыв, содержащий просьбы о рассмотрении административного дела в ее отсутствие, а также о разрешении административного спора на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Вышеуказанные ходатайства лиц, участвующих в деле, судом рассмотрены, что отражено в протоколах судебного заседания от 25 июля 2022 года и 10 августа 2022 года.

Кроме того, на основании протокольного определения суда от 10 августа 2022 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Разрешая ходатайство представителя административного истца о прекращении производства по делу в части оспаривания кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером , суд приходит к следующему.

Согласно правовому регулированию налоговых правоотношений, объектом которых является имущество организаций, налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктами 1, 2 пункта 1 статьи 374 НК РФ к объектам налогооблажения относятся:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Налогового кодекса Российской Федерации;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, в силу статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей (пункт 1).

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 (пункт 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объекты недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости, названы в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации. К ним относятся: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подпункт 1); нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подпункт 2); объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства (подпункт 3); жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (подпункт 4).

Согласно пункту 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Пунктом 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, не включенные в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на очередной налоговый период, если иное не установлено настоящим пунктом.

Аналогичное правовое регулирование правоотношений в сфере налогообложения организаций предусмотрено и положениями Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций».

Согласно сведениям, предоставленным департаментом имущественных отношений Краснодарского края, нежилое здание с кадастровым номером не включено в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, за 2017-2022 годы.

Какой-либо иной информации, свидетельствующей о том, что оспариваемая кадастровая стоимость данного здания является налоговой базой за юридический значимый период, не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что нежилое здание с кадастровым номером не является тем объектом недвижимости, налоговая база по которому определяется исходя из его кадастровой стоимости. Указанное также подтверждено представителем административного истца.

Доказательств обратного материалы административного дела не содержат. Сведений наличия иных юридически значимых обстоятельств, в силу которых оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером затрагиваются права и обязанности ООО «Юг Опель Сервис», не имеется.

Учитывая правовые положения, закрепленные в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ № 28) административный истец не относится к тем лицам, которые наделены правом на обращение в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

В силу пункта 3 части 1 статьи 128 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 1 части 1 статьи 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд прекращает производство по административному делу, если установит, что оспариваемым актом не нарушаются либо иным образом не затрагиваются права, свободы и законные интересы административного истца. В настоящем случае, данное обстоятельство подтверждено.

Таким образом, ходатайство представителя ООО «Юг Опель Сервис» о прекращении производства по административному делу подлежит удовлетворению, производство по делу в части оспаривания кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером – прекращению.

Повторное обращение в суд по административному спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается (часть 1 статьи 195 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Проверяя соблюдение административным истцом процессуального срока на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером и нежилого здания с кадастровым номером , суд приходит к следующему.

Согласно материалам административного дела результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года внесены в государственный кадастр недвижимости 1 января 2021 года, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года внесены в государственный кадастр недвижимости 1 января 2019 года.

В ходе судебного разбирательства, судом установлено, что в настоящее время указанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером носит актуальный характер. В свою очередь, оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером является архивной.

Так, по состоянию на 1 января 2021 года определены новые размеры кадастровой стоимости данного объекта. Очередные результаты государственной кадастровой оценки внесены в государственный кадастр недвижимости 3 ноября 2021 (дата начала применения – 1 января 2022 года).

Абзацами 2, 3 пункта 8 Постановления Пленума ВС РФ № 28 разъяснено, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума ВС РФ № 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса).

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Следовательно, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения (в данном случае нежилого здания) вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Сам по себе факт внесения результатов проведения новой государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости в рассматриваемом случае не свидетельствует об утрате административным истцом права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов предыдущей кадастровой стоимости при условии сохранения за ним права на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Такое право административным истцом не утрачено. ООО «Юг Опель Сервис» может подать налоговую декларацию с уточнением суммы налога на имущество организаций за необходимые налоговые периоды в порядке статьи 81 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства, а также приведенные нормы права в их системном единстве, суд считает, что оспаривание административным истцом архивной кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером , определенной по состоянию на 1 января 2018 года, является единственным способом защиты права на уплату налога на имущество организаций.

Само по себе оспаривание архивной кадастровой стоимости не свидетельствует о том, что административным истцом пропущен процессуальный срок на обращение в суд, пятилетний процессуальный срок им соблюден. Кроме этого, данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось, под сомнение не ставилось.

Проверив доводы административного искового заявления в части оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером и нежилого здания с кадастровым номером , поступивших на него отзывов, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Государственная кадастровая оценка зданий на 2018 год и земель на 2020 год на территории Краснодарского края проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ) на основании приказов департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 года № 2368, от 5 октября 2020 года № 1882.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, ООО «Юг Опель Сервис» на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером и нежилое здание с кадастровым номером .

В отношении данных объектов определена следующая кадастровая стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером – 25 197 049 рублей 53 копейки (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером – 9 139 971 рубля 38 копеек (по состоянию на 1 января 2018 года).

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 30, 31 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец является плательщиком земельного налога и налога на имущество организаций, размер которых определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка и объекта капитального строительства.

Согласно сведениям, предоставленным департаментом имущественных отношений Краснодарского края, нежилое здание с кадастровым номером включено в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, за 2018 – 2022 годы, то есть юридически значимый период.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2020 года, здания с кадастровым номером – по состоянию на 1 января 2018 года.

Изложенное подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 3 октября 2021 года, а также отзывами Управления Росреестра по Краснодарскому краю и Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю.

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости спорных объектов, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2020 года верной датой определения кадастровой стоимости для земельного участка с кадастровым номером , 1 января 2018 года – для нежилого здания с кадастровым номером .

При изложенных выше обстоятельствах, ООО «Юг Опель Сервис», как собственник земельного участка с кадастровым номером и нежилого здания с кадастровым номером , наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов, в том числе, в судебном порядке. Указанное никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Согласно данным отчета об оценке от 22 октября 2021 года № 223-О-21, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «БСК аудит», рыночная стоимость спорных объектов составляет:

- земельного участка с кадастровым номером – 17 589 978 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером – 6 214 711 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года).

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся. Оценивая его, как доказательство по делу, суд пришёл к выводу о необходимости проверки достоверности выводов оценщика, поскольку данный документ подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, кроме того, положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на вышеуказанный отчёт не представлен.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума ВС РФ № 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета и соответствия его законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), определением суда от 29 ноября 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчёта, определить величину рыночной стоимости объектов недвижимости на даты определения их кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной экспертизы от 12 января 2022 года, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Юг Эксперт Центр» ФИО5, отчёт об оценке 22 октября 2021 года № 223-О-21, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «БСК аудит», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущено нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объектов оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорных объектов недвижимости.

Так, оценщиком подобраны объекты-аналоги, которые не сопоставимы с объектами оценки по назначению, этажности, при этом соответствующие корректирующие коэффициенты не применены (нарушение пункта 5 ФСО № 3).

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером в рамках затратного подхода оценщик принимает значение прибыли предпринимателя для объектов придорожного сервиса, обслуживающих транспортные средства, в размере 17%, ссылаясь на «Справочник оценщика недвижимости. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, под редакцией ФИО6, 2017 г., таблица 44, страница 95. Вместе с тем, в данном Справочнике такое значение корректировки отсутствует. Обоснование выбора корректирующего коэффициента в размере 17% не приведено (нарушение пункта 5 ФСО № 3).

Определяя рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером в рамках сравнительного подхода оценщик вводит корректирующий коэффициент на вид разрешенного использования для объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, 5 в размере 31%. Вместе с тем, для расчета данной корректировки необоснованно использовано значение расширенного интервала.

Таким образом, представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности не отвечает, в связи с чем, не может быть положен в основу решения по настоящему административному спору, является недопустимым доказательством.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебный эксперт определил ее следующим образом:

- земельного участка с кадастровым номером в размере 17 681 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером в размере 7 099 000 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года).

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорных объектов недвижимого имущества. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером проводилось посредством использования сравнительного подхода и метода сравнительного анализа, а нежилого здания с кадастровым номером – доходного подхода и метода капитализации дохода. Применение указанных подходов и методов экспертом обоснованно, является мотивированным и корректным.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО № 1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Подобранные экспертом аналоги для земельного участка с кадастровым номером отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО № 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим и материальным характеристикам, находятся в одном муниципальном образовании (г. Краснодар).

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, сделан анализ рынка земельных участков в г. Краснодаре в юридически значимый период, оснований полагать, что при оценке участка искажены его ценообразующие характеристики, не имеется.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, экспертом были учтены месторасположение, наличие строений, разрешенное использование, состав коммуникаций, транспортная доступность. Экспертом обоснован выбор единиц сравнения с приведением в таблице основных предложений заявленных к продаже в аналогичный период и вблизи объекта экспертизы.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО N 7.

Кроме этого, экспертом обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, приведены доводы отсутствия их целесообразности в данном случае.

Согласно пунктам 15 - 17 ФСО № 1 доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Используя метод прямой капитализации в рамках доходного подхода в целях расчета потенциального валового дохода экспертом были подобраны три объекта-аналога зданий, предлагаемых в аренду, для здания с кадастровым номером .

Скорректировав цены предложений, эксперт определила необходимые показатели, исходя из которых, рассчитала рыночную стоимость объектов недвижимости. Все действия эксперта согласуются с алгоритмом, определенным пунктом 23 ФСО № 7.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ею выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дала подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что она по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной экспертизы от 12 января 2022 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Юг Эксперт Центр».

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером – 17 681 000 рублей (по состоянию на 1 января 2020 года);

- нежилого здания с кадастровым номером – 7 099 000 рублей (по состоянию на 1 января 2018 года).

Доводы административного истца, изложенные в административном иске об установлении рыночной стоимости в соответствии с представленными отчетами оценщика, не подлежат удовлетворению, поскольку противоречат доказательствам, собранным в процессе рассмотрения дела.

Ввиду того, что заключение судебной оценочной экспертизы от 12 января 2022 года является обоснованным, исковые требования подлежат удовлетворению в определенном судебным экспертом размере.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что судебные извещения получены своевременно всеми лицами, участвующими в деле.

Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

Также суд исходит из того, что органом, утвердившим оспариваемую кадастровую стоимость – департаментом имущественных отношений Краснодарского края, выступающим административным ответчиком по делу, выводы экспертного заключения не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости материалы дела не содержат.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, Обществом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости и налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованные лица при наличии достаточного времени на ознакомление с материалами дела, в том числе, с судебной экспертизой, документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества их рыночной, не представили.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума ВС РФ № 28 в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Так, согласно отзыву Управления Росреестра по Краснодарскому краю на дату рассмотрения настоящего административного спора по существу оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером является архивной, ввиду установления новой кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года (дата начала применения – 1 января 2022 года)

Таким образом, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 18 Постановления Пленума ВС РФ № 28, правовые положения, закрепленные в пункте 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении данного нежилого здания следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости с даты применения оспариваемой кадастровой стоимости – 1 января 2019 года и до даты применения вновь внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, а именно 1 января 2022 года.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 20 ноября 2021 года (дата направления административного искового заявления в суд посредством почтового отправления). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 20 ноября 2021 года.

Кроме этого, от генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Юг Эксперт Центр» ФИО7 поступило ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 80 000 рублей, к которому приложена калькуляции стоимости экспертизы.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума ВС РФ № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованных лиц, административных ответчиков, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право ООО «Юг Опель Сервис» на установление кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу объектов в размере их рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Кроме того, вопрос о возложении оплаты за проведение судебной экспертизы разрешен вступившим в законную силу определением суда от 29 ноября 2021 года.

С учетом вышеизложенного, заявление генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Юг Эксперт Центр» ФИО7 о взыскании судебных расходов с ООО «Юг Опель Сервис» в части оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 111, 128, 175 – 180, 194, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

ходатайство представителя административного истца ФИО2 удовлетворить, прекратить производство по административному делу в части требования об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером .

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Юг Опель Сервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 17 681 000 (семнадцать миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером , расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 7 099 000 (семь миллионов девяносто девять тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года и до 1 января 2022 года (даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами считать 20 ноября 2021 года.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Юг Эксперт Центр» о взыскании судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юг Опель Сервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юг Эксперт Центр» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей.

Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Краснодарского

краевого суда А.В. Леганов